房地产企业财务管理策略研究.docx

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房地产企业财务管理策略研究

房地产企业财务管理策略研究

摘要

目前，中国的市场经济飞速发展，房地产企业的作用日益重要，已经成为现代工商企业的标志和民族产业实力的象征。

改革开放以来，我国充分借鉴日本和韩国的经验在实施房地产企业战略方面取得了显著成绩，但更应看到，我国房地产企业管理水平提高明显滞后组建速度，主要原因之一就是财务管理相当薄弱，没有按照市场经济的要求组织和运作。

这突出表现为财务战略的制定与实施不科学。

实践证明：

房地产企业成败的关键在管理，管理的核心在财务。

因此对房地产企业来说，加强财务监督尤为重要。

房地产企业经营机制比较灵活，投资少、见效快，且具有产品品种丰富、涉及领域广泛等特点，对我国经济的发展有着不可替代的作用。

然而，对于如何加强房地产企业财务管理策略这个问题，有相当一部分房地产企业并未足够重视，从而使房地产企业财务管理策略的作用没有得到充分发挥。

本文主要对房地产企业财务管理策略进行研究，提出房地产企业财务管理策略存在的问题，并探讨其解决对策。

关键词：

财务管理；房地产企业；经济发展；策略

Abstract

Atpresent,China'smarketeconomy,therapiddevelopmentoftheincreasinglyimportantroleofrealestateenterprises,hasbecomeasymbolofthestrengthoftheflagandthenationalindustryofmodernindustrialandcommercialenterprises.Sincethereformandopeningup,ChinahasfullydrawontheexperienceofJapanandSouthKoreahasmaderemarkableachievementsintheimplementationoftherealestatebusinessstrategy,butshouldseethatChina'srealestatebusinessmanagementlevelhaslaggedfarbehindtheformationspeed,oneofthemainreasonsisratherweakfinancialmanagement,theorganizationandoperationisnotinaccordancewiththerequirementsofthemarketeconomy.Thishighlightstheperformanceoftheformulationandimplementationoffinancialstrategiesunscientific.Practicehasprovedthat:

thekeytosuccessintherealestatebusinessmanagement,managementofcorefinancial.Therefore,therealestateenterprises,strengthenfinancialsupervisionisparticularlyimportant.Therealestatebusinessmechanismmoreflexible,lessinvestment,quick,andhasavarietyofproducts,involvingawiderangeofareassuchasthecharacteristics,playsanirreplaceableroleinChina'seconomicdevelopment.However,aconsiderablepartoftherealestatebusinessisnotenoughattentiontothisissueofhowtostrengthentherealestateenterprisefinancialmanagementstrategy,sothattheroleoftherealestateenterprisefinancialmanagementstrategynotbeenfullyexploited.Therealestateenterprisefinancialmanagementstrategy,raisedtheproblemsoftherealestateenterprisefinancialmanagementstrategy,andtoexploreitscountermeasures.

Keyword：

Financialmanagement;Realestateenterprises;Economicdevelopment;Strategy

目录

摘要1

Abstract2

目录3

1综述1

1.1本文研究目的及意义1

1.2国内外研究现状1

1.2.1国内研究现状1

1.2.2国外研究现状3

2本文相关理论概述3

2.1财务管理的涵义3

2.2财务管理战略与企业战略的关系4

2.3房地产企业财务管理策略选择的原则4

2.3.1激励性原则4

2.3.2可持续发展原则5

2.3.3适应性原则5

2.3.4责权利效相结合原则5

3房地产企业财务管理策略分析5

3.1集权式财务管理5

3.2分权式财务管理6

3.3混合式的财务管理策略7

4房地产企业财务管理策略的现状7

4.1房地产企业财务管理缺乏一体性7

4.2房地产企业财务管理观念缺乏科学性8

4.3房地产企业财务管理监管缺乏力度8

4.4房地产企业财务管理缺乏动态性9

4.5资金预算管理困难9

5完善房地产企业财务管理策略的建议9

5.1回避投资风险，采取跟进战略9

5.2优化资本结构，提高融资能力10

5.3慎重选择房地产企业财务管理策略10

5.3.1从母子房地产企业的关系的角度分析10

5.3.2从企业的组织层次的角度分析11

5.3.3强化资金管理，加强财务控制11

5.4实现会计集中核算与控制管理11

6总结12

7参考文献13

8致谢15

1综述

1.1本文研究目的及意义

房地产企业财务管理，是对房地产企业体系内的资金运动及其所体现的各种经济关系进行计划、组织、指挥、协调与控制；是指房地产企业从自身所进行新业务活动，或者说维持现有业务所需要的投资需求出发，充分考虑资金来源和财务环境变量的影响，积极进行财务规划与管理。

