我国保障性住房融资现状及对策探究本科毕业论文.docx
《我国保障性住房融资现状及对策探究本科毕业论文.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《我国保障性住房融资现状及对策探究本科毕业论文.docx（34页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
我国保障性住房融资现状及对策探究本科毕业论文
本科毕业论文（设计）
题目
我国保障性住房融资现状及对策探究
作者
学院
专业
学号
指导教师
湖南涉外经济学院本科毕业论文（设计）诚信声明
本人声明：
所呈交的本科毕业论文（设计），是本人在指导老师的指导下，独立开展工作所取得的成果，成果不存在知识产权争议，除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或创作过的作品成果。
对本文工作做出重要贡献的个人和集体均已在文中以明确方式标明。
本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。
矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。
本科毕业论文（设计）作者签名：
（手写）
二○○年月日（打印）
摘要
我国上个世纪九十年代启动商品房经济改革以来，房价持续上涨，居民收入与房价比差距不断加大。
在这样的背景下，我国加大了居民保障性住房建设步伐。
对保障房建设而言，最大的难题就是资金问题。
十二五期间，我国保障房建设的套数高达3600万套，动用的资金高达4.7万亿以上。
如此庞大的保障房建设资金需求，必须通过多种渠道融资来解决，本文就是从这一角度来探讨我国保障房建设融资对策的。
聞創沟燴鐺險爱氇谴净。
关键词：
保障性住房；融资；对策
ABSTRACT
Sincethestartoftheninetiescommercialeconomicreform,housingpricescontinuedtorise,thegapbetweenincomeandhousingpricesincreasingratio.Inthiscontext,Chinahasincreasedthepaceofconstructionofaffordablehousingresidents.Fortheprotectionofhousingconstruction,thebiggestproblemisfunding.Duringthesecondfive,thenumberofsetsofprotectionofhousingconstructionupto36millionunits,theuseoffundsofupto4.7trillionormore.Suchahugedemandforaffordablehousingconstructionfunds,mustberesolvedthroughavarietyofchannelsoffinancing,fromtheperspectiveofthispaperistoexploretheconstructionofaffordablehousingfinancingresponses.残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。
Keywords:
Affordablehousing;finance;countermeasure酽锕极額閉镇桧猪訣锥。
诚信声明……………………………………………………………………………………Ⅰ
摘要………………………………………………………………Ⅱ
ABSTRACT…………………………………………………………………………Ⅲ第一章绪论
1.1选题背景和选题意义
1.1.1选题背景
1.1.2选题意义
1.2国内外研究动态
1.2.1国外研究动态
1.2.2国内研究动态
1.2.3研究综述
1.3可能的创新点
2.1保障性住房融资理论概述
2.1.1保障性住房融资基本理论观点介绍
2.1.2保障性住房融资理论发展历程和特点分析
2.2保障性住房融资理论发展探究
