兆丰嘉园业主手册之欧阳历创编.docx
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兆丰嘉园业主手册之欧阳历创编
前言
时间：
2021.02.09
创作人：
欧阳历
尊敬的业主：
欢迎入住兆丰嘉园!
恭喜您及全家成为兆丰嘉园的主人!
谨此，南通国泰物业服务有限公司的全体同仁，向您表示最诚挚的敬意，并向您郑重承诺：
我们将关注您的每一个需求，重视您的每一项合理化建议，并随时欢迎您对我们的服务予以监督及提供建议。
兆丰嘉园项目以完美的硬件设施为您享受物业打下了基础，而软件的服务，更是品质生活的障碍。
我司南通诚邦置业有限公司委托，将对兆丰嘉园实施前期物业管理，也因此使我们拥有了能与您共同创造美好环境、构建和谐社区、努力让您的房屋保值并增值的机会，为此，我们感到万分的荣幸！
为让您更好、更清晰地知晓您所享有的物业服务体系的内容，了解物业的使用方法和注意事项，知晓您所拥有的权利和义务，我们编印了兆丰嘉园《业主手册》，希望对您会有所帮助。
本手册内的管理规定以兆丰嘉园《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》、及相关的法律、法规为依据而拟定。
本手册的内容如与《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》及相关的法律、法规相抵触，则以后者为准。
“您的微笑对我们很重要、帮助客户，就是帮助我们自己”是每一位悦华人奉行的核心、服务理念，以“责任在身如履薄冰，未达标准寝食难安”为企业的生存理念；服务升华艺术、专业缔造完美，兆丰嘉园优美的环境不仅需要我们全力营造，更不离开您的悉心呵护。
我们期待与您一起努力，营造高品位的生活氛围。
如果您有任何疑问或合理要求均可致电物业服务中心，我们将竭诚为您提供服务。
在此，感谢您的理解，支持与配合！
南通国泰物业服务有限公司
兆丰嘉园物业服务中心
二0一五年十二月
第二章项目介绍
南通诚邦置业有限公司开发的“兆丰嘉园”项目位于江苏省南通市新建西路、文园路，未来城市的中心地带，交通十分便利，是高端标杆性商品房项目。
西侧紧邻新丰利小学，具有独特的人文底蕴，造就了项目的核心优势！
东侧紧邻丰利医院、镇政府,公共配套齐全。
项目引入简欧立面风格，色彩淡雅，造型美观，彰显身份尊贵；户型全明设计、动静分离、干湿分离，充分保证空间的独立和隐私，享受低密度的舒适和南北通透的全景。
总建筑面积约：
52000平方米，整体由商铺、带电梯小高层及多层住宅共13栋，其中3栋小高层，7栋多层，3幢商业用房组成，兆丰嘉园落成总户数346余户，由南通国泰物业服务有限公司提供服务。
物业公司以现代、专业化的管理模式，良好的服务意识、全方面的构思服务于广大业主，使兆丰嘉园全体业主在我司的热情，周到服务下，充分享受舒适、宁静、祥和的生活，创造出一个温馨、和谐、全新居家社区。
第三章物业服务指引
序号
收费项目
单位价格
收取期
备注
1
物业服务费
多层居民用房
0.60元/平方米、月
按年收取
小高层居民用房
1.20元/平方米、月
按年收取
含电梯运保费
商业用房
1.60元/平方米、月
按年收取
2
装潢装修垃圾清运费
2.50元/平方米
单户装修期
3
装修保证金
2000元/户
按户收取
装修合格退还
4
公共能耗费
公共水电费
150.00元/年
按年收取
二次供水增压费
200.00元/年
按年收取
二次增压用户
其它公摊收费
元/位/年
根据实情收取
5
停
车
收
费
路面汽车停车位
元/位/月
根据物价局审批的标准收取
非
机
动
车
自行车
元/位/月
电瓶车
元/位/月
摩托车
元/位/月
三轮摩托车
元/位/月
机动三轮车
元/位/月
南通国泰物业服务有限公司兆丰嘉园物业服务中心将严格按照《前期物业服务合同》之约定，为业主提供一下优质物业服务：