房地产企业所需要的资金，主要来源于企业内部、金融机构、资本市场及货币市场等。

而所考虑的财务环境，可分为内部环境变量与国际环境变量。

内部环境变量包括：

管理者的管理风格、财务组织部门的管理以及企业文化等。

国际环境变量可分为政治因素、法律因素、经济因素及税收因素。

与国内企业财务管理相比，房地产企业财务管理要复杂得多，房地产企业面临复杂多样的多国财务环境汇率波动、税收政策的差异、国际资金流动及有关国家对财务流量的控制等因素产生了新的风险源进入多国资本市场和利用房地产企业体系使房地产企业不同部分的活动相互依赖，为房地产企业提供了一体化经营机会。

以上诸要素决定了房地产企业财务管理更难实现战略性的、政策性的和经营中的集中与分之间的适当平衡。

随着经济的全球化发展趋势，房地产企业在全球经济中越来越占据着重要的地位，而于此同时，房地产企业财务管理所产生的问题也日益明显。

本文通过对我国房地产企业财务管理策略的研究，有利于房地产企业各部门间责、权、利的划分，进行独立经济核算，促进房地产企业间公平竞争，使我国中小房地产企业财务管理策略活动规范化、科学化、现代化。

为适应新形势，使财务工作房地产企业化，保证我国中小房地产企业的理财自主权。

有利于配合我国新型的财务管理理论发展，完善房地产企业财务管理策略目标，改善我国中小房地产企业财务管理策略现状，提高房地产企业财务管理策略水平。

1.2国内外研究现状

1.2.1国内研究现状

　　有关选择财务管理体制应考虑的因素问题。

最早是王静提出的，她认为股权联合型房地产企业应选择集中的财务管理体制，契约联合型的房地产企业应采用分散的财务管理体制，混合联合型房地产企业应采用集中与分散相结合的财务管理体制。

　　晋玉林提出房地产企业在选择财务管理体制时可依据房地产企业类型、不同韵发展阶段、房地产企业各阶段发展战略的不同进行选择。

小型房地产企业，宜实行分散化的财务管理。

中型房地产企业多实行集中的财务管理。

大型房地产企业较多地实行集中与分散相结合或偏向于分散的财务管理；在企业创建初期，宜采用集权管理体制；而随着企业规模的不断扩大与日渐成熟，宜采用在企业总部统一政策目标与领导控制下的分权管理体制；在实施扩张战略阶段，分权程度应大些；在稳定型战略下，企业总部对投资、融资权必须从严把握，而对有关资金运营方面的权力可以适当分离；在紧缩战略之下，必须强调高度集权。

　王海琴教授认为：

房地产企业集权控制是必然的，而分权则是无奈的选择。

房地产企业之所以会出现分权，是因为受狲管理幅度、成员房地产企业地理位置的差异、《房地产企业法》对法人财产权的规定等限制。

分权会带来以下问题：

第一，企业内部财务目标的不协调；第二，增加很多监督成本；第三，需要有效的激励。

相对而言，集权财可以保证房地产企业内部目标一致、有助于实现房地产企业整体利益的最大化、有利于进行战略调整。

随着网络时代的到来，财务集权的趋势将日益增强。

　　魏金武运用数学模型建立了一套房地产企业财务管理策略控制系统，将资金筹集、收入、营运资金、投资、收益分配、财务风险等均作为其中的子系统纳入到企业整体财务管理的范围内。

其在《财务控制》一书中，尝试以系统科学的基本思想贯穿其体系、结构和内容，对传统财务控制体系进行改造和优化，努力使财务控制形成一个相对优化，具有一定独立性的系统，并且提出了它的基本框架结构。

　　有学者给集中化财务管理策略这样定义：

这种策略是一种与知识经济时代的产品多样化需求梧适应，与房地产企业内部扁平化的组织结构及网络化的信息结构相配套的财务管理策略，是在集权基础上适当分权，集中与分散巧妙结合的集中式财务管理策略。

1.2.2国外研究现状

Alchian教授认为：

第一，利润最大化是房地产企业最重要的目标，因而房地产企业的最终控制权应该由最具有追逐利润动机的人拥有；第二，在具体的房地产企业所有权安排中，出资者不仅是唯一的剩余索取者，而且应该掌握房地产企业重大决策的审批权和关键性的人事安排；第三，在剩余索取权与剩余控制权的关系中，他们认为二者对应是有效率的房地产企业所有权结构的基本要求。

