小区建设项目申请报告.docx
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小区建设项目申请报告
小区建设项目
申请报告
（）
二○○九年八月
项目名称：
项目承办单位：
编制单位：
资格证号：
法人代表：
项目负责人：
编制人员：
邮箱：
电话：
目 录
第一章申报单位及项目概况
1.1项目申报单位概况
1.1.1项目申报单位
项目申报单位：
1.1.2项目区概况及申报单位基本情况
项目区概况：
。
浉河区是信阳市的中心城区，是原市委、市政府所在地，全市政治、经济、文化中心，资源丰富，优势突出，全区人民奋发进取，发展潜力巨大。
综合实力再上台阶。
初步统计，2008年全区生产总值突破100亿元大关，实现111.7亿元，增长12.4%，综合经济实力位居全市第一。
全区地方一般预算收入突破2亿元，实现2.25亿元，增长26.6%，其中：
税收收入1.84亿元，占一般预算收入的82%，财政收入质量、税收总量、财政收入增幅都位居全市第一。
经济结构继续优化。
第一、二、三产业分别增长6.4％、14％、12.5％，比例调整为12.2:
37.5:
50.3。
茶叶总产量达10376吨，增长25.5%。
粮食总产量14.74万吨，增长2%。
全部工业增加值29.8亿元，增长15.8％。
三大需求持续增长。
全区固定资产投资预计完成68亿元，增长33.6%,其中:
城镇以上固定资产投资56.7亿元，增长30.9%。
社会消费品零售总额50亿元，增长22.9%。
外贸进出口1114万美元，居全市第二位。
人民生活明显改善。
城镇居民人均可支配收入11506元，实际增长10.4%；农民人均纯收入5304元，实际增长8.2%。
该区区位优越，交通发达，通讯便捷，城区内初步形成了多个商贸中心。
申报单位基本情况：
信阳晨发房地产开发公司成立于1998年12月，企业注册号：
42，公司住所为信阳市北京路62号，注册资本800万元人民币，实收资本800万元人民币，可承担建筑面积10万平方米以下的房地产开发项目，公司法人代表齐显军，经营范围为房地产开发及销售。
公司现有工作人员34人，其中具有大中专以上学历的专职技术人员18人，结构工程师6人，土建工程师8人，技术员4人，统计师1人，会计师1人，公司内设财务部、工程部、销售部、办公室，机构设置完善、人员分工明确。
1.2项目概况
1.2.1项目名称
项目名称：
信阳市浉河锦绣小区建设项目
1.2.2项目拟建地点
项目拟建地点：
该项目选址位于信阳市浉河区浉河北岸、规划化工路东侧，详见项目选址意见书。
1.2.3用地规模
该项目规划占地面积27000平方米。
1.2.4工程地质条件
该区地质结构稳定，根据《中国地震烈度区划图（1990）》，项目区地震烈度为Ⅵ度防震。
1.2.5水文条件
项目场址地下水主要为上层滞水，贮存于上部素填土及粉质粘土中，水位随季节变化较大，根据区域水文地质资料，场地地下水对混凝土无腐蚀性。
1.2.6气象条件
信阳市浉河区四季分明，气候宜人。
呈西北高、东南低的缓倾地形，为淮河冲积形成的平原，处于亚热带向暖温带的过渡地带，气相温和湿润。
主要气候条件如下：
年平均气温15.3℃
极端最高气温40.9℃
极端最低气温-20℃
年平均相对湿度74.5%
年平均日照时数2172.9h
年平均降水量1194mm
年最大降水量2019mm
年最小降水量721mm
主导风向东北风
年平均风速3.1米/秒
历年最大风速18米/秒
平均无霜期222天
1.3主要编制依据
1.3.1主要政策文件
《中华人民共和国城乡规划法》（由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于2007年10月28日通过，中华人民共和国主席令第七十四号公布，自2008年1月1日起施行）；
《中华人民共和国土地管理法》；
《中华人民共和国城市房地产管理法》；
《城市房地产开发经营管理条例》（一九九八年七月二十日国务院常务会议通过，一九九八年七月二十日公布施行）；
《中华人民共和国建筑法》（1997年11月1日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过，1997年11月1日中华人民共和国主席令第91号公布，自1998年3月1日起施行）；
《中华人民共和国节约能源法》（由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于2007年10月28日修订通过，中华人民共和国主席令第七十七号公布，自2008年4月1日起施行）；
《中华人民共和国招投标法》（1999年8月30日第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过，中华人民共和国主席令第21号公布，自2000年1月1日起施行）；
