青阳县蓉东片区北单元控制性详细规划文本解析.docx
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青阳县蓉东片区北单元控制性详细规划文本解析
青阳县城蓉东片区北单元控制性详细规划
文本
第一章总则
第1.1条概述
1、为贯彻《青阳县城市总体规划（调整）》（2007-2020）意图，顺利实施《青阳县城蓉东片区北单元控制性详细规划》，指导青阳县蓉东片区北单元的开发建设，特制定本规划文本（以下简称文本）。
2、《青阳县城蓉东片区北单元控制性详细规划》文本是青阳县蓉东片区北单元城市建设和发展的法定指导性文件。
凡在此单元规划控制区范围内进行的各项建设活动，均应遵照《中华人民共和国城乡规划法》的规定，执行《青阳县城蓉东片区北单元控制性详细规划》。
第1.2条技术规定
此文本与规划图件，具有同等法律效力，两者同时使用，不可分割。
规划区规划范围内各类建设项目，均应符合本文本和图件的规定和要求。
第1.3条适用范围
1、本控制性详细规划的范围为：
青通河以东，城东河以西，318国道以南，木镇路以北。
规划用地总面积为179ha。
2、文本适用于本次规划确定的179ha范围内各地块和各类用地的土地使用、各类建筑物和构筑物的新建及改、扩建的建设管理工作。
第1.4条规划原则
1、因地制宜原则；
2、以人为本原则；
3、效益综合原则；
4、弹性原则；
5、近远期结合原则；
第1.5条规划依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日施行）；
2、《城市规划编制办法》（2006年）；
3、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）；
4、《城市居住区规划设计规范》（GB50180---93）（2002年版）；
5、安徽省《城市控制性详细规划编制规范》（DB34/T547-2005）；
6、《青阳县城市总体规划（调整）》（2007-2020年）；
7、其它相关的国家、省、市政策法规、规划标准与技术规范。
第1.6条强制性内容
1、文本中，细则下加横线的部分为强制性内容。
2、本规划中单元的主导属性、总人口容量、城市黄线、城市绿线、城市黄线、城市蓝线以及公益型公共设施控制规定，地块的建筑限高、绿地率等为强制性内容。
第1.7条规划批准
本控制性详细规划经青阳县人民政府城市规划行政主管部门批准后实施。
规划范围内的建设活动必须符合本规划要求，因某种原因必须对本规划的某些内容进行局部修改调整时，需经青阳县人民政府城市规划行政主管部门批准，并报经池州市规划行政主管部门同意后，方可编制修改方案，并按法定审批程序报批。
第1.8条生效日期
文本自批准之日起生效实施。
第1.9条成果构成
规划成果由规划文本、规划图件（含分图图则）及规划附件（规划说明和基础资料汇编）三部分组成。
第1.10条解释权属
本规划的解释权归属青阳县人民政府城市规划行政主管部门。
第二章单元控制规划
第2.1条主导属性
本单元的主导属性为居住、公建，禁止建设工业项目。
第2.1条空间结构与发展定位
规划将单元划分为南、北、中三个片区。
南部片区：
青阳县的商业核心区。
中部片区：
环境宜人、景观优美、配套设施齐全、适宜人居的现代居住区。
北部片区：
旅游服务、商业等对外服务区。
第2.3条单元控制规划
第2.3.1条土地利用的总体布局规划
1、合理布局生活居住用地
（1）规划居住用地的规模为56.36ha。
（2）规划保留了现状幼儿园和蓉城镇第一小学。
规划保留的幼儿园是为商业片区居住人口服务的，新建居住区应该按照规范配置幼儿园，保留幼儿园规模为0.53ha；保留的现状蓉城镇第一小学规模为2ha。
