住宅项目规范.docx
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住宅项目规范
住宅项目规范
（征求意见稿）
目次
1总则1
2基本规定2
2.1功能要求2
2.2性能要求2
2.3验收交付5
2.4使用维护5
3布局与配套6
3.1用地与建筑6
3.2场地7
3.3配套设施8
4建筑空间9
4.1户内空间9
4.2公共空间10
5结构与地基12
5.1上部结构12
5.2地基基础12
6室内环境13
6.1声环境13
6.2光环境13
6.3热环境13
7建筑设备14
7.1给水排水14
7.2供暖、通风和空调14
7.3燃气15
7.4电气16
7.5电梯17
附：
起草说明19
1总则
1.0.1为贯彻执行国家技术经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施，制定本规范。
1.0.2住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。
1.0.3本规范是住宅项目建设、使用和维护过程中技术和管理的基本要求。
当工程中采用的设计方法、材料、构件、技术措施、施工质量控制与验收内容及方法等与本规范的规定不一致时，但经合规性判定后符合本规范第二章的规定时，应允许使用。
1.0.4住宅项目的建设、使用和维护，除应遵守本规范外，尚应符合现行有关国家工程建设规范的规定。
2基本规定
2.1功能要求
2.1.1住宅项目选址应保障安全，并应符合下列规定：
1不得在有滑坡、泥石流、山洪等自然灾害威胁的地段进行建设；
2与危险化学品及易燃易爆品等危险源的距离，应满足有关安全规定；
3存在噪声污染、光污染的地段，应采取相应的降低噪声污染和光污染的防护措施；
4土壤存在污染的地段，必须采取有效措施进行无害化处理，并达到居住用地土壤环境质量的要求。
2.1.2住宅应具有卧室、起居室、厨房和卫生间等基本功能空间，内部空间尺度与构造应满足居住者活动的需要，并应保障居住者安全。
2.1.3住宅建筑应满足居民用水、用电、通风、炊事等基本生活的要求。
2.1.4严寒地区和寒冷地区的住宅建筑应设供暖设施。
2.1.5住宅建筑项目应配置附属道路、绿地，并具备商业服务、便民服务等配套设施。
住宅建筑布局应保障日照标准。
2.1.6住宅建筑应对用水、用电、用气进行分户计量。
2.1.7农村住宅建筑应根据需要设置农机具、农作物储藏等基本功能空间。
2.2性能要求
2.2.1住宅建筑设计工作年限应符合表2.2.1的规定。
表2.2.1住宅建筑的设计工作年限
类别
设计工作年限（年）
结构
不低于50年
屋面与卫生间防水
不低于20年
地下室防水
不低于结构设计工作年限
管线工程
不低于15年
公用设备
不低于15年
户门及外窗
不低于20年
外保温系统
不低于25年
2.2.2住宅照明标准值应符合表2.2.2的规定。
表2.2.2住宅照明标准值
房间或场所
参考平面及其高度
照度标准值（lx）
显色指数Ra
特殊显色指数R9
起居室
0.75m水平面
≥100
≥80
≥0
卧室
0.75m水平面
≥75
≥80
≥0
餐厅
0.75m餐桌面
≥150
≥80
≥0
厨房
一般活动
0.75m水平面
≥100
≥80
≥0
操作台
台面
≥150*
卫生间
0.75m水平面
≥100
≥80
≥0
电梯前厅
地面
≥75
≥60
—
走道、楼梯间
地面
≥50
≥60
—
车库
地面
≥30
≥60
—
注：
*指混合照明照度。
2.2.3住宅建筑室内空气污染物的浓度不应大于表2.2.3的规定。
表2.2.3住宅建筑室内空气品质参数限值
污染物名称
标准值
备注
氡
200Bq/m3
年平均值
游离甲醛
0.08mg/m3
1h均值
苯
0.09mg/m3
1h均值
氨
