房地产估价练习题23.docx

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房地产估价练习题23

房地产估价练习题二

一、单项选择题

1、房地产具有供给有限特性，本质上是（  ）。

A、土地总量有限    B、规划限制  

C、房地产不可移动  D、价值量大

2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。

该套住宅每平方米建筑面积的价格为（   ）。

A、1667元/m2  B、1765元/m2  C、1875元/m2  D、2000元/m2

3、某宗土地面积2000m2，城市规划规定的限制指标为：

容积率3，建筑密度30%。

在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（   ）。

A、建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2

B、建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2

C、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2

D、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2

4、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（   ）。

A、相应配套的基础设施     B、土地的形状

C、组合完成的功能         D、立体空间

5、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（   ）的行为。

A、宅基地所有权           B、空间利用权

C、地役权                 D、建筑物相邻关系

6、下列描述中属于房地产价格特性的有（）

A、用货币表示B、受供求等因素影响C、在长期考虑下形成D、与交易的个别条件有关

7、房地产具有不可移动性，其价格与区位密切相关，最简单和最常见的是用距离来衡量区位的好坏，人们越来越重视（）的距离。

A、空间直线距离B、交通路线距离C、交通时间距离D、交通空间距离

8、基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种（）的价格

A、政府指导价B、政府定价C、评估出来的D、市场定价

9、下列选项中是以房地价值为基础确定的租金是（）

A、市场租金B、商品租金C、成本租金D、福利租金

10、下列选项中往往低于房地产实际价值的为（）

A、抵押价值B、典价C、保险价值D、课税价值

11、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（   ）。

A、估价时点为未来，估价对象为未来状况

B、估价时点与估价对象均为现在

C、估价时点为现在，估价对象为未来状况

D、估价时点为现在，估价对象为过去状况

12、下列说法错误的是（）

A、拍卖中竞买人的最高应价为成交价格

B、增价拍卖是一种常见的叫价方式

C、拍卖有增价拍卖和减价拍卖

D、房地产拍卖是以公开竞价的形式将房地产转让给最高应价者的买卖方式

13、在商品房销售中一般不能反映销售商品房的真实价格水平的是（）

A、报价B、表格价C、均价D、起价

14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。

则该可比实例在2004年10月末的价格为（   ）。

A、2648元/m2  B、2688元/m2  C、2708元/m2  D、2734元/m2

15、在房地产拍卖中，竞买人的最高应价未达到（）时，该应价不发生效力。

A、起拍价B、保留价C、标价D、成本价

16、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。

已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该房地产的正常成交价格最接近于（   ）。

A、2427元/m2    B、2500元/m2     C、2575元/m2     D、2632元/m2

17、一般说来，房地产投机对房地产价格的影响不可能出现的情况有（）

A、引起房地产价格上涨B、引起房地产价格下跌

C、起着稳定房地产价格的作用D、改变城市规划

18、房地产估价中，比较法适用的对象是（）房地产

A、具有交易性的房地产B、新开发建造的

C、有收益或有潜在收益的D、计划开发建造的

19、某住宅套内建筑面积下的价格为2000元/平方米，套内建筑面积与本套住宅建筑面积之比为0.92，使用面积与建筑面积之比为0.8，则该住宅建筑面积下的价格为（）元/平方米。

