闽中农产品物流配送中心投资可行性研究报告.docx
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闽中农产品物流配送中心投资可行性研究报告
闽中农产品物流配送中心
项
目
可
行
性
研
究
报
告
沙洋经济贸易局
二○○八年九月
第1章总论.............................3
第2章市场分析.........................6
第3章建设地址及建设外部条件...........8
第4章建设规模及建设方案..............11
第5章公用工程........................16
第6章土地开发利用....................20
第7章节能............................21
第8章环境保护........................22
第9章劳动卫生、安全生产..............23
第10章组织机构及劳动定员..............23
第11章项目实施进度..................25
第12章投资估算及资金筹措............26
第13章效益分析......................29
第一章总论
一、项目概况
项目名称：
闽中农产品物流配送中心
建设地址：
沙洋水南闽西北物流园区内
承办单位：
沙洋金贸发展有限公司
项目负责人：
二、项目提出的背景
沙洋位于福建省的中西部，是海峡西岸经济区的腹地，经济地理位置极为优越。
沙洋地属中亚热带季风性湿润气候，具有气温高、雨量多、日照长，霜期短的优越特色，冬无严寒，夏无酷暑，四季常青。
全县平均气温20°~22°C，日照1754~2022小时，降雨量1600~1700毫米，无霜期262~317天。
优越的自然环境和肥沃的土地促进了闽中农业生产的发展，初步形成了富有闽中特色的农业产品，农产品资源丰富，门类品种齐全。
农产品的流通日益活跃,为农产品物流配送中心的建设奠定了坚实的基础。
近年来，沙洋县委、县政府高度重视物流业发展，已把现代农产品物流产业列入县重点扶持产业，大力培育发展。
沙洋农产品物流配送中心是一个“服务闽中、面向三农”的现代物流项目，已列为县政府重点物流建设项目。
2007年9月沙洋人民政府与香港冠虹发展有限公司正式签定了闽中农产品物流配送中心项目投资协议书。
农产品物流配送中心的建设有利于进一步推动沙洋农业产业化进程，促进农业产业结构调整、升级，提高闽中特色农产品的市场竞争力，增加农民收入，项目的建设是十分必要的。
三、编制依据及研究范围
（一）编制依据
1、福建省国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；
2、2008年沙洋加快第三产业发展的实施方案；
3、业主委托书及提供的有关资料。
（二）研究范围
本项目可行性研究报告主要对项目的建设条件、市场分析、场址选择、建设方案、土地开发利用等进行分析论述，同是提出了环境影响应采取相应对策，对项目建设投资进行估算和财务评价，并提出了一些建议。
四、主要经济技术指标
1、规划用地面积：
200亩（含代征道路用地平方米25314.5平方米）；
2、总建筑面积：
71720平方米，其中地下室面积8500平方米（含人防工程1100平方米）；
3、建筑物占地面积：
10686平方米
4、道路及地坪面积：
16215平方米
5、绿地面积：
8221平方米
6、总投资：
18711万元
7、建设期：
2年
8、主要财务指标：
（1）投资回收期：
9.65年（含建设期）
（2）贷款偿还期：