一、费用的交纳及交费方式
1、物业费收缴时间：
在接房时首次交纳壹年物业服务费（业主自通知接房之日次月壹日起全额交纳物业费），往后每年最后一月前履行交纳下壹年的物业服务费，具体标准见表格：
2、空置房物业费（按所拥有物业的产权面积计收）：
结算标准：
纳入物业管理和服务范围的已竣工但尙未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳；因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置半年以上的物业，应按不低于合同约定标准的70%缴纳物业服务费：
二、客户服务中心设置：
1、客户服务中心位置：
1号楼2层：
2、兆丰嘉园客户服务中心为您提供24小时物业服务，如您有物业服务需求，可与兆丰嘉园客户服务中心进行联系，同时我中心为每栋业主配置可固定的客户专员、专员电话保持24小时畅通，为您提供及时、准确的相关信息和办理各项事务；
1、服务时间
序号
项目
服务中心
维修服务
秩序维护
保洁服务
1
服务时间
08:
30~12：
00
13:
00~17:
30
24小时
24小时
07:
30~11:
30
13:
30~17:
30
2
服务电话
0513-
3
备注
1、服务电话24小时值守，受理业主咨询、投诉、报修；
2、服务中心收费时间：
24小时受理;
三、公共服务
（一）安全管理
1、兆丰嘉园主入口24小时执勤；
2、监控室实行24小时监控；
3、兆丰嘉园内24小时保安巡查一次；
4、对兆丰嘉园内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；
5、对进出兆丰嘉园的装修等劳务人员实行登记管理；
6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，是发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
（二）环境管理
1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运一次；
2、兆丰嘉园道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗一次；
3、区内公共雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每半年检查一次，并视情况及时清掏；
4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；
5、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；
6、定期清除绿地杂草、杂物；
7、定期预防花草、树木病虫害
（三）房屋管理
1、每周巡查一次兆丰嘉园房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；
2、根据国家建设部110号《住宅室内装饰装修管理办法》对房屋装饰装修行为实施管理，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；
3、各组团、栋、单元门、户有明显标志。
4、兆丰嘉园道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；
5、对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）；
（四）设施、设备管理
1、建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检修等记录齐全；
