中 瑞 未 来 城docx业主手册.docx

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中瑞未来城docx业主手册

中瑞未来城

业

主

手

册

第一章中瑞未来城项目简介………………………………………3

第二章开封市舒安物业管理有限公司简介………………………4

第三章社区精神文明建设公约……………………………………5

第四章物业服务的基本内容………………………………………6

第五章装修须知……………………………………………………7

第六章装饰装修管理规定…………………………………………9

第七章环境卫生管理规定…………………………………………11

第八章消防管理规定………………………………………………12

第九章搬运大件物品进出管理规定………………………………14

第十章房屋管理规定………………………………………………15

第十一章公共秩序维护管理规定……………………………………16

第十二章交通管理规定………………………………………………17

第十三章电梯使用管理规定…………………………………………18

第十四章特别说明……………………………………………………19

附：

常用电话号码……………………………………………………20

前言

尊敬的业主：

您好！

在您乔迁新居的日子里，开封市舒安物业管理有限公司为有辛承扪本小区的物业管理服务而感到十分荣幸！

请您在入住时仔细阅读本手册，以便了解从领钥匙、装修、入住到日后的居家生活需要注意的有关事宜，我们将竭诚为您提供高质量、高水准的物业管理服务，希望您及您的家人在本住宅辖区生活得安逸、幸福！

我们的企业精神：

锐意进取，不断超越。

我们的经营理念：

脚踏实地、认真细致，提升实力、共同发展。

我们的服务宗旨：

真诚服务，贴心管家。

我们的企业价值观：

以员工自我实现、客户满意和社会认可为最大追求价值。

我们的服务方针：

热情、耐心、周到。

我们的愿望：

尽我们所能，使中瑞未来城成为典雅整洁、环境怡人、生活和谐的乐园。

我们将向您提供完善的物业管理服务，在您需要帮助时，请直接与物业服务中心联系。

您对我们的物业服务人员及服务工作不满意时，请您直接向物业服务中心投诉，我们将尽快处理，并及时将处理结果向您反馈。

第1章中瑞未来城项目简介

由中瑞房地产开发有限公司开发的中瑞未来城，地处开封市祥符区县府大街与科技大道东北角，总占地面积15980.48平方米（折合23.97亩），总建筑面积约70605.76平方米，是集商业、住宅、酒店、公寓于一体的大型城市高端综合体项目，建成后将成为开封市祥符区高档居住、主题商业街为一体的地标性建筑。

中瑞未来城具有优秀的建筑品质及智能化系统管理，其它相关信息：

建筑类别：

高层小高层

绿化率：

20.06%

容积率：

3.63

第二章开封市舒安物业管理有限公司简介

开封市舒安物业管理有限公司（以F简称“公司”）是中瑞房地产下属全资子公司，是一家专业化、规范化的物业服务企业。

目前公司主要为中瑞房地产开发项目提供前期服务，服务的项目有书香名门、中康小区、中康北区、中瑞未来城等，预计管理面积25余万平方米，已经接管面积18余万平方米，涵盖了高档住宅、综合性商业、高级酒店等多种物业类型。

公司秉承“锐意进取，不断超越”的企业精神，专业提供全方位的物业管理服务、房屋租赁及其它经营配套服务。

公司现有员工50余人，公司部门经理以上管理人员均取得国家建设部颁发的物业管理资格证书，专业技术人员全部持证上岗并经过了严格的专业培训，具有多年物业服务工作经验，专业化管理人才梯队已成为企业发展的核心力量。

公司秉承“脚踏实地、认真细致，提升实力、共同发展”的经营理念，本着“真诚服务，贴心管家”的服务宗旨，为客户提供全方位、亲情化的优质服务，树立“以员工自我实现、客户满意和社会认可为最大追求价值”的企业价值观，努力将舒安物业打造成为中原物业管理企业的知名品牌。

