伊春市土地市场动态监测分析报告.docx

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伊春市土地市场动态监测分析报告

伊春市土地市场动态监测分析报告

一、土地市场动态监测与监管系统运行情况

根据《国土资源部关于部署运行土地市场动态监测与监管系统的通知》（国土资发[2008]284号）文件要求，我市（包括一市一县）启动土地市场动态监测与监管系统，并按照要求及时录入土地供应、开发利用、市场交易、收购储备、集体建设用地等业务信息的报备工作。

我们将严格按省厅要求，在各类用地审批项目审批程序结束后及时上传至中国土地网站进行备案和公布，以保证土地动态工作在我市的顺利开展，准确把握土地市场运行走势，为政府适时调整制定有关政策提供有力依据。

二伊春市土地供应情况分析情况

1城市地价动态水平及变化趋势

1.1整体地价水平及整体变化趋势

按照《城市地价动态监测技术规范》及城市地价动态监测国家和省的相关技术要求，按不同级别、不同用途、不同区段布设了标准宗地地价监测样点，2012年按季度对监测点进行地价采集、测算、分析与整理，计算出了2012年伊春市地价水平、地价增长率及地价指数。

伊春市地价监测结果详见表1。

表12012年伊春市主要监测指标统计表

类别

地价水平值（元/平方米）

地价增长率

地价指数

综   合

281

3.69%

186

商业用途

486

3.62%

174

居住用途

234

3.08%

192

工业用途

196

5.38%

202

2012年伊春市综合地价为281元/平方米，较2011年同期增长3.69%，与2000年相比地价指数为186，其中工业用途地价同比增长率最高，商业用地次之，居住增幅最小。

地价整体继续保持上升趋势。

地价水平之所以呈现如此增长态势，主要原因有以下几方面：

1、伊春市近几年实施了“生态立市、产业兴市”的战略，确定了“在保护中加快发展，在发展中兴市富民的”目标，把伊春市建设成为了全国重要的生态安全保障区、国有林权改革的先导区、林区经济转型的示范区，宜居和谐的世界森林城市，以启动实施“全国森林生态旅游示范区试点”为牵动，相对旺盛的用地需求导致了城市建成区土地价格的持续上涨。

2、2012年伊春市固定资产投资增长较快，据统计全市完成的固定资产投资2275400万元，同比增长30.00%，经济势头发展良好；同时，加大了对城市基础设施建设的投入，这些在一定程度上推动了地价水平的上涨。

3、2012年伊春市按照“林业经济林中发展、林区工业林外发展”的思路，重点推进产业项目建设，优化产业布局，着力打造冶金建材、森林食品北药等主导产业，由于大部分工业用地搬到产业园区，今年全市土地供应大部分集中在工业用地上，工业用地需求量增加，致使了工业用地价格有一定幅度提高。

伊春市整体地价动态水平历年状况如表2。

表22000-2012年伊春市整体地价动态水平历年状况（单位：

元/平方米）

时间

综合

商业

住宅

工业

2000年

151

279

122

97

2001年

163

297

131

108

2002年

175

316

141

119

2003年

191

337

155

132

2004年

196

348

159

135

2005年

204

364

163

140

2006年

221

405

170

154

2007年

238

437

181

168

2008年

246

446

194

170

2009年

258

459

213

172

2010年

261

463

217

173

2011年

271

469

227

186

2012年

281

486

234

196

2000-2012年伊春市地价动态整体水平呈平稳增长，伊春市正面临国家振兴东北老工业基地、资源型城市转型试点、国有林区林权制度改革试点等重大历史发展机遇，在寻求合作，共谋发展的基础上，把伊春建设成为世界知名、中国一流、中等规模的生态园林城市。

随着伊春市的不断发展地价上升较快，市级商业步行街逐渐形成规模效益。

2006年底《全国工业用地出让最低价标准》的实施，使得2007年地价总体水平波动较大，地价综合增长率为7.70%，工业地价平均增长率为9.10%，商业地价平均增长率为7.90%，居住地价平均增长率为6.50%；2008-2010年各类地价恢复平稳；2011年施行了征地区片综合地价，致使工业地价增长7.51%；2012年伊春市按照“林业经济林中发展、林区工业林外发展”的思路，重点推进产业项目建设，优化产业布局，着力打造冶金建材、森林食品北药等主导产业，工业用地需求量增加以及政策性因素影响，致使工业地价增长5.38%；商业地价、居住地价平稳上涨。

