食用菌物流冷藏中心建设项目可行性研究报告.docx
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食用菌物流冷藏中心建设项目可行性研究报告
食用菌物流冷藏中心建设项目
可行性研究报告
目录I
第一节总论1
第一节项目概况1
第二节报告的依据和范围3
第三节项目单位情况4
第四节研究结论7
第五节主要技术经济指标8
第二章建设的背景及必要性10
第一节项目建设的背景10
第二节政策依据16
第三节政策依据19
第四节项目建设的必要性21
第三章项目市场分析及定位24
第一节项目市场分析与预测24
第二节项目定位和功能目标27
第四章 建设地址与建设条件28
第一节场址选择28
第二节项目建设条件28
第五章技术、设备、工程方案32
第一节技术方案32
5.2批发市场运营设计方案34
5.3物流配送设计方案37
第二节设备方案41
第三节工程方案45
第六章项目组织与管理55
第七章项目招投标及实施进度58
第八章项目建设条件落实情况63
第九章投资估算及资金筹措64
投资估算依据及编制说明64
投资估算64
第十章财务评价及社会效益分析73
第一节财务评价73
第二节社会效益分析76
第一节总论
第一节项目概况
一、项目名称
食用菌物流冷藏中心建设项目
二、项目建设地点
市某区
三、项目性质
新建
四、项目建设目标及功能定位
项目建设目标：
通过项目的实施，建成存储能力达2.5万吨的食用菌冷藏库，存储能力达5000吨的干品仓库及与其相适应的运输配送能力。
项目功能定位：
通过项目的建设，起到繁荣和稳定当地市场，起到连接国内销售市场及产地的桥梁；同时带动食用菌产业基地的建设；通过3年左右的时间，将本项目建设成为某区食用菌的物流冷藏中心的基地，具有存储、运输、加工、配送、信息等功能为一体综合服务中心。
五、项目内容及规模
项目规划用地面积53333.6m2（约合80亩），总建筑面积24140m2，包含4个冷藏库、2个干品库、其它用途库房、研发、办公、宿舍大楼及其它附属用房。
冷藏库建筑面积为8800m2，其中：
A冷藏库2000m2、B冷藏库2800m2、C冷藏库2000m2、D冷藏库2000m2，共设置4个。
干品库建筑面积为3600m2，其中：
A干品库2000m2、B干品库1600m2，共设置2个。
其它功能库房的建筑面积5600m2，其中：
分拣间1200m2、预冷间1200m2、、包装间1400m2、临时堆放藏库1200m2、辅料仓库600m2。
办公及生活建筑：
综合研发大楼建筑面积1600m2、办公大楼建筑面积1820m2、职工宿舍大楼建筑面积2000m2。
其它附属用房建筑面积为720m2，包括食堂200m2、配电房80m2、门房40m2、设备用房200m2、蓄水池200m2。
以及其它配套公共工程项目。
为保证项目的正常运行，本项目共配置与其物流冷藏中心能力相应适应的设备。
六、工期安排
项目计划工期2012年1月～2013年12月
七、项目总投资
项目总投资10045.6万元，工程费用7067.4万元，工程建设其他费用1850.3万元，预备费445.9万元，建设期利息282万元，流动资金400万元。
八、资金筹措
项目总投资10045.6万元，资金来源分为自筹资金和银行贷款两部分，自筹资金6045.6万元，银行贷款4000万元，贷款期10年，贷款利率为7.05%，建设期只计息不还本，在经营期等额还本并付息。
九、财务经济及社会效益
项目的盈利能力指标：
盈亏平衡点：
43.8%
税前投资利润率：
21.8%
税前投资回收期：
6.8年
税后投资利润率：
14.8%
税后投资回收期：
9.0年
项目的盈利能力强；社会效益上，项目能促进当地经济发展，带动相关产业的发展，增加当地财政收入，促进就业等产业积极意义。
第二节报告的依据和范围