2、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运行正常；
3、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复；
4、载人电梯早6点至晚上12点正常运行；
5、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；
6、路灯、楼道灯完好率不低于80%；
7、容易危机人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；
（五）物业档案资料管理服务
1、妥善保管开发商移交的各种资料；
2、按国家示范兆丰嘉园标准做好档案工作；
3、保管好业主信息档案，确保私密性；
4、制定档案管理制度，并严格按制度实行档案管理。
四、便民服务
1、无偿服务（28）
类别
编号
项目内容
家政服务
1
代请装修、装饰、安装公司
2
代请家教、介绍保姆
3
代租售房屋、代租汽车
4
发布气象信息、国内外新闻信息
5
组织各种展销活动
6
代定中、西餐
7
代定牛奶
商务活动
8
代购车船、飞机票
9
代订报刊、杂志
10
代办旅游手续
11
电话留言服务
12
代订酒店、客服
社区文化服务
13
提供图书、音像制品交流
14
开设棋、牌活动场所
15
开展各种健康、医疗培训
16
建立老年活动组织、开办老年课堂
17
组织老年联谊活动
18
组织健康义诊活动
2.有偿服务（37项）
类别
编号
项目内容
日常维修
装饰服务
1
瓷砖改造、铺贴普通地砖
2
更换灯泡、灯管
3
更换灯角、灯口、镇流器
4
木门窗维修
5
安装电脑、传真等办公设施
6
疏通下水管道
7
换门锁（材料自备）
8
更换、检修开关、插座
9
査线、换线
10
清洗抽油烟机
11
清洗空调过滤网
家政服务
12
室内整体保洁
13
清洁地毯、沙发
14
看护病人
15
上门收洗衣服
16
接送小孩上学
17
家庭绿化盆景造型
18
提供钟点工（家务、护理、照顾小孩或老人）
19
中、西餐
礼仪服务
20
特殊安全服务
21
代接、代送客人
商务服务
22
接发传真
23
打字
24
复印
25
出租商务洽谈室
26
出租会议室
27
租车
第四章居家须知
一、房屋使用功能限制
未经政府有关部门批准，不得改变房屋用途，主要包括工业、商业、从事对外经营活动，从事非法或不道德活动，做仓库、实验室或其他用途。
如有违规，物业公司有权依法进行制止、处理，必要时可报相关政府部门处理。
二、维修责任
兆丰嘉园公共部位的维修责任为房屋本体内的全体业主，毗邻部位的维修责任为毗邻的业主；自有部位的维修责任为自用的业主。
三、安全防范
1、出门别忘三件事：
关水、关气、锁门；
2、进入大门及地下车场时小心陌生人随从；
3、若发现可疑人员时，请您及时联系物业；
4、若发生盗窃、抢劫等刑事案件，请及时报警再与物业公司联系；
5、业主的防盗门钥匙分为装修钥匙和正式钥匙，建议在装修完毕入住时启用正式钥匙，启用正式钥匙后装修钥匙将无法使用。
四、交通与车辆
1、进出兆丰嘉园的车辆一律登记进入，必须服从秩序维护员的检查，不得以任何借口阻止检查；
2、所有外来车辆未经许可，不得进入本兆丰嘉园；
3、禁止2.5吨以上货车或大客车进入本兆丰嘉园，特殊情况需经物业管理部门同意，方可进入；
4、车辆进入兆丰嘉园，必须服从秩序维护员的指挥，按指定的位置有序停放；
5、业主的车辆需向物业管理处登记，办理登记手续，按规定缴纳占位费；
6、摩托车、电动车、自行车等其他非机动车辆，应停放在指定位置；
7、按指定路线限速行驶，按规定的车位停放车辆；
8、严禁在兆丰嘉园鸣笛，深夜进入兆丰嘉园车辆严禁开放音响；
9、在您停放车辆时务必将您的车门、窗关好，贵重物品请随身携带，以免造成不必要的损失。
