房地产执行案件中的若干问题.docx
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房地产执行案件中的若干问题
房地产执行案件中的若干问题
主讲人：
赵晋山最高院执行办审判员
引言
在讨论之前想问一下大家，对执行方面的培训大家是否参加过？
看起来执行方面的培训相对比较少，实际上可能过去有一种误解，感觉执行方面的法律问题不多，或者执行案件大家可能过去的印象都是贴封条、冻结账户。
但实际上如果我们办理过执行业务的同志可能体会比较深，执行中的法律问题是非常多的。
我们国家关于执行方面的法律规定，相对来说比较滞后，所以就导致在过去办理执行案件的时候很多的问题没有系统的法律规定，那么随着法律制度的完备，随着案件的增多，像我们全国法院每年处理的执行案件有200多万件，所以我们普遍感觉到执行中的法律问题非常多。
我们总体上可以把执行案件分为三大类，我们以判决为例，比如说判决甲公司向乙公司支付1000万元的货款，这类案件我们把他称为1、金钱债权的执行。
就是你这个案子将来是要满足债权人的金钱债权，这是第一类。
第二类交付特定物的执行，判决张三把某一幅字画交给李四，判决的内容就是交付特定的字画，这种案件我们称为2、特定物交付的执行。
第三类案件是3、关于行为的执行，或者行为义务的执行，判决张三向李四赔礼道歉，这是一种行为，这个判决的内容是要求张三履行道歉的行为，所以这种案件是一种关于行为的执行。
总体上我们就把执行的案件分为三大类，那么实践中最多的一类就是第一类，关于金钱债权的执行，我们实践中遇到的绝大部分的案件都是满足债权人一方的金钱债权。
在金钱债权案件的执行中，如果被执行人一方有现金或者我们找到他的银行存款，那么这个案件执行起来相对来说就比较容易。
我们直接把现金控制住以后给债权人，或者把银行的存款冻结之后给债权人就行了，但实践中这种情况不一定都会遇到的，实践中很多的情况下我们不能控制债务人的现金，或者找不到他的银行存款，那么怎么办？
就要找他的其他财产，动产有没有汽车，有没有机器设备，或者不动产，有没有房子，有没有办公楼，或者其他的财产权，比如股权，被执行乙公司在其他的公司当中有没有股权，有没有收益，或者他对第三人有没有债权，或者也可以找他的其他财产性权利，比如说有没有商标权、商标专用权，有没有专利权，这些都是可以执行的。
所以说在执行中如果我们找不到被执行人现金或者银行存款，那么我们就要找他的其他财产。
今天我们要讨论的就是如果我们找到了被执行人的不动产房屋、土地使用权如果对房屋、土地使用权来执行？
所以我们今天所谓的房地产案件的执行只是执行中的一部分内容，在执行标的是房屋、土地的时候我们该怎么办？
怎么去执行？
所以今天这个题目不好说是整个的执行培训，只能是执行当中的一部分内容。
今天因为时间关系，我们也不可能对房地产案件的执行做一个全面的讲解，我们重点讲一下在对房地产执行的时候如何控制房产、土地，如何进行变现，或者重点讲一下对房地产的查封、拍卖、变卖、抵债这样一些问题。
一、对房屋和土地的查封
如果要执行房屋和土地的时候，第一步必须要解决如何进行对它控制的问题，首先必须控制住这个房屋、土地，否则被执行人就可能把它转移走，转移走下一步就没法执行了，所以第一个阶段就是有效地控制房屋和土地。
这个控制在执行法律术语中我们称为查封，当然有时候我们用扣押来表述，那我们就统称为查封。
（一）查封时如何认定责任财产
查封时财产的认定，执行房地产首先必须要解决的问题就是如何判断某栋房屋或者土地使用权他是不是属于被执行人的财产？
因为要执行被执行人的财产必须要首先判断那个财产是被执行人的，所以查封的时候首先要解决这个问题，如何确定房屋和土地的权属。
这个问题总的来说比较简单的说法，原则上看登记，房屋和土地在大部分情况下都是有登记的。
我们国家房地产登记制度越来越完备了，所以我们说对于执行法院来说，你要判断房屋、土地使用权是不是被执行人的，原则上就是看登记。
如果这个房屋、土地使用权是登记在被执行人的名下，我们就可以去查封，这是没有问题的。
