第一章房地产项目管理概论.docx

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第一章房地产项目管理概论

第一章房地产项目概论

第一节项目和房地产项目的基本概念与特征

1、简述项目的定义及特征？

答：

对确定性对象按限定时间、费用和质量标准完成的一次性任务。

它具有下列主要特征：

（1）项目任务和成果具有一次性。

（2）项目目标具有明确性。

（3）项目系统具有整体性。

（4）项目对象具有确定性。

因此，只有同时具备以上四项特征的任务，才能称为项目。

大批量的、重复进行的、目标和对象不明确的、局部性的任务，都不能称为项目。

2、简述项目的分类？

答：

本书将以项目的最终成果或专业特征为标准进行分类，主要包括：

（1）科学研究项目、

（2）开发项目、

（3）国防项目、

（4）工程建设项目、

（5）社会项目和咨询项目等。

3、简述房地产项目的定义及特征？

答：

工程建设项目是指在一定时间、费用和质量要求下、为形成一定生产能力（或使用功能）的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务。

房地产项目是工程建设项目中的一种类型，与一般项目相比，具有更为复杂的特征：

（1）时间目标的限定性较强。

房地产项目一般都有较强的时间要求，其主要原因如下：

①房地产项目的资金占用较大。

②市场需求变化较快。

③同行业竞争激烈。

（2）质量目标要求较高。

（3）费用目标较强。

（4）系统性较强。

（5）程序性的特定性。

（6）组织的特殊性。

（7）政策、法律条文的多样性。

第二节房地产项目系统

1、简述房地产项目的全过程？

答：

房地产项目的全过程包括以下阶段？

（1）项目前期策划和确立阶段。

（2）项目设计与计划阶段，。

（3）项目施工阶段。

（4）项目使用阶段。

2、简述房地产项目系统结构？

答：

房地产项目的系统结构是由项目的目标系统、对象系统、行为系统和组织系统构成。

3、简述房地产项目的目标系统的内容？

答：

房地产项目的目标系统实质上就是项目所要达到的状态的描述系统。

它是由项目任务书、技术规范和合同文件等说明（定义）的抽象系统。

在它的设计与实施过程中应注意以下几点。

（1）目标系统的多级性。

房地产项目目标系统可分为“系统目标——子目标——可执行目标”三级。

（2）目标系统的完整性。

（3）目标系统的均衡性。

（4）目标系统的动态性。

4、简述房地产项目的对象系统的内容？

答：

房地产项目对象系统的实质是房地产项目本身，它通过是由项目的设计任务书和技术设计文件等定义的，并通过项目而完成的具体系统。

在房地产项目对象系统的设计与实施过程中应注意以下几点：

（1）系统空间布局合理。

（2）系统结构合理。

（3）系统与环境协调。

5、简述房地产项目的行为系统的内容？

答：

房地产项目行为系统是由实现项目目标、完成项目任务所必须的项目活动构成的。

通常是由项目结构图、网络计划、实施计划和资源计划等表示的抽象系统。

在房地产项目行为系统的设计和实施过程中应注意以下几个方面。

（1）系统完整性。

（2）系统有序性。

（3）系统和谐性。

6、简述房地产项目组织系统的内容？

答：

房地产项目组织系统是由完成项目的行为主体构成的系统，是许多人和组织共同形成的一个具体的系统，如建设单位（业主）、设计单位、施工单位（承包商）、供应商和上层主管单位等。

上述各个组织之间常常通过行政的或合同的关系连接形成一个庞大的组织系统，为实现共同的项目目标承担着各自的项目任务。

在项目组织系统的设计和运行过程中，应注意以下几方面。

（1）系统组织的明确性。

（2）系统组织的开放性。

（3）系统组织的动态性。

7、简述房地产项目系统的特点？

答：

房地产项目系统具有以下特点：

（1）结合性。

（2）相关性。

（3）目的性。

（4）开放性。

（5）动态性。

（6）不确定性。

第三节房地产项目管理

1、简述房地产项目管理的含义和类型？

答：

房地产项目管理是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程、全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，提供优化产品。

房地产项目根据管理者的不同可分为：

（1）建设项目管理（业主单位）、

（2）设计项目管理（设计单位）、

（3）工程咨询项目管理（咨询监理单位）、

（4）施工项目管理（施工单位）、

（5）后期物业管理（物业公司）。

2、简述项目管理单位及其任务？

答：

（1）项目建设单位。

项目建设单位是站在投资主体的立场对项目进行综合性的管理，进行计划、协调、监督、控制和总评价，以确保项目质量、缩短工期和效益目的的实现。

（2）项目设计单位。

设计单位的工作任务在不断地延伸，向两端逐渐拓展，逐渐深入到了项目目标设计、可行性研究、施工和竣工验收阶段，甚至还渗透到了使用过程中改造和维修过程。

（3）施工单位（项目承包商）。

施工单位是项目产品的直接建造单位，一般是在项目施工图设计完成后，施工单位按承包合同的规定完成项目的施工任务，并在规定的时间期限内，交付项目，同时还应按合同规定承担承包项目的保修责任。