0.2mg/m3
1h均值
总挥发性有机化合物（TVOC）
0.5mg/m3
8h均值
2.2.4生活给水系统和生活热水系统的水质、管道直饮水系统的水质和生活杂用水系统的水质均应符合使用要求。
2.2.5设置集中供暖系统的住宅，冬季室内供暖温度不应低于表2.2.5的规定。
表2.2.5供暖住宅的冬季室内供暖温度
空间类别
室内供暖温度（℃）
卧室、起居室和卫生间
18
厨房
15
供暖的楼梯间和走廊
14
2.2.6标准工况下，典型新建住宅建筑供暖与空调设计平均能耗指标应符合表2.2.6中的规定。
表2.2.6住宅建筑设计平均能耗
建筑热工设计
二级区划名称
供暖能耗[kWh/（m2·a）]
空调能耗[kWh/（m2·a）]
严寒A区（1A）
24.83
—
严寒B区（1B）
19.76
—
严寒C区（1C）
15.31
—
寒冷A区（2A）
8.76
—
寒冷B区（2B）
7.44
—
夏热冬冷A区（3A）
8.20
10.53
夏热冬冷B区（3B）
4.41
13.46
夏热冬暖A区（4A）
—
12.17
夏热冬暖B区（4B）
—
18.97
温和A区（5A）
6.48
—
温和B区（5B）
—
—
注：
1标准工况见国家工程建设规范《建筑节能与可再生能源利用通用规范》；
2设计能耗为1m3天然气=7.131kWh电，1kg原煤=2.928kWh电换算为建筑的耗电量。
2.2.7住宅供气压力的波动不得影响燃气燃烧器具的正常燃烧，室内天然气管道的供气压力不应高于0.2MPa。
2.2.8住宅建筑用电负荷的分级应符合表2.2.8的规定。
表2.2.8住宅建筑主要用电负荷分级
住宅建筑高度H
用电负荷名称
负荷
等级
H＞150m
消防用电、应急照明、航空障碍照明
特级
安防系统、走道照明、值班照明、智能化系统机房、客梯、排污泵、中水泵、生活水泵
一级
100m＜H≤150m
消防用电、应急照明、航空障碍照明、安防系统、走道照明、值班照明、智能化系统机房、客梯、排污泵、中水泵、生活水泵
一级
54m＜H≤100m
消防用电、应急照明、航空障碍照明、智能化系统机房、安防系统、客梯、排污泵、生活水泵
一级
走道照明、值班照明、中水泵
二级
H≤54m
消防用电、应急照明、走道照明、值班照明、智能化系统机房、安防系统、客梯、排污泵、中水泵、生活水泵
二级
2.3验收交付
2.3.1城镇住宅工程竣工验收前，应对下列项目进行分户验收：
1住宅室内空间尺寸；
2地面、墙面和顶棚面层质量；
3门窗、护栏安装质量；
4室内防水工程质量；
5给排水系统安装质量；
6室内电气工程安装质量等。
2.3.2城镇新建住宅建筑应全装修交付，并应符合下列规定：
1户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成；给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位；
2供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件；
3消防设施应完好，消防通道应畅通。
2.4使用维护
2.4.1用户不应在楼面上堆放影响楼盖安全的重物。
2.4.2严禁未经设计审核和有关部门批准擅自改动承重结构、主要使用功能或建筑外观。
2.4.3用户不应拆改公共用途的水、暖、电、燃气等配套设施。
2.4.4用户不应自行拆改或占用公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、外墙面、屋面等住宅的共用部位。
2.4.5不应擅自改变居住区内规划配套建设的公共建筑和共用设施的用途。
2.4.6住宅建筑应以套内使用面积进行交易。
3布局与配套
3.1用地与建筑
