贵阳市房地产市场市场半年报.docx

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贵阳市房地产市场市场半年报

贵阳市房地产市场2010年市场半年报

2010年07月22日15:

06 新浪贵州房产

贵阳市房地产市场2010年市场半年报

贵州合富辉煌房地产（市场部）2010年7月

第一部分房地产政策面

一、 2010年上半年地方性政策法规

1. 地方政策一览

政策方向

发布时间

标题

要点

简评

市场整顿政策

2010-05-04

《关于明确商品房交付与前期物业管理衔接有关问题的通知》

一、必须在办理商品房交付备案后，才能将商品房交付购房人使用。

商品房交付后，物业服务企业才能向购房人收取物业服务费；二、物业服务企业不得违反前期物业服务合同的约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费；三、对于“精装修”住房，从房屋交付使用之日起，免收一个月的物业服务费，一个月后可全额收取物业服务费。

政策规范了商品房交付与前期物业管理衔接工作，解决居民买房的后顾之忧，创造良好的居住和工作环境

市场整顿政策

2010-05-18

《关于规范商品房销售现场公示内容的通知》

一、规划批准的房屋总套数，批准预售（销售）房屋的总套数，限制销售房屋的总套数需公示；二、每套商品房的建筑面积（套内建筑面积、公摊面积均应注明）；三、每套房屋的单价和总价，批准预售（销售）房屋的平均销售价格（按套内建筑面积和建筑面积计价）需公示

对房地产开发企业的销售行为进行明确规范

市场整顿政策

2010-05-21

《省人民政府办公厅关于开展房地产市场秩序专项整顿和房地产开发企业经营行为检查的通知》

一、对全省范围内所有在建的房地产开发项目进行全面清理，重点检查房地产开发企业的囤地、炒地行为；在销售过程中的捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息行为；在开发经营过程中的偷逃税行为等；二、对在专项整顿和检查以及群众投诉举报中发现的案件线索进行梳理，集中查办；依法查处房地产开发企业、房地产中介服务机构及其从业人员的违法违规行为。

加强了房地产市场监管，完善商品住房预售制度，整顿和规范房地产市场秩序，维护住房消费者合法权益

2.地方政策简评

上半年国家出台了严厉的政策对房地产市场进行调整，而贵阳市地方出台的政策主要以严格执行国家政策为主，没有对楼市进行进一步抑制。

由于国家政策主要针对一线城市，因此一线城市细则相对贵阳市地方更为具体。

而作为三线城市的贵阳，房地产市场还处于发展起步阶段，因此在严格执行国家政策的基础上，地方出台的细则更多以规范为主，而并非会主动出台更为严厉的地方细则。

因此，相对于一线城市的严厉政策形势，地方政策则仅限于国家政策的严格执行和进一步规范。

贵阳目前商业贷款、公积金贷款执行情况

商业贷款

公积金贷款

首次

首套住房贷款首付款比例不得低于30%；购买二手住房的，贷款首付款比例不得低于40%

住房公积金最高贷款额度不超过30万元。

二套

已利用贷款购买住房又申请购买第二套住房的，贷款首付款比例不得低于50%；

住房公积金最高贷款额度不超过30万元。

二套房首付比例由三成调整至五成，利率依旧按照公积金贷款利率执行。

贷款时间为五年以内的利率为3.33%，五年以上为3.87%。

已利用住房公积金贷款购买住房的，须在原住房公积金贷款本息已结清一年（含一年）后，方可再次申请住房公积金贷款购买住房，且累计贷款额度不得超过40万元；

三套及以上

中行、农行、交行、中信银行、南充市商业银行已停止办理三套房贷款。

工行，三套房贷款必须首付在60%以上，利率更改为现利率×1.2%，且申请人必须征信很好，没有不良信用记录。

建行，三套房贷款首付须达到55%，利率变更为现利率×1.2%，要求信用良好。

浦发，三套房贷款条件，申请条件为首付55%，利率为原利率1.2倍，信用良好。

购买第三套住房的不能申请住房公积金贷款。

其他

二套房界定，以家庭成员征信有无贷款记录为准

对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

二套房界定，仍然是按家庭为单位判断。

二、政策环境分析

2010年上半年地方并未出台过于严厉的房地产调控政策，但从国家方面，为了抑制过快上涨的

窗体顶端

窗体底端

房价，国家政策调控主要集中在市场整顿和信贷管理两方面。

4月17日，随着“新国四条”的出台，政府最严厉楼市调控措施如期而至。

90平米以上首套房贷首付不低于30%，二套房贷首付不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，部分价格地区可停止发放第三套房贷等一系列措施，给刚刚从3月开始楼市复式的楼市注入了一股寒流。