即使在查封的时候一个案外人说：
“这个房屋虽然登记在张三名下，但实际上房子是我的，当时在买方的时候，城市的市民买方便宜，所以我就张三的名义来买方了，实际上房子是我李四的。
”张三成了被执行人，李四就提出异议说这房子实际上不是张三的，是李四的法院不能查封。
这时候法院怎么办？
能不能查封？
李四也拿出很多证据，交钱是他交的，他也在这个房子里面住着。
这时候法院能不能查封？
可以，没问题。
为什么？
因为执行跟审判不一样，执行的时候我们必须讲究效率，要及时控制执行的标的，如果我们执行像审判那样把标的物的权属问题查得非常清楚之后，我们才能去查封，大家想一下，在实践中很多的财产不可能及时地去控制，这跟执行的规律就相违背了，所以在执行中判断标的物权属的时候，我们所遵循的原则叫形式化审查，跟审判是不一样的。
形式审查对不动产来说就是登记，这是最明显的一个形式证据，或者叫外观证据，所以我们说在查封的时候，我们判断不动产的权属原则上看登记。
登记在张三名下，张三是被执行人我们就可以查封，即使查封的时候案外人李四提出异议也不影响查封。
是这样一个原则，当然这个原则跟我们《物权法》的规定也是一致的，按照《物权法》第九条的规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，原则上是要登记的，经登记发生效力,当然有例外的规定。
有的人说法院在查封不动产的时候，有人拿出来一个房产证，张三是被执行人，法院要查封登记在张三名下的财产，结果案外人拿了一个房产证说：
“这个房子不能封，你看这个房产证登记的是李四。
”这个时候法院就遇到了一个问题，在查封的时候到底是以房产证上的记载为准，还是以登记簿上的记载为准，这个问题《物权法》也解决了。
《物权法》第17条说的很清楚，当不动产登记簿的记载和房产证上的记载或者权利证书上的记载不一致的时候要以登记簿为准。
不动产的登记簿才是物权归属和内容的根据，所以我们在执行的时候还是要以登记簿为准，在登记和房产证权属证明之间发生不一致的时候我们还是要以登记为准。
所以说查封房产、土地使用权原则上看登记，这是一个原则，当然也有例外。
（1）这个例外第一点就是对于尚未登记的不动产，我们就没法看登记了，只能根据相关的证据来判断权属。
也就是实践中不一定所有的房屋和土地都是登记的，比如说甲公司刚刚取得了一块土地使用权，钱也交了，正准备把土地使用权办到自己名下，还没有办这个时候他成了被执行人，这个时候如果以登记来判断权属的时候，土地使用权就没法查封了。
所以在这种情况下，可以根据有关的材料，比如说他也交了大部分价款，或者全部价款，也有相关的土地使用权审批文件，确实是批给他了等等，这样一些材料我们如果有，我们也可以作为相关的证据来把他确定为甲公司的财产进行查封。
比如说张三在一块地上建了一栋房子，还没来得及办理初始登记，那么这个房子确实是张三出钱建的，这个没有任何争议，但是就是没有登记，这种情况《物权法》也规定的很清楚。
《物权法》第30条写得很清楚，合法建造房屋等建造房屋事实行为成就的时候，建造人就取得所有权，不以登记作为要件，这是《物权法》的规定。
我们知道《物权法》原则上物权的设立是要登记的但是有例外，这个例外主要是在《物权法》的第28条—第30条做的规定。
有些物权的设立、变动不以登记作为生效要件，刚才讲的合法建造房屋就不以登记作为所有权取得的生效要件。
你只要建造了这个房屋，房屋事实行为成就的时候，你就当然取得了所有权，所以对这样对张三建造的房屋，即使他没有登记在张三名下，我们也可以根据是他出资建造的事实来把它判断为张三的房子，张三是被执行人的时候我们就可以查封，这也是根据登记判断的例外。
还有一些情形大家也要适当的注意，比如说根据《物权法》的规定，有些不动产或者跟不动产有关的财产的执行也是不予登记作为判断权属的标准。
比如说土地承包经营权、用益物权跟不动产执行也是有关的，土地承包经营权的设立也不以登记作为要件，只要土地承包经营合同生效他就取得了土地承包经营权。
