湖北恩施龙凤新区控制性详细规划.docx
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湖北恩施龙凤新区控制性详细规划
工程名称：
湖北恩施龙凤新区控制性详细规划
工程编号：
A2006216031
委托单位：
恩施州城市规划管理局
设计单位：
湖北省城市规划设计研究院
协作单位：
恩施昊天城市规划勘测设计事务所
规划资质：
〔建〕城规编第（021062）甲级
院长：
刘宪明（正高职高级工程师）
总工程师：
黄平（正高职高级规划师）
审定人：
倪火明（正高职高级规划师）
项目负责人：
谢景（高级规划师）
设计人员：
王汛（高级规划师）
沈新民（高级工程师）
赵艳军（工程师）
李江南（高级工程师）
胡俊刚（高级工程师）
曾凯（助理工程师）
陈娴畅（助理规划师）
关树华（注册规划师）
黄俊（注册规划师）
邢忠立（规划师）
李志辉（规划师）
方尔忠（助理工程师）
刘涛（助理工程师）
湖北恩施龙凤新区控制性详细规划
文本
目录
一、总则1
二、控制指标解释与规定1
1.规定性指标1
2.指导性指标2
三、地块划分及用地性质代码2
四、土地使用规划2
1.空间管制2
2.规划结构3
3.用地布局3
4.旧城改造5
五、土地使用与建筑规划管理5
1.土地使用规定5
2.建筑管理规定6
3.规划地块用地控制指标表8
六、绿地系统及景观规划14
1.生态系统规划14
2.新区绿地系统规划14
3.景观规划15
4.城市设计引导17
七、道路与竖向规划18
1.道路交通规划18
2.竖向规划18
八、市政工程规划19
1.给水规划19
2.排水规划19
3.电力规划19
4.电信规划19
5.邮政规划19
6.燃气规划20
7.管线综合规划20
8.环卫规划20
9.防灾规划20
10.地下空间综合利用21
九、实施建议21
十、附则21
一、总则
第1条为适应恩施市城市建设和产业发展的需要，特编制湖北恩施龙凤新区控制性详细规划，为新区土地出让、土地开发、实施建设及项目管理等提供法定依据。
第2条本规划是指导规划区建设和管理的法律性文件，规划区内的各项建设必须遵守本规划的规定，任何单位和个人非经履行法定程序均无权随意更改。
第3条规划区范围为：
东起在建的宜万铁路，南至枫香坪火车站，西至318国道虎叉路口—龙凤集镇段，北至209、318国道富民水泥厂分叉路口，包含小龙潭、衙门口、龙凤集镇等片区，规划总用地面积12.52平方公里。
第4条本规划依据《中华人民共和国城市规划法》、《城市规划编制办法》2006、《城市规划编制办法实施细则》、《湖北省控制性详细规划编制技术规定（试行）》、《恩施市城市总体规划（修编）（2002－2020）》、《湖北恩施龙凤新区控制性详细规划招标文件》、《恩施州城市规划管理技术规定》、《恩施市旅游发展总体规划（2002-2020）》以及其他有关法规、技术标准和规范的要求编制。
第5条本规划由规划文本、规划图则和附件（规划说明书）三部分组成，规划文本和规划图则具有同等法律效力。
第6条文本中带有下划线的文字为控制性详细规划的强制性条文。
第7条规划区内的各项建设除要符合本规划的规定外，还应符合国家、湖北省、恩施市有关法规、标准的规定。
二、控制指标解释与规定
1.规定性指标
第8条用地性质:
即土地的主要用途，其用地分类和代码按照《城市用地分类与规划建设用地标准》执行。
第9条建筑密度:
地块内各类建筑的基底面积与地块面积之比（%）。
仓储建筑密度控制在60％以下，工业建筑密度控制在50％以下。
住宅建筑密度控制在15％--30％，公共建筑用地的建筑密度控制在15％－45％。
第10条容积率:
地块内建筑总面积与地块面积的比值。