《河南省城镇国有土地使用权出让和转让管理规定》（1994年4月28日河南省第八届人民代表大会常务委员会第七次会议通过1994年5月27日公布施行）；
国务院办公厅《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）;
《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2007]26号）；
国土资源部《关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进一步加强土地供应调控的通知》（国土资发[2007]236号）；
建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）；
建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》；
关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标（试行）》的通知（国土资发〔2004〕232号）；
河南省国土资源厅关于印发《河南省部分建设项目用地控制指标（试行）》的通知（豫国土资发〔2004〕184号）；
信阳市人民政府《关于印发信阳市城市房屋拆迁管理办法的通知》（信政[2003]24号）；
《信阳市人民政府关于印发信阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要的通知》（信文[2006]21号）；
《信阳市城市总体规划（2005—2020年）》；
《信阳市土地利用总体规划》；
《信阳市土地利用年度计划》。
1.3.2主要规范标准
《建设用地规划许可证》；
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
《住宅设计规范》（GB50096—1999）；
《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068—2001）；
《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2002）；
《建筑桩基技术规范》（JGJ94—94）；
《建筑结构荷载规范》（GB50009—2001）；
《混凝土结构设计规范》（GB50010—2002）；
《砌体结构设计规范》（GB50003—2001）；
建设部标准定额司《墙体材料工程应用技术规范》；
《室外给水设计规范（GBJ13—86）》；
《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50289-98）；
《供电系统设计规范（GB50052-95）》；
《多空砖砌体结构技术规范》（JGJ137—2001）；
《建筑地面设计规范》（GB50037—96）；
《人民防空地下室设计规范》（GB50038—94）；
《建筑采光设计标准》（GB/T50033--2001）；
《建筑灭火器配置设计规范》（GB50015—2003）；
《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—95）；
《建筑抗震设防分类标准》（GB50223—2004）；
《建筑物防雷设计规范》（GB50057—94）（2000年版）；
《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）；
《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；
《智能建筑设计标准》（GB/T50314—2000）。
1.3.3其他依据
其他国家及省、市有关房地产开发的现行政策；
其他有关现行工程技术方面的标准、规范、指标和要求；
项目申报单位关于编制项目申请报告的委托书；
项目申办单位提供的有关基础资料；
编制人员调查的有关资料、数据等。
1.4项目建设内容与规模
根据市场需求预测和企业发展能力、资源条件等现状，确定信阳锦绣小区建设项目建设内容为：
新建建筑30栋（分为沿街商铺和住宅）以及配套公用设施等。
该项目总占地面积27000平方米，建筑占地面积8110平方米，总建筑面积69660平方米，其中：
商业建筑面积4998平方米，住宅建筑面积64662平方米，住宅中小高层建筑面积36190平方米，多层建筑面积28472平方米。
项目建筑密度为30.0%，容积率为2.58，绿地率为38.2%。
1.5投资估算与融资方案
该项目总投资为5000万元人民币，资金来源全部为自筹。
1.6主要技术经济指标
项目总投资：
5000万元人民币
建设规模：
69660平方米
营业利润总额：
5488.42万元
可实现所得税：
1372.11万元
净利润：
3018.63万元
