房屋建筑物评估案例.docx
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房屋建筑物评估案例
房屋建筑物评估案例
案例一：
办公楼（房屋明细表5-1-1第44项）
1、评估对象概况
该建筑物为露天矿办公楼，于2003年3月竣工使用，2008年12月31日账面原值1,151,496.00元，账面净值921,196.50元。
房产证为房权证陈宝字第280131号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑面积为952.53平方米。
该建筑物为4层混合结构，檐高15米，条形基础，为现浇钢筋混凝土柱、梁、板,外墙为滚刷涂料，基础3:
7灰土垫层，外墙采用滚耍涂料几块石贴面，内墙防磁涂料滚刷，室外台阶采用花岗岩贴面，室内大厅地面采用花岗岩楼地面及拼色镶贴花岗岩组成，走廊及室内地面采用地板砖，楼梯扶手为不锈钢扶手，屋面采用预制砼屋面板，窗为双层钢窗，木门，门厅采用不锈钢全玻无框门。
办公楼内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。
该办公楼使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。
外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。
2、重置全价
对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。
重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本
（1）建安工程造价
建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用预（决）算调整法进行计算，套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》（2004）、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》（2004）、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》（2004），根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》（2004）及陈旗地区建材信息网站2008年12月材料价格信息计算工程建安造价。
根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。
根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。
根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.4%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本；
建筑土建工程造价取费计算表
金额单位：
元
序号
项目名称
计算方法
费率
金额
（一）
工程直接费
工程量×基价
872,672.17
（三）
企业管理费
［
（一）+
（二）］×费率
9.34%
81,507.58
（四）
利润
Σ
（一）～（三）×费率
5.54%
52,861.56
（五）
组织措施费
Σ
（一）～（四）×费率
6.57%
66,162.61
（七）
地区价差
按规定
35,687.70
（八）
规费
Σ
（一）～（七）×规费
5.50%
60,989.04
（九）
税金
Σ
（一）～（八）×税率
3.35%
39,191.00
（十）
总造价
Σ
（一）～（九）
1,209,071.67
（十一）
安装工程
100,352.95
（十二）
建筑安装总造价
1,309,424.61
注：
安装工程以原决算为基础，同时考虑评估基准日的变化趋势而确定。
（2）前期及其他费用计算表
工程前期费用计算表
金额单位：
元
序号
费用名称
取费基数
费率
金额
取费依据
一
建安工程造价
1,309,424.61
1
建设单位管理费
建安工程造价
0.87%
11,391.99
财建[2002]394号
中煤建协字[2007]90号
2
勘察设计费
建安工程造价
3.21%
42,032.53
计价格[2002]10号
中煤建协字[2007]90号
3
工程建设监理费
建安工程造价
1.70%
22,260.22
发改价格[2007]670号
中煤建协字[2007]90号
4
工程质量监督费
建安工程造价
0.40%
5,237.70
中煤建协字[2007]90号
5
招标代理服务费
建安工程造价
0.10%
1,309.42
计价格[2002]1980号
6
环境评价费
建安工程造价
0.08%
982.07
中煤建协字[2007]90号
计价字[2002]125号
7
墙体材料专项基金
建筑平方米
8
7,620.24
财综字[2002]55号
8
散装水泥专项基金
每吨袋装水泥
3
392.67
财综[2002]23号
9
市政公用设施建设配套费
建筑平方米
10
9,525.30
内政发[1999]12号
二
合计
100,752.14
（3）资金成本
根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.40%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本。
资金成本=（建筑安装工程造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利息×1/2
=（1,309,424.61+100,752.14）×5.40%×3/2=114,224.32元
（4）重置全价：
重置全价＝建筑安装工程造价＋前期及其他费用＋资金成本
＝1,309,424.61+100,752.14+114,224.32
＝1,524,401.07元
＝1,524,400.00元（取整）
3、成新率
该建筑物2003年3月建成投入使用，砖混结构非生产用房经济使用年限为50年，已使用5.76年。