2、完善公共服务设施建设
规划的公共服务设施分两类布局：
一是为县城居民服务的商业中心，主要有商业金融业用地、商住用地、市场用地、办公用地等。
用地规模为40.3ha。
二是为居民生活提供便利的单元公共服务设施与配套设施。
主要有商业设施、社区中心、社区卫生服务站、集贸市场等。
用地规模为5.36ha。
3、市政公共设施布局
规划保留了原有的加油站。
用地规模为0.33ha。
另布置社会停车场三处，占地1.97ha。
第2.3.2条人口总量控制
规划确定本单元人口总容量为2～2.5万人。
第2.3.3条土地利用的总量构成与总量平衡
根据土地利用的总体布局，明确规划用地内的各类用地的总量及人均指标，各类用地的面积和用地构成详见下表。
土地利用的总量构成与总量平衡一览表
序号
用地代码
用地名称
规划
大类
中类
小类
面积（ha）
比例（%）
人均
（M2/人）
1
R
居住用地
56.36
31.49
28.18
R2
二类居住用地
53.83
30.07
——
R22
小学、幼儿园
2.53
1.42
——
2
C
公共设施用地
41.06
22.94
20.53
C1
行政办公用地
1.96
1.09
——
C2
商业金融业用地
18.59
10.39
——
C25
旅游服务业用地
16.14
9.02
C26
市场用地
3.28
1.83
C5
医疗卫生用地
0.98
0.55
——
C7
文物古迹用地
0.11
0.06
3
CR
C2R2
居住商业混合用地
4.60
2.57
2.30
4
R/C
R2/C2
居住商业兼容用地
9.69
5.41
4.84
5
S
道路广场用地
40.17
22.44
20.08
S1
道路用地
38.20
21.34
——
S3
社会停车场用地
1.97
1.10
——
6
U
U2
U29
加油站用地
0.33
0.18
0.17
7
G
绿地
26.79
14.97
13.40
G1
公共绿地
24.66
13.78
——
G2
生产防护绿地
2.13
1.19
——
8
∑
规划总用地
179.00
100
89.5
第2.3.4条公益型公共设施控制
本次规划单元级公益型公共设施主要为医院、社区服务中心、停车场、加油站、农贸市场、小学等。
单元级公益型公共设施控制一览表
设施名称
用地面积（ha）
建筑面积（㎡）
备注
社区卫生服务站
0.60
5000～7000
现状医院改扩建
社区中心
1.72
8000～10000
—
停车场
1.97
—
可兼作公交场站
加油站
0.33
500～800
—
农贸市场
0.31
1500～3000
—
小学
2.00
8000～12000
可对单元外服务
第2.3.5条用地相容性与容量浮动控制
对单元内各类地块进行用地相容性控制与容量浮动控制，以单元总量控制为基础，赋予单元内各地块开发容量较大的灵活性，确定地块开发强度弹性控制指标，增加控规的指导性。
详见下表：
用地相容性控制一览表
用地性质
（大类）
主导属性
（中类）
允许相容用地性质
（小类）
相容部分总建筑面积最大可占比列
备注
R
R2
C1.C2.C3.C4
20%
C
C2
R2.C1.C3.C4.C5
30%
C3、C5类需通过审查
C26
R2.C1.C2
10%
C25
R2.C1.C2.C3.C4
40%
C1为旅游相关办公设施，C3需通过审查
S
S1
——
——
S31
C1
5%
C1为公交场站办公
U
U29
C1
5%
C1为加油站办公
G
G1
——
——
G2
C1.C2
10%
C1.C2为景观建筑
容量浮动控制一览表
类型
基准容量
浮动容量
最高容量
备注
多层为主居住地块
1.2