1.2不同用途地价动态水平与变化趋势

2012年伊春市建成区各类用途地价均呈上升趋势，其中工业地价涨幅最大，较2011年上涨5.38%，商业和住宅地价次之，分别上涨为3.62%和3.08%（见图2）。

从各季度不同用途地价走势看，全年各用途各季度均呈上升趋势，2012年第四季度比2011年第四季度综合地价增长3.69%、商业增长3.62%、居住增长3.08%、工业增长5.38%。

工业用地涨幅最高，居住最低。

1.3各用途地价动态空间变化特征

2012年，各用途地价空间变化显著，地价动态变化趋势与城市整体地价特征基本保持一致。

1.3.1商业用途的空间变化特征

从空间分布上看，商业用途地价主要以商服中心的步行街和主要道路沿线的空间分布形式，二级地和三级地的地价增长率高于其他级别（见图3、表3）。

主要原因是一级地各种企业、商场、超市等比较集聚，已成规模存量土地有限，所以地价涨幅比二级和三级地要低，而二级和三级地的增长是二级地棚户区改造工程和西城新区的不断建设，以及这些住宅小区内商业中心布设，商业配套设施的不断完善及道路交通的改善，给这些区域的商业发展注入了活力。

表3  2012年商业用途各级别地价增长率

级别

一

二

三

四级

五级

增长率

1.65%

6.02%

3.39%

1.01%

1.44%

从具体利用方式上来看，伊春市商业用地主要分为临街商铺、金融办公、酒店旅馆等。

根据调查，2012年地价增长较快仍是临街商铺和商务办公、酒店用地。

1.3.2居住用地空间变化特征

2012年，居住用途地价水平值为234元/平方米，与2011年相比每平方米增长了7元，增长率为3.08%，居住各级别地价状况详见图4。

表4  2012年居住用途各级别地价增长率单位：

%

级别

一

二

三

增长率

2.29%

2.61%

3.45%

从空间分布上分析，由于城市中心区属于旧城区，住宅用地基本饱和，新增用地较少。

2012年度伊春区居住用地增长较快区域不是城市中心区，而是三级西城新区以及二级地边缘的棚户改造区，这与城市规划向西的发展的导向一致，因此低级别增长率高于高级别的增长率。

1.3.3工业用地变化的空间特征

2012年四个季度伊春市工业用途地价水平值分别为186元/平方米、195元/平方米、195元/平方米、196元/平方米，2012年伊春市按照“林业经济林中发展、林区工业林外发展”的思路，重点推进产业项目建设，优化产业布局，着力打造冶金建材、森林食品北药等主导产业，由于大部分工业用地搬到产业园区，今年全市土地供应大部分集中在工业用地上，工业用地需求量增加，促使了工业用地价格有一定提高，地价增长率5.38%。

表5 2012年工业用途各级别地价增长率 单位：

%

级别

一级

三级

增长率

1.98%

12.35%

2、城市地价动态与房价动态对比分析

2.1地价动态与房价动态的比值分析

2.1.1城市整地价动态水平与房价水平比较

2012年一般商品房平均售价3000元/平方米，居住用地的平均地价为234元/平方米，地价房价比为7.80%；2012年商业平均地价为486元/平方米，商品房平均售价为5000元/平方米，占房价的比例为9.72%。

从伊春市2012年地价水平和房屋销售情况分析来看，伊春市整体地价占房价的比例在10%以内，可以看出伊春市地价占房价的比重相对较低。

2012年居住和商业地价占房价的比例构成分别如图：

2.1.2地价动态增长率与房价动态增长率比较

从地价动态和房价的动态变化来看，2012年伊春市商业整体地价增长率为3.62%，商业用房价格增长率9.72%；居住用地平均地价增长率为3.08%，居住用房价格增长率为7.80%。

