中国酒店产权交易分析.docx

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中国酒店产权交易分析

2015年中国酒店产权交易分析

2015年，与预期的基本一致，酒店行业继续下行趋势，除私有企业的酒店出售外，国有企业也加入到抛售酒店行列，预计，2016年国有酒店资产出售的高星级酒店将超过200家，整个酒店资产市场将阴影重重。

从酒店产权网数据来看，国内酒店市场主要有几大特点：

1、资产总量持续攀升 

2014年，统计数据显示，酒店产权网受托资产超过1200亿，已经成为国内最大的酒店资产受托机构。

2015年，受托资产总量近4000亿（其中暗盘出售1300亿），受托资产比去年增加了近3倍。

几乎涵盖国内以及国际任何一个酒店品牌，由此可以看出，酒店出售的意愿明显提升。

2、高星级酒店仍是主流 

大规模的酒店出售中，高星级酒店出售仍是主流，覆盖城市从一线逐步向二、三线城市覆盖，大量的在建项目停工。

在出售的酒店项目中，有超过10%的酒店项目处于停工状态。

另外，参与出售的国际品牌酒店逐步增加。

酒店产权网数据显示，高星级酒店出售总量已经超过整体出售资产的60%。

3、经济型酒店正在变化

2015年，从数据已经发现，经济型酒店已经开始被投资人谨慎，大多数投资人对经济型酒店的经营比较悲观，中端精品酒店也成为了众多酒店集团第二阶段的主要方向。

4、城市精品酒店或将提前登顶

去年，预计城市精品酒店的发展期可能在3-5年，通过2015年的数据验证和对众多投资人的观点，发现这个发展期缩短至2-3年。

主要原因在于，城市精品酒店的发展过多的吸引了投资人的关注，2016年，精品酒店将热闹非凡。

根据对各大集团的了解，明年将有超过500家精品酒店投放市场，并且，主要集中在北京、上海、广州、深圳、南京、杭州等一线城市或者省会及发达城市。

5、酒店集团也在谋求出路 

不论是全国知名的酒店集团还是区域性酒店品牌，寻求并购或者被并购都是一致的共识，特别是已经上市的酒店集团，对区域性的并购期望较高。

而区域品牌因为资金和品牌的原因，导致无法对接资本市场，发展速度明显滞后，导致发展或者变现困难。

6、对资产的去化渠道需求

2014年，一部分酒店业主不会选择通过互联网的方式出售大宗资产，安全性、隐私性都是业主主要担心的问题。

2015年，此种担心在逐步降低，主要原因是：

其一，互联网出售资产平台将更加专业化，更加注重项目的隐私和暗盘出售。

其二，市场中酒店资产的存量不断加大，导致资产严重堵塞； 其三，投资人不断的增加通过互联网对价值资产的搜索。

二、全国酒店资产出售数量及总额分析（不包含台湾、香港、澳门和海外地区）

从总数上看，浙江地区的资产出售总数量已经超过上海，成为酒店出售的大户，据统计，浙江出售的酒店资产主要集中在杭州、宁波、舟山等地区，其中杭州千岛湖地区的高星级酒店出售呈爆发式增长，出售的资产中多为30000㎡以上的资产，这和当地高度密集的高星级酒店数量有直接关系。

四川地区的精品酒店出售有所增加，主要集中在旅游景区。

四川具有良好的天然的旅游资源，导致各地区建设大量的中小型酒店，如今，各个景区的经营情况良莠不齐，导致酒店出售加剧。

另外，四川地区的酒店审批政策也限制了一部分房地产开发商需要通过酒店项目来获得土地开发权利，也是导致酒店出售增高的主要原因。

与2014年相比，酒店产权网上线酒店资产总数有较大变化，2014年上线资产在1200亿左右，2015年上线资产总额近4000亿，主要原因是酒店产权网在2015年收到的二、三线城市的酒店资产量有所攀升，另外，上线的资产中，国外的资产数量在不断增加，致使受托资产总量不断增加的主要原因。

上海的酒店单位资产总额要高于北京的酒店资产总额，从数据看来，上海的酒店体量普遍要高于北京的酒店资产，另外，北京的酒店资产的纠纷或阻碍交易的问题要多于上海地区。

但每平米单价上，北京要高于上海地区。

三、全国酒店资产出售均价分析

四、全国酒店资产出售面积分析

五、全国关注酒店资产访问量分析

六、2015年国内酒店市场行情简述

1、全国高星级酒店市场简述

2015年，四星、五星酒店市场受到政策、房地产、经济等多方面的持续影响，导致商务型酒店、会议型酒店和度假型高端酒店集体遇冷。

三亚、九寨沟、黄山等知名旅游目的地高端酒店经营均有所下滑，出售预期增加。

另外，其他非旅游目的地和商务中心地区的酒店出售需求更大，但接盘者大量萎缩致使酒店资产产生拥堵。

不少城市的地标建筑均在出售之列。

对大量的高星级酒店来说，出售的几率在不断降低，特别在整售市场，于此，高星级酒店就出现了证券化的方式剥离资产。

据了解，国内的REITs发行还具有较高的门槛，虽说国内在政策上给予试点的机会（REITs的各项支持环节还不健全），但还主要集中在较大集团或者大型国有企业的为主，短时间内大规模应用的难度较大。