五、公共环境
1、不得在公共地方堆放私人物品；
2、不得在公共场地晾晒衣物；安装晾衣架，请勿占用阳台外的空间；
3、不得另行安装太阳能热水器；
4、空调室外机必须安装在指定的位置；
5、禁止在玻璃窗、防盗门、外墙上粘贴广告、标语；
6、室内物品使用及安装禁止超出自用部分或阳台栏杆；
7、严禁晨练音乐或运动声音过大影响周围业主；
8、请各位业主爱护珍惜兆丰嘉园美好环境，共建和谐文明兆丰嘉园。
六、邻里之间
1、严禁高空抛物，谨防高空坠物；
2、清洁阳台、浇灌、晾晒衣物、拖把滴水勿影响楼下业主；
3、严禁空调机冷凝水直接排放到楼外或影响周围业主；
4、严禁在节假、双休日噪音作业，影响兆丰嘉园其他业主；
5、室内行为注意照顾作息时间不同及家有老人、儿童的邻里；
6、整理好阳台的花盆及其它物品，避免不慎掉落引起危险；
7、严禁室内制造有毒、有害、有异味的物品；
8、教育保姆、孩子加强公共卫生及环保意识；
9、邻里有意见、矛盾时相互协商解决；
10、及时转告租户遵守兆丰嘉园各项规定，避免影响邻里生活。
七、兆丰嘉园不宜进行的活动
不得进行非法的迷信、传销及宗教活动；不得非法聚会扰乱治安；不得进行法律法规中明令禁止的犯罪及违法行为。
八、宠物豢养
1、兆丰嘉园业主应严格执行政府《关于进一步加强养犬管理的规定》；
2、兆丰嘉园严禁无证豢养狗及其它动物，有证者亦应对其行为负责；
3、携带宠物在公共场所活动时，如令他人感到不安，应主动回避；
4、携宠物外出时必须有人跟随、使用牵绳、口套等，体型较大的，具有潜在危险性的应带有脖套、绳索；
5、宠物禁止在楼梯间、走廊、道路上、绿化地等四处便溺；
6、宠物的主人应及时清理宠物粪便污物；
7、在人多的上下班时间里限制携带宠物乘坐电梯；
8、自家宠物在伤害到其他业主，其豢养人应承担相应的经济赔偿和法律责任。
九、物品搬迁事宜
1、住户的家私、电器等大件物品搬进搬出兆丰嘉园，须由业主授权同意方可出入兆丰嘉园。
在搬出前请到物业服务中心填写《物品搬迁申请表》；
2、搬迁申请时间：
周一至周六08：
00—11：
0014:
30—17:
30
周末及节假日08：
30—11：
0014:
30—17:
00
备注：
（上述时间根据季节性会另有调整，请留意物业公司通告）
3、电梯轿箱尺寸：
宽140cm×深135cm×高230cm，载重量：
800kg（公斤）
温馨提示：
您在购买家具等大件物品时，应注意尺寸和重量，避免无法进入电梯而给您带来不必要的麻烦。
十、电梯使用
1、切勿在轿厢内乱涂、乱刻、蹦跳、打闹、大声喧哗、吐痰、乱扔废弃物，防止事故发生；
2、切勿携带超长、超重物品乘梯，电梯内人数过多时，应分批搭乘，以免发生意外；
3、切勿携带易燃、易爆等危险物品乘梯；
4、切勿贴近楼层与轿厢接缝处，以免夹伤；
5、切勿在轿厢内吸烟，以免发生火灾；
6、进入轿厢后，不得靠轿厢门，禁止推、踹电梯门；
7、严禁猛烈碰撞电梯门，搬运物品时，应特别注意，不要碰刮轿厢；
8、发生火警时请勿使用电梯；
9、禁止乱按选层按键；
10、请遵循先出后进的秩序；
11、儿童及行动不便的老人等乘梯需由家人陪同乘梯；
12、电梯因检修停用，请勿擅自入内；
13、如遇到紧急情况（如停电故障、电梯关人），请您不要惊慌，轿厢内张贴有联系电话，同时也可按警铃立即与物业监控中心联系。
十一、液化气罐安全使用
1、购买燃气用具必须经质检部门认证的合格产品，方可使用，切勿使用不合格的燃气用具；
2、点火使用前必须检查开关、胶管、钢瓶是否漏气，发现漏气及时处置（气瓶未关严及时拧紧气阀或更换胶管）。
3、气源管口与钢瓶周边不得存放其它易燃易爆物品。
4、钢瓶与灶具之间必须保持半米以上安全距离。
5、使用操作必须“先点火，后开气”，以防发生回火爆轰。
6、使用完毕，关好角阀或供气管道阀门，再关炉具开关。
7、存放液化石油气瓶，不得靠近热源与电器设备。