第三章社区精神文明建设公约

为了搞好社区精神文明建设，使广大业主在文明、健康的环境中生活、工作，特制定如下公约，敬请遵守：

一、遵守国家的法律法规和物业服务的规章制度，配合物业服务人员的工作。

二、社区居民应正确对待不同的生活习俗、文化背景，求大同存小异，互谅互让，胸怀开阔，平等相待，团结互助。

三、积极参与社会公益活动，积极维护公共卫生。

不随地吐痰、乱扔杂物、乱倒污水，不乱贴乱画，爱护花草树木，不践踏草坪，共同营造温馨舒适的家园。

四、养成讲文明、讲礼貌、讲道德、讲卫生、讲秩序和心灵美、语言美、行为美的良好习惯。

五、不得在辖区内进行赌博、吸毒等违法活动，严禁将易燃易爆和黄色、反动的音像制品、书刊带入辖区。

六、爱护社区的各种荣誉及公共财物，维护水电、通讯、消防等公共设施，节约用水、用电，共同创造一个环境优美、秩序良好、安全、舒适的生活环境。

七、不在辖区内搞封建迷信活动及建立非法团体。

八、注重家庭文化建设，提高家庭文化品位，开展健康向上的文体活动，培养文明有益的业余爱好，营造温馨和谐的休闲环境。

九、热心社会福利事业，乐善好施、尊师重教、尊重妇女儿童、关心帮助孤寡老人和残疾人。

十、积极投入到爱国卫生运动中，坚决消灭各类虫害，使小区成为无污染、无虫害的文明卫生小区。

第四章物业服务的基本内容

物业管理是指：

业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，给人们创造一个安全、舒适的生活、工作环境的有偿服务活动。

物业管理是随着市场经济发展和居民生活水平提高发展起来的社会化、专业化、市场化的服务行业。

物业管理是由专门的管理机构，通过与房屋产权人、使用人签订委托合同，对已投入使用的各类房屋和配套设施及场地，以有偿服务的形式进行统一管理。

是为了发挥物业的最大功能，使其保值、增值，并为物业所有人、使用人创造出一个安全、文明、整洁、舒适的居住环境。

一、常规性的公共服务主要有以下八项：

（1）房屋建筑主体及其配套附属的各类设备设施的管理。

（2）公共秩序维护管理。

（3）清洁卫生的管理。

（4）绿化养护的管理。

（5）消防管理。

（6）车辆管理。

（7）各类应急服务。

（8）各类档案管理。

二、物业延伸服务：

物业管理企业根据辖区业主的实际情况和居住生活要求设立的有偿服务项目。

三、《前期物业管理服务协议》当中约定的其他服务内容。

第五章装修须知

为了确保您能在温馨、舒适、优雅的居住环境中生活，物业公司建议您选择正规的装饰公司对房屋进行装修，同时提醒您在装修时注意以下几方面：

1、为了保障楼房的质量、延长使用寿命，请不要破坏承重墙和其他承重结构；对于非承重墙，原则上也不允许改动。

如您未按上述规定私自改动施工的，由此对房屋质量和其他业主造成的损失，将由您全部承担。

2、在装修卫生间、厨房时如果需要更换地漏，建议您购买安装高封地漏，以防渗漏。

3、在装修中，建议您不要把防盗门塑料保护膜撕掉，以防在装修期间被装修材料划伤。

4、在装修中，水电暖管道要预留检查口。

因为在以后的使用过程中会出现诸多渗水问题，预留检查口会方便维修。

5、为了下层住户和您自己的利益，请在装修时不要破坏卫生间防水层。

如防水层被破坏，请您重新做好防水，并做闭水实验。

如要铺设水管，请不要在地面开槽，须在墙高300mm以上开槽不管。

冷热水管改动，必须做保压实验。

6、根据您的装修需要，如需对水路明装改暗敷，请在改动户的图纸上注明三通、接头、管箍等，开口部分在试压确保无渗漏后，在将管路封闭（请选用铝塑板作为封闭型材，并将此部分做成活动的并可以随时拆卸的结构，以便于后期管道检查和维修）。