这也是考虑我们国家的实际情况，不是说登记全部都按登记，农村的实际情况老百姓、农民对登记没有这么强的意识，你要求必须做了登记才能取得土地承包经营权，这跟中国农村的实际状况跟一般老百姓的观念也不相符，所以《物权法》就第127条规定土地承包经营权的设定在土地承包经营权合同生效的时候就设立的。
不以登记作为要件，所以将来我们要对土地承包经营权执行的时候，我们判断土地承包经营权属于那个人的，他的权属问题也不以登记作为例外，这是第一个例外。
对于没有登记的不动产，我们要根据相关的证据证明材料来确定权属。
（2）第二个例外，登记在第三人名下的不动产，房屋或者土地第三人书面承认他是被执行人的法院也可以查封。
比如说张三是被执行人，这个房子是登记在李四的名下，但是在执行中李四给法院出了一个书面证明说：
“这个房子虽然登记在李四的名下，但是这个房子实际上是张三的，确实不是我的。
”如果有这样的出面证明，法院也可以查封。
所以我们讲查封的第一个问题，查封的时候如何判断权属，原则上是看登记，例外的情况下我们要根据相关的证明材料来判断，或者在第三人明确承认的时候，书面认可的时候也可以去查封，这是我们讲的第一个问题。
（二）案外人的救济依《民诉法》第204条来解决
刚才我们说了，我们查封房屋、土地的时候就是根据登记但是实践中确实会存在房屋、土地虽然登记在被执行人名下，但实际上真正的所有权人或者使用权人是案外人的，这种情况完全可能。
那么对于案外人或者真正的所有权人来说怎么救济，刚才我们说了即使法院在查封的时候提出异议，法院还是要查封的，但是在查封之后要不要给真正的权利人救济途径呢？
那肯定是应该给的。
真正的权利人在法律上必须给他一定的救济途径。
怎么给？
这个问题在《民诉法》第204条来解决。
还接着刚才举的例子，张三是被执行人，房子是登记在张三名下，法院就查封了没有任何问题。
但是如果这个房子真正的所有权人实际上是案外人李四，那么在法院查封之后根据《民诉法》第204条的规定，案外人李四可以提出案外人异议。
当然必须是在执行过程中，如果这个案件执行完了再提，就不能用第204条来调整了，在执行过程中李四可以提出案外人异议，对案外人异议查封的执行法院必须进行审查，按照第204条的规定法院要进行审查，审查之后要作出裁定，这个要求很明确。
不是说什么都不管，给你打个电话说你的异议没有理由，这个不行，必须要有一个正式的审查，作出一个正式的裁定。
如果法院经过审查认为案外人异议有理由，李四把当时买房子的材料都拿过来了，说钱是他出的，现在由他来住，张三也认可。
根据相关的证据、材料法院查清楚确实这个房子是李四的，就支持了李四的异议，这个时候法院就要裁定对这个查封的房屋终止执行。
有人说：
“终止执行这个事就结束了。
”不是，根据第204条的规定，如果法院裁定对查封的房屋终止执行，对于申请执行人来说有没有进一步的救济途径，有，申请执行人如果认为这个房子就是被执行人张三的，法院做这个裁定不对，那怎么办？
他可以在裁定送达之日起15日内向执行法院提起诉讼。
当然这个规定是2007年《民诉法》修改的时候新增加的，按照老的《民诉法》第208条案外人提出异议，如果法院认为他的异议有理由，法院作出裁定之后，这个问题就解决了，就没有进一步的救济途径了，只能申诉了，法定的程序就没有了。
按照新的《民诉法》修改之后的规定，如果法院裁定终止对房屋的执行，这个时候他进一步给了申请执行人提起诉讼的权利，通过诉讼来解决查封房屋的权属问题，能不能执行的问题，到底房屋是不是被执行人张三的，到底是张三的还是李四的，这个问题最终通过诉讼解决，为什么这么考虑，因为案外人李四提出异议之后，审查异议的部门是执行机构，我们现在在执行和审判两个部门上的分工现在越来越明确了，刚才我们也谈到了随着法律制度的完备，过去一些很粗放型的做法现在越来越具体了，就是执行和审判两个部门的分工也越来越明确了，执行机构不能像审判机构那样搞审判，审判、执行是分离的。