A、1600B、1840C、2000D、2174

20、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（  ）。

A、10.0%          B、11.1%           C、11.9%           D、12.5%

21、既无收益又很少发生交易的房地产的估价特别适用（）估价方法。

A、成本法B、收益法C、比较法D、其他法

22、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。

假定净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（   ）。

A、14140元/m2    B、42421元/m2     C、56561元/m2     D、60000元/m2

23、成本法的基本计算公式是（）

A、积算价格=重新购建价格+折旧B、积算价格=重置成本—折旧

C、积算价格=重新购建价格—折旧D、积算价格=重建价格—折旧

24、收益法是以（）为基础的。

A、替代原理B、均衡原理C、预期原理D、适合原理

25、资本化率是（ ）的倒数。

A、毛租金乘数      B、潜在毛租金乘数

C、有效毛租金乘数  D、净收益乘数

26、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（   ）。

A、849元/m2  B、865元/m2  C、882元/m2  D、915元/m2

27、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（  ）。

A、最低价格  B、平均价格  C、出让地价  D、标定地价

28、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×（  ）×临街宽度。

A、单独深度价格修正率     B、累计深度价格修正率

C、平均深度价格修正率     D、混合深度价格修正率

29、某临街深度30.48米（即100英尺），临街宽度20米的矩形土地，总价为121.92万元。

按四三二一法则，其相邻临街深度为15.24米（即50英尺），临街宽度为25米的矩形土地的总价为（   ）。

A、53.34万元  B、85.34万元  C、106.68万元  D、213.36万元

30、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。

按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（   ）。

A、1%   B、1.5%   C、2%   D、2.5%

31、防范估价风险的最后一道防线是（  ）。

A、撰写估价报告     B、审核估价报告

C、出具估价报告     D、估价报告归档

32、下列表述中不正确的是（ ）。

A、在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果

B、在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果

C、在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果

D、在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果

二、多项选择题

1、房地产之所以有价格，与其他任何物品为什么有价格一样，需要具备（）条件

A、位置固定性B、有用性C、稀缺性D、有效需求E、独一无二性

2、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（  ）。

A、交换价值   B、公开市场价值   C、投资价值 

D、理论价格   E、标定地价

3、正常成交价格是指交易双方在（）进行交易的价格

A、公开市场B、信息通畅C、平等自愿D、诚实无欺E、有利害关系

4、估价中的最高最佳使用包括（   ）等。

A、最佳用途  B、最佳位置  C、最佳规模

D、最佳环境  E、最佳集约度

5、选取可比实例时，应符合的要求包括（  ）等。

可比实例与估价对象所处的地区必须相同

可比实例的交易类型与估价目的吻合

可比实例的规模与估价对象的规模相当

可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

可比实例的大类用途与估价对象的大类用途相同

6、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（  ）等。

A、环境景观            B、离市中心距离     C、朝向

D、城市规划限制条件    E、地势

7、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（  ）。

A、消费者的收入增加B、作为替代品的房地产的价格上升

C、作为互补品的房地产的价格上升D、消费者预期其未来的收入增加

E、消费者预期未来的房地产价格上升

8、影响房地产价格的经济因素主要有（）

A、储蓄、消费B、投资水平C、税收D、居民收入E、经济发展状况

9、下列房地产中适用于比较法估价的是（）

A、房地产开发用地B、写字楼C、学校D、标准工业厂房E、医院

10、在选取比较实例时，（）情况的交易实例不宜选为可比实例

A、拍卖房地产的交易B、相邻房地产的合并交易C、受债权债务关系影响的交易

D、交易税费非正常负担的交易E、对市场进行充分调研的交易

11、建立价格可比基础包括（）

A、统一付款方式B、统一采用单价C、统一币种和货币单位

D、统一文化制度E、统一面积内涵和面积单位

12、在划分路线价区段时，应符合的条件包括（ ）。

A、形状相似  B、在同一街道上只有一个路线价区段

C、面积接近  D、地块相连  E、可及性相当

13、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（ ）。

A、法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值

B、再次抵押的房产的抵押价值为该房产的价值扣除已担保债权后的余额

C、房产的价值扣除预计处分该房产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值

D、不能单独处分、使用的房产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值

E、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金

14、确定路线价时，选取标准宗地应符合（   ）的要求等。

A、一面临街     B、两面临街     C、土地形状为矩形

D、土地形状为正方形  E、容积率为所在区段具有代表性的容积率

15、获取房产估价业务的措施可以有（  ）。

A、突破专业能力限制，接受各种估价要求   B、提高服务质量  C、恰当的宣传  

D、低收费   E、最大限度压缩估价作业期

16、建筑物折旧包括（）方面的内容

A、物质折旧B、功能折旧C、外部性折旧D、精神折旧E、其他折旧

17、下列关于成本法的说法正确的是（）

A、开发成本高一定意味着房地产价格就高

B、开发成本低房地产价格不一定低

C、估价种应采用实际成本而不是客观成本

D、当市场供大于求时，价值应向下调整；当求大于供时，价值应向上调整

18、利用未来收益的现值之和求取房地产的价值，对价值高低起决定作用的因素包括（）

A、历史价格的高低B、可获净收益的大小C、实际收益的多少

D、可获净收益期限的长短E、获得净收益的可靠性

三、判断题

1、本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部和国务院港澳办同意，03年11月4日中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地与香港资格互认协议书。