≤0.4
1.6
根据需求可适量建设小高层建筑
商业金融业地块
2.5
≤0.5
3.0
旅游服务业地块
1.0
≤0.5
1.5
可适量建设高层，但建筑密度应控制低于30％
第2.3.6条道路交通控制
1、道路系统控制
规划用地内形成过境公路、“两横一纵”的主干道、“两横四纵”的次干道、“两纵一横”的支路、步行道路和弹性控制道路的路网体系。
过境公路为：
318国道，规划道路红线宽度控制为50米、道路断面为三块板。
规划在318国道的建筑红线（90米）范围内修建一条辅道，辅道路面宽度为8米。
“两横一纵”的主干道为：
木镇路、天柱路和七布泉路。
木镇路道路红线宽度控制为55米，道路断面为三块板；天柱路道路红线宽度控制为42米，道路断面为三块板；七布泉路道路红线宽度控制为36米，道路断面为两块板。
“两横四纵”的次干道为：
“两横”为九华东路和碧潭路。
道路红线宽度分别控制为18米和24米。
“四纵”为富阳路、碧桃路、蓉城路、河西路。
道路红线宽度分别为24米、24米、18米、18米。
次干道的道路断面都为一块板形式。
“一横三纵”的支路为：
步行街和五星路、财贸巷、九莲巷。
步行街是步行道路，道路红线宽度为10米；五星路道路红线宽度控制为18米；财贸巷和九莲巷道路红线宽度控制为12米。
道路断面都为一块板。
规划对单元内其余支路实行弹性控制。
结合滨水绿地和城市绿化廊带规划设置了景观步行道。
道路规划建设控制一览表
序号
道路名称
道路等级
道路起讫点
长度（米）
道路红线宽度（米）
建筑红线宽度（米）
横断面型式
备注
1
318国道
过境公路
蓉城路—东河
1215
50
90
三块板
东西向
2
木镇路
主干路
蓉城路—河西路
1707
55
55
三块板
东西向
3
天柱路
主干路
318国道—木镇路
1341
42
52
三块板
南北向
4
七布泉路
主干道
蓉城路—河西路
1077
36
48
两块板
东西向
5
九华东路
次干路
蓉城路—河西路
1367
24
30
一块板
东西向
6
富阳路
次干路
318国道—木镇路
1385
24
32
一块板
南北向
7
碧桃路
次干路
七布泉路—木镇路
883
24
32
一块板
南北向
8
碧潭路
次干路
蓉城路—河西路
1096
18
28
一块板
东西向
9
蓉城路
次干路
318国道—木镇路
1480
18
26
一块板
南北向
10
河西路
次干路
七布泉路—木镇路
687
18
26
一块板
南北向
11
五星路
支路
九华东路—木镇路
237
18
26
一块板
南北向
12
财贸巷
支路
九华东路—木镇路
419
12
16
一块板
南北向
13
九莲巷
支路
碧潭路—木镇路
667
12
16
一块板
南北向
14
步行街
支路
蓉城路—天柱路
845
10
14
一块板
东西向
2、道路交通设施控制
规划保留现状木镇路北侧的停车场，并结合现状废弃地扩大规模，规划停车场占地1.17公顷，可提供350个标准泊车位；规划商业片区中心设置公共停车场一处，位于步行街北侧，财贸巷东侧，占地0.45公顷，可提供130个标准泊车位；规划在碧潭路北侧结合社区中心布置一处可兼供城市公交停放的停车场，占地0.23公顷。
此外,在规划地块的指标中根据各类不同性质用地配置适当的机动车停车场库，停车泊位配建比详见“青阳县蓉东片区北单元规划控制指标一览表”。
规划范围内不同用途的建筑物在改建、扩建和新建时，必须设置配建停车场（库），并符合下表的规定。
地块停车场（库）配建车位控制指标
序号
建筑类型
计量单位
机动车
自行车
1
低层住宅
车位/户
1.0
1.0
1
多层住宅
车位/户
0.3～0.5
1.5
2
小高层住宅
车位/户
0.6