2、全国重点城市酒店资产成交简述

从成交情况看，全国市场中成交总数与高星级酒店总数比为千分之一，上海的成交相对活跃，北京、广州等地成交频率相对较低，在上海的项目成交中，维景酒店属于关联交易，华怡宾馆停业2年后成交，宾龙酒店出现交易中搁置的情况。

在国内各地资产下行中，更多的投资人选择在一线城市，特别是北京、上海选择固定资产投资，重要的原因在于良好的抗风险能力和保值能力。

广州及深圳的资产成交相对有所下行，更体现了绝对竞争优势的城市中固定资产的流通性和保值能力。

3、国内精品酒店市场

精品酒店的热度已经很高，甚至有点过高，大量投资人对发达城市的精品酒店发展有良好的预期，事实上，精品酒店收益和资本的关注程度确有增加。

以亚朵、全季、桔子水晶为代表的酒店已经在精品酒店中占有一席之地。

未来的3年内，精品酒店的龙头企业将出现，随之而来的将是存在精品酒店之间的并购。

在精品酒店市场中，各大公司的战略基本以一线城市为主，建立直营项目，发展加盟酒店，不断向全国二线城市发展。

目前来看，精品酒店在二线以下的城市发展具有较大的障碍，消费能力和对精品酒店的接纳程度严重不足。

普遍的精品酒店房价约300-500元，但250元以下的房价很难适用于非一线、二线城市，收益也无法达到精品酒店的要求，因此，精品酒店的收益更体现在发达城市。

这种发展将很大程度上推高大城市对物业价格的提升。

除上海、北京、广州、深圳外，杭州、南京的精品酒店发展相对稳健（但也逐步向饱和状态逼近），尤其在杭州，城市酒店保有量过大，已经在影响酒店的收益。

4、国内经济型酒店市场简述

经济型酒店的整体情况稳中有降，不少具有吸引力的城市中，经济型酒店开始有转让动向，地方品牌以及区域品牌经济型酒店集团也急需并购需求。

但经济型酒店对资本的吸引力在逐步下降，致使经济型酒店的发展需要自身的造血才能实现。

数据显示，各大经济型酒店集团的整体酒店利润不超过12%，低于10%的酒店集团比比皆是，某些经济型酒店集团的财报利润率低于7%。

其中大中型城市具有地域优势的酒店仍具有较强的盈利能力。

另外，区域品牌或者地方品牌的风险在逐步加大，在经济型酒店建设初期，产品和体系的竞争力远不如国内较大的酒店集团，以此，通过大型酒店集团的不断地方并购，反而将增加地方酒店未来的运营难度。

地方品牌酒店的优势目前还仅处于物业红利上。

5、酒店资产风险

预计酒店资产出售将在未来的5年内成为常态。

据国家旅游局发布的最新数据显示并预估，2015年星级酒店的关门数量超过1000家，该数量在未来的几年将持续扩大。

由此，给酒店投资人带来的酒店投资风险持续增加，加之酒店经营受到重创，酒店自身营收也将受到较大的风险。

我们总结了酒店资产的风险主要在于：

（1）流通性风险 在投资严重萎缩的当下，二、三线城市的酒店资产严重缺乏流通，变现能力差，致使酒店资产长期滞留。

（2）融资风险 酒店资产的融资能力在下降，酒店自身经营无法偿还银行贷款而导致的资产收回的案例出现井喷，从而导致融资能力再次下降，恶性循环的现象将在2016年不断出现。

（3）转型风险 在酒店不景气的当下，部分酒店如北京金融街洲际等已经转型写字楼，但在较大的城市，原本规划中纯商业物业调整后较为方便，但单纯酒店用途的物业涉及到再次调规，就为转型设置了障碍。

七、2016年国内酒店行情

1、高星级酒店继续下行趋势加速; 

2、经济型酒店将逐渐破位经济型酒店的收益逐年下降;

3、精品型酒店将继续保持上升趋势;

4、公寓成为新竞争对手或将分庭抗争；

5、酒店资产转型仍然难产； 

6、对轻资产更加的渴望。