1 可行性研究报告研究范围
根据国家法律、法规、产业政策：
①对项目提出的背景、市场前景、建设规模及建厂条件进行分析论证。
②对项目技术方案和运营模式分析论证，确定了先进合理的工艺方案和设备选型。
③初步确定了建设项目的建筑结构形式、给排水、电气自控的方案和节能措施。
④对项目的实施条件、厂址、原料供应、环境保护、劳动安全卫生及消防等进行分析说明。
⑤对项目的总投资、成本进行估算，对项目的经济效益进行分析，通过对成本、效益和投资回收情况的分析进行财务经济评价。
2可行性研究报告编制依据
⑴《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
⑵《国务院关于加快发展服务业的若干意见》；
⑶《产业结构调整指导目录（2005年本）》；
⑷《***省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
⑸《***省“十一五”服务业发展规划》；
⑹《***区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；；
⑺国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
⑻建设单位提供的有关基础资料及现行有关技术经济规范
第三节项目单位情况
一、项目单位名称
某大自然生物科技有限公司
二、项目单位法定地址
湖北省某区某市某区
三、经营范围
食用菌种植、收购、加工、销售及相关技术服务
四、法人代表情况
本项目单位的法人代表某，男，1968年出生，现年44岁，大专文化程度，经济师，从事食用菌生产、加工、销售十余年。
2010年11月11日发起成立某大自然生物科技有限公司，成为公司法定代表人兼总经理。
某是某区著名的青年农民企业家，长期从事食用菌种植与干、鲜、香菇的加工销售工作，2009年被某区人民政府授予“某区劳动模范”称号，被某市人民政府授予“某市十佳创业明星”，2010年被某区、某市人民政府分别授予“某区劳动模范”、“某市劳动模范”称号，2011年被湖北省总工会授予“五一劳动奖章”并颁发了荣誉证书，是一个诚实、守信、事业心强的农民企业家。
五、项目单位经营理念
公司在经营管理上，遵循“以人为本、现代信息物流”的经营理念，建立了物流公共信息查询系统、物流电子政务信息系统、物流电子商务信息系统等现代电子化办公设施设备，为方便客户签约和缩短交易时间奠定了良好的基础。
公司建立了“产权清晰、职责明确、管理科学”的现代企业制度，实行了决策层、实施层和监督层相分离的企业内部发展、约束机制，建立了“以资本增值为比例的分配激励机制”和“以人为本、诚信立商、品牌求发展”的经营理念，致力打造一支高素质、强有力的员工队伍。
六、项目单位财务状况
某大自然生物科技有限公司成立于2010年10月，项目单位经营情况，具体见下表：
表1-1项目单位经营情况
序号
内容
单位
2010年
2011年
2012年
（截至4月）
备注
1
主营业务收入
万元
1859
7169
2650
2
利润
万元
70
296
338
3
资产总额
万元
570
7861
7935
项目建设单位经营稳健，营业收入持续增长，利润逐年大幅度增加，资产总额增速很快，企业的资产都属于优良资产，企业信用记录良好，无任何违规行为。
七、项目单位优势
1、基础实力优势
项目单位现有员工150人，拥有固定资产7000万元，固定种植户2000多户，年种植食用菌3000多万袋，下设2个大型食用菌批发交易市场、8个经营部、5个大型食用菌种植示范基地、30个配有冷藏库的收购点、20台大型冷藏运输车。
项目承担单位是某市农业产业化重点龙头企业。
2、技术人才优势
项目单位有专业技术人员30名，社员技术员50名，长期从事食用菌研究和生产技术指导。