10.1年（含建设期）
（3）财务内部收益率：
11%
9、项目用地指标
（1）投资强度：
355万元/亩
（2）容积率：
1.8
（3）建筑系数：
30.4%
（4）绿地率：
23.4%
五、结论与建议
1、结论
可行性研究表明该项目建设符合沙洋国民经济和社会发展“十五”计划纲要的要求，有利于进一步推动沙洋农业产业化进程，促进农业产业结构调整、升级，提高闽中特色农产品的市场竞争力，增加农民收入，具有良好的社会效益，项目的建设符合当前国家产业政策的发展要求。
项目建设的基本条件具备，市场发展前景广阔。
财务分析表明，该项目所得税后全部投资财务内部收益率为11%，投资回收期9.65年（含建设期二年），贷款偿还期10.1年（含建设期二年），项目具有一定的获利能力和还贷能力，作为涉农物流项目其经济效益是可以接受的。
综上所述，该项目的建设是可行的。
2、建议
建议项目单位抓紧项目的实施，使项目早日建成投产，使之成为闽中农产品物流配送的龙头企业，促进闽中农业的发展。
同时，从敏感性分析中得知，该项目对投资、产品销售收入变化最为敏感。
为此，建议建设单位在工程建设中，应注重管理，节省投资，经营者在经营过程中，要根据市场变化，注意营销策略，防范风险，以取得最佳的经济效益。
第二章市场分析
沙洋是福建省的农业、林业，是闽中主要的农产品生产和供应基地之一，全县已经建设了一批商品粮、大棚蔬菜、高优反季节蔬菜、食用菌、水果、茶叶、花生等生产基地，不仅形成了相当规模的产品生产能力和农业技术服务体系，而且初步形成了专业化生产，涌现了一批农产品生产和加工的骨干企业和专业乡（镇）专业村，初步形成了富有闽中特色的农业产品，农产品资源丰富，门类品种齐全。
根据沙洋“十一五”规划农村经济发展的任务和目标,“十一五”期间，沙洋将围绕农业效益提高，农民收入增长这条主线，调整优化农业和农村经济结构，突出抓好畜牧水产和农副产品加工增值，以现代农业、可持续发展农业为突破口，大力推进农业产业化进程，加强对农业产化龙头企业的支持力度，强化品牌意识，加大对优质特色农产品的建设与保护力度，重点发展林竹、蔬菜、水果、烟草（种植）、水煮笋等五大优势产业和鸭业、竹凉席等两大特色农产品，促进农业经济的快速发展。
在蔬菜方面，大力发展反季节蔬菜，大棚蔬菜和无公害蔬菜。
同时加快非农业产业化发展步伐，重点发展农副产品加工、储藏、保鲜、营销业，逐步形成生产、保鲜、加工、贮运、销售系列化的社会服务经营体系。
随着政府的各项惠农政策的落实，生产条件的改善，农民生产的积极性不断提高，全县农产品生产将保持较快的增长态势。
“十一五”期间，农业增加值将按年均递增5%的速度发展，农产品的增产为农产品物流配送等农业社会服务行业提供了充足的资源。
随着人们生活水平的不断提高，经济条件的不断改善，人们在日常饮食消费中，越来越注重食品安全卫生，选购超市、“放心”店、大批发市场的农副产品已逐步被人们所共识，价廉物美的农产品深受广大群众所青睐。
近年来，随着沙洋工农业生产的不断发展，城镇化建设步伐的不断加快，城镇人口不断增加，外来人口急剧上升，一大批超市、商场、宾馆、酒店、单位（机关、学校、企业）食堂等应运而生。
据统计，2007年，全县人口达25万人，城镇从业人员13万人，城市人口约9万人，“十一五”期间沙洋城市城市化进程将呈快速发展趋势，到2010年，中心城市人口将达10万人，他们对农产品的需求必将愈来愈大。
沙洋东临南平，南接泉州，西临三明，是海峡西岸经济区的经济腹地，是闽中的物质集散地，205国道、泉三高速公路、福银高速公路、鹰厦铁路、向莆高速铁路贯穿全境，沙洋的地理环境和气候，还造就了一大批具有闽中特色的农产品，沙洋板鸭、沙洋竹凉席等特色农产品，享誉省内外。
