珠海市城中旧村更新实施细则.docx

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珠海市城中旧村更新实施细则

珠海市城中旧村更新实施细则

（征求意见稿2020年6月22日）

第一章总则

第一条【背景及依据】为促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，规范城中旧村更新活动，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和国家、省、市相关政策，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条【适用范围】本实施细则适用于本市行政区域范围内城中旧村更新项目的策划、规划、建设和管理工作。

第三条【规划原则】城中旧村更新坚持生态优先、规划先行的原则，应当以宜居宜业为引导进行科学规划，先规划，后实施，严格遵循规划管控。

第四条【自主原则】城中旧村更新坚持村民自治的原则，应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。

第五条【权益保障原则】城中旧村更新坚持保障集体经济和村民长远利益的原则，应当保留村集体经济发展物业，保障长远收益基础。

第六条【保护传承】城中旧村更新应当注重保护珠海城市特色资源，塑造具有珠海特色的城市风貌，并加强对文物古迹、历史建筑的保护，将历史建筑及其周围环境的保护纳入相应更新单元规划。

第七条【部门职责】市自然资源行政主管部门负责指导、统筹、协调、监督城中旧村更新工作。

各区（含横琴新区、各行政区、经济功能区，下同）政府（管委会）负责明确城中旧村更新年度目标、计划、实施策略及进度，履行相关审批职责。

各区城市更新行政主管部门负责具体组织、管理城中旧村更新工作，履行相关审查、审批职责。

市、区其他相关职能部门依法在各自职能范围内履行职责。

第二章一般规定

第八条【更新条件规定】城中旧村进行城市更新，应符合省“三旧”改造政策及我市城市更新政策有关规定。

第九条【实施范围】城中旧村用地，包括旧村场、生活留用地及生产留用地，应当整体纳入城中旧村更新规划条件及更新单元规划研究范围。

行政村不具备整村改造条件的，可按程序报经区政府（管委会）同意后，以自然村（经济社）为单位进行单独改造。

城中旧村更新项目可以与相邻、周边或其他用地进行联动，实施统一规划及开发建设。

第十条【实施方式】政府组织实施城中旧村更新，并采取以下方式之一选择确定申报主体和实施主体：

（一）以公开表决方式确定村集体经济组织作为申报主体和实施主体；

（二）以公开交易方式确定市场主体作为申报主体和实施主体；

（三）市政府收储并通过土地公开出让方式确定实施主体；

（四）市政府、区政府（管委会）成立、授权城市更新实施机构作为申报主体和实施主体。

本实施细则所称公开交易方式，是指通过区级或镇级农村集体资产交易平台进行公开招商。

第十一条【重大事项决策方式】城中旧村更新项目的更新意愿、更新区域、更新类型、实施方式、村集体资产拆迁补偿安置方案、招商文件、评审表决代表确定方式等事项，须提交村（居）民大会或社区股份合作公司的股东大会按相关规定进行公开表决，获得占全体成员（股东）人数三分之二以上（含本数）同意方能通过。

权益人拆迁补偿安置方案及评审表决代表委托书事项，须获得占更新区域内房屋认定总面积80%以上且占全体权益人总人数80%以上的权益人书面同意方能通过。

更新区域内存有国有资产房屋的，按照我市相关规定处置。

公开表决及书面同意须在公证机构的公证或律师事务所的见证下进行。

本实施细则所称更新区域，是指纳入城中旧村更新规划条件及更新单元规划研究范围的城中旧村用地。

本实施细则所称权益人，是指在更新区域内，具有不动产权益的被征地农民、世居居民、非征地农民、渔民、蚝民、港澳台居民、侨民，以及其他不动产权利人。

本实施细则所称的被征地农民，是指所在村初次被统征土地时登记在被征地农民花名册的农民，以被征地农民原始户为单位进行权益人统计。

本实施细则所称世居居民，是指所在村初次被统征土地时户籍已登记在本村的城镇居民。

本实施细则所称非征地农民，是指户籍登记在本村但不属于被征地农民的农民。

本实施细则所称渔民，是指户籍登记在本村，历史上从事渔业生产的村民。

本实施细则所称蚝民，是指户籍登记在本村，历史上从事养蚝的村民。

本实施细则所称港澳台居民，是指已取得香港、澳门或台湾地区永久性身份证明的居民。

本实施细则所称侨民，是指所在村初次被统征土地时已侨居国外的村民或居民。

第十二条【房屋面积认定原则与要求】城中旧村更新涉及的权益人房屋及村集体资产，应由政府部门根据村集体经济组织申请，按照相关规定及规则，组织开展房屋面积认定和补偿工作。