（4）咨询单位（监理公司）。

咨询公司（监理公司）一般是在接受业主或总承包商的委托之后，按咨询（监理）合同的规定，对项目进行技术咨询（监理），对相应阶段的相关任务进行咨询（监理）。

（5）政府主管部门。

政府主管部门主要负责调控项目对整个社会经济发展的影响、控制项目的质量关、以及促进项目与环境之间的协调等宏观性工作。

3、简述要取得一个房地产项目的成功，必须具备哪些条件？

答：

（1）必须对项目进行战略研究，制定正确、科学、符合实际、可执行的项目目标计划。

（2）必须对项目技术方案进行科学、经济的设计。

（3）必须建立一支有力的高素质的项目管理队伍。

此外，还要：

（1）必须在限定的费用条件下，并尽可能降低项目的费用消耗，减少资金的占用。

（2）必须在预定的时间内完成项目的建设，不拖延、及时地实现投资目的。

（3）必须使项目能充分合理地有效地利用各种资源，使项目有可持续发展的潜力。

（4）必须使项目能为使用者（顾客或用户）所接受、认可使各方面都感到满意。

（5）必须使项目与环境协调。

（6）必须使项目实施按计划、有秩序地进行，尽可能降低工程变更和事故发生。

4、简述房地产项目管理的目标体系及目标体系的特征？

答：

房地产项目管理的功能（质量）目标、进度（工期）目标和费用（成本）目标，这三大目标共同构成了房地产项目管理的目标体系。

项目管理的三大目标通常通过项目任务书、技术设计和计划文件及合同文件进行具体的定义。

这三大基本目标在项目生命期中有如下特征：

（1）三大基本目标共同构成项目管理相互联系、相互影响的目标系统。

项目管理应追求他们三者之间的优化和平衡。

（2）这三个目标在项目的策划、设计和计划过程中经历由总体到个体、由概念到实施、由简单到详细的过程。

所以项目管理的实质就是目标管理。

（3）三个基本目标结构关系的均衡性和合理性，构成项目管理目标的基本逻辑关系，任何只强调最短工期、最高质量、最低成本的理念都是片面的。

第四节房地产项目管理系统

1、简述项目管理的工作内容？

答：

（一）按系统工程理论，可将项目管理系统地描述为：

“预测——决策——计划——控制——反馈——修正决策——计划”等职能的结合体。

（二）按项目的实施过程，项目管理系统可描述为下列几个阶段：

（1）项目的定义、目标设计和可行性研究。

（2）项目的系统分析。

（3）项目的计划管理。

（4）项目的组织管理。

（5）项目的组织管理。

（6）项目的实施管理。

（7）项目的后期管理。

（三）按项目管理的工作任务，项目管理系统可描述为以下几个方面：

（1）成本管理。

（2）工期管理。

（3）质量管理。

（4）现场管理。

（5）组织和信息管理。

（6）合同管理。

（7）风险管理。

2、简述项目管理的方法有哪些？

答：

根据不同的分类标志，项目管理方法可划分为以下不同形式：

（一）按管理目标划分

项目管理方法可分为：

（1）进度管理方法。

（2）质量管理方法。

（3）成本管理方法。

（4）安全管理方法。

（5）现场管理方法。

（二）按管理方法的量化程度划分，

项目管理方法可分为：

（1）定性方法。

（2）定量方法。

（3）综合管理方法。

（三）按管理方法的专业性质分，

项目管理方法可分为：

（1）行政管理方法。

（2）经济管理方法。

（3）管理技术方法。

（4）法律管理方法。

3、简述项目管理方法的应用原则？

答：

项目管理方法在应用时应贯彻以下四项原则：

（1）适用性原则。

（2）灵活性原则。

（3）坚定性原则。

（4）开拓性原则。

4、简述项目管理方法的应用步骤？

答：

项目管理方法的应用程序包含以下6个步骤：

（1）研究管理任务，明确其专业要求和管理方法的应用目的。

（2）深入调查项目管理所处环境。

（3）选择适用、可行的管理方法。

（4）对所选方法在应用中可能遇到的问题进行分析，找出关键的影响因素，制定确保项目管理方法顺利实施的措施。

（5）在实施该选用方法的过程中要加强动态控制，积极解决在实施过程中产生的问题与矛盾，使管理方法产生实效。

（6）在管理方法应用过程结束之后，要进行方法使用效果的总结，以不断提高管理方法的应用水平。

第五节房地产项目管理的历史发展及特点

1、简述房地产项目管理的发展阶段？

答：

房地产项目管理在近50年的发展中，大致经历了如下几个阶段：

（1）50年代，网络技术项目管理。

（2）60年代，计算机项目管理。

（3）70年代，项目管理信息系统。

（4）80年代以来，现代化项目管理。

2、简述现代房地产项目管理的特点？

答：

现代房地产项目管理具有以下特点：

（1）项目管理理论、方法和手段的科学化。

（2）项目管理的社会化和专业化。

（3）项目管理的标准化和规范化。

（4）项目管理国际化。