便利的交通，独特的区位优势，以及具有闽中特色的农产品的优势，项目建设后产品还将不断辐射周边地区乃至全国各地。
综上所述，本项目农产品资源丰富，其市场前景广阔。
第三章建设地址及建设外部条件
一、建设地址
1、选址原则
本项目为农产品物流配送中心，其选址主要按照以下原则来确定：
⑴位于城市中心区的边缘地区，一般在城市道路网的外环线附近。
⑵位于内外交通枢纽中心地带，至少有两种以上运输方式连接，特别是铁路和公路。
⑶位于土地开发资源较好的地区，用地充足，成本较低。
⑷位于城市物流的节点附近，现有物流资源基础较好，一般有较大物流量产生，可利用和整合现有的物流资源。
⑸有利于整个地区物流网络的优化和信息资源利用。
2、场址选择
根据选址原则，沙洋农产品物流配送中心拟选址于沙洋水南闽西北物流园区内，距市中心2公里，紧邻向莆铁路沙洋站点和205国道，距高速公路入口仅3公里，交通十分便利，水、电、通讯均有保障。
拟建的场地大部分为丘陵和部分林地，场地位于沙洋水南陈罗坑，隶属侵蚀堆积阶地地貌单元，场地地形平坦，地势较低，基底原始地貌为石灰岩溶蚀洼地，根据《沙洋盆地城市供水水文地质勘探报告》资料，本场地无大的断裂构造通过，地表土层为冲洪积，残积物，下伏基岩为裂隙岩溶发育栖霞组石灰岩，场地内土层分布均匀，厚度较大，场地稳定性较好。
综上所述，拟选场址交通条件十分便利，具有高速公路、铁路运输的优势，项目总体地质状况良好，水、电、通讯均有保障，适合作农产品物流配送中心项目选址。
二、建设外部条件
（一）区域经济条件
1、地理位置及区域范围
地理位置及区域范围。
沙洋位于福建省西南部，东毗南平，南连泉州，西邻三明市，是闽中主要的交通要道和物资集散地之一，在地理位置上有较大的优势。
2、自然资源、社会经济状况
（1）自然资源状况
A、农业气候资源。
沙洋属中亚热带海洋性季风气候，年平均气温20.1℃～22.1℃，最冷月1月平均气温6.8℃～10.2℃，极端最低气温－5.5℃，最热月7月平均气温32℃～38.1℃，极端最高气温40.3℃，≥10℃积温5745℃～6693℃；年均降水量1804.6mm—2457.1mm、无霜期262d—317d，年日照时数1465.4~1659.5h。
境内气候温和，日照充足，热量丰富，雨量充沛，雨热同季，农业气候资源优势得天独厚，适宜粮经作物和森林植被的生长与繁衍，是建设粮经基地、速生丰产林基地与畜牧业养殖基地的理想地点之一。
B、水文。
沙洋属闽江沙溪水系，水力资源丰富。
C、农业土壤。
沙洋农业土壤有7个土类19个亚类49个土属，土壤类型以红壤、黄红壤、黄壤为主，山地土壤绝大多数土层较深厚，有机质较丰富，物理性状良好，水肥和水热条件较好，有利于森林植被生长；耕作土壤适宜性强，水热条件好，有利于粮经作物的丰产栽培。
（2）社会经济状况
2006年，三明市实现生产总值451.59亿元，按可比价格计算，比上年增长13.1%。
以三明市物流成本占其GDP18.3%（2006年全国物流总费用占GDP比值：
《2007-2008年中国物流行业分析及投资咨询报告》）来计算分析，每年三明市用于物流管理和组织的费用将达到82.64亿元左右，因此，三明市具备发展现代物流基本的经济规模条件，物流效率和效益的提高，对三明市及周边辐射地区经济的发展也具有重要意义。
（3）经济结构条件
2006年，三明市产业结构继续调整。
三次产业比例调整为23.5：
40.7：
35.8，形成以第二产业为主、第一第三产业相应发展的结构。
这种产业结构，造成三明市在福建省区域内有别于其他城市的经济发展空间差异，产生了许多原材料、半成品、产成品等的进出，形成彼此的供需关系和物流渠道，以及大量的钢铁、水泥、建材、机械、化工等物资商品的运输和配送、仓储、装卸搬运、包装、流通加工及信息服务等多功能、多层次的物流服务需求，为物流的发展创造了产业结构条件。