权益人房屋面积认定，应当坚持依法依规、实事求是，尊重历史、照顾现实的原则，综合考虑权益人身份、现状建设情况、已批未建情况、产权登记情况、解决历史遗留问题等因素实施。

权益人及村集体经济组织利用地下空间实施的开发建设，以及权益人的临时性建筑物或构筑物、青苗及地上附着物等，不得作房屋面积认定及补偿核准。

本实施细则所称已批未建，是指已办理用地及规划许可手续，未完成规划许可内容的建设。

各区政府（管委会）应结合辖区实际及项目情况，制定房屋面积认定和补偿的具体操作规则及程序；未出台相应规则及程序前，不得受理房屋面积认定或补偿安置方案核准申请。

第十三条【补偿方式】城中旧村更新的安置补偿可以采取产权调换、货币补偿或两者相结合的方式。

第十四条【权益人房屋面积认定】权益人房屋面积认定标准如下：

（一）被征地农民，以所在的被征地农民原始户为单位，按照每户（含原始户及分户）最高不超过400平方米的标准，对现状不超过5层的房屋及已批未建的建设指标整体予以认定；

（二）世居居民、非征地农民、渔民、蚝民、港澳台居民、侨民，以用地凭证、报建凭证或不动产产权证，按照每人（即凭证登记人）最高不超过240平方米的标准，对现状房屋及已批未建的建设指标整体予以认定；

（三）其他权利人，按照不动产产权证登记建筑面积，对现状房屋予以认定。

第十五条【权益人补偿面积核算】权益人回迁补偿安置面积，按照以下方式计算：

（一）属于现状房屋的，按照对应的房屋面积认定结果的1.1倍计算；

（二）属于已批未建的，按照对应的房屋面积认定结果的1.0倍计算；

（三）被征地农民原始户房屋面积认定总面积不足400平方米的，差额部分（即400平方米扣减房屋面积认定部分）按1:

0.9计算。

第十六条【权益人补偿执行】权益人的回迁补偿安置按照以下方式分别处置：

（一）产权调换的，按照对应的回迁补偿安置面积实施产权调换及核算临时安置费用及搬迁费用；

（二）货币补偿的，按照签拆迁补偿安置协议时所在区域商品房屋市场预售备案均价，以对应的回迁补偿安置面积核算货币补偿总额，不再给予临时安置费用及搬迁费用；

（三）权益人现状房屋测绘面积及已批未建的建设指标合计数中，超出房屋面积认定结果的部分，按建筑成本给予货币补偿。

本实施细则所称建筑成本，由各区政府（管委会）结合辖区实际及项目情况制定具体标准。

第十七条【村集体资产认定标准】村集体资产按照以下类型予以区分，并以村集体经济组织为单位进行整体认定及补偿：

（一）现状房屋及已批未建的建设指标，作村集体房屋面积认定及补偿；

（二）临时性建筑物或构筑物，作村集体其他物业资产认定，参照国有土地上房屋征收补偿标准予以补偿；

（三）青苗及地上附着物等，作村集体其他物业资产认定，参照国有土地上房屋征收补偿标准予以补偿。

建筑物或构筑物的具体建筑面积，以及青苗、地上附着物等数量，以具有资质的测绘机构出具的测绘报告为准。

第十八条【村集体补偿标准】村集体房屋按照以下方式予以物业补偿：

（一）旧村场及生活留用地经认定存有村集体现状房屋的，按相应村集体房屋面积认定的1.1倍给予补偿；

（二）旧村场及生活留用地经认定存有已批未建的建设指标的，按相应村集体房屋面积认定结果的1.0倍给予补偿；

（三）生产留用地上村集体房屋面积认定结果的1.1倍不足生产留用地面积、容积率1.0的，按生产留用地面积、容积率1.0给予补偿；

（四）生产留用地上村集体房屋面积认定结果的1.1达到生产留用地面积、容积率1.0的，按相应村集体房屋面积认定结果的1.1倍给予补偿。

生活留用地无地上上盖物及已批未建的建设指标的，各区政府（管委会）可结合辖区实际及项目情况制定相应具体补偿或奖励标准。

第十九条【单元规划编制要求】城中旧村更新规划条件研究及更新单元规划，均应统一规划回迁住宅用地、商品房开发用地、村集体经济发展用地和公共服务配套设施用地。

商品房开发用地独立安排的，回迁住宅用地容积率不得高于商品房开发用地容积率。

第二十条【村集体经济发展用地】在更新单元规划中，村集体经济发展用地应独立划定，保留其用地来源为划拨，用于原有村集体物业补偿安置和建设新增村集体经济发展物业，不得用于经营性房地产开发。

房屋面积认定结果中包含有已批未建的经营性房地产开发建设指标的，在按照本条前款回迁后，方可依据原有批文，由村集体经济组织按照村集体资产处置相关规定申请处置。

新增村集体经济发展物业计容积率建筑面积不得低于原有村集体物业回迁补偿计容积率建筑面积的10%。

第二十一条【地价计收】采取协议出让方式供地的城中旧村拆建更新项目，扣除不计收地价部分后，其余部分的地价计收标准原则上按照新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的60%（含）执行；确需调整的，可按照不低于新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%（含）执行。

各区政府（管委会）应结合辖区实际及项目情况，制定本条前款的具体执行标准，并报市政府批准后施行。

第二十二条【优先整治范围】城中旧村更新区域内有下列情形之一的，应当优先采取整治类城市更新模式，开展综合整治工作:

（一）公布为文物保护单位，或登记为不可移动文物的建筑物、构筑物。

（二）列入历史文化街区和历史建筑名录的街区、建筑。

（三）被列为广东省或珠海市古村落、传统村落名录的村庄。

为完善基础设施和配套公共服务设施确需拆除部分无保护价值的建筑物、构筑物的，应在制定历史文化保护规划后，按照规划实施拆建。

第二十三条【综合整治范围】符合下列情形之一的城中旧村，可以根据实际需要和城市规划要求实施综合整治（含局部拆建）：

（一）建筑布局合理、建筑质量较好、地势标高符合规划要求且安全、交通、消防及其他公共配套设施不足等问题不突出。

（二）与城市产业结构调整、公共和市政设施建设需要冲突不明显。

（三）需实施拆建更新，但未达到本实施细则相关规定要求，或项目中止的。

第三章组织实施程序及要求

第一节前期工作

第二十四条【前期工作责任主体及内容】村集体经济组织是城中旧村更新前期工作的申请人及责任主体。

城中旧村更新的前期工作，包括政策宣讲、现状房屋测绘、基础资料收集及调查、财务及税务筹划、规划条件研究、社会稳定风险评估、土壤污染状况调查、房屋面积认定、拆迁补偿安置方案编制、招商文件编制、拆迁补偿安置协议签订等内容，但不包括更新单元规划编制工作。