3.1.1居住街坊用地与建筑控制指标应符合表3.1.1-1的规定；采用低层或多层高密度布局方式的居住街坊，用地与建筑控制指标应符合表3.1.1-2的规定。
表3.1.1-1居住街坊用地与建筑控制指标
建筑气候区划
住宅建筑平均层数类别
住宅用地容积率
建筑密度最大值（%）
绿地率
最小值
（%）
住宅建筑高度控制最大值（m）
人均住宅用地面积最大值（m2/人）
I、VII
低层（1-3层）
1.0
35
30
18
36
多层I类（4-6层）
1.1～1.4
28
30
27
32
多层II类（7-9层）
1.5～1.7
25
30
36
22
高层I类（10-18层）
1.8～2.4
20
35
54
19
高层II类（19-26层）
2.5～2.8
20
35
80
13
II、VI
低层（1-3层）
1.0～1.1
40
28
18
36
多层I类（4-6层）
1.2～1.5
30
30
27
30
多层II类（7-9层）
1.6～1.9
28
30
36
21
高层I类（10-18层）
2.0～2.6
20
35
54
17
高层II类（19-26层）
2.7～2.9
20
35
80
13
III、IV、V
低层（1-3层）
1.0～1.2
43
25
18
36
多层I类（4-6层）
1.3～1.6
32
30
27
27
多层II类（7-9层）
1.7～2.1
30
30
36
20
高层I类（10-18层）
2.2～2.8
22
35
54
16
高层II类（19-26层）
2.9～3.1
22
35
80
12
表3.1.1-2低层或多层高密度居住街坊用地与建筑控制指标
建筑气候区划
住宅建筑层数类别
住宅用地容积率
建筑密度最大值（%）
绿地率最小值（%）
住宅建筑高度控制最大值（m）
人均住宅用地面积（m2/人）
I、VII
低层（1-3层）
1.0、1.1
42
25
11
32～36
多层I类（4-6层）
1.4、1.5
32
28
20
24～26
Ⅱ、Ⅵ
低层（1-3层）
1.1、1.2
47
23
11
30～32
多层I类（4-6层）
1.5～1.7
38
28
20
21～24
Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ
低层（1-3层）
1.2、1.3
50
20
11
27～30
多层I类（4-6层）
1.6～1.8
42
25
20
20～22
3.1.2城镇住宅建筑的间距应符合表3.1.2对住宅建筑日照标准的规定；对于特定情况，尚应符合下列规定：
1在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低，但既有住宅建筑进行无障碍改造、加装电梯除外；
2旧区改建项目内，新建住宅建筑日照标准不应低于大寒日日照时数1h，且不应降低周边住宅、幼儿园等既有建筑的日照标准；当周边既有建筑原本不满足相关日照标准时，不应再降低其原有的日照水平。
表3.1.2住宅建筑日照标准
建筑气候区划
Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅶ气候区
Ⅳ气候区
Ⅴ、Ⅵ气候区
城区或镇区常住人口
（万人）
≥50
＜50
≥50
＜50
无限定
日照标准日
大寒日
冬至日
日照时数（h）
≥2
≥3
≥1
有效日照时间带
（当地真太阳时）
8时~16时
9时~15时
计算起点
底层窗台面
注：
底层窗台面是指距室内地坪0.9m高的外墙位置。
3.1.3新建农村住宅建筑与相邻建筑应采取可靠的防火措施。
3.2场地
3.2.1居住街坊内应规划设置集中绿地，并应符合下列规定：
1新区建设项目集中绿地面积不应少于0.50m2/人；旧区改建项目集中绿地面积不应少于0.35m2/人；
2宽度不应小于8m；
3在标准的建筑日照阴影线范围之外的绿地面积不应少于1/3，其中应设老年人、儿童活动场地。