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1规划背景分析
近年来，国家先后出台了一系列优化住房供应结构、稳定房价、改善民生，扩大内需，促进房地产市场保持健康、协调、可持续发展的一系列政策和文件。
信阳市政府有关部门制定了《信阳市住房建设规划2008—2012》及《信阳市住房建设计划2008—2012》，以满足不同收入层次居民住房需求为导向，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用，引导住宅产业健康、协调、可持续发展。
该项目建设符合国家、省和信阳市“十一五”规划、《信阳市住房建设规划2008—2012》及《信阳市住房建设计划2008—2012》选址布局、建设规模、结构和年度建设计划要求。
2.2产业政策和行业准入分析
国家现行政策扩大内需，促进消费，鼓励发展房地产业，改善民生，奋力推进住宅产业市场化和住房分配货币化改革。
房地产业属于国家产业结构调整指导目录非限制类项目，对房地产开发企业要求具有一定等级的房地产开发资质，企业注册资本不少于800万元人民币。
该公司注册资本800万元，已经取得房地产开发暂定等级资质，具有开发10万平方米以下住宅项目房地产企业资质，初步具备市场准入条件和资格。
第三章资源综合利用分析
3.1资源利用方案
该项目总用地面积27000平方米，总建筑面积69660平方米，其中：
商业建筑面积4998平方米，住宅建筑面积64662平方米，住宅中小高层建筑面积36190平方米，多层建筑面积28472平方米。
项目建筑密度为30.0%，容积率为2.58，绿地率为38.2%，总居住户数570户。
3.2资源综合利用品种、数量及供应情况
土地是极其宝贵的稀缺资源，节约土地是我国的基本国策。
项目选址和土地利用必须贯彻国家有关土地管理的法律法规，切实做到依法、科学、合理、节约土地。
（1）土地资源综合利用
该项目利用土地资源27000平方米。
建设单位目前已经合法取得土地使用权。
项目区土方量实行挖方、填方动态平衡，不需要清运和安置堆放。
（2）水资源综合利用
该项目建设期约需36T/D，运行期最大日用水约为1195.32T/D，最大时用水量为505.64T/D。
该项目用水可由市政供水管网供水，信阳市城市供水能力已经达到26万吨/日，城区人口约50万人，人均供水能力0.52吨/日，可充分满足生活和项目建设用水需求。
该项目区产生的生活废水可采取简易处理措施，循环利用地表水。
该项目用水需求量详见项目用水需求量预测表。
项目用水需求量预测表
单位：
立方米/日、立方米/小时
编号
名称
用水量标准
最大日（m3/d）
最大时
（m3/h）
备注
1
住宅生活用水量
250L/人·d
498.75
96
2
洗车
15L/辆·d
2.18
1
抹车用
3
商业
5L/m2·d
24.99
7.81
4
车库地面冲洗、绿化及浇洒道路
2L/m2·d
5.1
0.64
5
未预见
102.3
18.2
10%
6
合计
633.32
123.64
7
消防用水量
室内10L/S
144
72
延续两小时
室外15L/S
216
108
8
喷淋用水量
28L/S
202
202
延续1小时
3.3资源利用对其它资源的不利影响
该项目所用建材堆场为即存即用，基本不会长时间存留。
故对当水资源、环境资源等不会造成大的影响。
但应注意做好堆场管理及技术处理，防止雨水冲刷对周边造成环境污染。
3.4资源节约利用
该项目总用地面积27000平方米，总建筑面积69660平方米，容积率为2.58，建筑密度30%，绿地率38.2%。
投资强度控制指标（单位：
万元/公顷）：
投资强度=项目固定资产总投资÷项目总用地面积。
经计算，该项目投资强度为5000/2.7=1851.85万元/公顷。
该项目技术经济指标符合城市住宅建筑控制性设计标准，项目可行。
第四章节能方案分析
4.1概述
能源是人类赖以生存的物质基础。
在当今世界，能源和环境，是全人类共同关心的问题，也是关系我国社会发展的重要问题。
我国正处在经济发展的重要阶段，随着经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，工业化、城镇化进程的加快，能源需求将大幅度上升。
我国能源正面临以下严峻的形势：
一是储量严重不足，我国人均能源资源占有量仅为世界平均水平的一半；二是能源利用效率远低于世界先进水平，我国的能源利用效率目前仅为33％，比发达国家落后20年，相差近10个百分点；三是以煤为主的能源结构导致环境污染严重；四是大量进口石油严重威胁国家的经济安全。
能源大量消耗和环境严重污染的粗放型经济增长模式，影响全面建设小康社会总目标的实现。
能源是中国崛起的动力，也是制约我国经济社会发展的重要因素。
要缓解能源约束，减轻环境压力，保障经济安全，实现可持续发展，必须按照科学发展观的要求，高度重视行业节能措施的制定和推行。