但细观整个政策的内容，对自主型需求的购房者，影响相对较小，首套房贷首付提高10%，对贵阳市场来说，提高额度多数维持在5万元内，这基本属于可接受范围，不存在颠覆性影响。

但对投资、投机性需求客户则影响较大，这部分购房者至少在两套房以上，新政后提升的额度相对较大，甚至部分三套房已可以不发放贷款，影响是显而易见的。

第二部分贵阳宏观经济发展状况

一、国民经济发展状况

1.国民经济增长情况

数据来源：

贵阳市统计局数据整理：

贵州合富辉煌市场部

今年一季度，贵阳市全市生产总值达212.43亿元，增长14.8%。

数据来源：

贵阳市统计局数据整理：

贵州合富辉煌市场部

今年5月份贵阳市居民消费价格总指数为102.2，同比上涨2.2%，1-5月份贵阳市居民消费价格总水平累计上涨1.5%。

从构成居民消费价格总指数八个大类的变动情况看，5月份与去年同期相比呈“五升三降”。

2.产业结构分析

数据来源：

贵阳市统计局数据整理：

合富辉煌市场部

从上图表以可知，2010年1-3月份三产业结构显示，第一产业产值值7.93亿元，增长2.8%；第二产业产值96.39亿元，增长18.1%；第三产业产值108.10亿元，增长12.7%；

3.社会消费品总额情况

数据来源：

贵阳市统计局数据整理：

合富辉煌市场部

2010年1-5月贵阳市累计社会消费品零售总额183.55亿元，同比增长19.5%。

上半年5个月中，基本只在3月份稍微出现一个小低潮，到5月基本恢复到1月的水平。

城镇社会消费品零售总额占到绝对比例。

二、地方宏观环境分析

贵阳市是全省的工业基地和经贸中心，也是中国西部地区重要的综合性工业城市；2010年贵阳市的国民经济彻底摆脱了08年金融危机的影响实现了较快增长。

随着社会经济发展，人民生活水平和质量不断提高，全市消费模式已基本实现转型,未来城市消费能力逐渐增强，为城市经济增加了消费活力。

第三部分土地市场

一、上半年土地供求情况

1.土地市场成交趋势

数据来源：

贵阳市统计局数据整理：

合富辉煌市场部

2010年上半年全市出让土地32宗，出让面积496.89万平米，成交金额56.42亿元，仅半年的成交面积和金额就超过了以往任何一年全年。

土地成交大增，供应方面是政府加大了供应力度，需求方面，本地房开需要发展壮大，外地著名大房开先后进入贵阳市场，土地市场整体上还处于供不应求态势。

2.土地市场供求构成

数据来源：

贵阳市统计局数据整理：

合富辉煌市场部

为了对应解决城市各城区城市功能及区域城市功能配套等方面的问题，近年贵阳土地供应主要以商住和综合性质为主，纯住宅用地和低密度住宅用地供应日渐减少，高端住宅物业将成为稀缺产品。

数据来源：

贵阳市统计局数据整理：

合富辉煌市场部

备注：

小河区土地市场数据公布不完全，存在误差。

10年上半年贵阳土地供应主要围绕两城区、金阳新区、乌当、小河等地，两城区、金阳新区、乌当区是本年上半年土地市场热点区域，三区域合计成交近490万平米，占到整体市场98%，这预示着这三个区域会是未来一段时间内房产的主要发展区域。

数据来源：

贵阳市统计局数据整理：

合富辉煌市场部

10年上半年贵阳市整体平均地价达1136元/平米（09年700元/平米），其中白云区、金阳新区和两城区价格上涨，白云区成交的两宗地都位于近年规划和发展的热点板块南湖新区，地价相对较高；金阳新区主要是区域整体环境的改善和成熟使得该区土地价值提升到一个新的水平；两城区今年上半年成交宗地有相当部分是净地或者后期土地开发成本较小的宗地，地价相应升高。