3.2.2居住街坊内应配建附属道路，并应与住宅建筑单元出入口及城市道路或镇区道路系统相联通。
3.2.3居住街坊的附属道路与老年人、儿童活动场地应形成完整的无障碍步行系统，并应与城市及镇区道路的步行系统无障碍衔接。
3.2.4城镇住宅室外场地地面设计坡度不应小于0.2％；当自然坡度大于8.0%时，应采用台地式布局方式，并应符合下列规定：
1台地之间应设护坡或挡土墙等支挡结构；
2相邻台地高差大于1.5m时，其上缘与建筑物的水平净距不应小于3.0m，下缘与建筑物的水平净距不应小于2.0m。
3.2.5城镇住宅建筑高度大于10m时，外墙面至道路边缘的最小距离，应符合表3.2.5的规定。
表3.2.5城镇住宅建筑外墙面至道路边缘的最小距离
建筑物朝向
出入口设置
城市道路（m）
附属道路（m）
面向道路
无
3.0
2.0
有
5.0
2.5
山墙面向道路
不限
2.0
1.5
注：
1城市道路的边缘指道路红线；
2附属道路的边缘指路面边线。
3.2.6住宅室外场地高程设计应有利于合理组织排水，并满足住宅建筑防洪排涝的要求。
3.3配套设施
3.3.1城镇住宅项目应根据居住人口规模及设施服务半径配套建设相应的生活服务设施。
3.3.2居住街坊应配套建设物业管理与服务用房、儿童与老年人活动场地、便利店、生活垃圾收集点等生活必须的便民服务设施。
3.3.3城镇住宅项目应配建非机动车与机动车停车场所，并应符合下列要求：
1非机动车停车场所应位置合理、方便使用和管理；
2机动车停车场所应设无障碍车位，且不应少于总车位的0.5%；
3机动车停车场所应具备新能源汽车充电设施安装条件。
4建筑空间
4.1户内空间
4.1.1套型的使用面积应符合下列规定：
1由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于30m2；
2由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于22m2。
4.1.2卧室的使用面积应符合下列规定：
1双人卧室使用面积不应小于9m2；
2单人卧室使用面积不应小于5m2；
3兼起居的卧室使用面积不应小于12m2。
4.1.3起居室使用面积不应小于10m2。
4.1.4厨房的使用面积不应小于3.5m2。
4.1.5每套住宅应至少配置便器、洗浴器、洗面器三件卫生设备。
当三件卫生器具集中设置在同一卫生间时，其使用面积不应小于2.2m2。
4.1.6厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。
4.1.7卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.50m，局部净高不应低于2.10m，局部净高的面积不应大于室内使用面积的1/3。
住宅利用坡屋顶内空间作卧室、起居室时，室内净高不低于2.10m的使用面积不应小于室内使用面积的1/2。
4.1.8卧室、起居室、厨房不应布置在地下室；当布置在半地下室时，应符合本规范对采光、通风、日照、防潮、排水及安全防护等相关规定。
4.1.9厨房应设洗涤池、案台、灶具、排油烟机等设施或为灶具、排油烟机预留安装位置。
4.1.10卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室、厨房和餐厅的上层。
4.1.11卫生间的楼地面应设置防水层，墙面和顶棚应设置防潮层，卫生间门口应有阻止积水外溢的措施。
4.1.12卫生间的布置应符合下列规定：
1起居室在套内入口层时，该层应至少设有1间配置便器和洗面器的卫生间；
2卫生间便器和洗浴器旁应安装扶手或预留安装条件；
3布置便器的卫生间的门不应直接开在厨房内。
4.1.13每套住宅应有放置洗衣机的位置及条件。