1.5
3
办公楼
车位/百平方米建筑面积
0.6
2.0
4
文化娱乐设施
车位/百平方米建筑面积
0.8
3.0
5
商业服务设施
车位/百平方米营业面积
0.5
5.0
注：
1、表中配建停车设施控制标准为配建停车位的最低指标。
2、表中未列出的类型，其停车位配建指标参考表中相近类别的指标执行。
3、停车场用地面积：
小汽车按每车位25--30m2计算；停车库建筑面积，小型汽车按每车位30--35m2计算。
3、道路工程控制
（1）主要道路控制点的坐标控制
对各级道路的道路中心线交汇点进行坐标控制，主要道路控制点的控制坐标详见道路工程控制图。
（2）主要道路控制点的标高控制
主要道路控制点的标高控制应结合道路的竖向设计进行。
城市道路的最小纵坡应满足道路排水的要求，道路的最小纵坡不得小于2‰，道路其他纵坡、坡长均应满足相关技术规范的规定要求。
主要道路控制点的控制标高详见道路工程控制图。
4、道路交通的特殊控制
（1）道路交叉口形式控制
本规划的交叉口形式主要采取十字平交和T型平交两类。
十字平交道路交叉口建议采取红绿灯管制，蓉城路与木镇路交叉口遵循《青阳县道路系统规划》采取蓉城路下穿处理。
（2）道路交通车行管制
规划318国道辅道实行单向行驶。
规划318国道、七布泉路、天柱路、蓉城路、木镇路、富阳路、碧桃路、碧潭路和九华东路，允许所有车辆通行；规划为财贸巷、九莲巷、五星路和河西路只允许小型车辆行驶道路；步行街为步行专用道路，禁止车辆通行。
第2.3.7条绿地景观系统控制
规划形成“两带两轴一心”的绿地景观系统。
“两带”，即青通河、城东河两条主要河流水系景观带。
“两轴”，即七布泉林荫道绿轴和富阳河绿化与九华东路林荫道形成的绿轴。
“一心”，即天柱公园。
第2.3.8条建设高度分区控制与引导
规划建设高度采取引导与控制相结合的手法。
规划对中心公园、滨水绿地和天主教堂附近用地进行一定的建设高度控制，对外服务区和核心商贸区引导建设部分小高层建筑。
1、控制建设区（建设高度0～12米）
该区主要指中心公园、滨河绿化景观带。
天主教堂50米范围内的新建建筑高度不得高于天主教堂主体建筑。
2、引导建设区
本建设区分为多层引导建设区和小高层引导建设区。
多层引导建设区为居住用地和保留商住用地。
小高层引导建设区为核心商贸区用地和对外服务区。
第2.3.9条建设开发强度分区控制
规划将用地划分成四大开发强度区，提出不同的建设开发强度分区的控制要求。
（1）超低强度开发区
指容积率很低，建筑密度为0～5%，主要指滨水绿地、加油站和停车场。
（2）低强度开发区
指容积率为小于等于0.6（FAR≤0.6），建筑密度在5％～15％之间的开发地块，主要包括中心公园、幼儿园和小学用地。
（3）中强度开发区
指容积率为小于等于1.8（FAR≤1.8），建筑密度在15％～30％之间的开发地区，主要指规划的社区中心、居住用地、旅游服务业用地、居住商业兼容性用地、医疗卫生用地和商住用地。
（4）中高强度开发区
指容积率小于等于3.0，（FAR≤3.0），建筑密度在30％～45％之间的开发地区，主要是商业用地。
规划用地开发强度分区详见下表。
规划用地开发强度分区详见下表。
控制地块建设开发强度分区一览表
序号
开发强度分区
容积率
建筑密度（%）
规划用地
1
超低强度开发区
—
≤5
加油站、滨水绿地、停车场
2
低强度开发区
≤0.6
≤15
中心公园、幼儿园、小学用地
3
中强度开发区
≤1.8
≤30
社区中心、旅游服务业用地、商住用地、居住用地、居住商业兼容性用地
4
中高强度开发区
≤3.0
≤45
商业用地
第2.3.10条土地利用的强制性控制
1、城市绿线控制
（1）城市绿线的坐标控制