Jensen则是从信息成本与代理成本之间的权衡来得出其组织设计与控制策略的结论的。

他们认为，在组织内，决策权威和所利用的知识应该相对应。

　　Miller经过大量实证研究，提出了著名的M--M定理，奠定了现代房地产企业财务管理理论的基础。

现代房地产企业财务管理经过半个世纪的发展，已经形成了较为系统的理论体系。

目前关于财务管理策略的研究多集中于房地产企业，房地产企业的产生和发展给房地产企业财务管理提出了新的课题。

　　Myle把衍生的财务管理目标称为利益相关者权益最大化或利益相关者财富最大化等。

这种观点认为：

房地产企业的所有权主体并不仅仅是股东，而应拓展为出资者、债权人、员工、供应商与用户等利益相关者。

　　　以上几位经济学家都是从成本方面考虑房地产企业内部结构的设计，但是一些看似较高的成本，与一个良好的内部结构设计为房地产企业带来的长期的高收益比较，可以说是微不足道的，并且过分的追求低成本，很容易会使房地产企业忽略了内部结构设计的目的一一高收益，从而最后的设计并不符合房地产企业的现状，往往投入成本却不见成效。

另外，几位学者考虑了房地产企业内部因素对房地产企业内部结构设计的作用，却忽略了房地产企业外部环境对房地产企业内部结构设计也会产生很大的影响。

2本文相关理论概述

2.1财务管理的涵义

财务管理（FinancialManagement）是在一定的整体目标下，关于资产的购置（投资），资本的融通（筹资）和经营中现金流量（营运资金），以及利润分配的管理。

财务管理是房地产企业管理的一个组成部分，它是根据财经法规制度，按照财务管理的原则，组织房地产企业财务活动，处理财务关系的一项经济管理工作。

简单的说，财务管理是组织房地产企业财务活动，处理财务关系的一项经济管理工作。

2.2财务管理战略与企业战略的关系

财务战略管理目标服务于企业战略目标。

企业的战略目标通常不止一个，而是若干个目标的合理组合。

企业的可持续成长是财务战略管理追求的基本目标。

成长是企业存在和发展求的基础和动力，追求成长是财务战略管理者精神本质的体现。

盈利和成长能力是财务能力体系中的核心能力。

企业财务能力包括盈利能力、偿债能力、营运能力、成长能力与社会贡献能力等多个方面。

可持续盈利成长能力最大化是财务战略管理目标的现实选择。

企业可持续发展应该是企业盈利的可持续发展。

财务管理战略与企业战略紧密相连，财务管理战略为企业战略提供理论基础，使企业的战略更加理论化。

企业战略在财务管理理论的基础上结合自身实际情况，制定适合企业的财务管理战略，实现企业的经营目标。

2.3房地产企业财务管理策略选择的原则

房地产企业是由众多具有法人资格的房地产企业，通过资本的相互参与、渗透而形成的多层次、多法人的房地产企业联合体，在房地产企业中，房地产企业处于核心地位，所以，对于企业而言，其管理的对象已经超越了房地产企业的自身范畴，成为企业内各成员单位的投资管理和控制中心以及企业的资本运营中枢。

正是基于这些特征，房地产企业在选择自身的财务管理策略时必须坚持以下原则：

2.3.1激励性原则

　　财务管理策略要有利于调动各成员房地产企业（包括企业母房地产企业、子房地产企业、和参股房地产企业等）经营管理的积极性和创造性，促进各自所经营管理资产的保值和增值。

2.3.2可持续发展原则

　　房地产企业是由多个法人组成的法人联合体，因此，房地产企业中各成员房地产企业有各自的利益，存在着“机会主义”和逆向选择问题。

所以，财务管理策略的设计一定要能预防各成员房地产企业在生产经营过程中可能存在的拼设备、拼消耗、不注重技术更新、新产品新市场开发等短期化经营行为，一定要保证房地产企业的可持续发展。

2.3.3适应性原则

　　财务管理策略的内容是财务管理内容的具体体现。

任一个房地产企业有其不同于另一房地产企业的财务管理，因此，财务管理策略要能够适应房地产企业生产经营的特点和管理的要求，因地制宜，为任何一个房地产企业设计适合它的策略，不存在一个通用的策略适合每一房地产企业。