第二十五条【前期工作申请】村集体经济组织起草更新意向书，并在本村范围内公示，经公示无异议或异议不成立的，可向属地镇人民政府（街道办事处）申请启动前期工作。

本条前款所述更新意向书，应包括更新区域、更新类型、实施方式、房屋面积认定及拆迁补偿安置适用政策等事项。

第二十六条【受理申请】镇人民政府（街道办事处）经审核，认为符合下列条件的，书面告知村集体经济组织准予启动前期工作，发布更新区域内停止建设及受理报建申请公告：

（一）符合本实施细则相关规定；

（二）已列入省“三旧”改造数据库；

（三）已纳入城市更新计划。

经审核不符合本条前款所述条件的，应在受理申请之日起3个工作日内予以退件，并应书面告知村集体经济组织退件理由。

不具备本条前款所述第

（二）、（三）项条件的，应函告区城市更新行政主管部门及时纳入省“三旧”改造数据库、城市更新计划。

第二十七条【前期工作组织实施】镇人民政府（街道办事处）在书面告知书印发之日起30日内，按照以下分类方式组织开展前期工作：

（一）按照本实施细则及相关法律法规政策规定，具体承担基础类工作；

（二）根据需要成立专项工作机构具体承担辅助类工作，并采取政府购买服务的方式，分项引入具备相应的资质条件的机构具体承接专业技术类工作；

（三）由区政府（管委会）指定市属或区属全资国企，或成立专门机构具体承接辅助类工作及专业技术类工作；

（四）由村集体经济组织指定一个或多个中介服务公司具体承接拆迁补偿安置协议签订工作。

村集体经济组织及属地镇人民政府（街道办事处）应当共同与承接机构签订委托合同或协议，明确具体委托事项、服务费用、费用结算方式、各方责任及义务。

前期工作费用以及购买承接机构服务的费用，由各区政府（管委会）在城市更新专项经费中先行垫付，在项目实施主体确认后，由项目实施主体返还。

前期工作费用核算标准、承接机构的服务费标准以及费用结算规则，由各区政府（管委会）研究制定。

本实施细则所称基础类工作，具体包括基础资料收集及调查、房屋面积认定工作。

本实施细则所称专业技术类工作，具体包括现状房屋测绘、财务及税务筹划、规划条件研究、社会稳定风险评估、土壤污染状况调查、招商文件编制工作，应由具有相应资质条件的机构具体承接。

本实施细则所称辅助类工作，具体包括政策宣讲、拆迁补偿安置方案编制工作。

第二十八条【停止报建】不得在更新区域内新建、改建、扩建房屋，并停止受理报建申请。

停止建设及受理报建申请的起始时间按照以下方式核定：

（一）在2016年7月29日前（含），已按规定对更新意愿进行表决，同意启动城中旧村更新的，以区城市更新行政主管部门核发申报主体资格确认文件之日为准；

（二）在2016年7月29日至本实施细则出台前，已按规定对更新意愿进行表决，同意启动城中旧村更新的，以表决之日为准；

（三）本实施细则出台后，以镇人民政府（街道办事处）同意启动开展前期工作的告知书印发之日为准。

第二十九条【基础数据核查1】镇人民政府（街道办事处）负责房屋权属人、不动产权信息、现状测绘数据等各项基础资料的统计、收集、初步核实及汇总等工作，牵头组织各相关部门核实确认权益人身份和权利主体情况，收集整理村居报建服务机构受理审批的宅基地及村民房屋报建等情况。

市自然资源分局负责整理提供已办理供地手续但未办理不动产登记的已供用地、宅基地等用地情况，以及存有的被征地农民花名册档案、村民房屋历史报建等资料，完善历史用地确权手续等工作。

区城管执法主管部门负责核实违法建设行为的查处情况等工作。

不动产登记机构负责协助镇人民政府（街道办事处）查询不动产权登记信息。

第三十条【基础数据核查2】城中旧村的村（居）民委员会、村集体经济组织负责以下工作：

（一）收集本村范围内房屋面积认定基础资料，包括但不限于用地凭证、房屋报建凭证、不动产产权凭证以及各类权益人相关身份信息等房屋面积认定；

（二）对本村范围内被征地农民的“三无”（即经政府部门查无用地凭证、无房屋报建凭证、无不动产产权凭证资料）现状房屋以及宅基地，核实公示后予以确认并出具宅基地使用证明；

（三）提供村集体资产明细表以及村集体房屋面积认定和补偿核准的基础资料，包括但不限于用地凭证、房屋报建凭证、不动产产权凭证。

本实施细则所称用地凭证，是指建设用地许可证、建设用地批准书或宅基地使用凭证等。

本实施细则所称房屋报建凭证，是指居民住宅建筑维修许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证等。