二、供求情况分析

1.2010年上半年大宗土地成交分析

宗地编号

区域

位置

用途

面积（㎡）

容积率

建筑面积

成交价（万元）

买受人

金阳2009-10地块

金阳新区

东邻市政道路、南至金朱东路、西至金阳大道、北至金岭东路。

商住

421231

1.95

821400

138000

中国水电建设集团房地产（贵阳）有限公司

G（10）04

乌当区

乌当区新添办事处乌当奶牛场

综合

2260678

0.62

1401620

87100

贵阳保利投资有限公司

G（10）20

两城区

南明区兴业路两侧，机场路西南侧

商住

250386

1.92

480741

56870

北京首都开发股份有限公司

G（10）21

两城区

南明区龙水路以北，兴业路两侧

商住

257370

1.79

460692

53740

北京首都开发股份有限公司

G（10）22

两城区

南明区兴业路两侧，龙水路以北

商住

234587

1.75

410527

47320

北京首都开发股份有限公司

金阳2010-03地块

金阳新区

东邻2010-04地块、南抵支路，西至长岭路、北邻林城东路

商住

194640

2.46

478815

25000

佛山市美的房地产发展有限公司

G（09）39

两城区

云岩区三桥马王庙片区北京西路南侧

商住

65607

3.5

229625

23696

贵阳恒怡房地产开发有限公司

G（10）06

两城区

南明区龙洞堡油小线以西，马鞍山以北

商办

56850

170550

14450

贵州虹祥房地产开发有限公司

G（10）02

两城区

南明区龙洞堡马跑井（机场路旁）

住宅

26916

80748

10200

贵州卓信嘉誉房地产开发有限公司

金阳2010-01地块

金阳新区

东北邻2010-02地块，南邻观山东路，西邻长岭北路

综合

63870

191611

10100

贵州君腾房地产开发有限公司和胡录

金阳2010-06地块

2010-06

地块

金阳新区

东至诚信北路和地税用地、南至公共绿轴带、西邻金哲路、北至发展路。

综合

59007

3.5

206526

9700

贵阳市腾祥轨道交通房地产开发有限公司

金阳2010-02地块

金阳新区

东邻210国道、南至观山东路、西至长岭路和2010-01地块、北至支路

商住

197079

2.46

484814

9400

佛山市美的房地产发展有限公司

金阳2010-04地块

金阳新区

东邻210国道、南抵支路、西至2010-03地块北邻林城东路

商住

194366

2.46

478141

9300

佛山市美的房地产发展有限公司

G（10）14

两城区

南明区云关村汤巴关

住宅

91285

1.8

164313

9210

贵州弘宇房地产开发有限公司

G（10）16

两城区

云岩区黔灵镇渔安村打渔寨

商住

51246

2.5

128115

9090

贵阳万科房地产开发有限公司

10年上半年的拿地热潮中，09年本土豪强独霸天下格局被彻底打破，佛山美的、深圳万科、北京首开大展身手，北京首开更是在6月30日凭借其在龙洞堡片区以近16亿拿下74万平米，成为贵阳市新地王。

金阳2009-10地块以13.8亿成为10年上半年单宗地成交金额最高，被中水电集团收入囊中。

金阳2010-02和2010-04地块在没有竞争的情况下，被广东佛山的美的地产轻松拿下，而位于这两宗地块中间的金阳2010-03地块是三家开发商经过40轮的竞拍后被佛山美的以2.5亿元竞得，这三宗地总面积近59万平米，全部被佛山美的以4.37亿拿下。

