商业地产全程策划方案.docx

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商业地产全程策划方案

商业项目全程策划方案

前言

本公司十分荣幸获邀参与贵公司xx项目（以下简称本项目）商业全案策划、招商销售代理等工作，现向贵司提交项目进展意向报告书，以确信相关效劳内容、合作方式及提供相关报价。

通过与贵司的联系，凭借多次成功运作大型商业项目之体会，我司有充分的信心，与贵司携手并肩，做好这一项目，实现项目操作用意，为贵司在房地产业的进展增砖添瓦。

●我司将运用系统的分析方式和科学的工作模式；

●在充分分析研究行业市场前景的前提下，依据贵司的利润及战略目的，提出符合实际进展前景的可行性操作方案；

●并综合我司之操作体会，提供“创新+专业”的效劳，展现“为您我做到”之效劳理念。

咱们将重点研究分析区域市场及行业市场，并依据对以后市场的判定和明白得与贵司充分沟通，确信可行的实际操作方案；方案确信后咱们将协助整合各项资源，搭建操作架构，配备招商销售人员，并在贵司的支持下实际操作之。

我司坚信，通过我司对本项目的相关性问题的研究、通过对运营定位、行销定位的塑造、通过根基于商业运营的卖场产品指导，必能充分的整合项目最大能量，凝成具实操性的专业策划方案，在此基础上结合中原实力及运营，和与贵司协作的一起尽力，定能充分发挥本项目的可利用资源，以整合的招商销售策略，结合渠道、推行通路的手腕组合，促成项目的成功运营，达到操作目的，经济效益和社会效益的最大化。

全案策划效劳内容

商业项目全案策划报告效劳内容

作为一家资深房地产代理公司，我司将通过对项目所在周边区域商业物业市场，在详细、深切、针对性的市场调研的基础上，结合项目自身条件，进行科学、细致的综合分析、研究，为项目制定客观的、切实可行的市场定位、目标客户定位、价钱定位、产品设计等一系列全案策划效劳。

凸显项目进展的全面性及整体性。

我司提供之全案策划报告要紧包括以下三大部份：

第一部份市场调研

第二部份市场定位

第三部份产品建议

具体效劳内容

第一部份：

市场调研

目的：

●通过关于昆明市整体商业市场的研究（包括经济、政策、商业动态等），明确项目进展的大环境和市场背景，把握目前的外部环境进展动脉，在了解整体供需关系、市场信息的前提下为项目定位提供方向性的指导；

●对本项目要紧阻碍和竞争区域的相关商业市场进行调查和分析，分辨区域市场商业特性、进展特点、经营模式等，明确项目所能辐射的研究区域，并分析出区域电子市场以后进展走势，为项目定位提供依据；

●通过对阻碍市场相关性较大的要素（消费人群、交通、配套设施等）为分析重点，关于项目外部进展条件有个全面熟悉。

明确其关于本项目的阻碍，进一步为项目的进展方向提供必然的保证。

●包括内容：

1.宏观市场环境的调查与分析

◆整体经济环境分析

◆整体商业进展政策分析

◆动态市场信息的搜集与分析

2.区域商业市场分析

◆区域商业市场整体特点分析

◆区域重点商业物业供给分析

◆区域商业市场以后进展分析

3．区域基础环境分析

◆区域消费人群分析

◆交通状况分析

◆相关配套设施分析

4．可比性竞争分析

◆可比性项目的确信

◆可比性项目的市场定位分析

◆可比性项目对本项目所带来的阻碍

5．电子商业物业目标客群分析

◆经营者分析

◆终端消费者分析

6．调研部份相关结论

第二部份：

项目定位部份

目的：

●在前期市场调研报告和相关结论的基础上，通过对项目区位、机会、自身条件等因素和外部可利用资源进行全面的分析、整合，结合项目好坏势分析，提出商业项目开发、经营的核心价值体系；

●明确项目进展的整体方向，并对项目的进展规模、位置、业态形式等进行整体的计划，确信项目整体定位，为项目产品组合、营销模式的选择等后期工作提供强有力的统领作用。

●包括内容：

1．项目自身分析

◆项目区位分析

◆项目SWOT分析

2．项目整体定位

◆项目主题概念定位

◆经营业态及目标客户组合定位

3．项目价钱定位

◆定价的依听说明

◆租售价钱的制定

第三部份：

产品建议

目的：

●针对项目的地理位置、进展规模、以后机缘等因素，对本项目商业包装、面积划分、内部功能设置、商业硬件设施设置和人流动线等进行详尽建议，优化产品设计，制定项目整体设计理念和方向；

