登记官信息系统资料.docx

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登记官信息系统资料

登记官考核之房地产市场信息系统

大纲要求：

（一）房地产市场信息系统概述

掌握：

房地产市场信息系统的定义。

熟悉：

房地产市场信息系统的架构。

了解：

房地产市场信息系统的背景、进程及意义。

（二）房地产市场主体管理子系统

了解：

房地产市场主体管理子系统内容。

（三）项目管理子系统

熟悉：

应用信息系统实现预售许可管理流程。

了解：

项目管理子系统中市场销售的备案、监督过程。

（四）测绘及成果管理子系统

熟悉：

测绘及成果管理子系统中成果管理模块。

了解：

测绘及成果管理子系统的业务功能。

（五）新建商品房网上备案子系统

掌握：

新建商品房网上备案的主要功能。

了解：

新建商品房网上备案的模块。

（六）存量房网上备案子系统

熟悉：

存量房网上备案子系统的操作流程。

了解：

存量房网上备案子系统的主要功能和资金监管。

（七）登记管理子系统

掌握：

房地产登记业务系统的操作流程和房地产权属数据各种状态。

熟悉：

登记管理子系统的主要功能。

（八）统计分析和信息发布子系统

了解：

统计分析和信息发布内容。

（九）信息安全和系统实施

熟悉：

信息安全和系统实施的内容。

一、房地产市场信息系统

房地产市场信息系统定义（掌握）

以计算机信息技术为基础，满足房地产开发、测绘、交易和登记等业务管理需要，并实现以上业务的信息采集、管理、统计和发布的信息系统。

房地产市场信息系统架构（熟悉）

5类数据：

基础数据、从业主体数据、业务数据、统计数据和发布数据。

基础数据应包括房地产物理数据和房地产权属数据。

从业主体数据应包括房地产企业和从业人员的数据。

业务数据应包括房地产市场活动中产生的各种必要的收件、流程、文档、收费等业务管理数据。

统计数据应在基础数据、从业主体数据和业务数据的基础上产生。

发布数据应在基础数据、从业主体数据、业务数据和统计数据的基础上产生。

7个子系统与5类数据的关系：

统计分析与信息发布子系统应基于基础数据、从业主体数据和业务数据进行统计和分析，生成统计数据和发布数据。

新建商品房网上备案子系统、存量房网上备案子系统、从业主体管理子系统、项目管理子系统应生成并管理业务数据与从业主体数据，并引用基础数据。

测绘及成果管理子系统应生成和管理基础数据中的房地产物理数据，登记管理子系统应生成并管理基础数据中的房地产权属数据。

接口：

各子系统之间的数据交换宜采用数据库或数据文件方式实现。

网络：

房地产市场信息系统应同时运行于管理机构的内部网络（以下简称“内网”）和国际互联网（以下简称“外网”）上。

房地产市场信息系统应设计为内外网隔离，登记管理子系统和测绘及成果管理子系统应在内网运行。

核心：

通过楼盘表，实现房屋的全生命周期管理。

范围：

涵盖房地产市场信息系统的所有用户群体。

传统房地产市场信息管理模式存在的问题：

1.市场信息不对称、不透明。

2.业务不规范、不统一。

3.数据分散，交易信息无法及时更新。

4.政府难以全面掌握真实的市场信息，无法准确评估房地产市场形势，影响市场调控政策的准确性。

近年房地产市场管理信息化的主要经验：

依托楼盘表，实现商品房信息动态更新

强化采集夯实数据基础

优化流程、提升效率

整合资源、提高信息资源利用率

透明市场信息、引导投资和消费

拓展系统功能、丰富市场监管手段

整合市场信息、加强市场监测

建设房地产市场信息系统的依据：

住房和城乡建设部《房地产市场信息系统技术规范》：

2005年5月开始编制。

2007年10月1日实施。

住房和城乡建设部《房地产基础信息数据标准》：

2008年6月开始编制。

现已进入报批阶段，即将实施。

.