装修完工验收时，请您向物业公司提供一份完整的水路、电路改造图纸，便于日后物业公司检查和维修。

7、在设计电源线路时，请您把灯线和插座线分别控制，以便将来使用方便；暗埋电线时，必须穿管。

分线盒不要封死，以便后期维修。

8、厨房的燃气管道阀门请不要私自拆装、封闭，影响安全使用。

9、为了保证烟道通畅，请不要随意更改烟道、烟道口方向，以免造成室内倒烟或其他现象。

10、卫生间顶部大眼请不要超过30mm深度，以防破坏防水层，给您的生活带来不便。

11、装修施工现场请安全用电，严禁使用高负荷电热丝、电炉等电热器件。

12、装修期间，请不要在室内地面大量积水，不允许在未做防水的地面上版水泥砂浆。

如在未做防水的地面上办事你砂浆，必须在地而铺上板材或铁皮用做防护。

13、施工期间如未安装临时用具，请不要使用下水；请不要将剩饭、剩菜、涂料及其他杂物倒入下水道，以免管道堵塞给您和他人造成不便。

14、不要私自更改对讲电话线路、移动对讲位置，以免造成整个单元系统短路。

15、在进行屋面装饰时，预先提交施工图纸和施工方案，经物业公司审核后方可施工，避免因防水层的破坏造成不必要的损失。

16、我们严格按照交房标准为您设置了电话和有线电视接口，如若其它房间需要有线电视接口，请在装修时安排您的装修工人自行穿线，但要注意保留原接口位置，以利于维修。

17、建议您在铺设卫生间或阳台地板砖时，告诫装修施工人员，保持室内外地面的高差；为保证日后使用时排水的顺畅，请将排水坡排向地漏（或排水管）处。

18、为保证辖区建筑外立面效果，建议您安装分体空调时，室外机安装在物业服务中心指定位置。

19、墙面装修时，建议墙面先粘贴一层纱布并yoga白水泥掺107胶批一至二遍，会有效防止裂缝产生并能够增加面层强度。

20、施工单位自行负责其财物安全，一切贵重工具和装修材料必须小心保管，以防失窃，物业公司均不负责承担保管及安全之责任。

21、装修工程垃圾一律实行袋装处理，必须安物业管理公司指定位置堆放，并做到日产日清，垃圾由物业公司实行有偿清运。

第六章装饰装修管理规定

为保障住宅的结构安全和外观统一，保证广大业主的利益，并根据建设部指定的《住宅室内装饰装修管理规定》，现对住宅装修的有关事项规定如下：

一、住宅装修须办理报批手续

1、任何业主、住户装修住宅前，须将“装修方案”报物业公司审核，经审核合格后，签订《房屋装饰装修管理服务协议》，方可进行施工。

2、业主应选用有相应资质的专业装修公司进行施工，装饰材料应符合相关的消防管理规定和国家质连检验标准，以确保装修质量。

3、为了辖区的公共安全，装修施工队必须在物业服务中心办理统一的施工出入证，凭证出入并接受物业服务中心的统一管理。

二、住宅装修应保证结构安全和外观统一

1、不得私自改变或损坏房屋主体和承重结构、外观和公共设施，不得改变配套设施的使用功能。

2、装修时严禁凿除原有的墙面、地面的原水泥面层，外门窗大小不得改动。

3、防护网提倡内置安装，若外置安装应符合物业公司的统一的设计和安装要求。

不得改变厨房、卫生间的结构和功能，禁止私自改变阳台功能，禁止将杂物仍入下水或雨水管道。

4、为了楼宇整体美观，业主不得将排烟管、晒衣架及杂物等置于主体立面以外。

不得擅自安装太阳能热水器和卫星电视信号接收器。

5、空调室外机应按指定位置进行安装。

6、禁止改动或损坏室内燃气、暖气管道及其设施，上下水主管道、阀、进户主线路、屋面防水、隔热层等。

燃气管道不得置于装饰内部。

7、在装修对管道、阀门进行外包时要留置观察口。

三、装修施工管理

1、施工申请中应注明装饰工程的施工期限，如工程施工中需要延期，应到物业服务中心说明延期时间。

2、每天施工时间为8:

00--12:

00、14:

30--18:

30。

3、装修过程中，按物业服务中心的要求进行施工。

严禁从楼上抛弃垃圾或任何物品，对于违章堆放、抛弃装修垃圾或损坏公共设施、公用管线、道路绿化的，物业服务中心可按照装修协议的约定予以处罚，并责令赔偿损失。

装修施工垃圾在袋装的基础上要堆放在物业服务中心指定地点，由物业公司统一清运。

4、装修施工用电不得超过该装修住宅单元的装表容量，水、电应接在住户的水、电表内，严禁私自在户外接水、电。

5、燃气设施和燃气用具（必须符合国家标准）的安装、维修、拆移、改装，必须由持有专业资格证书的单位施工，用户不得自行安装、拆除、改装。

6、住户签订《装修管理协议》时，应由施工单位交纳装修押金。

工程完工后，经物业服务中心、业主共同验收，如没有违章施工或出现渗、漏、堵、损坏、违章处理施工垃圾等情况，退回押金；如有上述情况，应从押金中扣除赔偿费用或罚款，多退少补。

四、违章装修处理

物业服务中心对违反上述规定的装修施工方作如下处理，其业主应予以理解和积极配合：

1、责令恢复原状；

2、扣留或没收工具；

3、暂停装修施工；

4、赔偿经济损失。

第七章环境卫生管理规定

一、为保持辖区及公共场所的清洁，业主应自觉维护公共卫生。

二、生活垃圾实行袋装处理。

居民将生活垃圾定时放在指定地点，由物业保洁人员定时清理。

三、业主装修时应将装修垃圾袋装后按指定地点堆放，由物业服务中心统一安排清运，不能乱扔乱倒，污染环境。

四、居民应保持室外卫生，不能向室外乱泼、乱倒、乱丢杂物。

阳台不得堆放超重物品，不得吊挂杂物，影响观瞻。

五、请勿随地大小便、吐痰、让果皮、废纸和杂物，随地倒垃圾。

六、请勿在道路和绿化等公共地带晾晒衣物、堆放杂物、随意践踏草坪。

停放车辆时请勿随意碾压草坪，冲撞树木。

七、严禁破坏公共设施、路灯、围栏、围墙、井盖、水闸、电线等，情节严重者将报公安机关依法处理。

八、辖区内严禁搭建违章建筑，饲养家禽家畜（持有户卡及防疫卡的观赏动物除外）。

九、业主不得利用住宅、道路、公共场所摆设摊点。

十、未经物业服务中心业主同意，不得在公共区域私设广告牌；请勿在公共区域内乱画，张贴广告、宣传品、标语等。

第八章消防管理规定

为了加强辖区消防管理，保护公共财产和广大业主生命财产的安全，根据《中华人民共和国消防条例》和郑州市有关消防规定，特规定如下：

一、消防工作要贯彻“预防为主，防消结合”的方针，管理部门为消防责任方，主要责任为：

1、认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识。

2、定期进行消防安全的检查工作，纠正消防违章，杜绝火灾隐患。

3、消防器材及设备应定期检查，确保其处于良好状态，安全防火通道要时刻保持畅通。

4、根据各住宅楼的具体情况，制度消防措施，制定紧急状态下的疏散方案。

5、接到火灾报警后，向消防机关及时报警的同时，迅速本铺火场，运用消防设备进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。