●本报告为市场定位的产品表现，也为后期营销推行提供更为清楚的诉求重点，起到整体策划中承先启后的关键作用。

●要紧内容：

1．产品塑造主题

2．商业经营产品改造建议

◆店铺分割与功能布局

1）店铺分割整体策略的确信

2）物业功能布局的设计与计划

（柱间距、层数、层高、商铺面宽、进深、单位铺位等）

◆交通组织系统

（外部交通组织、内部交通组织、出入口、中庭、电梯、消防通道、休息场所、停车场等）

◆经营治理产品

（仓储空间的设计与计划、中央空调系统设计、智能化保安系统设计、电子商务平台设计等）

◆装饰装璜设计

（整体形象与风格建议、外立面设计、内部装修标准、绿化建议、灯光建议、景观小品建议、广告位设计等）

4．商业经营治理（物业治理）建议

◆商业经营治理模式的建议

◆商业经营治理职责的确信（介入机会的选择、工作内容的确信、治理方式的制定、治理费用的确信等）

◆商业经营治理针对项目长期、稳固进展运作策略的制定

招商销售代理效劳内容

商业项目招商销售代理效劳内容

作为一家资深房地产代理公司，我司将依据前面制定的具实操性的策划报告，整合系统资源，搭建具针对性的招商销售代理组织模式，并利用中原的规模、信誉优势展开具体的操作。

我司提供之招商销售代理效劳要紧包括以下两大部份：

第一部份招商销售策略打算的制定

第二部份招商销售的组织执行

具体效劳内容

第一部份：

招商销售策略打算

目的：

●制定招商销售策略，增进项目的营运能在适合市场进展的基础上得以提升，提供有利于项目进展的招商销售推行手腕，以配合项目以后的经营；

●依照市场的不同情形，调整项目的招商销售推行方式，对操作的进展情形做出必要和及时的修订。

●要紧内容：

1．商业整体形象定位

◆形象定位确信

◆营销组合策略

2．招商销售推行打算

◆招商销售团队组建

◆招商销售前期预备工作

◆招商销售执行打算

第二部份：

招商销售的组织执行

工程验收咨询效劳

大厦土建装饰的验收标准

电梯工程验收标准

电气工程验收标准

大厦空调系统、给排水系统验收注意事项及验收条件

弱电系统、消防系统验收要求

物业接管验收前所需资料汇总

工作周期、效劳收费及付款方式

我司针对本项目将采取全案策划及独家招商销售代理的形式与贵司合作。

工作周期

全案策划报告完成工作时刻为为自合同签定之日起45天。

收费及付款方式

1.我司向贵司提供的工程验收咨询效劳及策划效劳以策划费的形式收取，。

付款方式：

在签定全案策划独家招商销售代理合同的两日内支付策划费的50%，即30万作为启动费用，其余50%策划费，在我司提交策划报告后5个工作日内收取。

2.独家招商销售代理效劳以招商销售佣金的形式收取，其中招商佣金为签约物业月租金的，销售佣金为销售额的。

付款方式：

代理期开始后每一个月底，乙方提供租赁销售报表及佣金结算发票，据实向甲方结算代理费用（以客户签署正式租赁或销售合同，并按规定支付首笔款项或按揭被银行同意为基准结算），甲方应将乙方本月应收费用在次月5号前结算给乙方。

针对本项目策划之初步思路

策划思路之一：

整合伙源强势操作

策划思路之二：

创新策划错位经营

策划思路之三：

整体运作打造产业基地

结束语

通过上述项目合作意向书所罗列提纲，我司已将为贵公司项目商业部份所提供之市场调研、整体定位、产品指导、招商销售独家代理等效劳内容；两边合作方式、效劳收费标准等项目进行了简明论述，未尽事宜将在两边后期的协商与跟进中进行解决。

在随后具体合作中，我司将本着严谨务实的工作态度；运用专业科学的分析研究手腕，为贵公司提供翔实的而且行之有效的效劳。

预祝两边合作愉快。

XXXXXX房地产经纪

商业部

2005-08-29