对工业、住宅、公建用地实行最低容积率与最高容积率的控制，建设中不得突破规定的容积率。
仓储建筑容积率控制在1.8以下。
工业建筑容积率控制在0.5--2.4之间。
住宅容积率控制在1.0—3.5之间。
公建用地容积率控制在0.2—5.0之间。
第11条建筑控制高度：
满足日照、通风、城市景观及其他高度要求的条件下，所允许的最大建筑高度（米）。
规划该值为最高限值。
仓储建筑主要按1～3层控制，高度不超过18米。
工业建筑主要控制在6层以下，高度不超过25米。
低层住宅控制不超过3层，高度控制在12.0米以下；多层住宅控制不超过6层，高度控制在24.0米以下；高层住宅要求一般不超过18层，高度控制在56.0米以下，结合具体地段可适度提高。
公共建筑按其所在区位分别对待，规划区内最高建筑控制在20层以下，高度控制在60米以下。
第12条绿地率：
地块内绿地总面积与地块面积之比（%）。
规划地块内绿地率指标为最低限值。
工业、仓储绿地率不低于15％。
新区住宅绿地率不低于30％，旧城区住宅绿地率不低于25％，公共建筑绿地率不低于20％，学校、医院等绿地率不低于30％，停车场绿地率不低于15％。
第13条交通出入口方位：
指地块内允许设置机动车出入口的方位与位置。
每一地块必须设置独立的交通出入口，但对城市干道上的开口数量必须有所限制。
第14条停车泊位：
各地块内按建筑面积必须配套建设的机动车停车泊位数。
标准停车位的面积按照室外30m2/车位、室内35m2/车位控制。
停车场应尽量采用地下停车场与地面多层停车场的方式建设。
中、高层建筑配建的地面停车位占总配建停车位的比例不宜超过30%，多层建筑配建的地面停车位占总配建停车位的比例不宜超过50%，低层建筑配建的地面停车位占总配建停车位的比例不宜超过70%。
第15条投资强度：
工业项目用地范围内单位面积固定资产投资额。
投资强度=项目固定资产总投资÷项目总用地面积
其中：
项目固定资产总投资包括厂房、设备和地价款。
根据《工业项目建设用地控制指标（试行）》（国土资发〔2004〕232号），针对不同工业项目类型，实行不同的最低投资强度要求。
规划区内最低投资强度要求不低于每公顷450万元。
第16条建筑系数：
工业项目用地范围内各种建、构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。
建筑系数=（建筑物占地面积＋构筑物占地面积＋堆场用地面积）÷项目总用地面积×100%
工业项目的建筑系数不得低于30%。
2.指导性指标
第17条人口容量：
单位面积住宅用地内居住的人数（人/hm2）。
规划以多层及高层住宅为主。
居住人口密度按150-1000人/hm2控制。
第18条建筑形式、体量、风格要求：
1.工业、仓储建筑以现代风格为主，适应工艺流程的需要，形体简洁，体现新区现代化开放企业的形象。
2.公共建筑以现代风格为主；形式可以多样化；体量依据不同性质确定，一般以中、小体量为主，部分大型体量的建筑可以通过高层退缩、立面划分、底层设置回廊等设计手法形成宜人尺度感。
3.居住建筑为现代风格，新建多高层住宅局部运用传统建筑符号点缀；鼓励适度应用石材、瓦材等自然和本土材料的朴素特质，突出本区与地形、植物等自然因素的对话，避免过多使用金属、瓷砖等过于人工化的材料。
低层住宅建议以坡屋顶为主。
第19条建筑色彩要求：
规划区内建筑色彩必须与环境相协调，体现恩施建筑的特色以及新区定位，总体色调要求以亮丽明快为主，建筑色彩宜在总体和谐中张扬个性。
1.工业仓储建筑采用明快的主色调。
公共建筑色彩可多样化；居住建筑色彩以素雅的中性色、冷色为主，住宅屋顶宜采用灰蓝色、墨绿色、暗红色等深色。
