xx生态园南仙花苑a2地块项目建设申请建设可研报告.docx
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xx生态园南仙花苑a2地块项目建设申请建设可研报告
温州生态园南仙花苑a2地块项目建设申请建设可研报告
温州生态园南仙花苑A-2地块
项目可行性研究报告
项目可行性研究报告
目录
第1章总论.................................................................................2
第2章项目背景..........................................................................5
第3章市场情况分析与需求预测................................................24
第4章项目方案........................................................................36
第5章环境保护........................................................................42
第6章土建工程........................................................................44
第7章公用工程........................................................................47
第8章管理组织机构.................................................................59
第9章项目实施进度安排..........................................................61
第10章投资估算与资金筹措.......................................................62
第11章财务效益评价.................................................................63
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第12章结论与建议.....................................................................65
第13章附表一............................................................................66
第1章 总论
第一节项目提要
一、项目名称：
生态园南仙花苑A-2地块项目
二、项目建设地点：
瓯海区三垟街道瓯海大道北侧香缇锦园以
东
三、项目开发商：
温州万科中梁置业有限公司四、项目开发商法定代表人：
张瑜五、项目性质：
新建商住楼六、项目概况：
生态园南仙花苑A-2地块项目是万科企业股份有限公司和中梁地产集团有限公司联合开发的。
工程位于：
温州瓯海大道以北，铁道南路以南，汤家桥南路以东，三垟大道以西。
生态园南仙花苑A-2地块项目项目总用地面积53747平方米，总建筑面积为平方米，住宅、商业建筑及配套面积平方米，地下建筑面积平方米。
容积率，建筑密度15%，绿化率40%。
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七、建设单位
温州万科中梁置业有限公司是万科企业股份有限公司和中梁地产集团有限公司为开发该地块而临时联合成立的一家公司，该公司位于温州市三垟街道吕家岸路117号，经营期限，法人代表张瑜，公司注册资本50000万元，是一家主要从事房地产开发的私营有限责任公司（自然人控股或私营性质企业控股）。
八、组织管理
项目建成前，温州万科中梁置业有限公司项目部统一领导，项目建成后实行公司经理负责制。
九、环境保护
本项目为中高档商品房住宅，以保护生态环境为主题，与生态园相协调，与三垟湿地的自然相互适应，绿化率达40%。
施工过程中采取相应的水土保持、施工噪声、施工扬尘等方面的防治对策和保护措施；运营期生活污水处理达标后纳入市政污水处理系统；备用的发电机产生的燃油废气、住户厨房油烟以及地下车库汽车尾气经专用烟道至楼顶排放；做好发电机、排风机等配套设备的隔声、消声、减震措施；生活垃圾委托环卫部门清运处理。
十、项目实施进度安排
本项目于20XX年6月开工，预计工期为30个月，即20XX年12月完工并经验收合格后即可交付使用。