（ ）

2、在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。

（  ）

3、现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市房屋拆迁估价不宜采用公开市场价值。

（  ）

4、就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。

（  ）

5、在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。

（   ）

6、被拆迁房屋的房地产市场价格中不包含搬迁补助费及被拆迁房屋室内自行装修的补偿金额。

（   ）

7、估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。

（ ）

8、路线价法中的单独深度价格修正率随着临街深度的递进而增大。

（  ）

9、估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。

（   ）

10、估价报告应用有效期是从估价报告出具之日计算，而不是从估价时点开始计算。

（   ）

四、计算题

1、某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25%。

假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。

请求取该写字楼的净收益并计算其收益价格

房地产估价练习题三

一、单项选择题

1、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。

下列距离中越来越受重视的是（ ）。

A、空间直线距离    B、交通路线距离    C、交通时间距离   D、至市中心距离

2、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。

经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。

对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/m2。

A、3214            B、3347            C、3367           D、3458

3、房地产估价中的价值，一般是指（ ）。

A、使用价值        B、交换价值        C、投资价值       D、账面价值

4、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ）元/m2。

A、100             B、300             C、600            D、900

5、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（ ）。

A、应作为估价资料归档                 B、不应作为估价资料归档

C、由估价机构决定是否归档             D、依委托人的意见决定是否归档

6、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（ ）。

A、开发时间结束时的时间               B、购买待开发房地产时的时间

C、房地产的现时价格资料               D、估价人员选取的价格资料

7、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（ ）。

A、物质折旧        B、功能折旧        C、经济折旧       D、会计折旧

8、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（ ）。

A、资本化率应较高，价值较低        B、资本化率应较低，价值较高

C、资本化率应较高，价值较高        D、资本化率应较低，价值较低

9、估价时点应与（ ）的日期相一致。

A、签订估价合同    B、开始估价作业    C、完成估价报告    D、估价结果所属

10、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。

A、0.060           B、0.940            C、1.060           D、1.064

11、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。

需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（ ）估价。

A、比较法         B、成本法           C、假设开发法     D、长期趋势法

12、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。

A、195             B、210             C、213           D、217

13、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（ ）。

A、互补性          B、权益差别        C、替代性        D、外部环境差异

14、某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2%。

一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，则该写字楼增值了（ ）万元。

A、40              B、100             C、160           D、200

15、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。

该房地产目前的价值为（ ）万元。

A、923             B、1111            C、1353          D、1872

16、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（ ）除以其有效毛收入所得的倍数。

A、售价            B、租金            C、潜在毛收入    D、净收益

17、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（ ）。

A、重置成本+土地使用权价值

B、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失

C、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失

D、建筑安装工程费+建造期间的经济损失

18、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。

该套住宅的建筑面积价格为（ ）元/m2。

A、2600.00          B、2386.30           C、2832.84      D、3003.45

19、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（ ）进行估价。

A、保持现状前提     B、装修改造前提     C、转换用途前提    D、重新利用前提

20、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（ ）的房地产状况。

A、估价时点  B、搜集该可比实例时  C、进行房地产状况修正  D、成交价格所反映

21、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（ ）元/m2。

A、50              B、250             C、300           D、350

22、收益法适用的条件是房地产的（ ）。

A、收益能够量化                        B、风险能够量化             

C、收益或风险其一可以量化              D、收益和风险均能量化

23、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运用费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的收益价格为（ ）万元。

A、457.40          B、476.98           C、686.10        D、715.48

24、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。

某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。

假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（ ）。

A、5.00%           B、5.25%           C、5.42%        D、5.75%

二、多项选择题

1、成本法中的“开发利润”是指（ ）。

A、开发商所期望获得的利润              B、开发商所能获得的最终利润

C、开发商所能获得的平均利润            D、开发商所能获得的税后利润

E、开发商所能获得的税前利润

2、某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来新增收益属于（ ）。

A、有形收益              B、无形收益              C、正常收益

D、实际收益              E、广告收益

3、区位状况比较修正的内容包括（ ）修正。

A、繁华程度              B、临街状况              C、容积率

D、使用年限              E、周围环境

4、路线价法估价时需要用路线价再配合（ ）计算出待估宗地的价格。

A、深度百分率            B、资本化率              C、收益率

D、物价指数              E、其他价格修正率

5、从一段较长时间来看，房地产价格上涨率要高于（ ）。

A、一般物价上涨率        B、餐饮业利润率          C、国内生产总值增长率

D、特殊物业投资收益率    E、土地开发利润率

6、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（ ）。

A、求得的路线价已是正常价格

B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例

C、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致

D、该路线价与待估宗地价格都是现在的价格

E、路线价是标准宗地的平均水平价格

7、在实际中计算地租量的方法有（ ）。

A、从房租中分离出地租                 B、由地租求出地租

C、采用比较法求出地租                 D、由土地开发成本求出地租

E、采用类似假设开发法的方法求出地租

8、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（ ）。

A、农用地改为非农建设用地             B、在写字楼旁新建大型游乐场

C、住宅区内道路禁止货车通行           D、在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路

E、常常遭受洪水威胁

9、权益是房地产中无形的部分，包括（ ）。

A、权利        B、权力        C、利益        D、收益        E、利润

10、投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的（ ）等来确定的。

A、规划用途              B、新旧程度            C、