2.公交站、电话亭、厕所、栏杆、灯具、垃圾桶等设施的色彩应相对固定。
3.一般建筑单体色彩不得大面积采用高彩度的原色和深色。
三、地块划分及用地性质代码
第20条地块界线一般以道路红线和相邻地块分界线为界，地块面积以此范围计算。
第21条用地性质代码按照国标GBJ137-90《城市用地分类与规划建设用地标准》执行。
小型公共服务设施和市政公用设施等不占用独立地块的设施，以图例符号的形式表示。
第22条地块编码按片区、街坊、基本地块三级编码。
本规划区根据总体布局、道路系统和自然地形条件划分成为5个片区，12个街坊，170个地块；地块编码的顺序基本按照从西到东、自北向南的顺序进行，采用“街坊号——地块号”的形式进行编码，如“A1—1”地块为“A1”街坊“1”号地块。
四、土地使用规划
1.空间管制
第23条为协调建设区与环境的关系，形成对规划区空间的整体控制与把握，建设可持续性的发展空间，保护城市生态环境，将规划区范围内的用地分为三类控制区：
禁止建设区、限制建设区、适宜建设区。
第24条禁止建设区：
为保护生态环境、自然和历史文化环境，满足基础设施和公共安全等方面的需要，在规划区范围内划定的禁止安排城镇开发项目的地区。
规划禁止建设区包括位于规划区西北部以高山为主的用地，清江自然河岸线两侧20米范围内的用地，带水河自然岸线两侧15米范围内的用地。
第25条限制建设区：
限制建设区为不宜安排开发项目的地区；确需进行建设时，项目应符合城市整体与全局发展的要求，并应严格控制建设项目的性质、规模、开发强度。
规划建成区周边的低丘、滨水地区等为限制建设区。
第26条适宜建设区：
规划中划定安排开发项目的地区。
主要为围绕现状建成区，地形坡度相对较小，基础设施、交通条件较好的用地。
2.规划结构
第27条根据恩施市城市总体规划，结合用地现状，本规划区形成一条生态主轴、两大发展区、多个成长组团、生态网络型的空间结构。
1.生态主轴：
带水河是新区建设依托的生态主轴线，在空间上连接龙凤新区发展的两块基石——北部原龙凤镇区，南部火车站。
2.发展区：
在规划区西南部，形成以火车站为依托的物流、旅游服务发展区，在规划区东北部形成以教育、休闲、居住为主的教育休闲发展区。
物流、旅游服务发展区由枫香坪组团、大龙潭组团、徐家坝组团等构成，教育休闲发展区由龙凤组团、小龙潭组团、三河组团、白庙坪组团构成。
3.组团：
规划区共有7个组团，其中枫香坪组团依托火车站，以物流产业为主，适度配套工业、居住等用地。
大龙潭组团以旅游服务为主，配套体育休闲项目。
徐家坝组团以文化娱乐为主，建设小型会展设施，提高对外服务综合水平；结合铁路专用线，预留仓储发展用地。
三河组团在保留传统商业街区的基础上，以发展教育为主。
龙凤组团以镇政府的搬迁为契机，形成新区中心。
小龙潭组团发展现代住宅产业，形成相对独立的城市居住新区，结合周边山形地势建设休疗养院。
白庙坪组团以发展生态休闲为主的民俗风情度假村项目。
3.用地布局
第28条仓储用地
依托火车站并考虑为区域性物质集散服务，推动鄂西南地区的生产流通。
在火车站北侧（E2、E3街区），紧邻火车站货运区布置仓储用地，配套安排相关服务设施。
第29条工业用地
逐步搬迁现有恩施八龙化肥有限公司、湖北凯龙化工集团炸药生产基地及仓库、水泥厂等企业至恩施市相关的工业组团。
在火车站北侧（E2街区），集中布置工业用地。
布置与物流中心配套服务的工业项目为主，包括发展地方资源加工、无污染的绿色食品加工、富硒产品、印刷、包装、服装等项目。
第30条公共设施用地
1.城市型公共设施用地：
依托209、318国道复合线，在大龙潭（E1街区）布置商业服务设施，安排商店、旅馆、宾馆、饭店等项目，形成对外旅游服务接待中心。