8、使用煤气与液化石油气炉灶时，不准离人。
锅、壶不得盛水太满，以防溢水灭火，产生毒气中毒。
9、运输液化石油气瓶，不得与其它物品混装，必须固定位置，以防因气瓶撞击引发爆炸与火灾。
10、一旦着火，首先关闭角阀与阀门，然后用浸水的被褥或麻袋等覆盖，加水降温或用“二氧化碳干粉”全地带让汽体烧尽。
灭火器扑救。
火源熄灭后再用水降温。
如果无法关闭角阀与阀门，可将钢瓶移至室外安全地带让汽体烧尽。
十二、水电安装
1、请勿随意更改水、电设计；
2、切勿使用超大功率的电器，以免超出最大负荷；
3、请勿在同一插座上使用多种电器；
4、装修后请将更改后的线管走向图送一份到物业公司备案。
十三、智能化设施设备
1、兆丰嘉园智能化设施设备包括楼宇自控系统、宽带网络线路、远红外监控系统等；
2、当设备发生问题时请及时联系物业公司等相关部门，切勿私自拆卸。
十四、公共设施
公共设施包括楼宇天台、楼梯、走廊、道路、沟、渠、园林绿地、公共照明、水、电、智能化系统、交通管理设施等。
请各业主爱护珍惜，勿更改、破坏公共设施。
十五、消防
1、任何时间均不允许放置杂物阻塞消防通道；
2、禁止在兆丰嘉园内任何位置燃烧物品，包括烟花、爆竹等；
3、禁止向室外抛掷烟头或其他火种；
4、室内禁止存放易燃、易爆等危险物品；
5、室内需动火作业的请事先到物业公司申请；
6、装修时每户应配备2支以上灭火器；
7、禁止私自乱接线，使用电器应确保总负荷符合电路设计要求；
8、发现消防隐患请立即整改；
9、遇火警时应保持镇定，先打破警铃钟玻璃，通知其他业主，立即拔打“119”报警并通知物业公司；
10、遇火情时只能从消防通道到楼下或天台逃生，切勿搭乘电梯；
11、居家、商铺和办公场地须配备适用型灭火器，以防不测。
第五章装修管理
根据中华人民共和国建设部110号文令《住宅室内在装饰装修管理办法》、《中华人民共和国消防条例实施细则》、《公安部高层建筑消防管理规则》、《南通市市区城镇房屋安全管理办法》、《南通市住房保障和房管局关于加强房屋装饰装修管理的通知》、《住宅专项维修资金管理办法》、《关于加强和规范城市居民住宅安全防范设施建设管理的通知》以及《兆丰嘉园物业服务合同》和（临时）管理规约要求，选聘专业有资质的装修公司从事装修活动，按要求提交相关手续办理装修备案并遵守物业管理区域装修管理办法，引导装修施工人员熟知装修实施过程中的有关禁止行为和注意事项。
一、办理装饰装修申请与审批
二、注意事项
1、本“装修注意事项和禁止行为”是“装修管理服务协议”的附件，具同等法律效力。
2、遵守《装修管理协议》和服务中心旨在维护全体业主合法利益制定的装修管理规定。
3、装修不超过经批准的装修项目和范围，遵守装修时间；施工现场应备足量灭火器；建筑垃圾及时清运；装修材料和工具出入需到服务中心办理出入门手续；《装修施工开工证》应张贴在施工现场明显位置。
4、施工人员进入本物业项目时，应将本人出入证的“副证”交门卫；将“正证”佩戴在左前胸。
出门时凭“正证”领回”副证“。
5、服务中心将对施工人员和施工现场进行巡查，对违反规定又不整改的，服务中心将向主管部门报告并有权禁止装修材料和施工人员进入本物业项目。
6、雨棚、防护栏和空调的安装，应符合物业项目整体外观环境需要且不妨碍和影响他人。
三、禁止行为
1、未经房产管理部门批准，擅自拆改、损伤房屋强、梁、板、柱、基础及维护结构；超过原设计标准或者规范增加楼面使用荷载、用电负荷。
2、未经城市规划行政管理部门批准，擅自改变住宅房屋设计用途，塔建建筑物、构筑物，改变住宅外立面，在非承重外墙上开门窗。
3、未经供暖、燃气管理单位批准，擅自拆改供暖、燃气管道和设施。
4、改动卫生间、厨房间防水层，未按照防水标准制定施工方案，做闭水试验；或将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。
