全国房地产市场形势分析报告.docx

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全国房地产市场形势分析报告

全国房地产市场形势分析报告

（2006年第三季度）

<<建筑房地产业要参>>编辑委员会编写

摘要

三季度以来，政策出台犹如疾风密雨，宏观调控效应也开始显现，如房地产开发投资增幅放缓，大部分城市房屋销售价格同比增幅均有不同程度的回落，但与政府的期望值对比，效果仍然不佳。

深圳、北京、厦门等地房价依然飞涨，投资随时有反弹的危险。

前三季度，全国房地产开发投资为12902亿元，同比增长24.3％，虽然增速放缓，但仍处于高位。

最新公布的第三季度70个大中城市房屋销售价格指数数据显示，尽管部分城市房价政府已经回落，甚至下滑，但仍有部分地区的房价依然在高位运行，增幅居高不下，并大有前赴后继之势。

从下季度动向来看，房价在宏观调控的“组合拳”之下，房价4季度有望止涨企稳。

但另一方面，目前整顿党纪、反腐倡廉的形势已经让越来越多的人对房价的下跌抱有太多幻想。

我们认为高企的房价有其存在的需求支撑，因此大跌情况不大可能出现，但一定范围内，抗性较小的地区或者楼盘的价格出现不同程度的回落是有可能的。

目前，各地还将进一步落实调控的具体措施，深圳、北京、青岛等房价涨幅居前的城市将是重点。

一、全国房地产市场概况

三季度以来，宏观调控的脚步并没有一时一刻地放缓，从爆炸性的“国八条”到“进一步整顿规范房地产交易秩序”的规定亮相，7月建设部再对“国八条”说明。

在土地政策方面，9月5日，新华社受权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，这是继2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》出台后，中国政府在土地管理和调控政策上的又一次重大调整。

这次出台的土地调控新政着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，强调了耕地保护对工业用地出让也有新规定。

在“限外”方面，7月六部分联合发文公布“关于规范房地产市场外资准入和管理的意见”， 随后9月进一步发布“关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知”。