建立和实施房地产市场信息系统的重大意义：

有利于房地产市场管理的规范化与标准化。

有利于增强交易透明度，加强市场监管。

有利于提高信息服务水平，提升管理部门的服务能级。

有利于辅助政府科学决策，增强对房地产市场的调控能力。

二、房地产市场主体管理子系统（了解）

主体包括从事房地产行业相关法人和人员，譬如房地产开发企业、房地产经纪公司等，同时也包括了上述企业的相关从业人员。

房地产企业：

房地产开发企业、房地产经纪机构、房地产评估机构、房屋测绘机构、物业服务企业等。

房地产从业人员：

房屋销售人员、房地产经纪人、房地产估价师、房屋测绘人员、物业小区经理、其他专业人员。

从业主体管理就是将上述这些企业和人员进行统一的信息化管理，全面掌握房地产行业的从业信息。

采用统一身份认证的方式：

如“用户名/密码”、USB-KEY、CA。

提供统一业务系统访问入口：

为各从业企业和从业人员提供统一的访问入口，避免多个系统多个访问入口而带来的安全隐患。

系统监控：

实时地监控系统访问的情况，及时和准确地获取和更新从业主体信息，通过公共通信资源与从业主体进行信息交流的功能。

1房地产企业管理

1.基本信息管理

2.内部人员管理

3.企业信息申报

4.诚信行为管理

5.查询统计

2从业人员管理

1.人员信息管理

2.变动管理

3.资质管理

4.诚信行为管理

5.查询统计

房地产企业管理：

设立、变更、合并、资质变更、资质申请、注销

从业人员管理：

变动、撤销、变更、上岗培训/考试、诚信记录

三、项目管理

开发企业、开发项目、预售许可证、开盘单元、房屋、权限、销售人员。

开发项目管理是指对开发项目全部过程中产生的数据进行管理。

这些过程包括：

1预售许可管理

1.预售申请、预售审批

2.预售许可证注销

3.预售许可证变更

4.预售许可证跟踪

2项目建设过程管理

1.建设用地取得过程管理

2.拆迁管理

3.建设进度申报

预售许可管理应包括下列功能：

（熟悉）

1．预售申请、预售审批：

应实现预售申请、预售审批流程的管理，打印预售证。

2．预售许可证注销：

应实现注销预售许可证的功能。

3．预售许可证变更：

应实现暂停预售许可证或变更预售许可证的范围、使用期限的功能。

4．预售许可证跟踪：

应实现监视和跟踪预售许可证状态的功能。

实现项目建设过程的管理

建设用地取得过程：

相关部门出具的报告、意见、批文。

对建设用地的申请人和申请材料进行严格的审查。

对审核的过程进行有效的监督和控制，

拆迁进度：

•对原有建筑的拆除以及对原有建筑中住户的妥善安置。

•对拆迁过程中的拆迁企业、拆迁人、补偿办法以及拆迁的期限范围进行有效的监督和控制。

建设进度申报：

•及时地掌握建设用地的实际利用情况，把握项目建设的具体进展。

•对掌握城市建设的总体情况，调控房地产市场提供必要的依据。

四、测绘及成果管理

1.负责房地产基础物理数据的采集、管理和更新维护。

2.为各应用系统提供基础数据服务。

测管分离”的原则：

1.测绘机构：

权属调查、内业和外业测绘。

2.成果管理部门：

数据审核、入库和变更。

测绘模块（熟悉）

1.房产测绘、

2.地（产）籍修测

成果管理的模块：

1.测绘机构管理、

2.测绘项目事务管理、

3.成果数据管理、

4.GIS服务

初始建库模块：

（成果）

1房地产物理图形数据的初始建库工作可根据已有数据数量和质量情况采取不同的建库方案。

2房地产物理属性数据的初始建库应进行数据汇总、数据清理、质量控制、格式转换和数据入库工作。

3对房地产物理图形数据和物理属性数据应建立关联关系。

测绘采集模块：

（测绘）

1测绘采集应能实现土地勘测定界、地籍修测变更、房地产建筑面积预测绘和实测绘等业务类型的数据采集、变更测绘及测绘业务的管理功能。

2测绘采集应能满足对预测绘和实测绘进行对应。

3变更测绘应能在变更操作中自动记录删除、新增和修改等变更信息。

更新管理模块：

（成果）