以跑马场为基础建体育休闲项目，安排网球、篮球等项目；在不影响大龙潭大坝安全运营的前提下，在滨水地区修建水上游乐场。
在徐家坝（E3街区），布置文化、会展等设施。
通过人行桥与体育休闲区连接，为市民与游客提供高层次精神享受，完善旅游服务体系。
在烂草湾至方家垭口一带（C2街区）建设休闲区，为周边市民及游客提供休闲、度假服务。
在金龙公园北侧安排商业服务设施，为进出九盘沟风景区游客提供服务。
在小龙潭组团规划医院、休疗养院各1处（D2街区）。
结合镇政府搬迁，在带水河西北侧（B1、B2街区），建设现代化的商业、金融、行政办公、文化活动中心，形成龙凤新区中心区。
保留并整治老镇区东侧的传统小商品市场，使传统市场在新时代发展要求下发挥更大的活力。
在龙凤组团北部（A2街区），新建城市大型农贸市场，促进地方农副产品的流通。
2.社区型公共设施用地：
规划居住区公共服务设施的项目配套建设，按照居住人口规模确定，并要求与住宅同步规划、同步建设和同时投入使用。
配套公建按居住小区级、组团级配套。
配套公建主要有中小学、托幼、医院门诊、商业服务、行政管理、金融邮电、文化娱乐、青少年活动中心、老年人活动中心、菜场等设施。
占地较大的公建必须按照图则要求执行，如中学、小学、幼儿园等，都要求按照规划确定的位置和用地范围进行建设。
在代家湾（C2街区）新建恩施民族高中，规模为100班。
扩大龙凤初中、高中的规模，分别达到24班、36班。
小学每1-2居住小区设有1处，即约1-1.5万人设1处，规划区共设小学4所。
幼儿园每个居住小区设1处，每班30生，规划区共设6所。
规划区内其他较小或可附属于其他建筑内的配套服务设施，如居委会、文化站、邮政所、储蓄所、公共厕所等设施，应在图则规定的地块内，在修建性详细规划时确定具体位置，但用地面积和建筑面积、数量等应按照规划要求执行。
居住用地中配套未成年人活动场所用地标准为40-60m2/千人，建筑面积标准20-30m2/千人，每个小区设1处。
每0.7-1km2设1处占地200m2垃圾收集站。
居委会300-1000户设1处。
文化活动站、社区服务中心、菜市场、卫生站1-2个小区设1处。
规划中未涉及的其他小型配套公建，如理发、照相、副食店、煤气换气站、小百货、公用电话、修理店等，可在公建中心设置一部分，也可根据市场需要，在其他建筑中设置。
规划的公园、绿带及小游园中应统一设置报亭、电话、冷饮、公厕、垃圾箱等设施。
配建设施一览表
序号
项目
用地面积
（hm2）
地块位置
1
恩施民族高中
54.73
C2-3
龙凤高中
4.61
A1-13
龙凤初中
4.4
B1-5
2
A1街区小学
2.12
A1-21
A2街区小学
1.27
A2-16
C1街区小学
1.44
C1-9
D2街区小学
1.39
D2-6
3
A1街区幼儿园
0.31
A1-10
A2街区幼儿园
0.26
A2-14
B1街区幼儿园
0.31
B1-10
C1街区幼儿园
0.21
C1-10
D1街区幼儿园
0.25
D1-3
D3街区幼儿园
0.46
D3-5
4
未成年人活动场所
40-60m2/千人
A1-11、A2-7、B1-7、C1-9、D2-2
5
菜场
0.15/处
A1-9、A2-15、B1-7、C1-12、D2-2
6
居委会
1处/1000户
A1-5、A1-15、A1-18、A1-23、A2-4、A2-5、A2-17、A2-15、
B1-6、B1-16、B1-18、B2-4、B2-12、C1-11、C1-17、
D1-2、D1-7、D3-1、D3-2、D3-3、D3-6、E3-5
7
社区服务中心
0.05/处
A1-11、A2-15、B1-7、C1-11、D2-4
8
文化活动站
0.05/处