二、楼梯走道和出口，必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵，严禁在消防通道上停放车辆。

三、不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散标志和应急照明设施。

四、小区内严禁经营和储存易燃、易爆物品以及各类剧毒物品。

按政府要求严禁在小区内燃放烟花、爆竹。

五、安全使用燃气，教育小孩不要玩火。

安全用电，严禁超负荷使用电器，减少事故发生。

六、各业主在装修时应采用阻燃材料，不得将燃气管道置于装饰内部。

七、发现火情，应及时通知物业服务中心或拨打火警电话119，并关闭电闸及燃气阀门，迅速离开现场。

八、根据《开封消防管理暂行规定》，有下列情形之一，有关行政部门将对责任人处以100至2000元罚款，经报请有关部门批准，可并处行政拘留。

1、占用和封堵楼梯、走道或安全疏散出口的；

2、封闭或损坏安全疏通指示、事故照明设施或消防标志的；

3、不按规定使用液化气的；

4、乱拉、乱接电器线路的；

5、擅自挪用灭火工具、器材或消防设备用水源的；

九、有下列情形之一的，责令停止作业，并报请有关部门处理。

1、未办理申请报批，不符合防火要求，未进行防火处理的；

2、室内装修所用材料不符合要求，未进行防火处理；

3、电焊、用电作业等防火安全保障措施不落实的；

十、各业主、用户必须服从消防机关和管理部门的有关防火方面的管理。

出现刁难、辱骂或以暴力威胁等手段妨碍消防监督工作人员依法执行职责的，公安机关将依法对其处以行政拘留，知道依法追究刑事责任。

第九章搬运大件物品进出管理规定

为保证辖区业主财产安全，物业服务中心根据“宽进严出”的原则，对进出小区的大件物品做出如下规定：

一、业主需搬出家具或装修材料等大件物品或因维修、处理闲置家具、家电等情况，可凭业主证或物业服务中心的放行手续搬出小区。

二、物业使用人需搬出家具或装修材料等大件物品或因维修、处理闲置家具、家电等情况，应提前到物业服务中心办理出门手续，并注明搬运物品名称、数量，出门时交公共秩序维护人员查验。