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十一、项目总投资
经预算，本项目所需资金万元，其中建筑安装工程费万元，企业自筹资金150000万元，占总投资的%；申请银行贷款35000万元，占总投资的%；不足部分房地产预销售款。
贷款期限为三年，贷款年利率为8%，第一年还款10000万元，第二年还款15000万元，竣工后将剩余的钱还清。
详见附表一。
十二、资金筹措
申请国内金融机构35000万元;企业自筹资金150000万元；房产与销售款55000万元十三、社会效益
1、可以调整温州房地产市场布局结构，建设现代化大城市。
2、推动区域经济发展，有利于温州房地产市场的多元发展。
3、带动温州市其他相关产业的发展。
4、有利于调整产业结构，增加社会就业。
第二节可行性报告依据
一、委托方提供的各项原始资料及有关数据；二、土地证：
温公共资源中心土告字〔20XX〕81号三、建设工程规划临时许可证，编号〔20XX〕43；四、浙江省房地产协会和浙江省房地产估价师协会统计的
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相关数据；五、浙江省相关定额。
第2章 项目背景
第一节项目建设的有利条件
一、自然条件
温州生态园自然风光秀丽，名胜资源丰富，有仙岩、瑶溪两个省级风景名胜区，茶山、天柱两个市级风景名胜区。
大罗山117平方公里，界于瓯江和飞云江之间，有朱自清笔下的梅雨潭，有四季果蔬飘香的茶山五美园，是我市城市的重要生态屏障，被誉为“天下第二十六福地”；三垟湿地与大罗山相连，面积13平方公里，内部水网密布，161座岛屿组成，“垟漂海面，云游水中”，是刘宋谢灵运诗词中的“蕙薄兰渚”，素有“浙南威尼斯”的美誉。
因位置独特、内涵丰富和功能重要，温州生态园被亲切地誉为温州城市的“绿肾”和“绿肺”。
二、地理位置
温州生态园位于现温州市区的东南部，是温州市未来大都市的核心，将成为温州主城区、永强片、瑞安城镇群三大组团围绕
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的大都市内圈层的绿心。
大罗山和三垟湿地组成，总面积约为130平方公里。
其中，大罗山117平方公里，界于瓯江和飞云江之间，四景一水网构成，集山、水、田、滨海于一体，是我市城市的重要生态屏障，有城市“绿肺”之称。
三垟湿地与大罗山相连，面积为13平方公里，内部水网密布，160余座岛屿组成，自然风光十分秀丽，属于古老的冲积平原，有城市“绿肾”之称。
此外，东部与龙湾区永强片相连，南部同瑞安城镇群接壤，西部是高教园区和瓯海区，北部余脉直抵瓯江。
生态园区对市区的大气污染、水污染、噪声污染及小气候环境将起到良好的调节和改善作用。
三、自然资源
生态园是大自然赐予温州人民的宝贵财富。
目前，生态园内有仙岩和瑶溪两个省级名胜风景区，茶山和天柱两个市级名胜风景区，大罗山被古代道家称为天下第二十六福地。
大罗山──三垟湿地是杨梅乡、柑桔洲、棱角园、桂花山。
生态园内山水相嵌、奇岩异洞、瀑布深潭、名寺古刹，集山、水、洲、濒海于一体。
有着优越的区位条件，高品位的风景资源，深厚的文化底蕴，优质的生态农业，具有旅游资源的综合性优势和发展生态产业的物质基础。
三垟湿地位于温州瓯海区梧埏片，其北部主要为城市中心区，东部隔大罗山与瓯海永强片相连，西部以南塘大道为界，南
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部隔高速公路为温州市高教园区，面积11平方公里。
三垟湿地水网密布，纵横交错的河道将其分割成大小各异的160余个岛屿，水域面积占总面积的56%，东南被茶山环绕，峰峦叠翠，山环水绕，自然风光秀丽，被称为“浙南威尼斯”。
大罗山最高海拔704米，岩石结构大多为花岗岩，山势十分巍峨，山体面积114平方公里，内含古寺、摩崖石刻、遗址等文物48处，分属瓯海、龙湾与瑞安两区一市，主要包括仙岩、茶山、瑶溪和天柱寺四大景区。
仙岩景区以瀑潭景观享誉全国，朱自清笔下的梅雨瀑、梅雨潭几乎植根于所有中国人心目之中。
仙岩景区虎溪连接而成包括梅雨瀑、梅雨潭在内的五潭三瀑与凝灰岩山体结合的自然山水景观，在温州地区堪称最佳，是大罗山景区自然山水的代表，加上化成洞景区的清幽洞景，天河景区浩淼的水景，以及整个仙岩景区保持良好的生物群落、珍稀动植动种，使得仙岩成为整个大罗山景区最具有自然山水生态旅游开发潜质的景区。
瑶溪风景区位于大罗山东北部，温州龙湾工业新区西南侧，景区与温州港、温州机场咫尺之遥，交通区位优势在大罗山西大景区中得天独厚。
同时，瑶溪景区与天柱寺景区同处大罗山东麓，景区内可直接眺望东海海景与日出景色，瓯江、东海、龙湾新区城市景观与瑶溪山水景观交相辉映，是瑶溪景区景观资源的一大特色。
天柱寺景区位于大罗山东南片区，东临温州龙湾工业新区。
