0411房地产项目报建15个潜规则.docx
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0411房地产项目报建15个潜规则
2014-04-11房地产项目报建15个潜规则
腾讯房产整理2014-04-1107:
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[导读]房地产项目报建15个原则，你都知道吗？
一起来看看吧。
1.土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，这几样东西领取的先后顺序非常有学问。
有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上写明土地用途及年限。
但在现实中，这个想法只能是理想状态。
首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。
然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，土地出让金是已经交了，剩下的事情规划部门得给我搞定。
2.项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。
非常的社会主义特色。
不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。
这里要注意一下，母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。
因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。
这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。
立项主要考察的是项目的投资额及可行性。
可行性现在各地由于市场经济的深度不同，所以管理上也不同。
有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。
而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。
立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。
不过上有政策下有对策，我如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。
编制费用稍微给多点都没关系。
3.总平面审查阶段
这个阶段各地的叫法不一样，比较多的叫“修建性详细规划审查”。
这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范。
在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，看起来很简单，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。
比如这个小区是1万平方米，3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。
这个计算应该是没有争议了。
但是3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。
那么，2000平方米到底算不算建筑基底？
之所以限制建筑密度，无非就是为了保证绿化，保障居民的休闲空间。
现在虽然是在地面上建了东西，但都是绿化，绿化、休闲空间没有减少，2000平方米不能算在建筑密度里面。
空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻研。
再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。
但实践中一看，什么是净用地面积？
从哪里起算？
是纯粹的土地使用权证载的面积，还是一直到周边道路的道路中线去？
根本说不清楚，怎么算都行。
把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。
其他譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。
但是这么一来，小区绿化基本就毁掉了。
怎么办？
设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。
消防车道的载重量那是有非常严格的设计要求的，个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。
审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2-3个月，往往都要和规划部门反复修改才能通得过。
4.管线综合审查、排水许可证
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的几率是一样的，就跟击鼓传花似的，一轮到就死。
管线综合包括三大项：
小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。
上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。
管线综合所有的线，都得从外面引进来，跟外面有个接口。
但是外面预留的接口经常会变。
最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。
还有高压电线的接入口，一开始说得好好的，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者容量已经超了，不能再接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱引，引到多少电算多少电。
排水许可证是市政部门发的，专门针对小区的排水。
现在都要求雨污分流，就是雨水和生活污水要分两条管排。
这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。
反过来又影响管线综合设计。
5.单体审查、建筑工程规划许可证
规划部门对单体设计的审查非常严格，但相对于总平面规划，容易通过一点。
单体设计是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。
单体方案关键就是落实各空间的大小尺寸。
目前来说，我国各大城市在车位问题上管得非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。
车位不够，基本上都别想通过单体审查。
当然，总平面审查期间也会审车位，不过那个阶段主要是审经验值，一般不会很在意车位够不够。
但是单体阶段不一样，审得非常严格。
这个时候开发商什么招都会用上。
比如所谓的子母车位，还有的宣称要做立体机械停车位。
不过很多都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。
审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。
这个过程没什么技术含量。
6.消防和人防专项审查
这方面的审查越来越严。
一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。
因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。
但是，涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。
比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。
人防部门属于政府部门，不是军队编制。
用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。
这部分停车位只有使用权。
因为人防用途部分的车位只不过是暂用的性质，不能卖，所以开发商会想办法减少人防面积。
7.节能审查、施工图审查
节能审查是怎么审都行。
我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。
360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些设计，在节能方面肯定是不达标的。
不过老百姓喜欢。
在这里南北差异非常明显：
北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有取暖问题，节能不能达标的房子，在冬天要花取暖费。
施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。
施工图审查单位还必须对审查结果负责。
但是，基于我国的审查技术非常的落后，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。
施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。
施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴。
8.余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可
余泥和噪音是最扰民的，但在很多城市，几乎没怎么管。
现在越来越多的城市加强了这两方面的管理。
余泥排放现在都快成了各大公路管理部门的主要生财道路了，包括公路、交通、警察。
运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。
但在很多时候，根本不可能这么规范。
尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥，没办法，只能打通各路神仙。
噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的、噪音较轻的方式施工。
这个是由环境保护部门管理。
现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。
此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。
现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。
无论怎么找关系都难批得下来。
如果不报批就夜间开工？
那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。
但是绝大多数的城市，还处于几乎没有管理的地步。
9.质量监督、安全监督
质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。
拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。
这两个站的分工很难分清楚。
譬如打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？
说不清楚。
在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。
由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么严，质监大多得靠这些收费项目养活自己。
现在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。
做得比较好的城市是广州，做个桩检测的费用，只是周边城市的三分之一。
10.施工招投标、监理报建
在必须要做施工招投标的时候，这个领域黑得让人毛骨悚然。