 目前无论在业界、学界还是政府机构，对于“限外”已经基本达成共识，并且不止在房地产行业。

外资企业在我国软饮料等行业的垄断现象已经引起了国家高层的重视，因此国家有关部门在外资大肆进军的银行、房地产、汽车等行业也在提高警惕。

金融政策方面，8月建设部、中国人民银行颁布《关于调整个人住房公积金存款利率的通知》，7月至11月的连续3次上调存款准备金率。

在市场规范方面，也是政策频出。

8月18日，建设部等三部委发出《关于制止违规集资合作建房的通知》，对房地产经纪行业也进行了规范。

除此之外，7月国家税务总局制定的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》。

此次调控过程中监管也正在跟上，9月下旬，按照国务院办公厅的统一部署和要求，各省（区、市）人民政府开展了房地产市场调控政策落实情况自查工作。

同时，国务院组织十个中央部、委、局对十一个省（区、市）进行了检查。

在市场规划上，9月底十月初，各地住房建设规划（2006－2010年）相继出台。

二、发展环境分析

今年以来，我国国民经济继续依旧保持了较快的增长。

初步核算，前三季度国内生产总值141477亿元，同比增长10.7%，比上年同期加快0.8个百分点,比上半年回落0.2个百分点。

其中，第一产业增加值15570亿元，增长4.9%；第二产业70496亿元，增长13.0%；第三产业55411亿元，增长9.5%。

图表 1：

1994-2006年三季度全国固定资产投资情况

数据来源：

国家统计局

前三季度，国家全社会固定资产投资为71942亿元，同比增长27.3%。

其中，房地产开发投资为12902亿元，同比增长24.3％，增速比去年同期加快2.1个百分点。

三、房地产开发

（一）房地产开发投资

第三季度房地产开发投资虽然增速放缓，但仍处于高位。

9月份，“国房景气指数”为103.14，比8月份回落0.17点，比去年同月上升1.72点。

图表 2：

2003-2006年三季度全国房地产开发投资情况

数据来源：

国家统计局

前三季度，房地产开发投资额12902亿元，同比增长24.3%。

从2003-2006年9月份全国房地产开发投资完成额以及同比增长率对比来看：

（1）今年固定资产投资与房地产开发投资增速在6月份达到高点后，终于在一系列的宏观调控措施下有所缓解，但目前水平仍然处于高位；

（2）全国房地产开发投资完成额绝对值明显高于其他年份；

（3）从增长率的角度来看，增长速度明显放缓；但是与2004年下半年相比，增长率仍旧偏高。

图表 3  2003-2006年三季度全国房地产开发投资情况

数据来源：

国家统计局

从开发结构来看，住宅投资增幅比较平稳，商业营用房和办公楼增幅波动较大。

从开发资金来源结构看，前三季度，全国完成房地产开发投资12902亿元，同比增长24.3%。

商品住宅完成投资9076亿元，同比增长29.5%。

其中，经济适用房完成投资408亿元，同比增长8.9%。

全国房地产开发企业到位资金18402亿元，同比增长28.5%。

其中，国内贷款3940亿元，增长49.4%；企业自筹资金6092亿元，增长23.0%；利用外资259亿元，增长46.6%。

（二）土地开发

2006年前三季度，全国累计完成土地开发面积16342万平方米，同比增长34.0%；土地购置面积2.41亿平方米，同比下降。

结合各地信息并对比购置面积及完成开发土地面积来看，囤积土地的现象得到政策的一定遏制。

“国房景气指数”显示土地开发面积分类指数为100.87，比8月份上升0.50点，比去年同月上升5.38点。

图表 4：

2003-2006年三季度全国土地开发投资情况

数据来源：

国家统计局

一面是土地购置面积继续减少，一面是土地开发面积大幅增长，这反映了开发商在无奈“吐出”土地开发，因为国家新出台的规范房地产投资的政策已明确规定，企业购置土地而又不开发，一年以内要加收占用费，如两年仍未开发，予以没收。

政策压力使得开发商加快了土地开发的速度，他们的重新开发表明囤积土地的现象正在得到政策的一定遏制。

四、商品房供求

（一）全国商品房施工、竣工情况

2006年三季度，全国累计完成房屋施工面积16.33亿平方米，同比增长18.9%。

其中，住宅施工面积12.73亿平方米，增长19.6%；办公楼施工面积6160万平方米，增长12.7%；商业营业用房施工面积2亿平方米，增长14.2%。

其中，空置商品住宅6591万平方米，增长9.7%。

“国房景气指数”显示房屋施工面积分类指数为103.51，比8月份下降0.11点，比去年同月上升0.07点。

1-8月，全国累计完成房屋竣工面积18919.34万平方米，同比增长8.4%，与上月相比，同比增幅下降2.6个百分点。

全国商品房竣工价值达到2974.78亿元，同比增长18.8%。

（二）商品房销售面积与销售额

2006年1-8月，全国现房销售面积同比下降，市场观望情绪渐浓。

1-8月全国商品房销售面积31384.59万平方米，同比增长8.9%，与上月相比增幅下降3.7个百分点；其中，现房销售面积为10025.83万平方米，同比下降9.2%，现房占商品房销售面积的31.95%；期房销售面积21358.76万平方米，同比增长20.2%，期房占总销售面积的68.05%，仍占较大比重。

1-8月实现商品房销售额10870.72亿元，同比增长18.2%，与上月相比增幅下降2.9个百分点。

8月份商品房销售量下降说明中央政府连续出台的以抑制投机、调整住房供给结构为主的调控政策经过6月和7月的调整，配套政策日见严厉，在一定程度上导致了市场观望情绪渐浓。

（三）商品房销售价格

虽然连续的宏观调控对部分城市的房地产造成了较大的影响，特别是在整顿党风党纪、反腐之风下，部分城市的房地产市场开始出现明显降温，统计资料也显示房地产价格出现明显的下降。

但是从全国房地产销售均价来看，从2005年至今，房地产销售价格震荡起伏较大，房价的总体趋势还在不断攀升，商品住房价格涨幅总体放缓。

据全国70个城市房屋销售价格指数显示，新建商品住房销售价格同比上涨6.7％，涨幅比上季度高0.3个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比上季度低0.3个百分点。