2.3.4责权利效相结合原则

　　房地产企业组建的宗旨是为了实现资源一体化整合效应与管理协同效应，可是房地产企业是由多个法人组成的多层次复合结构，在内部存在着许多的责任和义务。

因此，财务管理策略要合理划分管理层次经营管理者的责任和权限，并将其经济利益与所经营管理资产的效绩紧密结合起来。

3房地产企业财务管理策略分析

3.1集权式财务管理

任何房地产企业的财务管理必须以价值创造为导向，以资本为纽带，以现代房地产企业制度为保证，合理配置房地产企业经济资源，发挥企业整体优势，规避经营风险，降低财务成本，提高资本的运营效率。

就目前的情况看，我国房地产房地产企业财务管理策略一般可分为“集权式”、“分权式”和“混合式”三种。

集权式财务控制策略是指房地产企业中的母房地产企业对子房地产企业的所有财务决策权都进行集中统一，子房地产企业没有财务决策权。

在集权型财务控制策略下，母房地产企业相关财务部门成为房地产企业财务的总管，不但参与决策和执行决策，而且在特定情况下还直接参与子房地产企业决策的执行过程。

集权式财务管理策略的特点在于管理层次简单、管理跨度大，而且由母房地产企业管理层统一决策，有利于规范子房地产企业的行动，最大限度地发挥房地产企业集权的各项资源的复合优势，促进企业整体政策目标的贯彻与实现。

这种策略有利于发挥母房地产企业的资金和财务调节功能，在整个企业内部按专业化分工协作的要求，把重大投资决策权集中在房地产企业总部，确保企业重点支出，优化了资源的合理配置；有利于保证和实现房地产企业的整体发展目标，实现房地产企业利益的最大化;通过企业产品结构和组织结构的整体优化，减少子房地产企业的监管成本，取得规模效益；有利融资决策，企业可凭借其资产和信誉优势，采取多种融资渠道，保证企业资金来源的畅通。

该策略也存在不少缺点：

一是子房地产企业财权的相对独立性不能得到尊重，会挫伤子房地产企业的积极性和创造性；二是容易导致财权使用中脱离实际的官僚化倾向，以及对财权的误用；三是子房地产企业灵活性差，不能对市场做出迅速反应，一旦总部决策失误，子房地产企业无法进行项目调整，造成子房地产企业过度依赖母房地产企业。

3.2分权式财务管理

与集权式相对应的另一种财务管理策略是分权式财务管理。

在这种策略下 ,母房地产企业只保留对子房地产企业的重大财务决策事项的决策权或审批权，而将日常 财务决策与管理权完全下放到子房地产企业 ， 子房地产企业只须将一些决策结果提交母房地产企业备 案 即可。

子房地产企业相对独立，母房地产企业不干预子房地产企业的生产经营与财务活动。

母公 司 对子房地产企业的管理主要是基于结果的考核 ， 它是建立在一种完全的委托一受托 责 任基础上的。

 分权式财务管理有利于鼓励子房地产企业积极参与竞争；在经济利益分配上，母 房地产企业往往把利益分配倾向于子房地产企业，以增强其实力；可以充分调动子房地产企业的 积极性；可以减轻母房地产企业的决策压力，减少母房地产企业直接干预的负面效应。

但这种财务管理策略也有它不利的一面：

难以统一指挥和协调，有的子房地产企业因追 求 自身利益而忽视甚至损害房地产企业整体利弱化了母房地产企业财务调控功能， 不 能及时发现子房地产企业面临的风险和重大问题难以有效约束经营者，从而造成子房地产企业内部人控制问题。

3.3混合式的财务管理策略

 财务控制权的过于集中，企业财务运行必然僵化，子房地产企业缺乏经营的积 极 性；财务控制权过于分散，必然导致子房地产企业及其经营者在失控状态下过度追 求 经济利益，从而侵蚀企业整体利益。

恰当的集权与分权的结合既能发挥企业 母 房地产企业财务调控职能，激发子房地产企业的积极性和创造性，又能有效控制经营者及 子 房地产企业风险 。

 适当的集权或分权即集权与分权相结合有利于克服过分分权或集 权 的缺陷，有利于综合集权与分权的优势。

房地产企业应根据企业自身特点，用房地产企业章程的形式，合理地确定企业母房地产企业与子房地产企业间在理 财 权限上的分配；在划分财务决策权的范围时，应遵循重要性的原则来决定是 否 由母房地产企业做出该项决策。