华中农业大学食用菌专业教授、全国著名食用菌专家杨新美、罗信昌、陈立国被聘为公司技术顾问，经常到公司进行实地指导，并培养了很多新生技术骨干，为公司的长远发展奠定了坚实基础。
3、经济实力优势
项目单位是食用菌行业龙头企业之一，2011年底资产总额达7861万元，2012年截至4月份资产总额达到7935万元；2011年营业收入达7169万元，2012年截至4月份营业收入已达2650万元；2011年主营业务利润716万元，净利润296万元，2012年截至4月份主营业务利润已达536万元，净利润338万元，增长明显。
项目单位的市场盈利能力很强，资金实力雄厚，现金流量充沛，而且2011年信用评价等级AA-级企业，信誉度高，在业界赢得良好的声誉和口碑，能够满足项目建设所需资金。
4、品牌优势
项目单位注册有“楚蕈”“自然香”“远然”等食用菌商标，“远然”食用菌已畅销某、沙市、武汉、广州等十多个城市，不仅产品质量可靠、品种齐全，2011年“远然”牌食用菌被评为“某消费者最喜爱的特产品牌”之一，项目单位的品牌效应已经显现。
5、经营管理优势
在经营上公司长期实施“公司（合作社）+基地+农户”的模式，以公司为龙头，以合作社为基础，着力进行基地建设和大力发展种植户三个渠道作为原料食用菌的主要来源，实现多条腿走路，从而保证项目所需的食用菌来源充足，在公司发展过程中力求做到合作社、基地、农户、公司四方共赢的理念。
同时项目单位拥有一支素质高、水平高、善于管理的经营团队，公司总经理是一位优秀的青年企业家，头脑灵活、思路开阔、眼光长远，具有丰富的市场经验和领导、管理能力。
第四节研究结论
本项目的建设符合国家、省、市关于农产品批发市场建设的有关规定和精神要求，项目地理位置优越，符合规划要求。
有利于促进当地经济的繁荣，还能吸纳当地剩余劳动力，并促进企业自身的发展。
特别是能提高周边地区农民的收入和带动相关产业的快速发展。
因此，本项目虽然自身经济效益较一般，但社会效益良好，具有非常大的投资意义。
第五节主要技术经济指标
表1-1主要建设内容
序号
主要内容
数量
备注
1
规划用地面积
53333.6m2
约80亩
2
总建筑面积
24140m2
2.1
冷藏库
8800m2
钢骨架装配式
2.2
干品库
3600m2
钢架
2.3
其它功能用房
5600m2
钢架
2.4
办公楼
1820m2
1栋3层框架
2.5
综合研发楼
1600m2
1栋3层框架
2.6
职工宿舍
2000m2
1栋3层框架
2.7
其它附属用房
720m2
钢架
3
停车场
1500m2
4
绿地面积
22000m2
5
道路
7725m2
6
围墙
1930m2
表1-2主要技术指标
序号
主要内容
数量
备注
1
规划用地面积
53333.6m2
约80亩
2
总建筑面积
24140m2
3
基底占地面积
20527m2
4
容积率
0.45
5
建筑密度
39%
6
绿化率
41%
表1-3项目总投资构成表
序号
项目名称
金额（万元）
占总投资比例（%）
一
建筑工程费用
7067.4
70.4%
1.1
建筑安装工程费
5344.6
53.2%
1.2
设备购置费
1722.8
17.2%
二
建设工程其他费用
1850.3
18.4%
三
预备费
445.9
4.4%
四
建设投资合计
9363.6
五
建设期利息
282
2.8%
六
流动资金
400
4.0%
七
总投资
10045.6
100%
第二章建设的背景及必要性
第一节项目建设的背景
一、国内外冷链物流现状
冷链物流是指冷藏类食品在生产、储藏、运输、销售等在消费前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，以保证食品品质，减少食品损耗的一项系统工程。
通过实施该项目，从农产品到消费者手中所有环节，都进行适当的温度控制和管理，从而保持农产品的新鲜度，降低农产品因运力、产品保鲜技术造成腐烂变质而引起的损失。