本实施细则所称不动产产权凭证，是指集体土地建设用地使用证、国有土地使用权证、房屋所有权证、房地产权证或不动产权证、房地产权登记表、不动产权登记表等。

第三十一条【风险评估】在基础资料收集及核查阶段，可同步组织开展下列工作：

（一）城中旧村更新项目社会稳定风险评估和分析，编制风险评估报告，并由村集体经济组织报属地镇人民政府（街道办事处）备案；

（二）更新区域土壤污染状况调查，编制土壤污染状况调查报告，由村集体经济组织报属地镇人民政府（街道办事处），由属地镇人民政府（街道办事处）按程序送审。

第三十二条【基础数据公示】村集体经济组织须对基础资料应收集情况、已收集情况及核查结果进行公示。

第三十三条【房屋面积认定申请】具备下列条件的，村集体经济组织可向属地镇人民政府（街道办事处）申请房屋面积的认定工作：

（一）完成基础资料收集的现状房屋栋数占具备基础资料的现状房屋总栋数的90%以上（含）；

（二）本条前款经公示无异议或异议不成立的。

第三十四条【房屋面积认定受理】镇人民政府（街道办事处）负责受理及具体组织实施房屋面积认定工作。

区城市更新主管部门负责统筹、协调、指导城中旧村更新房屋面积认定和补偿各项工作，组织房屋面积认定结果的会审工作，确认房屋面积认定结果。

市自然资源分局参与房屋面积认定结果的会审工作。

第三十五条【规划及筹划】在房屋面积认定工作开展的同时，镇人民政府（街道办事处）同步组织开展下列工作：

（一）规划条件研究；

（二）财务及税务筹划。

第三十六条【编制补偿方案及招商文件】完成房屋面积认定工作并取得规划条件、完成财务及税务筹划后，遵循公正、公平、合理的原则，开展拆迁补偿安置方案和招商文件编制工作。

拆迁补偿安置方案、招商文件制定过程中，村集体经济组织应当广泛听取全体权益人意见。

第三十七条【权益人拆迁补偿安置方案内容】权益人拆迁补偿安置方案应当包含下列内容：

（一）补偿内容、补偿方式、补偿标准；

（二）搬迁费用和临时安置补偿标准；

（三）其他经村（居）民大会或社区股份合作公司的股东大会认可给予的奖励。

权益人拆迁补偿安置方案及拆迁补偿安置协议均应明确，由项目实施主体直接承担拆迁补偿安置责任。

第三十八条【村集体拆迁补偿安置方案内容】村集体拆迁补偿安置方案应当包含下列内容：

（一）补偿内容、补偿方式、补偿标准；

（二）搬迁费用和临时安置补偿标准；

（三）对历史建筑及其周围环境的保护措施；

（四）其他经村（居）民大会或社区股份合作公司的股东大会认可给予的奖励。

第三十九条【招商文件内容】招商文件，应包括经批准的规划条件、建设周期、经核准的拆迁补偿安置方案、前期工作费用以及购买承接机构服务的费用、保证金缴付及监管方式、评审办法及标准、企业资格、合作协议、违约责任等内容。

第四十条【方案核准】村集体经济组织向属地镇人民政府（街道办事处）申报拆迁补偿安置方案、招商文件，经镇人民政府（街道办事处）初步审核后，报区城市更新行政主管部门核准。

涉及村集体资产处置的，区城市更新行政主管部门应当征询村集体资产处置主管部门意见。

第四十一条【公开表决】区城市更新行政主管部门核准后，由村集体经济组织按照本实施细则第十一条规定，对更新意愿、更新区域、更新类型、实施方式、村集体资产拆迁补偿安置方案、招商文件、评审表决代表确定方式等事项，组织公开表决。

表决结果应按照本实施细则第六十四条规定进行公告并核实确认。

第四十二条【相关协议签订】公开表决通过后，组织开展下列工作：

（一）权益人拆迁补偿安置方案意见征询工作；

（二）拆迁补偿安置协议签订工作；

（三）评审表决代表委托书签订工作；

（四）办理不动产权证注销授权委托书签订工作；

（五）不动产权证注销工作。

权益人拆迁补偿安置方案同意意见书、拆迁补偿安置协议、评审表决代表委托书、授权办理不动产权证注销委托书，权益人须同时签署。

第四十三条【强制执行】自公开表决通过之日起，6个月内未完成拆迁补偿安置协议签订及注销不动产权证的，区政府（管委会）可以采取以下方式予以处置：

（一）依据省、市有关规定实施政府裁决及司法裁判，并依职权注销不动产权证；

（二）依法实施国有土地上零星房屋征收，并依职权注销不动产权证；

（三）依法对已丧失不动产权利的，依嘱托注销不动产权证；

（四）对违章建筑实施联合执法，依法拆除；

（五）中止项目，且5年内不再受理各拆建更新申请事项。

第二节招商

第四十四条【招商启动条件】更新区域内具备以下条件的，在镇人民政府（街道办事处）的监督下，由村集体经济组织作为委托交易主体，委托采购代理机构，按照经核准的招商文件，进入区级或镇级农村集体资产交易平台，发布招商公告，择优选择合作企业：