三、各业主不得将易腐蚀、放射性等危险物品及国家命令禁止的各类控制物品带入辖区。

如确因特殊则，需要带入辖区，必须提前向物业服务中心说明情况，得到允许后方可进入。

四、在搬出物品时，发生损坏公共设施、设备、绿化等情况，应由相关责任人进行赔偿。

五、对于长期不在辖区内居住的业主委托他人搬出物品时，应提前与物业服务中心联系，得到确认后在进行搬出。

第十章房屋管理规定

一、业主应与物业公司办理完各种交接手续后，方可入住。

二、业主装修必须提前到物业服务中心办理申请手续，批准后方可施工。

三、禁止业主擅自在楼宇外墙添加设施，开凿墙洞。

四、业主应自觉维护楼内的公共设施，楼顶不准安装太阳能、卫星信号接收器等设备，不得乱堆乱放，抢占楼道。

五、严禁搭建违章建筑，不得随意安装楼梯铁门。

六、不能擅自改变住宅使用性质，改做工业、商业或其它用途。

七、业主在出租、出售或其它方式改变房屋所有人时，应提前到物业服务中心登记，进行各项费用结算，并协助新住户办理入住手续。

否则，发生一切费用由原业主承担。

八、为配合派出所工作及物业服务的需要，请业主在出租房屋时，要求和协助使用人主动向物业服务中心提供入住人员情况、工作单位、联系方式等情况。

第十一章公共秩序维护管理规定

为了给广大业主和使用人创造一个安全、文明的生活环境，特制定以下规定：

一、辖区实行24小时公共秩序巡视工作，为各业主和使用人服务，并协助处理任何紧急事故。

二、未经公共秩序维护人员确认或业主、使用人陪同，外来人员禁止进入住宅楼。

三、各业主的来客进入辖区时，物业服务人员有权查问情况，对此，敬请业主从安全方面考虑予以配合。

四、物业服务人员在辖区工作、巡查、走访、维修时应佩戴胸卡或胸牌，以便业主确认其身份。

五、如业主或使用人较长时间离开小区，请及时告知到物业服务中心，以便物业部门提供多方面服务，特别是应急服务。

六、业主对于小区内出现可疑的人或事时，请主动向物业服务中心反映，以便于及时处理。

第十二章交通管理规定

一、遵守交通管理规定，爱护辖区的道路、共用设施。

二、外来车辆不得在辖区内长期停放。

三、小区内车辆行驶、停放应服从物业服务人员的引导，注意前后左右车辆安全，在规定位置停好。

四、业主停放好车辆后，应注意锁好车辆，调好防盗系统，车内贵重物品须随身带走。

五、机动车辆在辖区内行驶，时速不得超过5公里，严禁超速超车，辖区内禁止鸣笛。

六、请勿在小区任何场所试车、修车、练习。

七、车辆在小区内行驶，不准碾压绿地，损坏路牌和各类标识，不准损坏路面及公用设施。

八、小区机动车应按物业服务中心指定位置停放，自行车、电动车应停放在小区固定的停车棚内。

九、执行任务的车辆（消防车、警车、救护车等）除外，其他车辆一律按本规定执行。

第十三章电梯使用管理规定

一、各业主/住户对所居住楼宇的电梯拥有使用权和管理养护的义务，请全体业主、住户及相关人员爱惜。

二、本辖区楼宇电梯实行24小时运行服务，由专业维修人员负责维修和管理。

三、本辖区电梯设备载重、承载人数已在电梯轿厢显著位置标识。

当乘梯人员超过限额时，请您分批乘搭，以免发生意外，搬运物品时不可令其超载和损坏电梯轿厢内壁板等设施。

四、切勿让儿童单独乘搭电梯，教育、劝阻儿童不可在电梯内嬉戏玩耍。

五、严禁使用电梯搬运易燃易爆危险品，严禁在电梯内吸烟。

六、装修时运材料或垃圾废物，须按物业公司安排之指定电梯和时间运行搬运，大件物品和家具请尽量避开上下班时间，避免影响其他业主/住户。

七、电梯轿厢操作按钮轻按即可，切不可用力打击或撞击轿厢门板。

八、电梯运行时切勿在轿厢内打闹、跳跃、亦不可将身体依靠轿厢。

九、为保护及延长电梯使用寿命，严禁用电梯运载自行车，摩托车及整批货物。

十、电梯运行中如遇紧急情况（如故障停梯、停电等）请不要惊慌，通过对讲话筒或按动紧急按钮及时与监控中心联系。

轿厢内紧急按钮及其系统，电梯维修人员每天将会巡检，确保正常运作，非紧急情况，切勿随意按动紧急按钮。

十一、电梯运行过程中出现下列异常现象，请及时与物业服务中心联系：

1、轿厢门开、关异常；2、运行速度异常或发生异常声响；3、轿厢内设施（如按钮、照明）出现异常。

十二、电梯维修人员将定期对电梯进行保养，并事先通告，当电梯出现故障维修时，电梯门口将悬挂警示标志，提醒您千万不要进入待修电梯，以免发生危险。

第十四章特别声明

尊敬的各位业主：

为明确业主、开放商和物业公司之间的责、权、利关系，处理好各种问题，特做以下声明：

一、开放商和物业公司是委托和被委托的关系，物业公司只对被委托的内容承担维护和管理责任，其它因工程施工或质量问题，物业公司将及时与开放商联系，反馈业主提出的问题，并跟踪问题的解决情况。

二、物业公司对各小区车辆承担管理责任，不承担保管责任，出现损坏、丢失，管理公司不承担任何责任，请您对车辆投入相关的保险。

三、根据政府主管部门规定，物业公司将履行如下服务内容：

（1）小区公共部位的日常维护、养护和管理；

（2）小区公共设备、设施的正常运行、使用；

（3）小区的环境卫生、绿化管理；

（4）小区管理区域内的公共秩序、交通管理；

（5）停车场车辆的停放及场地的管理；

（6）物业公司向您提供的其它服务内容；

四、若业主因内部保管不善发生被盗等事件，我公司将协助处理，不承担赔偿责任。

五、物业保修

物业保修相关内容见《房屋质量保证书》

附：

常用电话号码

1、物业服务中心服务热线：

2、物业服务中心投诉热线：

3、属地派出所：

4、匪警台：

100

5、火警台：

119

6、急救台：

120

7、查号台：

114

8、电话故障台：

112

9、天气预报：

12121

10、邮政服务中心：

11185

11、电话资费查询：

170