美国专家预言，本世纪将是物流服务的世界，谁掌握了物流就等于掌握了市场的主动权。
我国近年来物流也发展迅速，形成了一些著名的有实力的物流公司，专业化的第三方物流公司发展迅速，物流配送社会化，专业化日益明显。
欧美、日本等发达国家和地区发展冷链物流起步较早，已经完全建立起了“从田间到饭桌”的一体化冷链物流体系，肉禽蛋、乳制品及饮料的冷链物流比例达到100%，蔬菜、水果的冷链物流比例也达到95%以上，而我国农产品冷链物流刚刚起步，与发达国家相差甚远，发展中仍存在很多问题，需要采取措施加以推动。
我国是一个农业生产、流动和消费大国。
蔬菜产量约占全球总产量的60%，水果和肉类产量占30%，禽蛋和水产品产量占40%，每年约有4亿吨生鲜农产品进入流通领域。
但由于当前我国果蔬农副产品产后保鲜、冷链物流产业应用范围狭窄、发展滞后。
目前我国果蔬、肉类、水产品冷链流通率仅为5%、15%、23%，冷藏运输率仅为15%、30%、40%，每年的果菜损失浪费十分惊人，进入流通领域的蔬菜、水果损耗分别在17%和11%以上。
且农产品物流主要以常温物流为主，存在不合理的包装、运输、储存现象，致使农产品在流通中损耗很大。
据商务部调查，目前我国的冷库设施及容量规模严重不足，人均冷库容量仅7千克，冷藏保温车仅占全部货运车的比例为0.3%,与发达国家差距很大；区域分布不平衡，中部农牧主产区和西部特色农业区冷库严重短缺。
二、我国冷链物流目前存在的问题
目前，我国冷链物流存在的问题主要表现在：
1、基础设施落后
我国冷链物流的基础设施落后，是我国冷链利用率低下的一大原因之一，主要表现在：
（1）冷藏运输能力不足。
专业化的冷冻冷藏车数量严重不足，车辆的制冷技术和工艺比较落后，缺乏规范式的保鲜冷链运输车厢和温度控制设施，无法为易腐食品的流通提供质量保障；冷藏运输率，即易腐货物采用冷藏运输所占的比例只有10%～20%，而欧、美、日等发达国家均达到80%～90%。
但我国每年的冷藏物流损失超过750亿元人民币，运输过程中的高损耗使得整个物流费用占到运输产品成本的70%，而国际标准上这一指标最高不超过50%。
（2）冷库建设方面。
我国目前冷库总容量大约700多万立方米，相比市场需求而言缺口仍然较大，而且各类冷库的结构并不合理，肉类冷库建设较多，果蔬冷库建设还比较落后；城市销售市场冷库发展较快，产地加工冷库建设比较缓慢。
2、完整的冷链体系目前尚未形成
无论是从我国经济发展的消费内需来看，还是与发达国家相比，我国冷链都还未形成完整的体系。
欧美日本等发达国家，农产品进入冷链系统流通的在90%以上，但我国目前进入冷链系统的蔬菜类比重只占到全部蔬菜的5%，肉类只占到15%，水产品也只有23%。
即使是使用冷链运输的产品，在从产地到流入集贸市场拆散零卖的过程中冷链也存在中断的现象，冷链并不完整。
在我国农产品冷链物流体系建设中，要特别强调“链”的完整性。
从农产品运输的全过程入手，加强市场对整个链条的控制，这需要通过冷链中的各个环节之间相互协调、建立完善信息追溯机制。
3、第三方物流发展滞后
我国的第三物流还主要是以提供货物代理、库存管理、搬运和定向运输等业务为主，很少有物流企业能够能提供全面的、综合的、集成的冷链物流服务。
正是由于第三方冷链物流的发展滞后，物流服务覆盖的网络有限，以及物流信息系统建设缓慢，冷链物流的质量、准确性和及时性都难以保证，一方面产生较高的冷链物流成本，另一方面又无法避免较高的商品损耗率。
4．冷链物流技术和管理水平不高，管理人员素质有待提高
标准的缺失也在一定程度上制约了我国冷链物流技术和管理水平的提高。
目前，我国农产品流通中有效的温度控制设施仍然缺乏，控制技术有待于提高，操作相应设施的专业人员严重缺乏，信息流通不畅，冷链全过程的运行管理制度还未建立。