举个例子，施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。
有一次在广州，某企业围一个标，另外一个企业想进去，准备材料时发现技术人员不够，于是马上到建设局备案新增人员资料。
本来是非常简单的事情。
结果，连交件都交不进去，不受理。
后来好不容易受理了，又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件。
最后这个标当然是投不进去了。
也不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。
监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，不多说了。
监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，发一个监理审查意见。
通过了就是施工许可证了。
监理规划和监理细则，老实讲，从来没看到建设部门真的做过审核。
在个人的从业经验里面，没见过几个政府官员能看得懂的。
11.施工许可证
施工许可证所需材料基本上是上面全部手续一个汇总。
缺一不可。
但从来没见过哪个开发商老老实实一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。
要这样的话，没1年时间办不下来。
但今时今日，很少企业抱怨政府管得太严，审批环节太复杂了。
因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。
大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。
在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。
直接一点，就是大家都已经把潜规则当成了规则。
这些规则维系着房地产这个产业。
在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。
这个系统在经过10多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。
因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。
这就是一种双方博弈之后达到的平衡。
哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。
这么把一个项目分割成很多部分发证。
为什么？
因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。
政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。
12.放线、验线
图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。
这就叫放线。
放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。
正式放线的前提是领取了施工许可证。
放线后，测绘院会发出一份放线册。
在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。
让他们提前来做放线。
放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。
一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。
这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。
所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。
13.预售许可证
预售许可最重要的条件是：
高层建筑结构完成三分之二，低层建筑结构封顶。
这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：
无论层数高低，全部封顶才能放贷。
因此现在高层建筑往往在完成三分之二的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。
因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收两三成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。
现在办预售许可，都要做价格公示。
交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。
但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。
在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。
申报价格直接就是2500元/平方米，随便怎么公示。
卖的时候照样卖5000卖8000多，没有任何法律上或者行政上的责任。
在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。
房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。
这个叫预测绘。
在竣工之后，到实地测量，就是实测了。
我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。
这个矛盾最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。
造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。
为了避免这种纠纷，各大开发商都开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。
总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。
14.关于预售中的土地解押
关于土地解押的问题，这个话题非常敏感。
这其中有无数的道道儿。
个人对这一块的玄妙也不是很能理解。
先从土地抵押说起。
现在关于土地抵押的规则越来越严格了。
土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。
这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。
贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。
根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。
但是，何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。
这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：
要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。
还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？
更加不可能。
现在的任务是：
即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。
两个办法：
现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。
在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。
房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。
这两个部门不会主动向对方查询对方的登记资料的。
在这些地方，先做通银行工作，找一个比较合理的能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。
更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。
这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。
这个悬空期是合理的。
无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。
那么就利用这个悬空期吧。
先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉，然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，给房管部门看。
房管部门一看，的确如此，于是收材料办预售许可证了。
只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。
办得快的话，只需要悬空半个小时。
如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押。
国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的制度。
此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。
很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。
同样是利用悬空期来做事。
这种方法在国土与房管合并的地方也能用。
15.规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼
规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。
在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。
这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。
消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。
也只有他们能搞定。
开发商自己做这几项验收，肯定通不过。
这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。
尤其是消防和永久用电，举个例子，我们有一次在报装的时候，设计好了装3台变电箱。
施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。
结果验收时，供电局无论不肯供电，说这个三台的设计不合理，要变成四台。
被迫之下，乖乖给了双倍的电力施工款。
只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。
但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：
原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改云云。
质量验收现在非常简单了。
竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。
这就完成了。
质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。
竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件了。
（来源：
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