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南临瑞安区，以山峰、飞瀑、碧水、寺院为特色景观，是温州新区的城市背景。
天柱寺在天柱峰下，四周群山环绕。
天柱峰，独秀挺拔，高插云霄，如柱鼎立。
寺以峰名，峰因寺彰。
附近有湖山胜景，古刹筠风、东海朝晖、广寒小憩、西潭飞瀑、成洞横云等六景。
四、基础设施
浙江省十届人大常委会第二十八次会议审议通过了《浙江省温州生态园保护管理条例》，温州生态园将投资30亿元，完成十余项基础设施建设，这些基础设施建设分别有：
完成三垟大道建设工程；沙河二期旧村改造工程；三垟湿地环境整治工程；马屿垟农家乐项目、生态体验岛工程；黄屿大道建设工程；生态廊道工程；两路安置房工程；北出入口工程；三垟大道建设工程；万平方公里湿地公园和道路拆迁工程；旧村搬迁安置房工程等.五、经济发展
温州生态园附近的三垟湿地经济发展良好。
目前陆域面积占区域总面积的%，水域面积仅占区域总面积的%。
陆域的47%为人工栽种的瓯柑，%为城镇建设用地，其他农业用地、撂荒地、水塘等占%。
水域中50%以上的区域设有养鱼的网箱。
此外，周边拥有大罗山、仙岩景区、瑶溪景区等等一系列的旅游资源，为整个茶山的经济带来发展。
温州乐园和大学城的建立，带动了周边产业的发展，拉动了经济内需，与其他城
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镇相比，茶山镇的经济与环境相协调的发展模式成效显著，更加符合可持续发展原则。
六、社会事业
温州生态园是集自然生态、生态旅游中心、生态教育中心、生态休闲中心和生态人居为一体的世界温州人的“生态家园”。
其中，大学城是该区域发展强盛的重大因素。
温州高教园区,包括温州大学,温州职业技术学院,温州医学院.是浙江首批六所高教园区之一，高级人才培养、科学研究和交流的中心，学、研、产一体化发展的城市新区，面向21世纪适应市场经济体制和中心城市地位、生态化和信息化的高教园区。
温州生态园也是重要的旅游景点，生态园是大自然赐予温州人民的宝贵财富。
目前，生态园内有仙岩和瑶溪两个省级名胜风景区，茶山和天柱两个市级名胜风景区，大罗山被古代道家称为天下第二十六福地。
大罗山──三垟湿地是杨梅乡、柑桔洲、棱角园、桂花山。
生态园内山水相嵌、奇岩异洞、瀑布深潭、名寺古刹，集山、水、洲、濒海于一体。
有着优越的区位条件，高品位的风景资源，深厚的文化底蕴，优质的生态农业，具有旅游资源的综合性优势和发展生态产业的物质基础。
七、发展规划
作为温州生态市建设的重要载体，温州生态园被省政府列入生态省建设十二项重大项目一号工程和浙江省“991”循环经济温州市一号工程和省旅游建设重点项目。
温州生态园总体规划已
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经温州市政府批准实施。
总体规划按照“生态有效保护，资源综合利用，人与自然交融，发挥生态效益，实现可续发展”的原则，实施分期建设规划，近期以生态修复、生态人居建设、旅游开发、招商引资、健全机制为工作重点；中期将进行大罗山生态景观核心区建设，形成区域旅游服务中心，进行协调区内各项旅游地产项目建设，进行湿地生态人居项目和山地生态人居项目建设；远期将全面恢复生态系统，力争生态服务价值达到理论值的80%,达到基础设施完善、环境优美生态良好、旅游服务产业发达，社会稳定文明和谐，形成生态保护与生态经济双赢的良性发展态势。
生态园将建设成为具有国际品位和瓯越文化特色的生态旅游中心、生态教育中心和生态休闲中心，使温州生态园成为温州走向世界的“山水乐园”、世界温州人的“生态家园”、温州大都市的“城市花园”的区域品牌，成为温州生态城市建设的“明珠”。
总目标：
将温州建设成为国际性轻工城及我国东南沿海重要的工业、商贸、金融、港口、旅游城市，实施“一港三城”发展战略，加快从“滨江城市”向“滨海城市”的发展步伐，促进经济社会全面、协调、可持续发展，进一步加强生态城市建设，为提前实现现代化奠定基础。
1、中心聚集，南北伸展。
2、点轴开发，分片均衡。
3、优化小城镇布局
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小结：
虽然现在茶山镇还属于郊区，但是未来城市规划发展将逐步向此地拓展，因此该地未来发展潜力大。
八、地方政策
生态园规划、保护、建设和管理应当纳入温州市国民经济和社会发展规划，坚持科学规划、有效保护、统一管理和永续利用的原则。
省和温州市人民政府及有关职能部门应当加强对生态园规划、保护、建设和管理工作的领导；龙湾区、瓯海区、瑞安市人民政府和其有关职能部门及乡人民政府、街道办事处应当切实履行职责，做好生态园保护管理的相关工作。
建设项目的选址、布局，建筑物的高度、体量、造型、风格和色调等，应当符合生态园总体规划和详细规划，并与生态园景观和环境相协调。