那么这个标的物法院查封的房子的权属问题是一个典型的实体争议，执行机构所作的裁定只是一个初步的判断，不是最终判断权属的结论，所以执行机构作出裁定终止执行之后，标的物的权属问题最终的解决还要通过诉讼，通过审判来作出判决，所以这时候债权人不服还可以再提起诉讼，当然这个诉讼原告是申请执行人，被告是案外人李四。
大家要注意我们国家以前没有这种诉讼，比较新型的一种诉讼。
那么如果被执行人张三他也不同意申请执行人的诉讼请求，他也认为这个房子就是李四的不是我张三的，这个时候怎么办？
申请执行人要把案外人李四和被执行人张三作为共同被告来起诉。
第二种情况，大家想一下如果案外人李四在法院查封这个房屋之后提出异议，法院一审查认为他的异议没有理由，这个时候法院要怎么办？
要裁定驳回案外人李四的异议，你的异议没有理由，我们认为房子就是张三的，驳回之后同样第204条也给了案外人李四进一步的救济途径，这个救济途径也是诉讼。
刚才说了一开始的裁定只是一个初步的判断，最终的权属问题的解决要通过诉讼来解决，那么下一步李四对法院裁定的不服也可以在裁定送达之日起15日内向法院提起诉讼，请求法院通过审判来解决房屋的权属问题和能不能执行的问题。
这个诉讼理论上称为案外人异议之诉，也是一种新型的诉讼，我们将来搞法律业务，像这种问题我们要很准确地掌握，这个诉讼我们理论上称为案外人异议之诉，跟过去我们国家所有的诉讼类型是不一样的，一种新型的诉讼类型，它的原告是案外人李四，被告是申请执行人。
为什么？
我们这样一个案件，法院查封了这个房子，然后案外人李四提出异议说：
“法院查封错了，这个房子是他的。
”法院经过审查这个异议认为没有错，这个时候李四要进一步提起诉讼，认为你这个查封还是错的，房屋的所有权是我的，你法院不能执行。
所以我们看李四的整个诉讼请求，或者最直接的诉讼请求，是请求法院停止对这个房屋的执行，或者他的诉讼目的是为了阻止法院对查封房屋的执行，他跟通常的诉讼请求是不一样的，不是纯粹的为了解决权属问题，而这个执行的目的又是为了实现申请人的债权，所以你要阻止法院的执行就要把申请执行人作为被告，这个诉讼是一种异议之诉对执行提出异议。
当然要解决对这个房屋能不能执行的问题，在审判的时候法院还必须首先查清楚房屋的权属问题，这是一个前提。
这个查不清，那到底这个房子能不能执行就没法下结论，所以我们说这样一个诉讼它实际上包含两部分内容。
1、第一要首先查清楚权属问题，2、第二部分内容就是要判断能不能执行的问题，这两个问题都必须解决，将来在判决的时候都必须明确地写出来权属问题能不能执行的问题，所以我们说这个诉讼是比较特殊的。
原告是案外人，被告通常是申请执行人，如果被执行人张三也反对或者不同意案外人李四的诉讼请求，应当同时把申请执行人和被执行人张三作为共同被告，这是我们国家第204条民诉法新的规定，大家一定要注意。
我们讲到这个问题之后，肯定有人问：
“法院查封房屋那些权利的时候，他可以提异议？
”比如说法院查封了登记在张三名下的房屋，李四提出异议说法院不能查封，为什么不能查封？
因为这个房屋张三在之前已经出租给李四了，租期是10年，法院查封会影响到李四对这个房屋的使用，像智慧大厦肯定不是我们点睛网的所有权，那么如果真正的所有权人成了被执行人，点睛网如果提出案外人异议不能封，为什么？
因为这个教室已经租给我了，你查封的话会影响到我的使用。
这个异议能不能提？
那么一般来说能够提出案外人异议的实体权利最典型的是所有权，就是案外人李四你主张对法院查封的房屋有所有权就可以提案外人异议，这没有问题这是最典型的。
提出案外人异议一般是基于所有权，还有其他的一些权利比如说用益物权，也可以提案外人异议。
但租赁权一般是不能提案外人异议，除非法院没有依法保护租赁人的租赁权。
抵押权也是如此，不能提案外人异议，其保护途径是可以申请就法院拍卖、变卖的价款优先受偿。
还有其他的一些权利比如说用益物权，法院查封了这块地，案外人乙公司提出来说他是这块地的使用权人，那么他也可以提案外人异议。
我们国家不存在个人或者单位有所有权的问题，那就是建设用地使用权，如果他主张对这块地有建设用地使用权，他是建设用地使用权人也是可以提案外人异议的。