4.1.14厨房、卫生间、阳台和户门的门槛高度及同层相邻空间地面的高差不应大于15mm。
4.1.15套内入口处过道净宽不应小于1.20m；通往卧室、起居室的过道净宽不应小于1.00m；通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于0.90m。
4.1.16户门应采用具备防盗、隔音功能的防护门。
4.1.17套内楼梯设置应符合下列规定：
1当楼梯一侧靠墙时，楼梯梯段净宽不应小于0.75m；
2当楼梯两侧均靠墙时，楼梯梯段净宽不应小于0.90m，并应在其中一侧墙面设置扶手；
3楼梯的踏步宽度不应小于0.22m，高度不应大于0.20m，扇形踏步转角距内侧扶手中心0.25m处的宽度不应小于0.22m。
4.1.18设有阳台时，阳台应符合下列规定：
1应设晾、晒衣服设施，且顶层阳台应设雨罩；
2六层及六层以下住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05m，七层及七层以上住宅的阳台栏杆净高不应低于1.10m。
阳台栏杆应有防护措施。
防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11m；
3开敞式或设置洗衣机的阳台地面应有防水措施；
4各套住宅之间毗邻的阳台应设分户隔板。
4.1.19窗外没有阳台或平台，且窗台距楼地面的净高低于0.90m时，应设防护设施。
4.1.20向外开启的户门不应妨碍公共交通及相邻户门开启。
4.1.21农村住宅采用室外厨房时，应布置在常年主导风向的下风向或侧风向，并应设有屋盖。
当厨房采用燃煤和燃柴时，应设燃料存放空间，且存放空间距燃煤、燃柴灶炉不应小于1.0m。
4.1.22每户农村住宅均应设室内卫生间或室外厕所，并应符合下列规定：
1采用室内卫生间时，应为独用空间；
2采用室外厕所时，应有防风雨、遮挡视线的围护措施；
3采用旱厕时，不应对周围环境造成污染，并应防止污染地下水。
4.2公共空间
4.2.1走廊和公共部位通道应符合下列规定：
1走廊和公共部位通道的净宽不应小于1.20m，局部净高不应低于2.00m；
2设置封闭外廊时，应设可开启的窗扇；
3走廊、通道内台阶和门槛等高差处应设置轮椅坡道；改造工程走廊、通道内台阶等高差处无法设置轮椅坡道时，应在台阶旁设置扶手。
4.2.2电梯不应紧邻卧室布置。
当受条件限制，电梯不得不紧邻兼起居的卧室布置时，应采取隔声和减振措施。
4.2.3公共楼梯的设置应符合下列规定：
1建筑高度不超过18m时，公共楼梯的梯段净宽不应小于1.00m；建筑高度超过18m时，公共楼梯的梯段净宽不应小于1.10m；
2公共楼梯踏步宽度不应小于0.26m，踏步高度不应大于0.175m，且同一个楼梯梯段踏步的宽度和高度应一致，不应采用螺旋楼梯或弧形楼梯；
3楼梯扶手高度不应小于0.90m；当楼梯水平段栏杆长度大于0.50m时，其扶手高度不应小于1.10m。
楼梯栏杆垂直杆件间净空不应大于0.11m。
4.2.4公共出入口设置应符合下列规定：
1每个居住单元应至少有1处公共出入口符合无障碍设计要求；
2公共出入口门洞口宽度不应小于1.20m；
3出入口平台上方应设置雨篷；
4公共出入口台阶高度超过0.70m并侧面临空时，应设防护设施，且防护设施净高不应低于1.10m；
5公共出入口位于阳台、外廊及开敞楼梯平台的下部时，应采取防止物体坠落伤人的安全措施。
4.2.5居住街坊用地人行出入口、附属人行道路、集中和宅旁绿地道路和有活动设施的场地、配套便民服务设施出入口和住宅单元出入口应符合无障碍要求。
4.2.6居住街坊配套便民服务设施的建筑内部空间的通道、楼电梯、公共卫生间和接待设施应设置符合无障碍功能要求的设施。
4.2.7住宅电梯门洞、轿厢门开启净宽度和呼叫按钮，楼梯踏面材料应符合无障碍功能要求。