生态园区域内的河、湖、泉、池、溪、涧、潭、水库等水体，野生动物、森林植被、竹木花草、岩石土壤、山川溶洞、地形地貌等自然景物，文物古迹、历史遗存等人文景观，应当按照规划严格保护。
九、有关部门重视
该项目从酝酿、准备阶段到项目可行性报告的编写，得到了省市有关部门和单位的大力支持。
省市领导多次询问项目进展情况，计划、财政、金融、土地等部门也积极配合项目前期工作的开展，是项目顺利实施的有力条件。
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第二节 项目建设的必要性
一、地理位置及政策引导
温州，沿海港口城市，位于中国东南部，瓯江下游南岸，为中国浙江省辖市。
全市陆域面积11786平方公里，海域面积约11000平方公里。
根据第六次人口普查数据，截至20XX年底，全市常住人口万，居浙江省各市第一位。
20XX年3月28日召开的国务院常务会议批准实施《浙江省温州市金融综合改革试验区总体方案》，决定设立温州市金融综合改革试验区。
温州是中国数学家的摇篮、中国南戏的故乡、中国民营经济发展的先发地区与改革开放的前沿阵地。
瓯海区北靠瓯江，处于温州市区的东、南、西部，环绕鹿城、龙湾两区。
原系温州市郊区，1981年12月初建置瓯海县。
瓯海是浙江省温州市三大城区之一。
瓯海地理位置优越，交通便利发达。
温州港、金温铁路[客运站等交通枢纽紧邻辖区而设，金丽温、甬台温高速公路和104国道贯穿全境，瓯海大道、温瑞大道等城市干道与老城区交通网络相连。
以加速发展传统优势轻工产业和大力培育高新技术产业为重点，努力打造眼镜、锁具等轻工制造基地。
位于娄桥街道和潘桥街道的新城区正在进一步建成。
瓯海新城区将会把温州的城市框架拉开。
随着政策的出台，房地产投资、楼盘销售需求回升，楼市日趋兴旺。
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近年来，随着我市住宅与房地产业的持续快速发展和城镇住房制度改革的不断深入，城镇居民居住条件得到了明显改善，住宅与房地产业在国民经济中的地位逐步提高。
但目前我市仍存在住房供应结构不尽合理，住房有效供给不足，商品住宅价格涨幅过快，房地产市场的调控和监管力度不大等问题。
为了加强对房地产市场的有效调控和监管，促进我市住宅与房地产业持续健康发展，根据《浙江省人民政府关于促进住宅与房地产业持续健康发展的通知》精神，特作如下通知：
进一步明确住宅与房地产业发展的指导思想和目标住宅与房地产业市场潜力大，产业关联度高，经济带动力强，与人民群众生活密切相关，保持住宅与房地产业持续健康发展意义重大。
今后一个时期，我市住宅与房地产业发展的指导思想是：
按照实施“一港三城”发展战略和宜商、宜居、宜创业的要求，坚持以人为本，统筹发展，以需求为导向，加强宏观调控，优化供给结构，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，改善人民群众的住房条件和居住环境。
优化住房市场供应结构，进一步完善住房保障体系加快拆迁安置房建设速度。
今年开工建设安置房180万平方米，建成76万平方米。
依法加强城市房屋拆迁管理，合理确定拆迁规模，对已拆迁的要加快安置房建设进度，千方百计
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提高开工率、竣工率和认购回迁比例，以确保广大拆迁户早日回迁安置。
加快经济适用房建设。
规划若干块大型经济适用房建设用地。
抓紧落实市本级160万平方米，鹿城、龙湾、瓯海区60万平方米经济适用房用地计划。
加快实施已下达计划的52万平方米经济适用房建设，优化经济适用房户型结构，严格经济适用房准入条件，防止高收入者、投资和投机者进入经济适用房市场。
全面实施廉租住房制度。
认真贯彻实施建设部等五部局《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。
通过以租赁补贴为主、实物配租、租金核减为辅等方式，切实保障应保对象的基本居住。
鹿城区要进一步完善廉租房配租办法，根据市场租金升幅较大的实际，在原补贴标准的基础上每户每月再增加100元补贴。
瓯海、龙湾、瑞安、乐清、永嘉、平阳、苍南等县要尽快建立廉租房制度，努力做到应保尽保。
继续加快普通商品住宅建设。
市规划、国土资源、建设等部门要根据城市近期建设规划和城市交通的发展，研究确定若干个大型普通商品住宅小区建设，加大普通商品住宅投放量，缓解住宅供求矛盾。
多渠道降低建设成本，建设面向广大城市居
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民且具有品牌和影响力的中低价位的商品住宅，进一步抑制房价过快上涨。
进一步深化住房制度改革。
认真落实住房分配货币化改革的各项政策，尽快发放住房补贴，提高中低收入家庭的购房能力。