或者说他主张这块地是承包经营权人，有承包经营权也可以提等等，这些权利都是可以提的。
那么哪些情形下一般来说是不能提的？
1、租赁权通常来说是不能提的，为什么？
根据我们国家现行的法律规定，法院在拍卖、变卖、查封财产的时候要保护在查封之前已经合法存在的租赁权。
也就是说对租赁权人的权利我在查封之后在卖这个房子的时候也是要保护的，第三人买这个房子不影响承租人继续占有使用的一方，第三人可以买，但是你不能把承租人赶走，除非承租人自己愿意走，否则就不能赶走。
正是基于这样的考虑，正是基于这样一些规定，承租人李四不能说法院查封错了，因为我是承租人，为什么？
因为法院查封以后让你继续占有使用，不影响你的占有使用，不影响你的租赁权，所以你不能提案外人异议。
除非有一点法院在查封之后，拍卖的时候没有依法保护承租人的租赁权，如果法院没有依法保护在先存在的租赁权，在这个时候是可以提异议的，例外的情况下是可以提异议的，通常是不行的。
所以我们可以这样说通常情况下，案外人基于租赁权不能对抗法院的执行，除非法院没有依法保护他的租赁权，他可以对这个问题提出异议，他不能阻止法院对租赁物的拍卖、变卖，这是租赁权。
再一个比较典型的权利是2、抵押权，法院查封了张三的房屋，那么案外人甲银行想提出异议，说：
“法院不能封，理由是这个房屋已经抵押给甲银行了。
”能不能提这个案外人异议，不行，为什么？
因为根据我们国家现行的法律规定，对抵押权人保护不是通过案外人异议，法院查封了张三的房子之后，甲银行的救济途径是申请参与分配。
就是将来法院把张三这个房子卖完之后，甲银行可以申请就法院拍卖、变卖的价款优先受偿。
也就是法律给他设定的救济途径是不一样的，不是案外人异议，这个也是大家需要注意的。
（三）对房屋执行的限制和变通
大家如果要关注执行有关的司法解释的时候，大家可能还记得在2004年的时候，最高法院曾经发布过一个关于执行中查封、扣押、冻结财产的规定，这是2005年第14号司法解释。
这个司法解释当中有一条规定是这么说的，对被执行人及其所抚养家属生活所必须居住的房屋，当然还有其他生活必需品，法院可以查封但不得拍卖、变卖或者抵债。
这个条文出台之后，当时银行金融机构可以说是一片哗然，当时舆论炒作得也比较厉害，大家认为有这一条规定就意味着，将来张三买了一套房子向银行抵押贷款，将来他不还，银行将来要申请执行他这个房子的时候就不能申请，因为他是张三生活所必须居住的房屋，就这一套房子不能执行，那将来银行怎么办？
这个理解应该说有点僵化，对法律条文的理解有点片面，其实在这个司法解释当中还有一条，说：
“对于超过被执行人和他所抚养家属生活所必须的房屋，对超过的部分是可以执行的。
”并不是说绝对的只要有一套房就不能执行，你向银行贷款买了一套别墅，不能执行吗？
远远超过了你生活必须用房，或者你在北京的市中心买了一套房子非常值钱，对这种房子也应该是可以考虑执行的。
所以对这个条文的理解不能片面的理解为一套房就不能执行，在哪个国家也都不会这样规定，但是在那个国家一般都会考虑在执行的时候要保障被执行人基本的生存权，不能把被执行人的赶到大街上流离失所没有地方住，这是一个基本人权保护的问题。
对他的基本生存权要保护，所以即使在执行的时候我们要确保他能有基本的住所，所以在国外有一个理论叫交换查封。
就是你有一套房，我在查封的时候虽然要对你的基本生存居住的权利进行保护，但是如果你的一套房屋非常大，远远超过了基本的生活需要，或者你的房子非常值钱在市中心，我完全可以给你换一套比较小的房子，或者比较偏的不在市中心的房子，就是我们说的以小换大以远换近，这是完全可以的。
查封的时候把你非常值钱的房子给查封了，给你换一个比较小的或者比较偏的房屋，这是完全可以的，这就是在执行时候要灵活掌握，当然这个问题在具体执行的时候比较麻烦，操作起来也比较难。
但是我们说在理论上是没有任何问题的可以这么操作，所以我讲这个问题关键是给大家要理解这个条文的规定，不能机械地理解为一个房屋不能执行，所以就是为了进一步来明确这个问题，最高院在2005年的时候作了一个2005第14号的司法解释，这个司法解释专门针对的是设定抵押的房屋如何执行。
