十堰万达广场工程建设项目可行性研究报告.docx

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十堰万达广场工程建设项目可行性研究报告

十堰万达广场置业有限公司

“十堰万达广场”项目

可

行

性

分

析

报

告

第一章总论

1、项目背景

十堰因车而建，因车而兴，她既是“东风车”的故乡，号称“东方底特律”的汽车城，也是一座灵山秀水环抱、四季景色宜人的生态园林城。

十堰具有悠久的历史和灿烂的文化，是中华民族的重要发祥地。

现今的城区，于清朝因人们在百二河和犟河拦河筑坝十处以便灌溉，由此得名十堰。

这里是道教和“武当拳”的发祥地，武当山古建筑群被联合国列入世界文化遗产名录。

随着国家西部大开发战略的实施，十堰市经济方面得到了较大的发展，尤其是近年来，十堰市对外开放的力度不断加大，城市基础设施建设突飞猛进，供水、供电、供暖设施的综合配套服务能力居全国先进水平。

十堰市工业经济发展速度在全省16个市州及省辖市中上升为第四位。

居民可支配收入逐年增加，消费能力逐年提高，十堰还被评为宜居住城市。

综上所述，十堰的经济已驶入良性发展快车道。

经济的发展，必须带来商业的繁荣，再加上十堰市近年来加大了旅游资源的开发，根据市场调查，十堰市作为新的旅游城市依托“一江两山”（即长江三峡、武当山、神农架）黄金旅游线形成的巨大市场，不少游客会在十堰作一定时间的停留，每年4月至10月是旅游高峰期，大量的过境旅客也形成了不可低估的现实市场和巨大的潜在市场，给商业的经营带来了较大的商机。

随着国际知名零售企业进入中国，为国内零售百货业带来了新鲜气息，丰富了零售市场的内容，一个明显的结果就是中国的现代百货店将继续走大型化与综合化的发展道路，而且差异化、个性化追求将催生大型化与综合化百货店的发展步伐。

十堰市作为地处鄂、渝、豫、陕四省交界的重点地级市，是这一区域内的中心城市，又是全省旅游黄金圈上一个重要支点。

随着旅游业的不断发展和完善，十堰将成为全省最为重要的旅游城市，这对商业也提出了更高的要求，然而，十堰市目前还没有一个真正意义上能够满足消费者需求与区域性中心城市相适应的现代化购物中心，从而影响了我市宜居宜商城市的形象，为了改变这一现状，新建十堰万达广场，对提升城市形象和商品流通的档次，将会发挥重要的积极作用。

随着经济社会的发展和城市居民收入的增加，人们的消费观念和生活方式正在发生着巨大的变化。

加之受到城市居住空间与居住环境的限制、城市快节奏生活的困扰，人们渴望回归自然、返朴归真的心理日益强烈；反映在住房消费上，逐步向住宅社区化、郊区化、大型化、全面化发展，特别是高收入阶层的涌现，追求独立、宽松、舒适、安静、便利的居住空间和环境将成为一种时尚和潮流，而十堰万达广场正是顺应这种市场需求而开发建设的大型生态绿色居住社区。

万达集团抓住十堰社会经济快速发展的有利时机，进军十堰市场，建设十堰规模最大、档次最高、业态最丰富的城市综合体项目—十堰万达广场。

十堰万达广场项目位于十堰市张湾区夏家店片区，占地面积17.07公顷，汇集大型购物中心、五星级酒店、高档写字楼、精品住宅、时尚休闲娱乐商业步行街，融商业、商务、居住、休闲于一体，引入国内外知名商家和品牌，创造商业价值最大化。

2、项目概况

◆项目名称：

十堰万达广场项目

◆项目地址：

位于十堰市张湾区夏家店片区，地处十堰城市主干道发展大道与北京北路路交汇处，距离城市核心区六堰不到3公里，属于十堰居住新区。

◆总用地面积：

17.07万平方米。

◆总建筑面积：

83.43万平方米，其中地上建筑面积67.43万平方米，地下建筑面积万16万平方米。

◆建设内容：

大型购物中心15.2万平方米，高层住宅47.35万平方米，写字楼9.3万平方米，五星级商务酒店3.6万平方米、步行街及底商7.5万平方米，配套物业用房0.48万平方米等。

◆投资与收益概况

该项目投资总额为25.4亿元。

该项目开发的室外步行街、底商、精装住宅、写字楼及其地下停车位用于销售，剩余部分将采用租赁的方式经营。

经测算，主要技术经济指标见表1。

经济指标

指标值

经济指标

指标值

销售

部分

指标

投资利润率

41.49%

全部

投资

税前

财务净现值

9.67亿元

投资利税率

51.99%

内部收益率

18.12%

资本金利润率

90.12%

全部

投资

税后

财务净现值

4.5亿元

自有

资金

税后

财务净现值

6.3亿元

内部收益率

13.80%

投资回收期

5.5年

投资回收期

7年

内部收益率

17.14%

3、开发商概况

本项目业主单位为十堰万达广场置业有限公司，注册资本为17亿元人民币，为大连万达集团全资子公司，公司注册地址为十堰市张湾区车城街办朝阳北路9号。

公司的经营宗旨是：

本着加强经济合作、促进经济发展的愿望，使公司发展成为能取得显著经济效益的现代化企业。

公司的经营范围是：

从事房地产开发、建设和经营。

大连万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业。

2012年在全国开业68座万达广场、38家五星级酒店、6000块电影银幕、57家百货店、63家量贩KTV，企业资产3000亿元，年收入1417亿元，年纳税202亿元，净利润超过100亿元。