2.2.1保障性住房融资理论的发展现状分析
2.2.1保障性住房融资理论的发展趋势探究
第三章我国保障性住房融资现状及存在的主要问题
3.1我国保障性住房融资现状
3.1.1我国保障性住房融资要求
3.1.2我国保障性住房融资手段
3.1.3我国保障性住房融资成果
3.2我国保障性住房融资存在的主要问题
3.2.1我国保障性住房融资的相关政策不完善
3.2.2我国保障性住房融资的市场成熟度不高
3.2.3我国保障性住房融资的金融手段不足
第四章国外保障性住房融资的成功经验
4.1美国保障性住房融资的成功经验
4.2日本保障性住房融资的成功经验
4.3德国保障性住房融资的成功经验
4.4国外保障性住房融资成功经验对我国保障性住房融资启示
第五章改善我国保障性住房融资的对策思路
5.1改善我国保障性住房融资的政策方面的对策
5.1.1加强对我国保障性住房现有相关融资政策分析
5.1.2分析我国保障性住房融资政策发展要求和对策
5.2改善我国保障性住房融资的市场方面的对策
5.2.1促进保障性住房融资市场化发展
5.2.2完善保障性住房市场发展机制
5.2改善我国保障性住房融资的金融手段方面的对策
5.3.1大胆丰富和采用金融手段来促进保障性住房融资
5.3.2拓展和开发保障性住房融资金融产品的研究与开发
参考文献……………………………………………………………………………………
致谢…………………………………………………………………………………………
附录A……………………………………………………………………………………
第一章绪论
一、选题背景与研究意义
（一）选题背景
近年来，随着我国房地产行业的高速发展，房价一路飙升，房产购置已成为我国大多数家庭实际所面临的困难问题。
为让更多的贫困家庭能够安居乐业，国家启动了大规模的保障性住房规划，规划数量年均百万套。
仅2014年，城乡住房建设部就提出全国至少开工700万套，建成480万套的规划。
而在整个十二五期间，国家总共规划建设保障性住房3600万套。
彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑。
当然，如此大规模的保障性住房建设，必定需要大量的资金支持。
仅在2011年，我国保障性住房计划建设1000万套，预计投入资金1.3万亿元，而这一投资相当于2010全国年财政收入的15.7%。
为缓解财政压力及发展多种投资渠道，在2012年，住房城乡建设部就明确提出要吸引民间资本参与保障性住房建设。
謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔。
为更好的推进保障性住房建设，政府、市场和一些专业人士都在想办法研究、丰富和完善保障性住房的融资策略，因为充裕的资金是建设好保障性住房的基础和前提。
厦礴恳蹒骈時盡继價骚。
（二）研究意义
1.理论意义
关于保障性住房的融资，在理论界有不少相关的研究成果，不过每一种方法都会偏重于某一个方面，毕竟这是一个发展中的研究课题，很多理论都在现实中慢慢出现，丰富和完善。
对保障性住房融资现状和对策的研究，不仅可以丰富保障性住房融资理论的丰富，而且可以建立一些具有实际指导意义的理论探讨方向，从而推动保障性住房融资理论本身的进步和完善。
茕桢广鳓鯡选块网羈泪。
2.实际意义
我国的保障性住房融资，实际上关系到国计民生，保障性住房融资的成功与否，关系到数千万套保障性住房能否顺利建成，因此，这一方面关系到千千万万买不起住房的家庭的安居问题，另一方面，也关系到社会的和谐稳定问题。
对保障性住房融资进行研究，可以更好的了解我国的保障性住房融资发展态势，更重要的是对保障性住房的融资发展方向和具体对策进行把握。
鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴。
二、国内外研究动态
（一）国外研究动态
在国外早期保障性住房研究中，凯恩斯有效需求理论认为，当有效需求不足时，社会总供给和社会总需求难以自动实现均衡，就会产生市场失灵。
当市场无法满足人人有房住这个目标时，政府介入调控市场就显得尤为必要。
保障性住房建设需要耗费大量人力、物力、财力，但盈利性不高甚至没有，在私人投资不足的情况下，只有政府依靠公共投资弥补私人投资不足。
