城投标书技术标6.docx
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城投标书技术标6
第6章档案的建立和管理
物业管理档案是指物业管理单位在物业管理活动中收集和产生的，为物业管理工作提供依据和参考的，各种应归档保存的文字、图形、实物等文件材料。
一、物业管理档案的内容
物业管理档案管理内容包括建筑物档案、业主档案、管理工作档案。
建筑物档案：
包括建筑原始档案材料、维护、改造施工记录材料；如竣工验收资料，房屋的单体竣工图，装修管理档案、维修养护档案等。
业主档案：
包括业主登记材料、管理及租赁合约材料，服务记录材料、治安情况记录材料、回访记录材料等；如各类巡视记录、运行档案、满意度调查记录。
二、物业管理档案的建立
物业管理档案是工程的重要资产，是历史的原始的真实记录，是物业管理服务手段，是提高综合管理能力的基础。
1、建立档案管理制度
接照档案行政管理的要求，建立规范的档案管理制度。
档案的管理制度是档案管理工作的准则和依据，物业档案管理制度主要有：
对机构部门管理人员职责的规定；对管理工作程序的规定；对档案相关责任部门的规定；对档案材料的移交、分类、著录、保管利用、鉴定的制度和标准；对违反制度的处罚规定等。
根据档案资料初建的情况，拟首先制定如下制度：
《物业档案管理制度》《档案查询利用制度》《库房管理制度》《档案移交验收制度》
《档案内容及分类分密级标准》《档案文件借阅规定》
2、确定档案的内容
物业管理中档案管理具体管理内容涉及建筑物、业主档案、管理运作中档案。
根据要求，以下仅就建筑物档案、管理工作档案的管理具体说明。
三、建筑物原始档案
建筑物原始档案是指物业管理单位在接管物业管理时，从发展商手中接收的在工程建设施工过程中形成的工程档案。
物业管理单位接受的工程档案，其内容应包括档案行政管理部门对工程档案规定的全部内容及移交手续文件；一般具有下列内；建设综合文件材料和工程施工文件材料。
其中包括竣工验收资料、房屋单体竣工图，具体内容详见表一：
序号
资料名称
移交单位
移交人
接收单位
接收人
资料编号
一
产权资料
1
项目批准文件
2
用地批准文件
3
建筑执照
二
技术资料
1
竣工图—总平面图
2
建筑图
3
结构图
4
附属工程及隐蔽管的全套图纸
5
地质勘察报告
6
工程预决算分项单
7
图纸会审记录
8
工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）
9
隐蔽工程验收记录
10
沉降观察记录及沉降观察点布置图
三
竣工验收证明书
1
土建工程竣工验收证明书
2
建筑消防验收合格证
3
电信局电话工程竣工验收证书
4
钢材、水泥等主要材料的质量保证书
5
新材料、构配件的鉴定合格证书
6
水、电、卫生器具等设备及卫生洁具的检验合格证书
7
砂浆、混凝土试块试压报告
8
供水、供暖管道的试压报告
9
如需物业公司临时代管的设备
10
开发商还需提供：
水泵、配电柜、变压器、对讲系统、有线电视系统等设备的订购合同，验收证书、产品证书、产品说明书、竣工图纸等。
四
房屋使用资料
1
房屋产权资料
2
业主名单、地址、电话清单
五
供电、供水系统如需物业公司临时代管的，竣工验收后加办以下协议及证书（市各部门颁发的常规证书）
1
供电协议书
2
用电许可证
3
委托银行代收电费合同书
4
变压器报停申请表
5
用水申请审批表
36
月供水计划报告单
四、建筑物维护、改造档案
建筑物维护、改造档案是指物业管理单位在物业管理要作中对所管物业建筑本体（或称物业公共设施及公共部分）进行维护、改造的有关资料：
1、维护改造申请表及批准文件
2、维护改造工程施工许可证
3、维护改造方案
4、维护改造工程合同
5、维护改造工程预算书及批准文件
6、维护改造工程施工技术文件（按城建档案管理部门制定的相关规定执行）
7、维护改造工程验收说明书
8、维护改造工程结算（核算）表
9、各设备及工程使用维护说明书
10、各设备及工程使用许可证（政府规定需要申办的应全部具有）
11、维护改造工程施工设计图及竣工图
A、用户装修、改造档案
用户装修、改造档案是指住户对自己拥有产权或经业主授权的房屋进行装修、改造工程所产生的文件和图纸材料，一般内容如下：
1、装修、改造申请表及审查意见
2、装修设计图
3、装修、改造过程中的管理、监理资料
4、完工后的验收意见
B、管理工作档案
管理工作档案是指物业管理公司在物业管理日常工作中产生形成和需要收集归档保存的文件材料，主要有：
1、政府颁发的物业管理各项法规、条例、通知等
2、制订的各种管理规定、公约
3、财务资料
4、工作计划方针、目标记录
5、各项管理工作日志
6、纠正和预防措施方案
7、质量、环境、安全控制记录
8、设备设施保养规程，巡查、维修、养护记录
9、满意度调查记录、回访记录日志及回访登记表
10、投诉及投诉处理记录
11、其他需要收集归档的工作记录、服务记录
五、档案的产生收集、接收和移交
档案的收集、接收、整理和移交是档案管理工作的基础。
物业管理档案员应从项目接管开始便收集应归档的各类文件资料并进行验收、整理、组织移交等工作，确保档案材料完整、真实、规范和及时归档。
档案的收集、接收工作应严格按照归档内容的规定进行，对于缺项少件要有明确的记录，并提出追缴和补制的要求。
对所收集、接收的档案要严格核实材料真实性，原始性，对档案中规定为复印件的材料接受时应严格与原始材料核对，核裤后的材料应有明确的注明，根据档案材料来源渠道众多的情况，按各职能部门的职责分工负责收集，接收：
1、设备运行部负责收集、接收竣工验收资料、房屋的单体竣工图等项目建筑物的原始资料；
2、各部门直辖市服务中心负责收集用户资料、装修管理资料、投诉及回访记录等；
3、客服中心负责收集文书档案资料；
4、其他档案资料和维修、巡视、运行及服务活动记录分别由各职能部门负责收集。
上述各部门收集来的档案应及时送交档案室（根据不同情况制定各种资料关交的时间，但每周应确定一天为各部门与档案室移交档案的时间）。
对于收集、接收上来的档案，档案室应进行验定，签收并进行整理、分类、编目及著录。
其用纸（或载体）、用墨、记录书写的字体和符号均应符合国家及省、市档案行政管理部门制定的规定和标准。
六、档案的管理
1、档案的分类、编目及著录
档案室在收到管理处各管理职能部门收集、移交来的档案后，应按国家、地方档案行政管理部门和公司规范规定进行整理，并统一分类、编目、著录。
2、档案的整理装订
档案的整理装修应按国家和淮安市档案管理部门制定的统一规范的装具和方式进行。
3、档案的电脑化管理
类型
信息输入
基本信息
业主登记事项（姓名、年龄、职业、用户人、身份证号、通讯号、联系地址等）：
业主各种证件图形扫描：
业主变更登记
产权信息
产权登记事项
产权讫图形扫描
产权变更事项
合约信息
合约内容摘要
产权证书图形扫描
合约执行情况记录
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