规划用地内的公共绿地主要指中心公园用地和滨水绿地，规划控制青通河、城东河两岸各15米以上滨水绿地，控制沿富阳河两侧控制不少于10米的绿化带，规划控制九华东路天柱路以东路段为林荫道，在其北部控制20米绿带；防护绿地主要指318国道设置的防护绿带；以上绿地的四周界址均采取坐标控制。
（2）城市用地的绿地率控制
规划公共设施用地的绿地率控制在不小于30%，学校用地的绿地率不小于35%；居住用地的绿地率不得小于35%。
（3）城市绿线的管制要求
①城市绿线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；
②有关部门不得违反规定、批准在城市绿线范围内进行建设；
③因建设或其他特殊情况，需临时占用城市绿线内用地的，必须依法办理相关审批手续；
④在城市绿线范围内，不符合规划要求的建（构）筑物及其他设施应当限期迁出；
⑤任何单位与个人不得在城市绿线范围内进行取土采石、设置垃圾堆场、排放污水以及其他对生态环境构成破坏的活动；
⑥居住区绿化、单位绿化及各类建设项目的配套绿化都要达到《城市绿化规划建设指标的规定》的标准，各类建设工程要与其配套的绿化工程同步设计、同步施工、同步验收，达不到规定标准的，不得投入使用；
⑦公共绿地必须按照《公园设计规范》等标准的要求，进行绿地建设。
2、城市蓝线控制
规划蓝线控制对象主要是指规划用地内青通河、城东河、富阳河水系。
规划应加强对城市蓝线的管制，在城市蓝线内禁止进行下列活动：
①违反城市蓝线保护和控制要求的建设活动；
②擅自填埋、占用城市蓝线内水域；
③影响水系安全的爆破、采石、取土；
④擅自建设各类排污设施；
⑤其他对水系保护构成破坏的活动。
3、城市黄线控制
规划黄线控制对象主要是指社会停车场。
规划应加强对城市黄线的管制，在城市黄线内禁止进行下列活动：
①违反城市规划要求，进行建筑物、构筑物及其他设施的建设；
②违反国家有关技术标准和规范进行建设；
③未经批准，改装、迁移或拆毁原有城市基础设施；
④其他损坏城市基础设施或影响城市基础设施安全和正常运转的行为。
4、城市紫线控制
规划的“城市紫线”控制对象主要是指天主教堂文物保护范围。
作为城市规划的强制性内容，规划对该类用地的四周界址进行坐标控制。
在城市紫线范围内禁止进行下列活动：
①违反保护规划的大面积拆除、开发；
②对历史文化建筑风貌构成影响的改建；
③损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施；
④修建破坏历史文化建筑风貌的建筑物、构筑物和其他设施；
⑤其他对历史文化建筑的保护构成破坏性影响的活动。
第2.4条城市设计引导
规划结合用地的功能布局，突出重点城市设计要素，以天柱路、步行街为人文景观轴，七布泉路、富阳河和九华东路为自然景观轴，中心公园为重要景观节点，以及开敞的滨水景观视廊共同组织单元的景观系统，塑造用地整体的景观形象。
第2.5条地下空间的开发控制
规划遵循平灾结合、平战结合的原则，开发利用好城市地下空间。
1、结合核心商贸区新建大型商业设施，开发城市地下空间
规划核心商贸区新建大型商业设施，开发地下空间。
平时作为地下商场、文化娱乐和地下停车库，战时可转换成人防掩蔽所和救护站。
2、结合居住区开发，建设人防地下工程
按照有关标准，在成片居住区内应按总建筑面积的2%设置人防工程，或按地面建筑总投资的6%左右进行安排。
居住区的人防地下空间战时用途应以居民掩蔽为主，平时可作为居住区的地下停车库。
第2.6条市政公用设施规划
第2.6.1条给水工程
1、水源：
青通河。
2、用水量：
规划区内最高日总用水量为1.25万M3/d。
3、管网布置