在这种策略下，资金管理成为企业财务管理的重要 内 容 ，即以资金流动为纽带。

企业母房地产企业主要是加强对资金的筹集、投放和协调 等方面的管理。

这种新型的财务管理策略，克服了极端集权式和极端分权式的不足。

4房地产企业财务管理策略的现状

4.1房地产企业财务管理缺乏一体性

不少房地产企业在财务管理上过度分权，造成核心房地产企业难以从企业整体发展的战略高度来统一安排投资和融资活动，结果是下属房地产企业各自为政、各行其是，追求局部利益“最大化”，损害了企业的整体利益。

房地产企业是国民经济的组成部分，对经济发展和社会稳定起着举足轻重的促进作用。

财务管理是房地产企业经济管理的核心，对于为数众多、抗风险能力弱的房地产企业而言更是如此。

由于受宏观经济环境变化和体制的影响，我国房地产企业普遍存在的问题是财务管理基础普遍较弱，财务控制松散；房地产企业资金积累能力较弱，营运资金缺乏；资本结构不合理，负债率较高；内源融资困难，外部融资渠道不畅；投资缺乏分析论证，资金不能有效利用；成本管理和控制体系不健全等地方政府行业管理部门的干预，财务管理受房地产企业领导的影响等，房地产企业在加强财务管理方面遇到了阻碍。

分析房地产企业财务管理策略中存在的问题并探讨解决问题的对策，加快财务管理创新，以促进房地产企业的改革与发展，是当前房地产企业发展需要思考和解决的问题。

这些体现在投资上，便是整个企业的投资规模失控，投资结构欠佳，投资收益下降，经营风险加大；体现在筹资上，便是整个企业缺乏内部资金的融通，对外举债规模失控，资本结构欠合理，利息支出增大，财务风险加大。

这种缺乏一体化的财务管理，阻滞了资源的合理配置和要素的优化组合，使得维系企业的重要纽带———资金纽带松弛，导致了房地产企业内部缺乏凝聚力，削弱了企业的整体优势和综合能力的发挥。

4.2房地产企业财务管理观念缺乏科学性

房地产企业已进入战略制胜的时代，战略是房地产企业发展的需要，也是建立现代房地产企业制度的需要，更是房地产企业走向国际化的需要。

但是通过对一些房地产企业的投资现状分析，发现很多房地产企业缺少对所涉足行业细致的分析，缺少清晰的实施原则，缺少保证战略实施的持续性和一贯性，缺乏常设的房地产企业战略规划论证和分析机构，缺少长远的考虑，不符合房地产企业长期有效的发展需要，导致许多投资不能形成房地产企业新的增长点。

许多企业的财务部门仍旧是核算型，或资金的粗放管理型，这种定位本身就无法与决策进行很好的匹配。

4.3房地产企业财务管理监管缺乏力度

新的财会制度实施以来，基本上达到了预期的效果。

但由于企业会计核算失真、财务管理混乱，尤其是财务监管的力度不够，导致了企业效益的滑坡和资产的大量流失。

4.4房地产企业财务管理缺乏动态性

财务管理不讲配合，缺乏全面性企业的财务管理通常缺乏至关重要的事前预算和事中控制。

事前的预算与经营业绩的比较也难以进行，事中控制流于空谈。

至于事后分析，虽基于年终考核的需要能得到一定的重视，并在年度利润规划的基础上辅以相关的会计资料，但其有效性也颇受影响。

既然事前预算无从谈起，事中控制甚为薄弱，事后分析未必有效，则下属房地产企业对决策的整个执行过程便超出了核心房地产企业财务管理策略的视野，游离于核心房地产企业的财务控制之外。

在旧体制下，人们形成了财务管理无足轻重的观念，企业财务人员往往是孤军作战，且人轻言微，同时，其他职能部门的管理人员对财务管理也知之甚少，甚至漠不关心，难以与财务人员配合默契，这就导致了全面的财务管理势必难以进行。

4.5资金预算管理困难

相当多的房地产企业资金的收支缺少统一的筹划和控制，随意性大，使用混乱，导致现金流量不平衡；有的房地产企业尚未建立健全的预算管理制度，预算不切合实际，指标控制不科学，预算的监控力度薄弱，缺少严密的计量标准和考核依据。

5完善房地产企业财务管理策略的建议

5.1回避投资风险，采取跟进战略

房地产企业应尽量避免率先开拓市场。

因为市场的开拓者通常需要有足够的资金实力，虽然开拓者率先进入市场，可以获得超额利润，但风险也会很大。

跟随成功者的做法，不失为房地产企业避免风险的有效方法。

房地产企业经营灵活，形式多样，适应性强，可根据市场变化较快地调整其产品结构，改变生产方向，甚至转行，从而较快地