（一）已注销除土地所有权以外的其他产权；

（二）安置补偿落实到位。

第四十五条【市场主体准入】申报企业，应具备以下条件：

（一）近五年内无不良诚信记录；

（二）具有二级或以上房地产开发企业资质；

（三）企业注册资本不少于1亿元。

第四十六条【评审基本程序】招商评审应履行下列程序：

（一）采购代理机构接受委托，组织成立资格审查委员会，由区城市更新部门代表作为组长，组织委员对申报企业进行资格审核和确认。

资格审查委员会由7人组成，其中，区城市更新部门代表1人、属地镇（街）代表1人、村民代表3人（可由村党支部、村委会、理事会、监事会成员或其他村民代表组成，在开展资格审核确认前由村两委会议确定）、专家成员2人（由采购代理机构从政府采购专家库中抽取）。

（二）经资格审核后，由资格审查委员会出具资格审查报告，确定候选合作企业。

（三）采购代理机构接受委托，参照专家成员抽取方式，从村集体经济组织全体成员（股东）中抽取评审表决代表。

评审表决代表人数不得少于村集体经济组织全体成员（股东）人数十分之一。

（四）村集体经济组织召集评审表决代表对候选企业进行公开表决，最终确定一家合作企业。

第四十七条【市场主体选择及委托】村集体经济组织与招商选中的企业签订合作协议，并于合作协议签订之日起5日内，将招商结果在区政府（管委会）、市自然资源局官方网站上公布。

第四十八条【保证金退转】签订合作协议的企业所缴纳的保证金在签订“三旧”改造项目监管协议后转为拆迁补偿安置资金，存入拆迁补偿安置资金监管账户。

其余企业所缴纳的保证金应在招商结果公示期满之日起30个工作日内退还本息。

第四十九条【招商过程监管】区政府（管委会）应当加强对辖区内村集体经济组织选择合作企业的监督管理，区监察部门应当加强监察，村务监督委员会应当加强村务监督，对招商活动和信息披露情况进行监督。

各区政府（管委会）可结合本区实际，研究制定市场主体招商实施细则，明确市场主体准入条件、公开交易程序、招商文件内容要求、招商评审程序等方面的具体规定。

第三节申报及监管

第五十条【申报和实施主体】城中旧村的村（居）民委员会、村集体经济组织应当依据有关规定各自履行相应职责，组织本村城市更新工作。

自行实施的城中旧村更新项目，村集体经济组织是项目的申报主体和实施主体。

村集体经济组织原则上不得转让股权；转让股权的，市场主体应按照本实施细则相关规定公开交易选择。

公开交易选择的市场主体，是项目的申报主体和实施主体。

需成立项目子公司作为项目申报主体和实施主体的，项目子公司不得变更股东、转让股权。

采取其他方式实施的城中旧村更新项目，在确定实施主体前，村集体经济组织是项目的申报主体。

第五十一条【项目申报】申报主体应当按照我市城市更新项目申报审批程序的有关规定，开展相关事项申报工作。

符合本实施细则第五十条规定的，可不再开展申报主体和实施主体审查及公示，直接给予核准认定。

第五十二条【拆迁】公开交易选择的市场主体，应自合作协议签订之日起，对现状地上建筑物实施清拆，并对权益人进行安置。

第五十三条【规划方案公示要求】更新单元规划方案批准前，村集体经济组织应当对以下事项在本村范围内公示：

（一）更新单元规划方案中回迁安置房屋的用地位置、规划总平面图及户型；

（二）更新单元规划方案中村集体回迁安置物业的用地位置及规划总平面图。

公示无异议或异议不成立的，方可给予更新单元规划方案审批。

第五十四条【资金监管】村集体经济组织作为项目实施主体，以自有资金或通过公开交易出售商品房开发用地筹集资金开发建设的，应当将自有资金或公开交易所得存入政府部门指定的监管账户，由属地镇人民政府（街道办事处）进行监管，按照工程进度予以返还。

市场主体作为项目