保障性住房涉及人数多、范围广，也只有依靠政府才能实现信息对称。
籟丛妈羥为贍偾蛏练淨。
基于2008年金融危机视角，施瓦茨（Schwartz，2011）对比美国与英国住房保障体系：
“从应对危机的反应速度来看，英国模式的反应速度更快。
从保障体系的持续发展角度来看，美国模式的持续发展能力较强”[1]。
預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴。
英国较早对房地产开发商实行救助——政府购买开发商已完工或者部分完工的住宅作为社会公众住房。
麦德度（Madeddu，2012）通过分析政府对开发商救助计划中的成功与失败案例，认为“政府应吸收质量较好的住宅作为公共住房，同时注重协调与附近居民的关系”[2]。
渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦。
伊本（Ibem，2011）分析近年来被引入尼日利亚住房保障体系中的公私合作（PPP）方式，认为“在此计划中中高收入者获益较多，低收入者住房问题依然严峻。
政府应该在保证住房质量的基础上降低开发成本，建造低收入者能够接受的住房”[3]。
铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡。
莫沙（Mosha，2012）以发展中国家博茨瓦纳为例分析低收入国家的住房问题，他认为“由于城市化进程的快速发展使得发展中国家住房问题尖锐。
虽然部分发展中国家为解决城市中低收入者住房问题出台了相应政策，但由于申请条件严格、程序繁多、耗时较长，使得优惠政策效果有限”[4]。
政策的连续性问题，成为制约发展中国家保障房计划的另一大因素。
擁締凤袜备訊顎轮烂蔷。
（二）国内研究动态
从资金来源上看，可将“保障性住房建设资金分为中央补助、地方补助、企业个人筹集资金和金融机构资金四大类”[5]。
经济较为发达地区企业及个人具有较强的经济实力，金融机构较发达，能够为保障性住房提供部分经济支持。
而在经济欠发达地区，大多要靠中央和地方补助进行保障房建设[6]。
贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷。
高笛（2012）认为“我国保障性住房尤其是公租房融资困难主要是因为地方财政支持力度不够大、金融机构积极性不高、资金市场化融资受困三方面原因”[7]。
公租房融资困难是当前公租房发展进程缓慢的重要原因[8]。
坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚。
以何元斌、王雪青（2013）为代表的一部分学者认为“当前我国保障房融资瓶颈的根本原因是我国累积了过多的中低收入群体住房需求”[9]。
由于长期以来中低收入群体住房问题得不到解决，导致我国保障性住房建设资金需求量大[10]。
蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘。
李远舟、董意凤（2011）认为我国现阶段住房公积金制度中委托代理问题突出，在“公积金缴存者——政府——公积金管理中心——商业银行”这样的委托代理链条下，上一环节的代理人是下一环节的委托人，容易造成住房公积金制度偏离设计初衷，导致“济富不济贫”现象发生[11]。
姜学军、葛婷婷（2012）则从住房公积金制度规定角度分析住房公积金“济富不济贫”现象的发生，认为“在我国居民收入差距绝对值不断扩大的背景下，住房公积金制度中配比缴存、缴存免税、低存低贷、贷款以余额倍数计算等原则和普惠措施容易造成贫富差距拉大”[12]。
同时，目前我国“住房公积金使用率和运用率较低，沉淀资金较多，无法为保障性住房建设提供应有的资金支持”[13]。
買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄。
张宇、刘洪玉（2008）分析了美国住房金融体系以及次贷危机的影响，认为我国发展住房金融尤其是公共住房金融时要注重房地产金融风险，我国目前缺乏分散住房抵押贷款信用风险和市场风险的二级市场，政策性住房金融体系长期持续高效率运作离不开政府监管[14]。
綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴。
薛燕（2011）分析目前我国住房公积金缴存情况发现，住房公积金缴存单位主要集中在行政事业单位和国有企业等，民营企业和私营企业等非公有制企业缴存较少，部分企业甚至存在恶意欠缴的行为[15]。
驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦。
吴敬琏（2013）认为应加快国有经济体制改革，实现国有资本有进有退，同时构建地方政府出售国有股股权平台，将获取资金用于保障房投资建设[16]。
猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑。
李琨（2009）认为我国构建政策性住房金融体系应具备两个基本功能：
一是有利于政府对房贷和住房市场情况的全面掌控，以此实施相应政策防范住房金融风险；二是有利于政府运用财政金融手段调节不同收入社会群体的住房需求，使中低收入者有屋可居，抑制高收入者住房需求，促进全社会的住房公平[17]。
锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔。
（三）文献评价
保障性住房融资问题，既是国外保障性住房领域关注的焦点问题之一，也是我国住房保障规划中的核心问题之一。
对于这个问题的研究，是不断发展和丰富的，毕竟这是一个发展中的问题。
不过国内外学者专家对保障性住房融资问题的研究很论述，给后来者提供了较为丰富的理论基础和研究角度。
構氽頑黉碩饨荠龈话骛。
在保障性住房融资方面，既需要对既有的文献理论进行研究分析，更重要的是提出创造性的新的建议，丰富理论层次，提升实践价值。
輒峄陽檉簖疖網儂號泶。
三、可能的创新点
本论文从社会现实情况出发，以保障性住房住房融资的基本现状作为基础，采取理论联系实际的方法进行研究。
其可能的创新点在于更加注重采用创造性的规范化的现代金融手段，论述如何推动社会民间资本更好的进入保障性住房建设领域。
尧侧閆繭絳闕绚勵蜆贅。
第二章保障性住房融资相关理论分析
2.1保障性住房融资理论概述
2.1.1保障性住房融资基本理论观点介绍
由于保障房融资的基本理论，就必须认识到保障房的特点，保障房属于政府提供的社会福利性质的公共产品和服务，具有特殊的非排他性和非竞争性，其融资首先考虑的不是经济收益，而是社会效益。
从目前情况来看，公共产品与企业融资结构的相关理论，是构建当下保障房融资的基础理论。
识饒鎂錕缢灩筧嚌俨淒。
一、公共产品与外部性理论：
1739，休莫（DavidHume）最早提出公共物品的概念，然后到19世纪80年代，萨克斯、帕塔罗尼等系统地提出了公共产品理论，萨缪尔森在《公共支出的纯理论》中将公共物品定义为“每个人对这种物品的消费，都不会导致其他人对这种物品消费的减少”，并归纳出公共物品在消费中具备的两个本质特征：
非竞争性与非排他性。
非竞争性是指物品的消费者或者消费量增加时并不会导致该物品生产成本的增加，即增加一个消费者引起的边际成本为零。
非排他性是指指对于一个物品的使用者来说，任何一个使用者都不能因为自己对物品的使用而排除他人的使用，或者排除他人使用的成本非常高。
凍鈹鋨劳臘锴痫婦胫籴。
外部性是指是经济主体（包括厂商或个人）的经济活动对他人和社会造成的非市场化的影响。
分为正外部性和负外部性。
正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价，负外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。
恥諤銪灭萦欢煬鞏鹜錦。
公共产品及外部性理论的为政府财政学及福利经济学奠定了坚实的基础。
二、企业融资结构理论
企业融资理论始于上世纪50年代，60年代企业融资结构理论成为公共财政学和金融学的重要研究领域，70年代后产业组织理论的分析工具被引入到这一领域，到了80年代，博弈论和非对称信息理论的应用企业融资结构理论得到进一步的丰富和发展。
其主要研究企业能否通过改变资本结构来影响其总价值及融资成本。
在资本结构理论体系中，MM理论被奉为经典的资本结构理论，它揭示了选择不同融资方式的意义以及负债在融资结构中的价值。