节能是解决我国能源问题的根本途径，是当前经济工作的一项紧迫任务，是全面落实科学发展观的本质要求。
要从战略和全局的高度，充分认识加强节能工作的极端重要性和紧迫性，增强忧患意识和危机意识，增强历史责任感和使命感，把节能摆在更加突出的战略位置，采取更强有力的措施，努力实现“十一五”节能目标，促进国民经济又快又好地发展。
4.2节能规范和用能指标
4.2.1节能规范
《节约能源法》（1998年1月1日施行）；
《中国节能技术政策大纲》（2006）；
《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号）；
《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GBl7167-2005）；
《节电措施经济效益计算与评价》（GB／T13471—1992）；
《节约用电管理办法》（2000年12月19日发布实施行）；
《节电措施经济效益计算与评价》（GB／T13471-1992）；
《建筑照光设计标准》（GB50034—2004）；
《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委[2005]第65号）；
国务院《批转国家经贸委等部门关于进一步开展资源综合利用意见的通知》（国发[1996]36号）；
《民用建筑节能条例》（国务院令第530号）（2008年7月23日国务院第18次常务会议通过，自2008年10月1日起施行）。
4.2.2用能指标
该项目单位面积负荷指标：
商业、会所按100W/m2估算，住宅按4KW/户估算，经计算该项目负荷为2779.8KW。
该项目建设期用水量为36T/D,运行期最大日用水约为1195.32T/D，最大时用水量为505.64T/D。
4.3能耗状况及指标分析
4.3.1能源供应状况
电供应：
项目区有发电企业2家，供电稳定可靠，可接入公用电网，可以满足项目用电需求。
为保障小区正常运转，可另设柴油发电机作为备供发电电源。
水供应：
信阳市城市供水能力为26万吨/日，人均0.52吨/日，通过接入建设中的市政供水管网，完全能够满足该项目的需求。
4.3.2能耗指标
该项目最大负荷为2779.8KW，能耗符合国家民用建筑用能标准。
4.4节能措施及效果分析
4.4.1建材节能
水泥采用新式干法工艺生产的水泥，钢材采用普通钢材，墙砖采用环保节能砖，不使用粘土砖，可节约土地资源5万立方米，降低能耗折合标准煤40吨，具有良好的经济效益、社会效益和环保效益。
4.4.2工艺节能
采用先进的建筑技术节能，该项目采用具有国内领先水平的塔吊施工、桩基地基处、水泥搅拌水泥等建筑技术，机械化程度高、可连续生产，节省了大量的人力、物力。
4.4.3设备节能
所有机电设备及电气设备均选用国内新型节能产品，尽可能降低装机容量，达到节能目的。
该项目主要机电设备为变压器和配电、电控设备、三类电梯、消防水泵、小区加压水泵等。
采用新型节能变压器和配电、电控设备。
对于负荷波动的设备采用变频控制，在变电所内安装电容补偿屏，提高功率因数，减少无功损耗，实现节能运行。
4.4.4电器节能
为了节约和合理地利用能源，该项目通过优化设计，优先采用先进的节能措施和节能产品，以期获得更好的节能效果。
选用高性能的节能型S10变压器以减少变压器自身的损耗，较S9型节省电能大约5％左右。
在电气设计方案中，将变压器及电力室设在靠近负荷中心处，以降低线损。
在电力室0.4千伏母线设置了低压功率因数自动补偿装置，使功率因数达到0.9以上，减少了系统无功损耗。
采用铜芯电缆减少线缆损耗。
采用新型节能灯具，减少照明灯具，节约能源，便于检修。
4.4.5节水
本着节约用水的原则，对生活和建设用水采用敞开式循环水系统，生活废水经简易处理后重复利用，节约原水。
供水系统采取防渗、防漏措施。
如供水管网等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。
供水采用分户计量，有效的防止水资源的浪费以节约用水。
推广和采用节水设备和节水技术。
第五章建设用地分析
5.1项目选址及用地方案
5.1.1项目建设地点
依据我国现行的城乡规划及土地利用、环境保护等法律法规、标准和拟建项目性质及特征、有害因素状况，结合建设地点的规划与项目址水文、地质、气象等因素，保障和促进人群健康需要，进行综合分析确定。
同时考虑以下选址原则：
符合当地土地利用规划；
选择水电、交通便利之地，具有良好的投资前景和投资价值；
以人为本，符合住宅项目建设；
避免占用耕地。
项目选址符合《信阳市土地利用总体规划》（2006—2020）要求，选址已经取得规划许可证，选址可行。
5.1.2场址土地权属类别
土地类别：
该项目用地属浉河区建设用地。
土地用途：
该宗地用途为居住用地。
土地权属：