1测绘成果更新管理应对房地产物理数据制定更新规则，保证数据的现势性。

2测绘成果更新管理应能提供数据提取及变更后数据提交的接口功能，同时应能根据提交的变更信息进行数据的更新处理。

3测绘成果更新管理应能记录变更过程的历史数据，保证数据的可追溯性。

地理信息模块：

（成果）

应具有地理信息系统（GIS）的基本功能，包括图层管理、地图浏览、图属查询与定位等。

应具有制图功能，能生成宗地图、房屋分户平面图等。

五、新建商品房网上备案

作用

1.网上公开发售

2.实时签约

3.签约信息发布

4.签约备案

为什么必须采用“在线方式”？

新建商品房网上备案关键在于实时地采集新建商品房的销售

情况、及时把握房地产市场的走势。

新建商品房网上备案子系统应依托预售许可管理业务或新建商品房初始登记业务建立。

关键是看新建商品房是否已经竣工验收：

未竣工验收：

预售许可管理业务（签预售合同）

已竣工验收：

新建商品房初始登记业务（签销售合同）

新建商品房网上备案子系统应采用在线方式实现新建商品房预售、销售和相应的合同备案功能。

销售表——展现房屋的状态变化

三个合同：

预定合同、预售合同、销售合同

应包括下列功能：

（掌握）

1．合同制定：

应使用经工商部门和建设部门认定的合同样本，制定定金合同、预售合同和销售合同模板，并在网上公示。

2．合同签定：

应按网上公示的统一合同模板签定定金合同、预售合同和销售合同。

3．合同撤消：

应实现合同撤消。

4．合同跟踪：

应实现合同状态的跟踪和分析。

5．销售管理：

应实现对销售活动的监督管理。

新建商品房网上备案子系统的数据应包括预售许可证信息、房源信息、销售表信息、定金合同数据、预售合同数据、销售合同数据以及其他相关业务数据。

新建商品房网上备案子系统可为统计分析与信息发布子系统提供房源情况、房屋状态、成交情况、合同状态等信息。

新建商品房网上备案子系统可为登记管理系统提供预售合同、销售合同等数据。

新建商品房网上备案子系统应引用从业主体管理子系统的从业主体数据。

六、存量房网上备案

核心功能：

委托、挂牌、签约，

其他功能：

经纪机构备案和资金监管

存量房网上备案子系统应采用在线方式实现存量房经纪合同、买卖合同和租赁合同的网上备案功能，并预留资金监管的接口。

•确保数据交换的及时性。

•实时检查房屋的权属状态。

•保护备案系统中买卖合同业务的有效性。

•及时获取交易过程在登记系统中的结束信息。

1经纪机构备案（经纪机构、分支机构、经纪人）

1.备案

2.年检

3.变更

4.注销

2合同网上备案

1.挂牌委托

2.合同备案

3.合同监督

3参考价格

1.资金监管

2.买卖合同

3.租赁合同

存量房网上备案操作流程：

（0）挂牌之前应查询房屋的权属，如果已经抵押或者查封，应不允许挂牌。

（1）查询和选择挂牌的房屋。

（2）检查挂牌的有效性。

（3）锁定挂牌。

（4）撤牌时解锁挂牌。

（5）更新摘牌时的锁定状态。

（6）锁定合同备案。

（7）检查登记审核时监管资金的到账情况。

（8）资金监管结束后的解锁。

（9）合同信息要自动传送到登记管理子系统，实现自动申请和受理。

（10）当资金全部到位后，要通知登记管理子系统进行最终确权操作。

（11）当确权完成后，通知本子系统进行资金支付。

资金监管：

（1）交易双方签订合同后，可连同管理部门三方一起签订资金监管协议。

（2）系统在处理资金监管的时候，同时处理各种税费，并把税费直接转给相关的政府部门。

（3）资金监管过程中，和银行的数据交换要保证真实、有效。

在出现差错的时候，能进行有效的损失规避。

（4）只有资金全部到位后才能确权。

（5）只有在确权后才能将监管房款代发到出让方账户。

七、登记管理

房地产登记管理业务通常包含受理、收费、初审、复审、终审、缮证、发证、归档等业务处理节点。

对于上述业务处理节点，登记管理子系统需要记录处理节点上的各类相关操作，如受理时记录收件和计费操作，审核时记录填写审核意见的操作，发证时记录发证人和所发证件的操作等等。