G（10）02地块5家企业经过39轮激烈竞价，最终被贵州卓信嘉誉房开公司以1.02亿元夺下。

2.2009年大型企业拿地状况

2010年上半年品牌发展商新增土地存量

开发商名称

拿地宗数

拿地面积（平米）

建筑面积（平米）

成交金额（万元）

北京首都开发股份有限公司

742343

1351961

157930

佛山市美的房地产发展有限公司

586085

1441770

43700

贵阳保利投资有限公司

2260678

1401620

87100

贵阳万科房地产开发有限公司

80352

200880

10490

贵州宏立城房地产开发有限公司

147911

729201

6120

中国水电建设集团房地产（贵阳）有限公司

421231

821400

138000

中天城投集团

39592

63347

7544.25

佛山美的、深圳万科、北京首开三大外地房开挥师贵阳积极储地布局，佛山美的看好近年十分火热的金阳新区，北京首开则率先进驻龙洞堡片区，对龙洞堡片区的发展有积极的带动作用，万科则布局与主城区边缘地带，但面积并不大，估计后期会有后续动作。

保利集团今年又有大动作，在乌当区拿下一块200多万平米的综合用地，积极进行规模和区域的双重扩张。

宏立城在山水黔城周边补充拿地，有继续做大品牌楼盘的趋势。

中水电显然有继续在金阳新区扩展的意图，在金阳增加了80多万平米的储备土地。

中天城投则扩大了在南湖新区的土地储备。

第四部分贵阳市房地产市场行业环境

一、2009年1-5月贵阳市房地产开发投资情况

【备注：

此部分商品房物业性质包含经济适用房、区域包含清镇、修文、开阳等郊县数据】

1.2009年1-5月贵阳房地产开发投资走势

1.1.房地产开发投资走势

数据来源：

贵阳市统计局/贵阳市筑房网数据整理：

合富辉煌市场部

贵阳市2010年1-5月固定资产投资额达263.87亿元，10年1-5月房地产开发所占比例达到31。

1.2.房地产开发投资完成额/全社会固定资产投资走势

10年1-5月份全市房地产开发投资额/固定资产投资额指数达到0.317，相比2009年稍低【指标比值：

正常区间0.22-0.28】，该指标回到有所提升，说明我市2010年房地产开发投资占全社会固定次产投产量较大。

1.3.房地产投资增速/GDP投资增速指标分析

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

2010年1-3月

房地产投资增速

25.3

19.1

25.7

25.6

23.6

28.2

GDP增长速度

14.6

14.7

15.8

13.1

13.3

19.6

房地产投资增速/GDP增速

1.73

1.30

1.63

1.95

1.77

1.44

数据来源：

贵阳市统计局数据整理：

合富辉煌市场部

截止至贵阳市房地产投资增速为28.2，GDP增长速度为16.6，房地产投资增速/GDP增速指数将维持在1.44【指标比值：

正常区间1.50-2.00】，略低于区间。

二、2009年1-5月贵阳市房地产开发建设情况

1.2009年1-5月贵阳市房地产市场开发情况

1.1.商品房新开工面积、施工面积、竣工面积

数据来源：

贵阳市统计局数据整理：

合富辉煌市场部

10年1-5月全市商品房新开工面积493.36万平米，较上年度有所增加、，商品房施工面积2245.40万平米，较上年度增幅明显，商品房竣工面积107.89万平米，相比去年有大幅度下降。

1.2.商品房新开工面积/施工面积

数据来源：

贵阳市统计局数据整理：

合富辉煌市场部

商品房新开工面积/施工面积指标为0.22，低于处于正常区间范围（红色标注带为正常区间范围）。

1.3.商品房施工面积/商品房竣工面积

数据来源：

贵阳市统计局数据整理：

合富辉煌市场部

商品房施工面积/商品房竣工面积指标为20.81193809，【指标比值：

正常区间3.00-4.00】，较大幅度超过正常区间，整体施工进度较慢，竣工量相对较少。

三、2010年上半年贵阳市商品房供需情况

1.2010年上半年1-5月商品房贵阳市商品房供求情况

数据来源：

贵阳市统计局/贵阳市筑房网数据整理：

合富辉煌市场部

从近五年来贵阳市商品住宅的供求上看，从05年开始表现出了较好的发展趋势，到了07、08年，由于受金融危机的影响，开始出现下滑，09年情况急剧好转，发展趋势一路上扬。

2010年上半年，全市商品房供应面积较大，达到451.19万平米，基本超过2008年以前全年水平，与销售全年较高的09年比较，也占到82.9%，整体供求比为189/100，供大于求。