但是MM理论由于苛刻的假设条件导致其实用性不强。
后来出现的权衡理论，解决了负债的税收收益与破产成本现值之间权衡的问题，但却一直没有摆脱这两个概念的束缚。
鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫。
2.1.2保障性住房融资理论发展历程和特点分析
保障房住房融资理论发展历程，从最初的公共财政为主，到后面企业参与融资，再到当下全方位吸引社会各类资金。
硕癘鄴颃诌攆檸攜驤蔹。
在发展的过程中，呈现出如下几个特点：
特点一：
融资从只关注社会效益，转变为同时关注社会效益和经济效益；
特点二：
融资渠道从基本依靠财政渠道，拓展为多个融资渠道；
特点三：
融资方式从单一方式逐步过渡到多元方式。
2.2保障性住房融资理论发展探究
2.2.1保障性住房融资理论的发展现状分析
由于保障房建设问题是最近几年才被日益重视，而其融资问题也是在这一两年中才凸显出来，故专门针对国内保障房建设融资的文献较少。
但关于保障房融资缺口、融资模式、及相关政策的讨论很多，主要是以评论、新闻、随笔、调研等方式发表在各大报刊、杂志、及网站、论坛等。
另外各大房地产商及部分证券公司出于自身业务的需要所发表一系列调研和研究报告也具备一定的参考价值。
阌擻輳嬪諫迁择楨秘騖。
陈杰（复旦大学住房政策研究中心）建议尽快从开展住房公积金建设贷款的担保机制开始，设立覆盖各类公共住房的担保基金或担保体系，促进保障房建设融资的多元化渠道和良性发展。
氬嚕躑竄贸恳彈瀘颔澩。
在是否能融资成功的判断方面，中国住房和城乡建设部副部长齐骥曾在多个场合公开表示“建设资金大约1.3-1.4万亿，其中中央投入1000多亿，地方政府5000多亿，剩下大约8000亿由民间筹得，通过现有的资金渠道和一些新的政策支持，今年完成１０００万套保障性安居工程的任务，是完全可能的。
”中信证券2011年3月24号研究报告《保障房建设资金或将解决，内固根本激发估值回归》中从土地供应，建设模式和资金分配三个方面阐述了我国商业化力量助力保障房建设，认为中强有力的中国政府的决心下，1.3万亿的建设资金完全可以透过商业化运作解决。
釷鹆資贏車贖孙滅獅赘。
在具体的融资模式的讨论和报道中，新华网《中国探索金融创新破解1.3万亿元保障房融资难题》（2011年03月10日）探讨了土地出让金收益、银行贷款、保险基金、住房公积金、信托基金等几种融资方式在保障房的应用情况。
美国彭博社《房产机构说，中国保障房计划将面临融资挑战》（2011.03.25）则指出由于通货膨胀，建造成本上升，保障房的微利性，周期长等的原因，开发商建设缺乏热情，8000亿融资缺口并不容易解决。
新华社“财政部谈保障房建设:
创新支持方式加大投入力度”（2011.01.20）阐述了近年来中央财政对于保障房资金的投入情况及税收的各种政策。
指出2011中央财政将会创新地方扶持方式，确保1000万套的建设目标的。
新京报专访全国工商联房地产商会会长聂梅生，专题讨论了关于公租房基金参与保障房融资的情况。
怂阐譜鯪迳導嘯畫長凉。
保障房建设属于政府公共产品的建设项目，而在政府投资项目融资这一块上我国的经济学家及学者做了大量的研究。
关于市政基础项目建设的融资文献也很多。
根据论文需要本文查阅了相关文献，包括乌云娜、牛东晓（2007）编著的《政府投资建设项目代建制度；理论与实务》，该书探讨了政府投资建设项目代建中的概念、模式、合同关系、监督体系及建管理工作的内容和具体程序。
谚辞調担鈧谄动禪泻類。
张启智、严存宝（2008）的《城市公共基础设施投融资方式选择:
基于BOT、TOT、PPP、PFI、ABS方式研究》一书针对公共基础设施的属性，有比较地研究了BOT、TOT、PPP、PFI、ABS各自的优势、使用范围、使用的差异性和互补性。
为加快城市公共基础设施建设的政府融资行为提供了很好的建议。
嘰觐詿缧铴嗫偽純铪锩。
王铁军（2006）系统地总结了中国地方政府融资的理论依据与实用模式，首次归纳了中国地方政府融资的22种模式，为中国地方政府通过投融资载体进行融资实务运作提供了金融技术操作知识。
在保障房建立体系及政策的研究上，相关的文献也比较多。
熒绐譏钲鏌觶鷹緇機库。