同时，登记业务在各个业务节点之间流转，还需要记录登记业务的流转情况，如登记案件的受理时间和受理人、终审的提交时间和提交人等等。

1基本流程

1.受理

2.审核

3.权证处理

4.归档

1受理节点应实现接受申请、确定登记类别、收件、计费和收费的功能。

2审核节点应实现相关房地产物理数据、权属数据和申请材料的审核功能，宜包括初审、复审和终审等步骤。

3权证处理节点应实现缮证、发证的功能。

4归档节点应实现申请材料和业务信息的归档功能。

数据状态：

（掌握）

登记管理子系统应产生和管理基础数据中的房地产权属数据，权属数据应分为临时、现势和历史三种状态。

其中部分数据应来源于新建商品房网上备案子系统中的预售合同数据、销售合同数据和存量房网上备案子系统中的买卖合同数据。

2特殊功能：

1.撤回、2.不予办理、3.查询

系统应提供提交、回退、不予登记、撤回等处理方式，以便针对不同情况分别进行相应处理。

撤回和不予办理功能

——解决终止登记业务的问题

撤回：

登记业务的终止来自于申请人，如转移登记过程中房屋的买卖双方需要停止交易，则可以申请撤回。

不予办理：

登记业务的中止来自房地产管理部门，如房地产管理部门在登记的审核过程中发现此登记业务不符合相关规定，需要终止，则可以通过不予办理功能实现。

查询：

系统应支持模糊查询、自定义查询、组合查询等查询方式，对办证状况、权属登记状况、房屋交易情况、办事进度等进行查询。

包括：

（1）实现物理图形数据和权属数据的图属互查。

（2）统计设置：

可设置统计的时间段和需要统计的项目。

（3）查询业务的办理情况、当前所处的环节等登记状态信息。

以楼盘表的基础上实现房地产登记业务流程。

以楼盘表为基础实现的房地产登记业务可以清晰地反映登记房屋当前的各类登记情况，如是否有产权登记，是否有限制登记等等，并在登记业务处理时做出相应的判断，决定是否可以受理。