在这种情况下，各个环节信息阻塞，冷冻类产品在运输途中风险增多，而应急预案能力较弱，因此严重制约了我国物流业的发展。
三、我国冷链物流市场趋势
从保障产品质量、提高行业附加值角度来看对农产品实施专业化物流模式，通过农产品冷链物流可以减轻或避免产品腐烂、食品变质造成的大量损失，从而降低了损耗成本，提高了行业盈利水平是市场发展的一个必然趋势。
根据我国果蔬物流现状，随着专业化技术推广，预计果蔬冷链物流年服务能力缺口5400万吨，潜在市场容量约2000亿元，并可减少行业菜蔬品损耗、提高附加值约800亿元。
综合农产品市场现状，无论从提高产品质量还是降低成本角度来看，采用专业化农产品冷链物流成为市场必然趋势。
四、某区“十二五”农业农村经济发展规划
某区“十二五”规划以科学发展观为指导，紧紧围绕“建设湖北省山区经济第一区，在某率先实现小康”的总体要求，坚持“区域化布局、标准化生产、产业化经营、社会化服务”的整体思路，农业农村经济发展目标：
到2015年，全区农业总产值达到18.4亿元以上，农业增加值达到10.8亿元，农民人均纯收入达到10400元以上；全区规模以上农产品加工企业达到40家以上，农产品加工企业年销售收入50亿元以上，规模以上农产品加工企业加工产值达22亿元以上。
1、打造全国“香菇之乡”
食用菌产业作为某区的主导产业之一，以打造全国香菇之乡为契机，巩固扩大全区食用菌规模，突出香菇的主导地位，积极稳定发展非耗材食用菌，大力发展反季节香菇，坚持走规模化、集约化、标准化、专业化、机械化之路，到2015年，全区食用菌总规模达到1.5亿袋，其中越夏香菇1.2亿袋，反季香菇3000万袋，食用菌总产量（鲜菇）达到10.5万吨。
2、建设现代食用菌产业园
按照“政府主导，规划引导，整合资源，设施配套，企业集约，技术集成，产业集聚”的总体思路，建设集香菇机械化装袋、标准化栽培、集中化烘干、现代化收购仓储、物流为一体的高标准香菇生产示范区，努力把我区建设成为全省乃至全国香菇生产强区，力争食用菌产业产值达到10亿元以上。
3、深化农业结构调整
不断优化农业结构调整思路和措施，主导产业基地规模不断壮大，深化农业结构调整，使食用菌、畜禽养殖、果茶等主导产业持续快速发展，成为农民增收的主要渠道和稳固来源，并成为经济增长的亮点。
4、扩大农业产业化经营
通过采取培育壮大农业产业化龙头企业，实施“品牌强农”战略，完善企农利益联接机制，大力发展订单生产，实现了企、农有效对接，全区主导产业健康发展。
5、保持农民收入持续增长
农业农村经济稳定健康发展，农民收入持续稳定增加，多渠道多方式想方设法让农民增收，是促进农村稳定，解决“三农”问题的关键所在。
五、某区食用菌冷藏库现状
某区每年农产品购销量十分可观，市场容量大。
因当地农产品保鲜设施和专用运输车辆紧缺，需从外地雇用。
特别是在果蔬外销集中时期，往往会错过最佳商机，对当地经济造成了无形损失。
因此，发展农产品冷链物流工程，建设农产品物流，保鲜贮运，延长上市，具有重大的经济效益和社会效益。
某区现在的流通体系主要由分散的、实力小的、素质不高的个体商业组成，落后的流通渠道制约了某区经济农作物的规模生产。
就本区特色农产品—食用菌的产销现状而言，到2011年底，全区的香菇种植规模达到1.24亿袋，产量9.5万吨（预计2015年某区食用菌产量将达到10.5万吨），有45%的农民靠种香菇吃饭。
然而，在香菇产销旺季，由于冷藏库和冷藏运输车辆的缺乏，有50%的香菇贱卖或烂掉，严重损害了香菇种植户的利益和种植信心。
目前某区冷藏库库容缺口在5万吨，在食用菌的冷藏物流上，没有专门的冷藏库和标准化物流冷藏中心车辆，更不具备规模化、标准化，严重影响了食用菌产业的发展和壮大，建设大规模专业的标准化的食用菌物流冷藏中心中心迫在眉睫。
第二节申请专项资金支持的理由和政策依据
一、有利于某区农业产业结构调整