从表上来看，居住、商业用途地价与房价虽然保持同向增长，但协调状况较差，可以说伊春市居住、商服用途地价变化对房价变化的敏感性较差，地价增长率与房价增长率呈正相关性。

分析认为这与伊春市特殊体制下的供地方式有一定关系。

房价的增长与地价的增长有一定的相关性，但是，地价的增长和房价的增长是受不同因素影响的，而房屋作为商品由于不可移动的特性，受地区市场的影响较大，其互动机理比较复杂，规律性还有待深入研究。

3城市地价动态与土地市场协调状况分析

2012年伊春市土地实际供应总面积为4382469.29平方米，与2011年相比，增长率为198.82%。

随着政府部门逐渐加大土地市场的供应量，土地价格水平并没有因为土地供应的增加而下降，反而继续持增长势头。

2011年伊春市商业土地实际供应量为676526.31平方米，较2011年增长了9.54%，地价增长了3.62%；居住土地实际供应量为812345.75平方米，较2011年增长了45.29%，地价增长了3.08%。

商业用地由于受人流、物流等规模因素及地域因素的影响，发展空间有一定的限制，伊春市商业地价变化与土地实际供应变化相协调；居住用地则主要受居民消费水平、固定资产投资、城市发展定位等多种因素的刺激，增长相对较快。

另外伊春市是我国夏季的避暑胜地，到伊春来购房的外来人口较多。

从伊春市整体地价变化来看，商业、居住地价增长水平保持在一个合理的区间范围。

2012年伊春市工业用地实际供应面积为271862.98平方米，较2011年增长了1190.28%，地价增长了5.38%。

说明工业用地的供应情况对地价的调控能力较小；除工业企业本身特点的原因外，分析认为与伊春市由采林到营林的类型转变有关，且工业以木材加工业为主营项目的实际情况以及伊春市土地市场的基础建设紧密相连，今年伊春区加大了城区的改造力度，将工业逐步从中心城区迁移出去，形成新的城市发展格局，也是造成工业用地供应面积增长的重要原因。

4城市地价动态与房屋市场协调状况分析

4.1地价变化率与房屋供应面积增长率比较

2012年伊春市房屋供应面积71.67万平方米，同比增长了4.20%，商业用地地价水平由2011年的469元/平方米增长到486元/平方米，居住用地地价水平由2011年的227元/平方米增长到234元/平方米，地价增长率分别为3.62%、3.08%；房屋供应面积增长率与商业地价和居住地价增长率呈正相关关系。

4.2地价变化率与房屋实际销售面积增长率的对比

2012年，伊春市商品房销售面积29.99万平方米，同比下降了42.61%，商业用地和居住用地地价较2012年分别增长了3.62%和3.08%。

房屋销售面积下降，主要受楼市调控影响，市场观望情绪占主导，购房态度谨慎，不断深化的楼市政策也阻止了部分投机性需求，房屋成交量下降。

2012年伊春市居民人均可支配收入11390元，比2011年同期增长12.00%。

随着城镇居民收入水平的不断提高，消费结构升级，居住房产消费成为城镇居民消费的热点之一。

加之伊春市城市化进程的加快和城市辐射功能的增强，促进了伊春市的居住房屋需求。

5、城市地价动态与社会经济环境协调状况分析

5.1地价增长率与国内生产总值增长率对比分析

2000～2012年，伊春市国内生产总值年增长率呈逐年递增趋势，各年度国内生产总值水平见图5-1（单位：

亿元）

从2000-2012年伊春市GDP总值及图可知，GDP的年增长率在7%-12%之间，而地价除2006-2007年这两年增长幅度较大，（分别为8.33%和7.69%）外，从2008年地价开始至今均较平稳。