基于楼盘表实现房地产登记业务可以有效地实现信息共享，为各类房地产登记业务的查询提供了一个良好的载体。

登记类别的划分：

大类和小类

电子登记簿

八、统计分析与信息发布（了解）

统计指标：

供应量指标、成交量指标、监测指标

统计方法：

均价、同质均价、指数

按照公开、准确的原则发布现势性的市场信息。

公开：

在互联网发布，公众能直接访问

准确：

基于测绘及成果管理子系统的楼盘表数据、商品房网上备案子系统的交易数据和登记管理子系统的登记数据为数据基础进行架构

现势性：

和其他子系统通过准实时的数据通讯和T+1的数据交换方式进行准自动化的数据流传递

统计指标细分为新建商品房／存量房、区域、时间段、价格段、面积段、房屋类型和购房对象等分类。

应发布新建商品房网上备案信息、存量房网上备案信息、从业主体信息和项目管理信息。

新建商品房网上备案信息发布应包括下列内容：

1）即时交易信息：

应以项目为单位发布当日累计成交的套数和建筑面积等信息；

2）可售统计信息：

应以行政区或样本区域为单位发布可售套数和可售建筑面积等信息；

3）成交统计信息：

应以行政区或样本区域为单位发布成交套数、成交建筑面积和成交均价等信息。

4）项目公示信息：

应以项目为单位发布项目名称、项目地址、许可证号、用途、开始销售日期和拟售价格等信息；

5）项目基本信息：

应以项目为单位发布项目基本情况、销售信息、价格信息和合同撤销情况等信息；

6）销售表信息：

应以逻辑幢为单位发布各户的基本信息和销售状态等信息。

存量房网上备案信息发布应包括下列内容：

1统计信息：

应发布现有出售和出租房屋的挂牌总套数和总面积，同时应以行政区域或样本区域为单位发布各个价格段、面积段和房屋类型的出售和出租房屋的挂牌套数和面积等信息；

2房源信息：

应以户为单位发布房源信息，包括交易类型、所在区域、房屋坐落、房型、建筑面积和总价等信息。

从业主体信息发布应包括开发企业、经纪机构和经纪人的基本信息及相应的诚信记录。

项目管理信息发布应包括项目工程的基本信息、建设进度情况和预售批准记录等。

统计分析与信息发布子系统宜通过互联网地理信息系统（WebGIS）技术进行新建商品房和存量房的地理位置信息发布，同时宜发布管理需要的图件。

发布对象：

公网用户、从业主体、媒体用户、领导用户、系统管理员

发布渠道：

网络、报刊、电台、电视

九、信息安全与系统实施（熟悉）

实体安全

计算机房安全应符合现行国家标准《计算站场地安全要求》GB／T9361的规定。

信息系统设备中的应用服务器、数据库服务器、网络设备、存储设备和个人计算机等应采取防盗、防毁、电源保护等安全保护措施。

运行安全

应制定系统运行维护管理制度，配备系统管理人员。

系统应记录和跟踪系统状态的变化。

系统应记录故意入侵系统和违反系统安全要求的行为，维护和管理审计日志，定位、监控和捕捉各种安全事件。

系统应提供备份和恢复系统数据的功能，可使用多种介质备份和恢复系统数据，包括纸介质、磁介质、微缩载体等。

条件许可时，系统宜建立容错容灾机制。

系统应提供处理意外事件的应急措施。

内网和外网之间的数据隔离应采用防火墙、网闸或物理隔离等方式。

信息安全

系统应采用合理的安全配置参数，明确规定用户访问权限、身份和许可的安全策略，监控策略的实施情况，事先制止可能违反安全的隐患。

系统应防止非法访问或盗用数据库数据，防止数据被非法拷贝、篡改、删除和销毁，保证数据的完整性和一致性。

系统应提供设计、实现、使用及管理等各个阶段应遵循的网络安全策略。

权限管理

系统应实现权限的分散管理，按照功能进行授权管理，不应出现权限的漏洞，使得某些用户拥有本不该拥有的权限。

系统应提供用户身份鉴别功能。

系统对用户权限的控制应满足岗位调整和人员调动的系统应提供冻结和解冻用户账号的功能。

系统开发：

系统规划阶段、需求分析阶段、概念设计阶段、逻辑设计阶段、物理设计阶段、系统测试阶段。

系统验收：

系统验收应以系统试运行成功为前提。

宜以测评机构的测评结果为参照，通过专家评审完成系统验收。

系统验收应包括初始建库的数据验收和应用系统验收。

应用系统验收应包括功能验收、性能验收以及开发文档验收等。

构建正式运行环境：

需网络设备，服务器、交换机、网闸、VPN、开发工具、WEB服务中间件、数据库、操作系统、存储系统、虚拟机、布线联网、PC安装配置、用户培训。

系统实施的原则：

（掌握）

1完整性原则：

要求系统中的基础数据完整地覆盖真实。

2正确性原则：

要求系统中的数据能够正确地描述真实对象。

3规范性原则：

要求系统中的数据采用统一的标准。

补充概念：

物理数据：

是指描述宗地、幢及户的自然特征的数据，包括物理图形数据和物理属性数据。

物理数据是描述房屋、土地的客观物理属性的数据。

为了满足GIS系统的管理要求，因此需要同时管理图形和属性数据，管理对象主要是宗地、幢和户三大对象。

权属数据：

是指描述宗地、幢及户的权利特征的数据。

权属数据与物理数据相对应，主要描述房屋、土地的权属登记方面的数据。

楼盘表：

是描述物理数据及其关联关系，并可与权属数据等其它相关数据相关联的数据组织方式。

楼盘表是管理部门通过计算机技术手段在管理房地产相关业务的过程中得到的，“楼盘”为房地产开发项目的俗称，“表”为数据库中重要管理单元的概念。

楼盘表作为一种数据组织方式，它一方面实现了地、楼、房之间的物理数据的关联，另一方面，它实现了地、楼、房物理数据和权属等其它相关数据的关联。

销售表：

销售表是在楼盘表的基础上，以逻辑幢为单位、用特定颜色标注每户的销售状态的二维图表，是楼盘表在新建商品房网上备案子系统中的一种具体应用形式。

销售表的数据源于楼盘表，在楼盘表提供相关物理属性数据以后，通过颜色来区分销售状态，即得到房产项目的销售状态和销售情况。