（1）在规划区内主要道路下布置给水干管、次要道路上布置给水支管，并且尽量以环状形式敷设，以确保用水的安全可靠性。
（2）室外给水管管径为DN200～DN800mm。
（3）在规划区内主要道路上布置室外消火栓，其间距不得大于120m。
第2.6.2条污水工程
1、规划区内最高日污水量为0.85万M3/d。
2、污水处理
污水排至青阳污水处理厂进行处理，污水管的覆土深度不得小于0.7m。
规划在区内设污水提升泵站一座，位于318国道北侧。
3、管网布置
（1）沿规划区主要干道布置污水干管，次要道路布置污水支管。
规划污水管一般布置在慢车道或快车道下，以布置在道路东侧或南侧为主。
（2）室外污水管管径为DN400～d1200mm。
第2.6.3条雨水工程
1、排水体制
本地区采用雨、污水分流制排放。
2、排水管道
雨水管管径最大为d1200mm，最小管径为DN400mm。
雨水管在道路下位置，以道路中间、或偏东侧、南侧为主。
雨水管起始端覆土深度不小于0.7m，一般为1.0m。
第2.6.4条电力工程规划
1、负荷：
规划区总用电负荷为1.00万KW。
2、变电所
本区不设35KV以上等级变电所，10KV电力线引自县城城东110KV变电所。
3、线路敷设
规划区内10KV以上电力线采用架空敷设，10KV以下电力线（含10KV）尽量采用埋地敷设，一般采用管道与暗沟相结合的敷设方式。
电力线路原则上以路东、路北作为主要通道，与弱电线路分置道路两侧。
第2.6.5条通信工程规划
1、电信工程
（1）电话容量：
规划区主线电话总量为1.96万门。
（2）电信分局
规划区布置一处电信分局为本规划区及周边地区提供服务，规划期终容量按1.0万门考虑。
（3）电信管线规划
电信主干光缆沿主要干道由县城端局引入规划区，区内各主要道路与周边地区相结合实现光缆环网，光缆敷设至路边楼宇及各地块用房，区内各地块均采用光纤宽带接入。
电信线路全部采用管道埋地敷设，电信管道与道路建设同步进行，管网根据电信终期规模一次埋设下地。
2、邮政工程
规划区内布置2个邮政所，布置在规划区内便于群众用邮的公建用地内。
3、有线电视工程
（1）有线用户
地块内各单位均考虑足够的有线电视终端，本次规划为今后规划区内有线电视线路的敷设提供足够的通道，有线电视管道与电信管道统筹考虑。
（2）规划目标
规划区内有线电视系统是青阳县城有线电视系统的一个组成部分，节目设置和网络功能均与县台一致。
区内有线电视网络逐步由同步的光纤、电缆混合网向全光纤网过渡，建成一个开放式的能传输图像、语音和数据的宽带综合业务数字网。
有线电视网络将根据规划区内建设的要求采用地下管道敷设方式，区内主要道路上均建设有线电视地下通道，有线电视管道与电信管道同侧敷设。
第2.6.5条管线综合原则
由于各种管线集中布置在规划区道路的下面，为了避免在平面或垂直方向可能造成的矛盾和干扰，规划确定管线综合的基本原则如下：
1、各种管线应尽量埋设在道路红线以内，以节约用地，有利于管线的日常维护和维修；
2、在道路横断面设计时，管线首先应考虑安排在人行道和非机动车道下面，其次再考虑将检修次数少的管线安排在机动车道的下面；
3、管线埋设时，一般应与道路中心线保持平行，同一管线应尽量布置在道路的一侧，以避免管线穿越道路，减少管线间的相互交叉；
4、规划确定给水、电信管线布置在南北向道路的西侧和东西向道路的北侧，电力、有线电视管线布置在南北向道路的东侧和东西向道路的南侧，污水、雨水管线尽量布置在非机动车道的下面；
5、各种管线由道路边线向道路中心线方向平行布置的次序，应根据管线的性质、埋设深度共同决定，一般次序为电力、电信、给水、雨水、污
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