此外，《住房社会保障理论与实务》王晓瑜、郭松海等著（2006）；《住房政策国际经验借鉴和中国现实选择》田东海编著。
（1998）等也详细介绍了我国保障房的建设历史进程及相关政策，并介绍了国外的建设体系及建设经验。
鶼渍螻偉阅劍鲰腎邏蘞。
2.2.1保障性住房融资理论的发展趋势探究
国际上，发达国家因为保障性住房融资体系较为完善，宏观理论层面比较稳定，因此其理论发展趋势更偏向于微观层面，更多是倾向于某一特定群体的保障性住房融资。
纣忧蔣氳頑莶驅藥悯骛。
而发展中国家或者欠发达国家，则宏观层面的理论研究更多，毕竟这些国家保障房融资系统处于建立和完善期，需要宏观理论作为指导。
颖刍莖蛺饽亿顿裊赔泷。
中国在保障房融资理论探讨方面，目前也主要是以宏观为主，兼顾微观，探讨的重点是如何确保庞大的保障房建设规模能够顺利完成融资。
濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻。
第三章我国保障性住房融资现状及存在的主要问题
3.1我国保障性住房融资现状
3.1.1我国保障性住房融资要求
自从国家启动商品房改革以来，房价呈稳定上升趋势，因此保障房建设资金压力问题逐步显现出来。
按照国家规划，2009、2010年全国分别建设300多万套和500多万套保障房，2011年初，更是提出了未来五年，也就是“十二五”期间3600万套的整体建设目标，其中明确了2011年和2012年各建设1000万套，力争到2015年实现保障性住房的覆盖面达到20％，而建设这些保障房所需要投入的资金将超过4.7万亿元。
銚銻縵哜鳗鸿锓謎諏涼。
根据上面的数据可以看出，我国的保障房建设规划规模逐渐扩大，规模几乎都是接近成倍的增长，其目前在2011年和2012年之间达到峰值，而庞大的保障房建设量需要大量的建设资金支持。
每年数百万或者上千万套保障房建设，都需要进行大量的融资，从目前的情况来看，每年投入的资金都是数千亿甚至上万亿之多，完全靠财政资金的话，基本上不太可能完成任务。
这也是目前存在巨大资金缺口的原因，也是保障房融资存在迫切需求的根本原因所在。
挤貼綬电麥结鈺贖哓类。
十二五期间保障房融资需求（表1）
时间
套数（万）
融资需求（亿）
完成额度（亿）
完成比例（%）
2011
1000
10978
8930
81.34
2012
1000
11432
9024
78.94
2013
600
8763
7039
80.94
2014
500
7920
7340
93.81
2015
500
8050
从上述表格可以看出，我国保障房建设融资需求庞大，但是完成额度并不高。
正常情况下完成融资额度仅为实际需求额度的八成左右，还存在庞大的资金缺口，基本上每年的资金缺口高达千亿之多。
赔荊紳谘侖驟辽輩袜錈。
3.1.2我国保障性住房融资手段
目前，我国保障性住房融资手段，基本上建立在政府和企业两大平台基础上。
政府平台：
在现行的法律框架下，地方政府不能担当借债的主体，必须由政府相应机构或公司，即融资平台（各地城投公司和专门的保障房建设公司）通过贷款或发债等方式进行融资。
除专门的融资平台公司外，政府土地储备机构也发挥了类似融资功能。
塤礙籟馐决穩賽釙冊庫。
企业平台：
PPP是现代政府提供准公共产品的常见方式，PPP即PublicPrivatePartnership，PPP有多种模式，如BT（Build-transfer建设-转让），政府委托具备较强综合实力的企业进行保障房建设，待建设完成后，政府回购该保障房资产，或者通过向保障对象出售房屋直接收回投资，投资方在建设期间行使业主职能，负责对项目融资。
也可以是BOT（建设-运营-转让），或者BOO（建设-拥有-运营），其服务对象限定在政府确定的保障对象上，后两种方式可以运用在公共租赁住房领域。
裊樣祕廬廂颤谚鍘羋蔺。
目前，房企参与保障房的模式较为多样：
如承建模式、混合开发模式、服务模式、投资建造模式、投资运营模式和城市综合开发模式等等。
仓嫗盤紲嘱珑詁鍬齊驁。
具体的资金来源通常有如下几个方面：
一、政府财政预算；
二、土地出让收益的一定比例；
三、住房公积金增值收益扣除风险准备金后的剩余（全部用于廉租住房建设）以及公积金贷款支持保障房建设试点资金；绽萬璉轆娛閬蛏鬮绾
升级会员 