但实际上我们说它的这个精神对所有的房屋都是同样适用的，不光是对设定抵押的房屋，没有设定抵押的房屋也是可以适用的。
它的这个做法是这么说的，如果被执行人有一套房屋的时候，法院在执行的时候要裁定拍卖、变卖的时候，应该给被执行人提供6个月宽限期让他去找房子，不能说查封之后就立即拍卖、变卖。
6个月的宽限期后他还是不走，法院这个时候就可以强制给他迁出，但是在强制迁出之前有一个前提，就是要看一看被执行人能不能自己解决住房，如果自己不能解决申请人要给他提供临时的住房，你可以给他租房，当然被执行人要付租金。
它基本的精神就要是保障被执行人最基本的住房，这是它最基本要把握的原则，在这个原则前提之下就可以灵活地执行。
（四）对房屋、土地查封的方法
我们要控制房屋和土地要进行查封，采取什么样的方法，当然我们在对房屋、土地查封的时候可以贴封条、公告，最重要的一种方法就是查封登记，手续上最注意的就是要注意查封登记。
当然查封之前要做裁定，为什么要强调查封登记，对于有登记的房屋或土地使用权，向城市里边的房屋都是有登记的，比如说作为债权人要申请查封被执行人的一套房子在北京，那么法院也作了裁定在房子上也贴了封条，这样是不是就把这个房子封住了呢？
我们说他能够产生查封的效力，但是还不完全手续还不够完善，要对于已经登记的房屋查封手续完备的话，最重要的一点是到房管部门办理登记手续，这是最重要的，为什么？
根据我们2004年的查封司法解释的规定，如果法院在查封的时候仅仅贴了封条或者公告，没有到房管部门去办理查封登记手续，不能对抗已经办理的查封登记手续的查封。
（查封登记是登记对抗主义）
什么意思？
你这个债权人即使先向法院申请，比如说你先向甲法院申请对张三的房子做了查封，但是法院没有办查封登记只贴了封条。
而另外一个债权人向乙法院申请对张三同样这栋房子进行查封，乙法院虽然在后，但是他到房管部门作了查封登记，将来对谁先查封出现争议的话，可能就要认乙法院的查封在先了，要先保护第二个债权人了。
因为第一个法院做的查封手续不全，万一封条被撕掉了，那你的证据怎么认定啊，只能是看登记了。
因为登记的方法更有公信力，封条可以随时被撕掉，所以为了避免出现这种争议，我们就以查封登记为准，在出现争议的时候也是以登记为准。
所以作为债权人来说，必须要把有登记的房屋、土地，把查封登记给办全了，这是房屋、土地查封方法需要注意的。
（五）查封的期限
关于查封的期限大家也需要稍微注意一下，应该说关于房屋和土地的查封，过去我们是没有统一关于查封期限的要求，在2004年之前没有一些很明确统一的要求。
法院查封什么时候处理完了，或者法院已经解封了，那查封的效力才消灭，否则的话他是没有期限的。
在2003—2004年的时候，海南那边房地产特别不警惕，烂尾非常多，当时建设部就已经跟最高法院交涉，海南那边烂尾楼非常多，好多法院查封很多年了一直处理不了，导致烂尾楼越来越不值钱，所以他们就希望对法院的查封能够设定一个期限，超过期限就自动解封了，这样就可以使烂尾楼能够更快地进入市场，当然当时的房地产情况不太好跟现在不太一样了。
经过交涉最终两家就达成一致，对查封要设定一个期限，这样一个精神在2004年出台查封司法解释的时候就得到了进一步的贯彻，所以在2004年查封的司法解释当中就明确规定，查封的期限对于不动产不能超过两年，对于财产性的权利也不能超过两年，比如说对股权的查封，债权、知识产权的查封不能超过两年。
动产的查封不能超过一年，存款不能超过六个月，这是查封期限的一些规定。
按照查封的司法解释规定，查封期限届满之前可以续封，案件没有处理完，两年案件还没有处理完，怎么办？
可以进一步的续封，对于房屋、土地来说（不动产）续封的期限不能超过一年，对于动产来说续封的期限不能超过六个月。
就是不能超过法律所规定的查封期限的
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