第五部分2010年上半年贵阳市商品住宅市场

一、商品住宅市场整体分析

1.市场整体发展状况

1.1.整体成交情况

据来源：

筑房网数据整理：

合富辉煌市场部

与往年半年度相比，今年上半年在新增供应方面是量最大的一期，成交方面仅次于09年上、下半年。

贵阳楼市05年至07年发展平稳，08年经历了楼市风暴的洗礼，09年彻底扭转08年的颓势，供需都达到了近年来的最高点，并首次出现供不应求的局面，消化了大量前期库存。

今年前四个月供应大量增加以填补09年的市场缺口，成交方面基本延续了09年的良好态势；4月中旬房产新政出台，供应开始明显减少，成交方面因恰有前期蓄客充分的个盘入市，直至6月才显现出成交量的下滑，价格方面并未因新政出现跌势。

数据来源：

筑房网数据整理：

合富辉煌市场部

除了2月受春节影响，今年1月至4月供需两方面表现都较好；新政后，供应开始减少，成交方面，前期蓄客充分的个盘销售旺期过后新政效果在6月开始突出显现，价格方面呈现波动上升的趋势，5月价格大幅走低主要是金阳新区低价个盘集中成交所致，新政并未在贵阳楼市形成明显的降价效应。

与09年同期相比，今年上半年新增供应面积增长84.84%，成交面积减少8.15%。

1.2.整体价格情况

今年上半年贵阳市商品住宅成交均价4237元/平方米，较09年大幅上升，环比上升13.56%。

除了金阳新区和白云区，其他区均价都在4000元/平方米以上。

2009年12月-2010年6月贵阳市各区域商品住房成交均价对比

区域

09年12月成交均价（元/平米）

10年06月成交均价（元/平米）

环比增长率（%）

10年上半年成交均价（元/平方米）

两城区

5149

4679

-9.13

4772

金阳新区

3821

4532

18.61

3939

小河区

3673

4261

16.01

4146

乌当区

3810

4335

13.78

4186

白云区

3933

4126

4.91

3782

花溪区

4486

5739

27.93

4801

整体市场

4280

4556

6.44

4237

较09年12月，今年6月，两城区由于价位相对较低的山水黔城项目占了成交量过半导致价格大幅下跌，其他各区域价格都是上涨的，其中花溪区涨幅最大。

1.3. 2010年销售排名前二十位项目排名

排名

项目名称

销售套数

成交面积

（㎡）

成交均价

（元/m²）

销售总额

（元）

中天·会展城

4977

558925.74

3203

17.90

世纪城

4662

577349.75

4238

24.47

山水黔城

3015

336065.81

4022

13.52

保利·云山国际

815

82763.54

5288

4.38

恒大绿洲

792

78440.97

4524

3.55

中国铁建•国际城

683

66067.66

4718

3.12

保利温泉新城

513

67268.33

4428

2.98

大兴星城

493

57119.45

3725

2.13

中铁·逸都国际

479

61146.41

5563

3.40

远大·生态风景

406

48672.19

4390

2.14

金阳新世界

389

48295.72

4641

2.24

华颐蓝天

318

37457.15

3128

1.17

智慧龙城

314

35300.35

4831

1.71

昆仑奥韵

301

31035.48

4324

1.34

中天花园

283

29955.27

5201

1.56

碧园花城

272

36694.58

4530

1.66

金宇·紫林广场

253

23841.66

7788

1.86

蒙特卡尼-水映山城

199

25620.03

3659

0.94

盛世公寓

181

16775.46

2934

0.49

利海·米兰春天

178

16801.09

4092

0.69

今年上半年，中天·会展城取代世纪城、山水黔城等传统大盘拔得头筹，领舞贵阳楼市，世纪城、山水黔城退居二、三位。

保利双盘均表现良好，齐进销售前十。

2.区域市场整体发展状况

2.1.各区域市场成交情况分析

数据来源：

筑房网数据整理：

合富辉煌市场部

区域

两城区

金阳新区

小河区

乌当区

白云区

花溪区

新增供应面积（万㎡）

125.17

239.42

2.35

23.43

56.88

3.59

总销售面积（万㎡）

98.21

141.79

14.30

12.65

21.31

2.21

供求比

127/100

169/100

16/100

185/100

267/100

162/100

总销售额（亿元）

46.86

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