要通过住房公积金制度的健全和个人住房抵押贷款的发展，把购房行为推向市场，进一步满足居民的有效需求。
加强宏观调控，保持住房供求基本平衡
加强住宅与房地产业发展规划的编制和计划指导。
市计划部门要会同市国土资源、规划、建设、房管部门根据城市建设总体规划，在研究确定市区若干个大型普通商品住宅区的基础上，抓紧编制市区住宅与房地产业中长期发展规划和年度计划。
各县要根据各地实际情况，编制、落实规划和年度计划，确保每年有一定商品住宅开发量投放市场。
充分发挥城乡规划的调控作用。
在城市总体规划和近期建设规划中，要合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设施。
要科学规划和整合城市周边山坡地和废弃地、边角地，引导村级三
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产返还用地用于住宅建设和房地产开发，盘活用足土地存量资源和资产。
今年要争取启动建设山坡地试点地块。
加强对土地市场的宏观调控。
根据年度计划和建设规划，及时落实经济适用房建设用地，适时推出商品房开发用地，有限度、多渠道、多形式增加房地产用地投放量。
对经营性开发项目用地一律实行招标拍卖挂牌出让，并严格审查投标人资格。
要加快村级三产返还用地的落实，规范村级三产用地的出让行为。
做深做细房地产开发用地出让前的拆迁安置征地工作，一经完成出让，做到按期开发建设，按时向市场提供房源。
强化对房地产项目的管理。
进一步整顿土地市场秩序，对已经出让的地块进行清查，对征而不用超过两年的土地，国土资源等部门依法予以收回。
计划、规划、建设、国土资源部门要加强对房地产项目的管理，规范房地产开发建设行为，严格按批准的用地性质和规划指标组织实施。
努力推进住宅产业现代化。
建设部门在新建住宅中要加大节能、节水、节材和环保及智能化等方面的新设备、新工艺、新材料的推广应用力度，不断提高住宅产业的整体水平。
要注重住宅小区的生态环境建设和住宅内部的功能设计，建立商品住宅性能认定制度，开展住宅全装修试点。
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加强行业监管，规范房地产市场秩序
继续整顿规范房地产市场秩序。
各地各有关部门要继续加大对房地产市场秩序的专项整治力度，重点查处合同欺诈、虚假广告、中介不实，以及商品房面积和质量方面等消费者投诉较为突出的问题。
加快房地产行业信用体系建设，进一步强化社会信用监督。
加大对房地产开发企业违法违规行为的查处力度，为消费者创造良好的消费环境。
完善市场监管制度。
各地各有关单位要按照审查严格、程序简化的要求，加强对房地产开发企业的资质管理，建立房地产开发项目资本金制度、项目手册制度，积极推行项目业主工程款支付担保制度。
加强商品房预售管理。
房管部门要严格按照《城市商品房预售管理办法》规定的条件审批商品房预售项目。
对经批准预售的商品房，实行全程控制、动态管理。
严格商品房销售合同备案管理和销售后房屋转让交易的规范化管理。
房管部门要及时制定措施，防止、遏制部分房产中介、个别开发商“待价而沽”和恶意炒作、抬价行为，严肃查处商品房销售中的违法违规行为。
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建立健全房地产市场信息披露制度和预警预报制度。
要加强房地产市场统计工作，完善房地产市场信息系统。
在建立预警体系的基础上，建立健全房地产市场信息披露制度，建设部门定期向社会披露当地房地产市场的土地供应总量、房地产开发规模、区位；房产行政主管部门定时向社会披露商品房预售房源信息、商品房空置、商品房交易参考价格等信息，引导房地产开发企业理性投资，引导住房消费者理性消费。
房地产市场信息系统和预警预报体系建设需政府承担的费用，各地财政结合当地信息化系统和电子政务建设一并落实。
发展和规范房地产中介服务。
积极发展各类新兴房地产中介业务和服务品种。
进一步规范房地产中介服务市场，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执业资格制度，未取得营业执照和房地产中介资格证书或备案证的中介机构，不得从事中介业务。
各级工商、房产行政主管部门要加强对中介机构的监管，规范中介机构的服务行为；同时，要建立商品房展销会登记备案制度，严格审查参展楼盘的条件，加强对展销会的管理。
进一步提高物业管理服务水平。
要认真贯彻执行国务院《物业管理条例》，因地制宜采取扶持措施，加快推进物业管理服务的市场化、专业化和社会化发展。
进一步建立健全公开、
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公平、公正的物业管理服务招投标制度。
要建立
升级会员 