A1-11、A2-7、B1-7、C1-11、D2-2
9
卫生站
0.05/处
A1-9、A2-15、B1-18、C1-17
10
公共厕所
0.01/处
A1-18、A1-23、A2-2、A2-8、A2-13、A2-17、B1-7、B1-15、B1-19、B2-12、
C1-13、C1-17、D1-6、D2-7、D3-1、D3-2、D3-7、E1-4、E1-7、E2-5
第31条住宅用地
结合现状居住用地空间分布，规划形成6个居住小区，分别位于A1、A2、B1与B2、C1、D1、D3街区，规划总居住用地177.91公顷，户均人口按3.2人计算，居住人口约5.8万，1.8万户。
规划住宅建设用地集中布置在龙凤组团、小龙潭组团。
在规划适宜建设区内的农村居民点，根据规划用地性质逐步调整。
改造完善A1、A2、C1、E3街区现状居住环境,提高土地利用效率，增加建筑层数。
新建住宅以多高层为主。
沿现状公路两侧的农村居民点，结合道路拓宽，逐步迁至规划住宅建设用地中。
搬迁柿子坪的农村住宅至徐家坝规划集中居民点，配套完善基础设施。
位于适宜建设区外围，规划209、318国道重合线道路红线两侧20米外的农村住宅予以保留。
施州大道（即老209国道），在烂草湾森林公园一侧后退道路红线100米、道路南侧后退红线50米范围，作为严格限制发展区域，逐步搬迁现状农村居民点。
第32条新区开发量
龙凤新区总建设用地510.54公顷，开发建筑面积约445.4万m2，新区容积率为0.9。
组团名称
龙凤
三河
白庙坪
小龙潭
大龙潭
枫香坪
徐家坝
用地面积（公顷）
142.87
109.67
19.51
64.72
23.78
44.31
38.9
建筑面积（万m2）
167.96
77.95
7.35
73.3
21.8
59.8
37.1
居住人口（人）
31391
5453
0
20302
0
0
780
居住户数（户）
9810
1704
0
6344
0
0
244
平均容积率
1.2
0.7
0.4
1.1
0.9
1.3
1.0
第33条规划区用地构成表。
规划用地构成表
序号
代码
用地名称
面积（公顷）
比例（%）
1
R
居住用地
177.91
34.8
2
C
公共设施用地
104.29
20.4
3
M
工业用地
14.72
2.9
4
W
仓储用地
51.63
10.1
5
T
对外交通用地
2.37
0.5
6
S
道路广场用地
76.85
15.1
7
U
市政设施用地
15.15
3.0
8
G
绿化用地
67.62
13.2
9
小计
建设用地
510.54
100.0
10
E
水域及生态控制用地
741.38
11
合计
规划区总用地
1251.92
`
4.旧城改造
第34条龙凤镇旧城指带水河东侧，魔芋公园北侧，沿现状209、318国道一带分布的老集镇区。
第35条结合恩施城区对外交通组织，209、318国道并线后在旧城北侧外围通过。
拓宽旧城段龙凤大道（现状318国道）道路红线至20米。
第36条改造旧城段龙凤大道西北侧滨临带水河的用地，规划以商业服务（地块C1-4、C1-5）、居住用地（地块C1-2）为主。
搬迁现状加油站至城区外围，改建旧城区的社会停车场（地块C1-3）。
第37条保留龙凤大道东侧原小商品市场（地块C1-8）及卫生院（地块C1-6），搬迁位于龙凤镇老集镇的汽车客运站至龙凤初中的北侧，建设旧城区广场（地块C1-7），形成展示城市发展演变的窗口。
第38条保留小商品市场内建筑质量较好的建筑，简陋危旧房屋以拆除为主，用地调整为绿化及停车场用地。
打通消防通道，严格限制现状建筑的改造更新，逐步降低旧城的建筑密度。
第39条结合旧城的发展，建设带水河滨水绿化与街心绿地，完善旧城周边山体绿化。