5、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接烟台的砖、混凝土墙体。
6、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；安装的防护栏明显破坏了整体外观环境。
7、擅自动用公共设施设备；其他影响建筑结构和使用安全的行为。
四、装饰装修责任
欢迎装修人和施工单位向“兆丰嘉园“项目服务中心咨询装饰装修相关事宜。
凡经申请并进过相关部门审批后办理手续入场的，表明装修人和施工单位已经详细阅读并同意本细则所规定条文及规则，并相互间承担违反本细则所规定的相应责任。
1、损坏责任承担
装修人应确保装饰装修施工单位不会造成本物业区域的设施、设备的任何损坏，无论意外与否所造成的损坏一切恢复所产生的费用由装修人或施工单位全额承担；
2、违规整治责任承担
装修人或施工单位必须遵守国家颁布相关管理条例和本物业的各项装修规
3、安全责任承担
在装修施工期内装修人应对自身物业内的保安负责。
装修人需对所聘请的施工单位及人员的所有行为负责并加以约束；
4、装饰装修成品责任承担
我中心所作出的任何批验，并不代表对其参数及实际情况的认可。
所有装饰装修过程中所涉及到的选材及规格概有施工单位自行负责，并保证对装饰装修完工后的所有功能能正常运行，并向装修人负责。
按国家建设部《装饰装修管理条例》之规定，任何装饰装修工程保修期：
2年；防水工程保质期：
5年。
5、装修日期及时间
（1）.规定可进行装修施工时间为工作日上午8:
---12:
00,14:
00---18:
00,施工期限基本为90天。
如需超时加班工作或留宿，必须出具暂住证向物业服务中心提出申请，批准后方可。
（2）.物业服务中心有权随时停止一切噪音、震荡、强烈气味或对其他业主造成滋扰的工程。
凡这类工程都应在物业服务中心指定时间进行。
（3）.装修期限由物业服务中心核发《装修施工通启》时间为准、逾期无效。
如因特殊情况须延期装修的，须到物管处客户服务中心办理延期装修手续。
6、装修垃圾与材料出入管理
为更好维护兆丰嘉园装修期间公共区域安全整洁，使装修管理有序规范化，维护广大业主的利益，物业服务中心专门为装修期间的垃圾堆放与材料运送提供了临时堆放点，需按指定地点堆放与指定线路运送，每个业主与装修单位务必按装修管理规定施工。
7、装修垃圾清运管理
（1）.垃圾清运时间为下午15:
00至17:
00，按时清运至垃圾堆放指定地点，其它时间不得进行垃圾清运；
（2）．所有装修垃圾从室内运出前，必须装袋运送，清运至垃圾堆放点；
第六章常用通讯方式
物业服务中心24小时值班电话：
物业公司投诉电话:
匪警电话：
110
火警电话：
119
急救电话：
120
天气预报：
121
电话查询：
114
交通事故：
122
南通机场：
86560588
南通火车站：
80141763
如东火车站：
南通长途汽车站：
83512816
如东长途汽车站：
如东丰利镇汽车站：
如东公安局丰利派出所电话：
如东第一人民医院：
如东丰利镇医院:
自来水公司电话：
供电公司电话：
第七章结语
感谢您在百忙之中阅读本手册，我们希望本手册能帮助您了解兆丰嘉园，了解您所拥有的物业和我们所能提供给您的服务。
我们相信，只要用心付出，同时拥有您的支持和理解，那么，我们就会共同筑起一个美满的生活空间，本手册所列各条款，纯为业主/住户之利益着想，敬请理解、合作。
业主应将手册有关条款告知家中各人，若有任何疑问，请想本公司或物业服务中心咨询，本公司将乐意尽力协助。
对您的真诚合作谨致谢意，并祝您及家人乔迁之喜，安居愉快。
时间：
2021.02.09
创作人：
欧阳历
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