通过现场勘察，该房屋基础无沉降现象，梁板柱无裂纹，承载良好；地面轻度磨损，内墙和天棚有部分轻微空鼓、裂纹现象；外墙表面无剥落，门窗轻微变形破损；水、电等配套设施正常使用。
通过评估人员现场鉴定勘察，通过加权平均计算成新率。
理论成新率=（1－已使用年限÷经济寿命年限）×100%
=（1－5.76/50）×100%
=88%。
勘察成新率见下表：
房屋建筑物勘察成新率鉴定计算表
序号
结构名称
标准分
勘察分
一
结构部分（占80%）
100
84
1
基础
30
27
2
柱
25
22
3
梁
20
16
4
板
15
12
5
承重墙
10
7
二
装修及装饰部分：
（占10%）
100
75
1
屋面
30
24
2
门、窗
20
14
3
外墙
10
7
4
内墙
15
12
5
顶棚
10
6
6
楼面、地面
15
12
三
设备部分：
（占10%）
100
80
1
给排水及采暖
40
30
2
电气照明
35
30
3
通风
25
20
四勘查成新率
83%
成新率=勘察成新率×60%+理论成新率×40%
=83%×60%+88%×40%=85%
4、评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=1,524,400.00×85%
=1,295,740.00元
案例二：
俱乐部（房屋明细表5-1-1第117项）
1、评估对象概况
该建筑物为工会俱乐部，于1984年12月竣工使用，2008年12月31日账面原值2,565,208.89元，账面净值1,213,935.62元。
房产证为房权证陈宝字第280117号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑面积为2,407.47平方米。
该建筑物为1层框架结构，檐高15米，独立基础，其中荷载大者则为振动灌注桩，上部为现浇钢筋混凝土柱、梁、板，形成整个房屋的框架骨架。
屋面有隔热层及防水层，外墙采用水泥砂浆及清水墙，内墙防磁涂料滚刷，地面采用水泥地面及少量木质地板铺设而成，窗为钢窗，木门。
俱乐部内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。
该俱乐部使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。
外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。
2、重置全价
对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。
重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本
（1）建安工程造价
建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用预（决）算调整法进行计算，套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》（2004）、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》（2004）、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》（2004），根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》（2004）及陈旗地区建材信息网站2008年12月材料价格信息计算工程建安造价。
根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。
根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。
根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为1.0年，1年期固定资产贷款利率为5.31%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本；
建筑土建工程造价取费计算表
金额单位：
元
序号
费用项目
计算方法
费率（%）
金额（元）
（一）
直接工程费
按定额计算
1,708,798.13
（二）
措施项目费
按计算规则计算
1.04%
17,771.50
（三）
小计
（一）＋
（二）
1,726,569.63
（四）
企业管理费、利润
255,636.20
1
企业管理费
直接工程费
7.96
136,020.33
2
利润
直接工程费
7
119,615.87
（五）
合计
（三）＋（四）
1,982,205.83
（六）
材料差价调整
85,020.35
（七）
合计
（五）＋（六）
2,067,226.18
（八）
规费
113,077.27
1
工程排污费
按实际发生计算
2
工程定额测定费
不含税工程造价
0.15
3,100.84
3
养老和失业保险及医疗保险
不含税工程造价
4.17
86,203.33
4
住房公积金
不含税工程造价
0.89
18,398.31
5
意外伤害保险
不含税工程造价
0.26
5,374.79
（九）
合计
（七）＋（八）
2,180,303.45
（十）
税金
（九）×综合税率
3.35
73,040.17
（十一）
工程造价
（九）+（十）
2,253,343.62
（十二）
安装工程
240,882.43
（十三）
建筑安装工程造价
（十一）+（十二）
2,494,226.05
注：
安装工程以原决算为基础，同时考虑评估基准日的变化趋势而确定。
（2）前期及其他费用计算表
工程前期费用计算表
金额单位：
元
序号
费用名称
取费基数
费率
金额
取费依据
一
建安工程造价
2,494,226.05
1
建设单位管理费
建安工程造价
1.13%
28,184.75
财建[2002]394号
2
勘察设计费
建安工程造价
3.78%
94,281.74
计价格[2002]10号
3
工程建设监理费
建安工程造价
2.18%
54,374.13
发改价格[2007]670号
4
工程质量监督费
建安工程造价
0.10%
2,494.23
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