第40条配套公厕及各项市政基础设施，改善市场经营的环境。
五、土地使用与建筑规划管理
1.土地使用规定
第41条各地块的土地使用性质和地块界线必须符合规划图则的规定要求，任何单位或个人不得随意变更。
第42条各地块内的建设项目，必须按照“规划各类建筑用地适建范围表”中适宜建设的项目、或经申请批准后可建设的项目、以及不允许建设的项目的规定执行。
第43条建筑物使用性质的变更及建筑的改、扩建和新建后使用性质与所在地块的土地使用性质不相符时，必须经规划管理部门核准并符合“规划各类建筑用地适建范围表”的规定。
第44条规划区范围内各地块的开发强度，必须按照分图则或文本中“规划地块用地控制指标表”进行控制。
规划中用地性质、建筑密度、容积率、建筑限高、绿地率、停车泊位等为规定性指标，此类指标必须严格按规划执行。
第45条以街区为整体成片开发时，地块用地界线及地块内小区道路可根据实际开发建设需要在修建性详细规划中做适当调整，但其规模必须符合分图则中的控制指标和“规划地块用地控制指标表”之规定。
第46条清江、带水河为水体重点保护区，限制各类捕捞行为，严禁设置各类排污口。
水质控制在三类水体水质标准。
清江、带水河以自然岸线为准分别向外延20米、15米范围内为蓝线控制范围，属绝对保护区，仅允许不影响防洪、排灌运行的活动。
严格控制河岸两侧的建设，蓝线内已有的建筑物必须逐步拆除。
第47条按照国民经济分类，确定工业用地中适宜发展的工业类型，实行最低投资与容积率的限制。
工业类型、最低投资与容积率的控制表
行业分类
容积率
投资强度
万元/hm2
代码
名称
13
农副食品加工业
≥0.8
≥570
14
食品制造业
≥0.8
≥570
15
饮料制造业
≥0.8
≥570
17
纺织业
≥0.6
≥570
18
纺织服装鞋帽制造业
≥0.8
≥570
19
皮革、毛皮、羽绒及其制品业
≥0.8
≥570
20
木材加工及竹、藤、棕、草制品业
≥0.6
≥450
21
家具制造业
≥0.6
≥525
22
造纸及纸制品业
≥0.6
≥570
23
印刷业、记录媒介的复制
≥0.6
≥750
24
文教体育用品制造业
≥0.8
≥570
29
橡胶制品业
≥0.6
≥750
30
塑料制品业
≥0.8
≥600
34
金属制品业
≥0.5
≥750
35
通用设备制造业
≥0.5
≥900
36
专用设备制造业
≥0.5
≥900
42
工艺品及其他制造业
≥0.8
≥450
第48条各地块必须配建相应数量的机动车停车场，其配件标准参照下表执行。
配建停车场标准表
序号
类别
单位
数量
1
中高档旅馆（宾馆、招待所）
车位/100m2建筑面积
0.4—0.6
2
普通档旅馆（招待所）
车位/100m2建筑面积
0.2—0.4
3
饭店、酒家、茶楼
车位/100m2建筑面积
0.8—1.2
4
行政办公、外贸、金融
车位/100m2建筑面积
0.6—1.2
5
普通办公楼
车位/100m2建筑面积
0.5—0.7
6
商业大楼、商业区
车位/100m2建筑面积
0.3—0.6
7
购物中心
车位/100m2建筑面积
0.5—1.0
8
肉菜、农贸市场
车位/100m2建筑面积
0.6—1.2
9
影剧院
车位/100座
5.0—8.0
10
科技馆、展览馆
车位/100m2建筑面积
0.6—1.0
11
体育场、旅游区、度假村、疗养院
车位/1公顷占地面积
4.0—10.0
12
城市公园
车位/1公顷占地面积
2.0—5.0
13
医院
车位/100m2建筑面积
0.4—1
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