该项目用地属于国有出让土地，土地出让年限50年。
5.1.3土地利用状态
项目址地形平整，部分原有建筑目前已经拆迁完毕。
该项目建设将从项目规划与设计开始，在项目建设和运营期，充分考虑合理利用土地资源。
该项目址用地范围内无文物古迹。
5.1.4土地面积及取得土地方式
该项目规划占地面积27000平方米。
建设单位经“招牌挂”程序，合法取得土地开发权，土地权属为国有出让，用地年限为50年。
5.1.5项目建设的不利影响
（1）建设用地的拆迁及文物保护分析
项目建设用地前期拆迁工作已经完成，不存在对地下文物的破坏问题。
（2）建设用地压覆矿产分析
根据信阳市矿产资源分布情况及项目区地质勘察报告，项目建设用地范围内未压覆重要矿产资源。
（3）建设用地防洪、排涝分析
浉河区属淮河流域，区内主要河流有浉河的支流多条，境内长度不足5公里。
该项目将通过综合规划土地资源，科学平衡自然资源，做好了场区内的防洪、排涝工作，减少了项目建设可能诱发的灾害和不利影响。
5.2土地利用合理性分析
该用地方案为建设用地，不需毁林、占田，不妨碍居民正常生活和生产，项目选址合理。
根据建设规模、技术要求及总平面布置情况确定的项目的用地指标情况，《建设项目选址意见书》中确定的指标，绿化系数不低于35％，该项目绿化系数为38.2%，高于控制指标3.2个百分点，符合绿化指标控制要求。
综上所述，建设用地控制指标符合《项目选址意见书》及《建设项目设计条件通知书》要求，土地利用合理。
5.3征地拆迁和移民安置
该项目目前已经完成前期拆迁工作，原有居民已经得到妥善安置。
第六章环境和生态影响分析
6.1环境与生态现状
6.1.1位置
本工程位于信阳市浉河区浉河北岸、规划化工路东侧，占地面积27000平方米。
6.1.2地貌
信阳市浉河区地处黄淮平原向大别山过渡带，西部和南部分别是桐柏山和大别山，两山主脊为豫、鄂分界线，构成了西南高、东北低的缓倾地形。
在大别山北测沿东北15°左右方向的几条河流侵蚀下，将南高北低的坡状地形切割成条带状，自然形成高山、浅山、丘陵和河谷平原地形。
6.1.3地质
浉河区山露地表的岩石比较复杂，低山地区的岩石类型主要有花岗岩、片岩、千枚岩、变质粉砂岩；丘陵地区的岩石类型主要为片麻岩、片岩、大理岩、板岩、炭质页岩、石灰岩等。
另外，红色砂砾岩层也有片状星散分布。
6.1.4气象
浉河区地处来热带北部边缘，属亚热带向暖温带过渡的季风气候，具有降水充沛、雨热同季、气候温和、四季分明的特征。
全年日照时数平均2172.9小时，太阳辐射总量为每平方厘米54.65千卡。
但季节分配不均，夏季占46%,春秋季占32%，冬季占22%。
年平均气温15.3℃，极端最高气温40.9℃（1959年8月），极端最低气温-20℃（1969年1月）。
年无霜期222天，地温平均17.7℃。
境内风向以东北风为最多，其次是西南风和东风，风速平均3.1米/秒，多出现在4月和7月，7、8月份多“干热风”。
6.1.5水文
全区年平均降水量1194毫米，最多年份（1956年）2019毫米，最少年份（1966年）721毫米，在小比值为2.8:
1。
降水分布由南向北逐渐递减，年降水量南、北相差140毫米左右，年降水日数为114.4天，平均日降水量10.4毫米，4-9月为雨季，7月为高峰，最大24小时降水量是1987年7月21日；夏季降水量占全年的46%，过分集中，易成涝灾；春季占26%，秋季占18%，冬季占10%。
年平均水面蒸发量1100毫米，夏季达517.6毫米，占年降水量的47%，春季为281毫米，秋季为206.4毫米，冬季为95.6毫米。
全年相对湿度74%，属湿润、半湿润区。
6.1.6土壤
该区主要有黄棕壤、青泥土、黄胶土3个土类。
黄棕壤多为中性，有机质含量为0.20—3.31%，肥力、养分含量属中等，钾多、氮少、严重缺磷，土层深厚，质地疏松，对林木生长十分有利。
黄泥土遍布全区，多在浅山区丘陵地带。
黄胶土多公布在中部，土层浅，理化性质良好。
浉河区植被类型为典型的北热带常绿针、阔叶林与落叶阔叶林向落叶阔叶林过渡类型。
主要植被类型有常绿针叶林、落叶针叶林、针阔混交林、落叶常绿阔叶混交林等。
项目所在区域内无特殊需要保护的动植物和生态保护区，项目建设和正常运营，不会造成当地气候、水文、地形地貌、土壤、植被、水生生态系统的破坏，不会导致水土流失和土地荒漠化，项目不会对当地生态环境造成恶劣影响。
6.2生态环境影响分析
6.2.1建设期对生态环境的影响
该项目建设期间对当地环境会造成一定影响，主要为土建施工时施工机械和运输车辆造成的非稳态噪声，对附近居民的正常生活造成了一定的影响；施工过程中开挖的土方和堆放的建筑材料被雨水冲刷后产生的生产污水影响厂区环境；建筑材料在运输、装卸、堆放以及土建施工期间产生的扬尘会影响附近的环境卫生。
6.2.2
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