中国房地产研究会、中国房地产业协会发布的《2013年中国房地产开发企业500强测评研究报告》中国房地产企业500强榜单出炉，大连万达集团榜上有名，排名第4。

2015年目标：

资产3000亿元，年收入2000亿元，年纳税300亿元，成为世界一流企业。

万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。

这种以商业中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理，构成了万达集团的核心业务发展模式。

万达集团的核心产品是以“万达广场”命名的城市综合体。

万达城市综合体是本公司在万达集团多年经营商业地产的基础上，持续发展并逐步完善的核心产品，主要指汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合性建筑群。

万达城市综合体通过将不同的业态融为一体，有机的整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良好的互动作用。

在规划设计中，本公司通过建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动。

其中，以全新理念打造的商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导商业中心顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商业中心的灵魂与纽带。

本公司通过持续发展并逐步完善核心产品——万达城市综合体，逐渐摸索出一套独特的商业模式，在国内外树立了良好的品牌形象，赢得了行业内外的高度认可，成为我国城市综合体投资与运营管理的先行者与领导者。

商业地产是万达集团的第一支柱产业，在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业。

万达已开业北京CBD、上海五角场、广州白云、成都金牛等68座万达广场，持有物业面积1290万平方米，规模全球第二，计划到2014年开业110座万达广场，持有物业面积2300万平方米，成为全球规模第一的不动产企业。

万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。

文化产业是朝阳产业，也是万达集团的支柱产业之一。

万达集团连续多年成为全国文化产业领域投资最多的企业，形成了包括影视基地、影视制作、电影院线在内的完整影视文化产业链。

万达文化产业集团是中国最大的文化企业，资产310亿元，2012年收入208亿元；计划2016年收入达到400亿元，进入世界文化企业前20名；2020年收入达到800亿元，进入世界文化企业前10名。

万达已开业北京万达索菲特、三亚康莱德、武汉万达威斯汀、长沙万达文华等38家五星级酒店，正在上海、天津等地建设三十多家五星级酒店。

2013年开业17家酒店，其中14家五星级酒店。

连锁百货是万达集团的新兴支柱产业之一，其旗下品牌万千百货。

万达百货公司在北京、上海、武汉、成都等地开业57家店，营业面积172万平方米。

2013年开业19家店，成为中国规模最大的连锁百货企业。

万达百货和万达广场内的酒店、娱乐、餐饮及其他品类的零售企业为消费者共同构筑了一个充满休闲乐趣和丰富购物体验的活力空间，加之万达广场现代化的建筑群落和极为便利的交通组织，一经落成，便成为当然的城市中心。

万达百货身处其中，坐拥庞大客流，获得来自万达广场城市综合体的全面滋养。

万达百货分别以高端奢华店、精致生活店、时尚流行店以及社区生活店四种店态形式，适应不同地区和客群的消费需求。

占万千总店数85%以上的是以服务年轻、时尚女性和新兴家庭为主的时尚流行店。

万达百货努力在商品定位、服务标准、营销模式和店面装修设计等方面塑造经营与服务的特色。

万达百货不仅将服务对象定义为顾客，还扩展到供应商和员工，为此万达百货制定和颁布了相应的服务标准，并定期组织服务对象和第三方对万千服务水准的考评，以此作为企业改进的主要方向。

秉承万达集团“共创财富，公益社会”的使命，万达百货追求成为社会企业，主动承担社会责任，积极致力于教育、扶贫和社会义工等各类慈善和公益活动，以爱心回报社会。

4、编制依据与研究范围

4.1编制依据

根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：

◆国家发改委合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》；

◆国家建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》；

◆工程建设相关法律法规及设计规范；

◆国家新型城镇化规划（2014-2020年）

◆十堰市国民经济与社会发展“十二五”规划；

◆十堰市城市建设总体规划

◆十堰万达广场概念规划总图

◆《投资项目可行性分析指南》

◆开发商提供的其他有关材料。

4.2研究范围:

本可行性研究报告的研究范围包括：

总论

项目市场分析

建设条件分析

项目的建设内容和规模

工程设计

公用工程

环境保护

节能与节水劳动安全卫生和消防

项目招标组织

工程进度安排

投资估算与资金筹措财务基础数据估算

财务效益分析

社会效益分析不确定性分析

项目风险分析

结论及建议等

在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。

第二章项目市场分析

1、宏观环境分析

1.2十堰市相关规划

1.2.1十堰市“十二五”发展规划目标

“十二五”期间，十堰要立足科学发展，着力自主创新，完善体制机制，促进社会和谐，紧紧围绕开创区域性中心城市建设、综合交通枢纽建设、城乡一体化发展、山水一体大旅游和生态文明建设“五个新局面”，努力建设汽车之城、山水之城、生态之城、和谐之城和区域性中心之城，争取走在全省前列，率先实现经济社会跨越式发展。

◆奋斗目标：

围绕实现全面建设小康社会、基本实现现代化的总体奋斗目标，实现国民经济持续快速健康协调发展和社会全面进步，取得全面建设小康社会的重要阶段性进展。

主要目标是：

经济发展方面，在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，力争地区生产总值、人均地区生产总值均比全省提前实现翻一番，年均经济增长速度比全省平均水平高1~2个百