4.2.8阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人屋面及室外楼梯等临空处应设防护栏杆。
4.2.9住宅应配套设置信报箱。
4.2.10住宅设置地下和半地下机动和非机动车库时，应符合下列规定：
1车库出入口处应采取防止室外地面雨水回灌的措施；
2机动车和非机动车库的车道局部净高不应低于2.20m。
车位局部净高不应低于2.00m。
4.2.11下列设施不应设在住宅套内，应设在住宅共用空间内：
1公共功能的管道，包括给水总立管、消防立管、雨水立管、采暖（空调）供回水总立管和配电和弱电干线（管）等（设置在开敞式阳台的雨水立管除外）；
2公共的管道阀门、电气设备及用于总体调节和检修的部件（户内排水立管检修口除外）；
3采暖管沟和电缆沟的检查孔；
4燃气引入管阀门。
5结构与地基
5.1上部结构
5.1.1住宅建筑结构的安全等级不应低于二级。
5.1.2住宅建筑结构必须进行抗震设计，且抗震设防类别不应低于丙类。
住宅建筑不应采用严重不规则的设计方案。
5.1.3住宅建筑结构材料应具有规定的力学性能、工艺性能和耐久性能，并符合节约资源和保护环境的原则。
5.1.4住宅建筑结构应能承受在建造和正常使用过程中可能发生的各种作用和环境影响。
在结构设计工作年限内，住宅建筑结构和结构构件必须满足安全性、适用性和耐久性要求。
5.1.5住宅建筑应避免因局部破坏而导致整个结构丧失承载能力和稳定性。
5.1.6农村住宅建筑设有小型生产或粮食储备等用房时，应考虑实际荷载、使用环境对住宅建筑结构安全性和耐久性的影响，并采取措施满足结构承载力和稳定性要求。
5.2地基基础
5.2.1住宅建筑的地基基础应满足承载力和稳定性要求，地基变形应保证住宅建筑的结构安全和正常使用。
5.2.2与住宅建筑邻近的永久性边坡的设计工作年限，不应低于受其影响的住宅建筑的结构设计工作年限。
5.2.3在多年冻土地区建设住宅建筑时，应对地基进行静力计算和热工计算，并应符合下列规定：
1地基的静力计算应包括承载力计算、变形计算和稳定性计算。
确定冻土地基承载力时，应计入地基土的温度影响；
2地基的热工计算应包括地温特征值计算、地基冻结深度计算、地基融化深度计算等。
6室内环境
6.1声环境
6.1.1住宅卧室、起居室内噪声级应符合下列规定：
1昼间卧室内的等效连续A声级不应大于45dB；
2夜间卧室内的等效连续A声级不应大于37dB。
6.1.2楼板的计权标准化撞击声压级不应大于75dB。
6.2光环境
6.2.1每套住宅获得冬季日照的居住空间不应少于1个。
6.2.2住宅的卧室、起居室、厨房应有直接采光。
6.2.3住宅的卧室、起居室照明色温不应高于4000K。
6.3热环境
6.3.1供暖住宅建筑的外墙、屋面、地面不应出现表面结露和内部冷凝。
6.3.2夏季自然通风情况下，住宅建筑的外墙、屋面内表面温度不应高于室外空气温度的最高值。
6.3.3卧室、起居室、厨房应有自然通风。
采用自然通风的房间，其直接或间接自然通风开口面积应符合下列规定：
1卧室、起居室的直接自然通风开口面积不应小于该房间地板面积的5%；当采用自然通风的房间外设置封闭阳台时，阳台的自然通风开口面积不应小于采用自然通风的房间和阳台地板面积总和的5%；
2厨房的自然通风开口面积不应小于该房间地板面积的10%，并不应小于0.60m2。
当厨房外设置阳台时，阳台的自然通风开口面积不应小于厨房和阳台地板面积总和的10%，并不应小于0.6m2。
7建筑设备
7.1给水排水
7.1.1城镇住宅生活给水系统应充分利用城镇给水管网的水压直接供水。
7.1.2农村住宅在城镇给水服务半径内时，生活给水系统应采用城镇给水管网供水；当生活给水系统无法采用城镇管网延伸供水时
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