汉国置业东莞庄项目房地产项目DOC教学文案.docx
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汉国置业东莞庄项目房地产项目DOC教学文案
****经济管理学院
《投资分析》课程设计
房地产开发项目投资
分析报告
指导教师：
***
学号、姓名：
***
学号、姓名：
***
学号、姓名：
****
日期：
2014-7-6
1、课程设计目的
在学完工程经济学等课程的基础上，通过课程设计熟练掌握运用计算机表格数据处理软件Excel，编制房地产开发项目财务评价的报表、计算评价指标，判断项目经济可行性；学会运用技术经济学的理论与方法，选择与确定项目财务评价的重要参数与进行数据调查，进行数据预测,了解房地产行业，熟悉房地产开发项目的经济性评价。
2、项目调查财务分析内容
2.1运用Excel进行财务分析
汉国置业“东莞庄项目”位于天河区东莞庄路，北面是华南理工大学继续教育学院，东面是华南理工大学北区，西面是嘉逸花园。
项目紧邻华南理工大学、临近华南农业大学，拥有浓厚的文化氛围，而且校园风光一览无遗，高校校园也可作为休闲场所，距离项目几分钟路程便是燕岭公园，项目高层可领略无限山景占地面积约106,000平方米，总建筑面积约300,000平方米，将建成30栋高层住宅楼。
并配有商业、幼儿园、小学等设施。
汉国置业东莞庄项目基本信息类型：
普通住宅,高层洋房
开发商：
汉国置业（中国）有限公司
投资商：
香港建业发展（集团）有限公司
（一）指标及限制条件
1、项目指标：
本项目地块性质为住宅，占地面积近11.5万平方米。
2、项目限制条件：
（1）项目要求物业类型为住宅类型
（2）项目除占地面积和容积率确定外其余指标尚未给出，要求根据法定图则确定其他指标（3）项目对资金流没有提出要求，我们按照利润最大化条件考虑，项目规划尽量考虑以售为主，特殊情况可考虑出租
（二）地块解析
1、区位：
该地块位于天河东莞庄路，北面是华南理工大学继续教育学院，东面是华南理工大学北校区，总占地面积约106,000平方米，总建筑面积约300,000平方米，早在2005年被汉国置业收购，如今5年时间过去了，该地块仍然闲置未动工。
而2010年天河区已无土地挂牌出让，汉国置业10万平方米土地弥足珍贵，尤其紧靠华南理工大学，是名副其实的学位地。
2、资源：
毗邻华南植物园，广州白云山风景名胜区，黄花岗七十二烈士陵园等旅游名胜地，树木葱茏，森林资源丰盛。
3、交通：
交通便利，东莞庄路西向路口与天寿路，广园快速路，粤垦路相通，东向路口与能源路相连，能源路直走可到燕岭路，路口对面便是天河客运站。
且紧邻天河北，高校、科研院所，住宅小区云集，居住人口众多,位置优越,未来潜力巨大。
4、人文:
固定的高档富人居住区支持周边商业；整个区域体现安静、整洁、休闲的居住氛围。
（三）项目问题界定
该项目存在了一些问题，除了地块价值没有提升以外，其项目价值项目也陷入同质化竞争。
与此同时，项目定位没有形成核心竞争力，项目昭示性不强，也是集中体现的问题，所以在形象拔高上会存在一些难度。
对应也有解决的办法，首先，需要充分挖掘地块价值，同时要避免市场同质化竞争风险，通过一些方法措施使项目核心竞争力突出，卖点明确。
从而让项目形象能够满足高端要求
二、项目定位
（一）形象定位
企业目标：
利用东莞庄项目在震撼市场，赢得购房者高度认可的同时，实现企业品牌再造，再攀巅峰。
经营理念：
造老百姓买得起的精品房，圆中等收入家庭的安居梦
（二）客户定位
追求都市核心圈生活氛围的成功人士，讲究行为效率和生活便捷的高端客户，为父母或子女提供安全高尚居所的高收入者，对市中心优质物业投资独具慧眼的投资客户。
（三）产品定位
汉国置业房产位于天河区东莞庄路，交通发达，毗邻华南植物园，空气质量优，环境保护好。
由于上述客户定位，我们可以把产品定位于中高档住宅区，通过稍微降低价格来增强自我竞争力。
客户多为普通企业人员，所以三室两厅的普通居家住宅将是我们的主打。
通过房屋格局的布置和小区环境的建设，充分满足温馨浪漫的居家要求，为广大客户提供一个舒适自在的休闲环境。
其次，高端客户也是我们的客源之一，我们在楼盘顶层设有复式套房和跃式套房，广阔的视野和茂盛的森林景色将映入眼帘。
（四）价格定位（初步）
1、中小户型提供出租，40元/m2,60元/m2,100元/m2,200元/m2，350元/m2。
2、中户型提供中低档家庭居住，12000元/m2，14000元/m2，16000元/m2,20000元/m2。
3、大户型提供中高档家庭居住，16000元/m2,20000元/m2，22000元/m2,24000元/m2。
2.2.初步规划方案
根据项目的土地情况和周边市场情况，初步计划建设板塔结合的普通住宅小区，辅以一定比例的商业服务设施，总建筑面积约为30万m2，共2410多户。
具体规划技术指标见表1
表1主要规划指标单位：
m2
1总占地面积
115000
2规划建设用地
110000
3住宅用地
106000
4总建筑面积
300000
4.1地上建筑面积
270000
其中：
住宅
250000
配套公建
20000
4.2地下建筑面积
30000
其中：
车库
22500
设备和人防
7500
容积率
2.76
2.1.2项目开发进度安排
（1）前期工作安排
本项目的前期开发准备工作于2012年中开始，主要内容包括前期工程、勘探设计及报建工作。
前期工程包括项目的拆迁、七通一平达到开工条件，这部分工作在2012年10月前完成。