图表 5 2005-2006年房屋销售价格同比

从三季度各地房价走势数据来看，广州房价在经历了持续上涨后9月首现下降，上海则在三季度保持微降，北京增幅终于在9月有所放缓。

分类别看，与去年同月比，经济适用房、高档住房销售价格分别上涨3.6%和8.1%，涨幅比上季度分别低1.8和0.1个百分点；普通住房销售价格上涨6.1%，涨幅比上季度高0.8个百分点。

（四）商品房空置情况

截止到9月底，全国商品房空置面积为1.21亿平方米，同比增长11.7%，其中空置商品住宅6591万平方米，增长9.7%。

图表 6：

2004-2006年三季度全国商品房空置情况

五、存量房市场情况

2006年8月1日国家税务总局出台的二手房转让强征个税政策在各地实施后，近两个月二手住宅销售价格有所减缓。

今年三季度，二手住宅销售价格同比上涨4.5%，涨幅比上季度低1.3个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比上季度低0.6个百分点。

进入三季度以来，国家继续加大房地产宏观调控力度，尤其是针对二手房市的调控政策接连出台，全国各主要城市二手房市场均受到观望气氛影响，呈现出不同的市场反应。

据国家发展改革委、国家统计局调查显示，全国70个大中城市二手住宅销售价格涨幅回落。

2006年9月，二手住房销售价格同比上涨4.9%，涨幅比上月高0.4个百分点；环比价格与上月持平，涨幅比上月低0.3个百分点。

图表 7 2005-2006年三季度全国二手房价格指数同比、环比增长

资料来源：

国家统计局

与去年同月比，涨幅较高的主要城市包括:

大连13.7%，深圳12.3%，北京10.1%，郑州10.1%和宜昌9.6%等；北海、长春2个城市有所下降。

与上月比，涨幅超过1%的有22个城市，主要包括：

福州2.4%，沈阳2.2%，成都1.8%，西安1.7%，厦门1.6%和北京1.5%等；环比价格下降的城市有14个，主要包括：

贵阳3.5%，郑州1.9%，深圳0.3%，广州0.2%和南京0.2%等。

图表 8 2005-2006年三季度全国各主要城市二手房价格指数同比走势图

资料来源：

国家统计局

六、当季房价综述和下季展望

9月，房地产开发投资为12902亿元，同比增长24.3％，增速比去年同期加快2.1个百分点。

3季度，房屋销售价格上涨5.5%，房屋租赁价格上涨1.1%，土地交易价格上涨4.9%，物业服务价格微涨0.1%。

总的来看，三季度以来，政策出台犹如疾风密雨，宏观调控效应也开始显现，如房地产开发投资增幅放缓，大部分城市房屋销售价格同比增幅均有不同程度的回落，但与政府的期望值相比，效果仍然不佳。

深圳、北京、厦门等地房价依然飞涨，投资随时有反弹的危险。

房价始终居高不下，政策效应过于滞后，这原因是多方面的。

其一，根子太深，一时半会无法实现软着陆。

从国务院对十二个省、市的调查来看，各省市投资增幅有所回落，但是个别地方对部分违规投资的清理仍未完成，并且各地投资违规严重。

其二，政府决心和行政能力再度经受考验。

公共政策的制定和执行是一个博弈的过程，执行过程中的博弈往往会大大杀伤政策的效力。

如，在对“住房转让所得征收个人所得税”各地细则来看，地方保护主义再度暴露无遗。

又如深圳是积极响应中央政策出台，并制定严格细则，然而深圳房价增幅却连连居全国70大中城市之首。

当然，更多的原因还有客观存在的住房消费需求潜力大。

房价难以出现明显回落等。

根据中国人民银行上月中旬公布的问卷调查结果，未来三个月打算“购买住房”的居民人数所占比数为19.2％，尽管较上年同期下降2个百分点，但这19.2％的居民购房意愿足以支撑起庞大的住房消费市场。

从房价走势来看，房价在宏观调控的“组合拳”之下，房价4季度有望止涨企稳，其实下半年伊始一些城市房价指数已经开始下