项目的实施，在一定程度上能够促进优化农业产业结，使主导产业基地规模不断发展，进一步壮大食用菌在该区经济中重要作用，加快该区从资源优势向经济优势转变，解决某区一些地方经济发展缓慢，农业产业结构不尽合理现象。
二、有利某区农业农村问题解决
某区国土面积1752km2，常用耕地面积11520公顷，管辖6个镇、1个乡、112个村委会，全区人口20万人，其中农业人口16.1万人，占总人口的81.8%。
农业人口处于主导地位，党中央、国务院高度重视农业农村问题，把农业农村问题提升至国家战略高度，本物流冷藏中心建设项目能促进食用菌种植户的增加，提高农民种植食用菌的积极性，对于解决农业发展和农村稳定具有积极意义，“服务三农”、“构建和谐社会”的富农、惠民举措。
三、有利于壮大区域特色产业发展
某区资源丰富，特产众多，农业条件优越，特色产品香菇、鸣凤米、鹿苑茶等名优土特产享誉海内外，食用菌物流冷藏中心项目有利于充分利用资源优势，形成区域特色，不断壮大板块经济，彰显特色优势农业。
四、有利于增加农民收入
本项目直接效益就是带动香菇种植户的人数极大增加，为农民创收增加了渠道和保障，同时直接吸纳就业人员在公司就业，解决部分农村富余劳动力问题；此外，该物流冷藏中心项目涉及产业多、范围广，还带动了当地相关产业领域的人员就业，对增加农民收入意义重大。
五、有利于探索新农村建设的新路子
本项目扎根农村，是立足新农村建设，党中央、国务院明确提出了建设社会主义新农村的重大历史任务，并采取了一系列统筹城乡发展、支农惠农的重大举措，项目实施是对新农村建设的具体实践，利于探索新农村建设的新路子。
六、有利于农业产业化发展
本项目是按照区委、区政府以“区域化布局、标准化生产、产业化经营、社会化服务”总体要求，把农业产业化发展被放在了空前的地位和高度，项目的实施利于建设板块基地发展，推进农业产业化经营有积极意义。
七、有利于食品安全及人民健康
本物流冷藏中心项目是该区的冷链物流项目，从采收到仓储至运送最后销售的各个环节，满足“3T”要求，即时间（Time）、温度（Temperature）、耐藏性（Tolerance），对产品的品质有了保障，避免了产品的腐坏、变质，提升了食品的安全，对人民的健康具有重大意义。
八、有利于市场规范化经营
目前，某区食用菌产业发展走上快速、壮大的轨道，但在冷藏运输方面存在严重不足，主要是冷库容量设施不足，容量极小且分散，且大多是十多年前的设施，技术标准低，冷藏效果不佳，另外冷藏车辆较少，香菇出产旺季车辆难求，香菇不能及时配送至各大城市商超等，造成市场上经营不规范，影响了香菇产业的发展。
本项目以技术为支撑，规范化、专业化、规模化为原则，项目建成后，作为某区冷藏物流龙头企业，对当地市场规范化经营起到示范、带动作用。
九、有利于提高农产品的竞争力
食用菌是某区着力打造的作为本区特色农业的一个重点，食用菌的大规模发展，必然需要与之相匹配的物流能力，鲜食用菌的保鲜、保质必须达到相关标准，本项目正是在这样背景下实施的，物流冷藏中心项目的建设能够增强鲜品的外送能力，使产品由区域走向全省乃至全国，从时间、空间上扩大了产品的销售，有利于提高农产品的市场竞争力。
十、有利于品牌化经营
品牌的价值非常明显，像双汇、雨润等企业品牌价值逾达数百亿元，给企业带来了丰厚的利润，某区正在实施品牌工程龙头企业工程，目的就是扩大品牌的价值，为企业的长久发展奠定基础，本项目单位注册有“楚蕈”“自然香”“远然”等食用菌品牌，其中“远然”在2011年被评为“某市消费者最喜爱的特色品牌”之一，冷藏物流项目的建设有利于该品牌向武汉、郑州、重庆、广州等国内大城市发展，进一步加强品牌实力，形成品牌化的经营。
第三节政策依据
一、符合国家产业政策
根据《产业结构调整指导目录（2011年本）》，
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