勘探设计工作包括项目勘探、建筑设计、项目可行性研究、方案的优化确定、初步设计、基础施工图设计、施工图设计。
这些工作要从项目立项开始一直到项目开始施工时完成，但在工程建设阶段局部的施工图设计也可能会有修改。
报建工作主要包括规划方案审定、单体方案审定、人防、消防的报批、办理规划用地许可证、办理建设规划许可证、办理开工证。
这部分工作因为因素较多，时间弹性较大，2012年年中开始办理，2012年10月底办理完毕。
（2）工程施工进度计划
本项目的开发周期为3年，共分为三期建设，其中第一期在第一年内施工完毕，在第二年开始销售；第二期在第二年内施工完毕，在第三年开始销售；第三期在第三年内施工完毕，在第四年开始销售。
2.4投资估算与资金筹措
（1）项目总投资估算
由于本项目位于成熟社区，红线外市政配套建设工作基本由本项目开发商在开发建设时已完成。
因此，基于开发商的此点优势，本次测算未计算红线外市政配套费，仅测算红线内基础设施配套费。
本项目总投资包括土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、管理费用、不可预见费等在内。
更详细的投资规划可能随设计的深入而调整。
总投资估算表见表2。
表2总投资估算表
序号
项目
投资金额（万元）
1
土地费用
240000
1.1
地价款
80000
1.1.1
地上面积
72000
1.1.2
地下面积
8000
1.2
土地拆迁补偿费
160000
2
前期工程费
4592.54
2.1
勘探设计费
3810.84
2.2
项目可行性研究
781.7
3
建安工程费
52113.24
4
基础设施配套费
9934.4
4.1
红线内基础设施配套费
9934.4
5
建设单位管理费
6140.0036
6
不可预见费
31314.01836
7
总投资成本
344454.202
其中，建设单位管理费按土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费之和的3%估算。
不可预见费（含基本预备费和涨价预备费）按土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、建设单位管理费用的5%计算。
（2）投资进度计划
（3）资金缺口：
（4）
（5）
（6）
（7）
（8）
（9）
（10）盈亏平衡分析
敏感性分析 ：
影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短。
根据市场的预测，开发从本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。
因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务内部手艺一流和投资利润率），分别计算售价上下波动5%、10%、15%和建安工程费上下波动10%、20%时，对经济评价指标的影响。
（1）.住宅销售部分 由表中数据可得：
①售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响
住宅售价下降5%、10%、15%，将引起该项目的财务净现值分别下降4%、8%、12%；当住宅与车位售价提升至3%时，该项目财务净现值等于零，达到临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。
建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的财务净现值分别下降0.2%、0.4%，当建安工程费上升至116.01%时，该项目财务净现值等于零，此时，若建安工程费再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。
②售价、建安工程费变动对财务内部收益率的影响
住宅售价下降5%、10%、15%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降13.35%、26.96%、40.90%；当住宅售价下降至15.51%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（i=8%），达到临界点，此时，若售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。
建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降3.80%、7.61%。
当建安工程费上升至116.01%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（i=8%），达到临界点，此时，若建安工程费再上升，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。
结论 ：
由以上分析可以看出，售价和建安工程费都是该项目的敏感因素，相比之下，售价的因素更为敏感。
除了售价对本项目的影响较大之外，工期跟销售率对本项目的影响也值得注意。
因为，工期的延误除了导致资金不能及时回收再投入，NPV和IRR会下降，回收期大大延长外，还会影响楼盘的信誉和形象，由此而导致延误交楼时间的，还要给买家赔偿违约金；而销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样会使整个项目陷入僵局。