2012年，伊春市国内生产总值约为255.45亿元，比2011年增长12.00%。

2012年地价为281元/平方米，比2011年增长3.69%。

城市地价增长率与国内生产总值和国民收入的增长呈正相关，呈现出稳定增长态势。

5.2地价动态增长率与固定资投资增长率对比分析

城市土地价格受固定资产投资的影响更为直接，一般而言，固定资产投资的10%-15%为房地产投资，历史数据表明，固定资产投资对地价具有拉动作用。

2012年，伊春市全社会固定资产投资完成额约为227.54亿元，比2011年增加30.00%。

伊春市城市地价和固定资产投资虽然都保持增长态势，但是地价的增长率远远低于固定资产投资的增长率，同居民消费价格的增长率基本持平。

固定资产投资增长较快，但是地价的增长速度较慢。

反映了固定资产投资的增长对地价的上涨虽然有一定的拉动作用，但是并没有改变土地市场的结构，地价的增长遵循土地市场的机制，保持了基本的理性。

5.3地价动态增长率与房地产开发投资增长率对比分析

2012年，伊春市房地产开发完成投资约为118594.00万元，比上年下降了10.50%，2001-2012年各年房地产开发完成投资额波动很大，见图5-2（单位：

万元），地价增长率与房地产开发投资增长率见图5-3。

2012年全国宏观经济形势呈现出放缓趋势，受国家调控政策以及个人与企业对房地产投资的影响，2012年伊春市房地产投资有所下降；但伊春市近几年实施了“生态立市、产业兴市”的战略，确定了“在保护中加快发展，在发展中兴市富民的”目标，实施“全国森林生态旅游示范区试点”为牵动，相对旺盛的用地需求导致了城市建成区土地价格的持续上涨。

6、背景情况及未来趋势分析

6.1、城市地价动态变化的背景及存在问题

2012年受国内外宏观经济形式的变化，全国经济发展速度放缓，但2012年央行在6月8日和7月6日连续两次降息，货币政策出现微调，通过货币政策的微调将一步带动城市地价的增长；又由于伊春市2012年继续实施“生态立市、产业兴市”的战略和“在保护中加快发展，在发展中兴市富民”的发展目标，把伊春市建设成为了全国重要的生态安全保障区、国有林权改革的先导区、林区经济转型的示范区，宜居和谐的世界森林城市，以启动实施“全国森林生态旅游示范区试点”为牵动，促使近几年来有很多外地房地产开发商涌入伊春市，吸引了很多刚性需求的用户，从而房地产市场价格持续上涨，受前述宏观背景的影响，呈现出地价平稳上涨。

随着西城新区的建设和全省棚户区改造唯一试点工程的全面启动，林都机场的通航，“四区连片”步伐加快，城市面貌变化显著，旅游、林业产品深加工等接续产业的大力推进给伊春市经济发展带来了新的活力。

同时GDP总量连续保持增长，保证了稳定且上升的经济势头。

而“封山育林”政策的限制，使伊春市从资源型城市转型为旅游型城市，以及深入推进林权制度改革等政策实施，对土地市场有一定影响。

2012年伊春市招、拍、挂出让面积841408.21平方米，占2012年土地实际供应总量的19.20%，协议出让面积122091.80平方米，仅占2012年土地实际供应总量的2.49%，而划拨供地方式面积3418969.28平方米，占2012年土地实际供应总量的78.01%棚户区改造面积较大，土地市场化程度不高，一定程度的限制了地价杠杆对市场需求的引导作用，这与伊春市政企合一的特点不无关系。

6.2未来土地市场动态变化趋势预测

未来几年伊春市地价将保持稳中有升的势头，且涨幅不会很大。

随着城市化进程的深入以及社会经济条件的发展，房地产投资会趋于平缓，对需求有所缓解，地价上涨幅度不会太大；在土地供应方面，严格的耕地保护制度和控制城市扩展规模的落实会在一定程度上带来建设用地指标的减少，客观上导致土地价格仍将上涨。

基于对当前政策和经济指标的分析可以推断，一级地范围作为伊春市的商业中心，由于受多年的市场培育，其地价涨幅空间不大，但受需求的影响仍将保持小幅度的上涨；西城新区建设的推进以及外围棚户区改造项目的逐步完工，作为城市发展的新区，其商业、居住用地需求存在一定空间，地价增长率仍将高于高级别。

因此从伊春市历年来土地供应政策、经济发展状况以及地价监测情况来看，2013年地价将会继续呈现出平稳上升势头，土地市场调控机制和地价形成机制亦逐步成熟。