（2）商业与车位租赁部分 由表中数据可得：
①租（售）价格、建安工程费的变动对财务净现值的影响
下降5%、10%、15%，将引起该项目的财务净现值分别下降15.67%、29.32%、41.37%；当租（售）价格下降至48.97%时，该项目财务净现值等于零，达到临界点，此时，若租（售）价格再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。
建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的财务净现值分别下降1.04%、2.08%，当建安工程费上升至9.62倍时，该项目财务净现值等于零，此时，若建安工程费再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。
②租（售）价格、建安工程费变动对财务内部收益率的影响
租（售）价格下降5%、10%、15%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降5.35%、10.60%、15.65%；当租（售）价格下降至48.97%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（i=8%），达到临界点，此时，若租（售）价格再下降，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。
建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降0.97%、1.93%。
当建安工程费上升至9.62%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（i=8%），达到临界点，此时，若建安工程费再上升，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。
③租（售）价格、建安工程费变动对投资利润率的影响
租（售）价格下降5%、10%、15%，将引起该项目的投资利润率分别下降11.33%、20.94%、29.21%；当租（售）价格下降60.91%，该项目投资利润率等于基准收益率（i=8%），达到临界点，此时，若租（售）价格再下降，则投资利润率将达不到预期基准收益率。
建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的投资利润率分别下降2.05%、4.02%。
当建安工程费上升至13.19%时，该项目投资利润率等于基准收益率（i=8%），达到临界点，此时，若建安工程费再上升，则投资利润率将达不到预期基准收益率。
④结论
由以上分析可以看出，租（售）价格对本项目商业与租赁部分的敏感性比较大，而建安工程费对本项目商业与租赁部分的敏感性不大，主要原因是本项目住宅部分分摊了较大部分的建设投资资金，因而商业与车位租赁部分在低成本的条件下，影响其投资收益的因素中，租（售）价因素更为敏感。
（1）住宅与车位销售部分盈亏平衡分析
假定本项目总投资不变，且售价与首款进度如基准方案所设，则计算可得，当住宅销售率为67.15%时，住宅销售部分全部投资利润率为零，也即投资刚能保本，一般认为，当盈亏平衡点的销售率小于70%时，项目的风险较低，本项目的盈亏平衡点的销售率为67.15%，可见其风险程度较低。
（2）商业与车位租赁部分盈亏平衡点分析
假定本项目总投资不变，且租赁及转售价格与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当商业与车位的出租率为7.54% 时，商业与车位租赁部分全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。
一般认为，当盈亏平衡点的销售率小于70%时，项目的风险较低，本项目的盈亏平衡点的出租率为7.54%，可见其风险程度非常低。
（3）结论
本项目之所以住宅与车位销售部分的风险较小，而商业与车位租赁部分的风险明显偏小，首先是因为本项目的住宅与车位销售部分的价格定得不低，所以，哪怕销售率低一些，投资利润率还是有保证；其次，商业与车位租赁部分的风险明显偏小，一方面的原因在于商业与车位租赁部分经营周期较长，资金回收较慢，而住宅销售回收资金的速度较快，回收资金马上又投入到项目的投资中去，减少了商业与车位租赁部分的资金投入量，像贷款利息全部都由住宅与车位销售部分收入来支付；另一方面，在项目建设成本的分摊上，由于商业与车位租赁部分的成本较低，但本区域的商业与车位投资回报较大，这也使得本项目的商业与车位租赁风险的程度降低。
3.建议与总结：
总体来说，项目经营阶段风险较大，主要集中在：
1.住宅与车位销售部分能不能按计划销售完毕，资金能否尽快回收；2.商业与车位租赁部分能否按预测的租赁计划和租金水平出租。
针对以上问题，提出以下建议：
在原来租售并举的方案中采取投资风险计划控制。
实施计划控制，即在充分分析现有和未来的资金条件下，妥善地安排资源，谨慎考虑项目的营销策略是否得当，促销时机是否合理，销售和租赁计划是否能如期完成，市场定位和价格单位是否合理，在利用一切可利用的机会和资源上，为项目的经营制定尽可能周密、科学、详细的计划，并在实施的过程中，尽可能地严格按照计划去进行，将风险尽可能的降
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