1、
（二）区位优势条件
（1）交通便捷。
沙洋具有独特的交通区位优势：
鹰厦铁路、205国道、沙溪河航运、福银高速公路和即将动工的向莆快速铁路横贯全境，县内有3个互通口；300吨级的货轮可直达福州马尾港；即将动工的向莆快速铁路在沙洋设立连轨站；兴建中的三明（沙洋）机场距城区仅3公里，2008年内即可通航；规划中的泉三高速公路将于2008年底开通，沙厦高速公路也将在“十一五”期间建成。
随着向莆铁路站场、三明机场、沙溪航运码头等集中位于沙洋城南的一系列重大交通基础设施的规划建设，沙洋作为全国百个重要综合交通枢纽之一、全省四个重要综合交通枢纽之一的地位正日益凸显，这将成为今后沙洋经济社会发展中最大的竞争优势。
从对接沿海看，沙洋今后与福州、泉州、厦门等福建省三大中心城市和厦门港、福州港、湄州湾等海峡西岸港口群都有高速公路（铁路）相连接，将融入省内沿海2小时经济圈；从连接内陆看，福银高速公路和向莆快速铁路两条交通大动脉的建设，使沙洋成为湘、鄂、赣等内陆腹地至福建出海口快速通道上的重要结点，向东南可联结发展，向内陆可纵深推进、拓展腹地。
（2）电力供应：
全县范围内已有220KW变电站3座，变电容量36万KVA，110KV变电站17座，变压容量35.55万KVA，35KV电网已覆盖所有乡镇，基本形成了统一的区域电网。
（3）邮电通讯：
各种现代化电讯技术手段和设施在沙洋发展较快，已具备适当超前社会经济发展的需要。
综上所述，本项目建设的基本条件已具备，有利于项目的实施建设。
第四章建设规模及建设方案
第一节建设规模
根据市场调研，结合当地农副产品生产经营情况，本项目将根据沙洋的社会、经济、交通条件及发展前景，依托项目地址紧临城市水南闽西北物流园区的优势，围绕闽中的产业发展和消费市场发展趋势的需求，建立以市场信息为基础，农产品配送为主业，农副产品交易为依托，以现代仓储为配套的农产品物流配送中心。
中心规划用地200亩，其中按要求代征城市道路等用地面积25314.5平方米。
用于项目建设用地35122.4平方米。
总建筑面积71720平方米，其中地上建筑面积63220平方米，地下停车场及人防工程建筑面积8500平方米（含防工程1100平方米）。
项目建设规模及主要建设内容拟定如下：
本项目功能配置主要包括：
农产品展示、拍卖区区、研发配送服务区、仓储配送区。
其主要建设内容为：
1、农产品展示、拍卖区是本地农副产品展示拍卖的交易场所，其建筑面积为8640平方米，由一座多层建筑组成。
2、配送仓储区：
该区是农副产品的专业仓储区，由通用仓库及特种仓库（冷藏库）组成，建筑面积41264平方米。
由8座多层建筑组成。
3、配送中心及服务区：
该区由配送中心、信息中心、检验检测中心、电子商务平台、研发中心、管理用房及生活配套服务等组成，总建筑面积13250平方米，由一座多层建筑组成。
4、运输停车场：
停车场由地面及地下停车场两部分组成，可停放车辆397辆。
其中地下停车场由两处组成，场地东侧地下停车场4000平方米（含地下人防工程1100平方米），西侧地下停车场4500平方米，地下停车场平时可供251部车辆停放；地面停车场可停放车辆128辆，其中东侧40辆，西侧88辆。
第二节建设方案
一、功能定位
根据沙洋的社会、经济发展现状以及“沙洋国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要”，利用沙洋迅速改善的交通条件优势和日益上升的区位优势，为加快非农产业发展步伐，应大力发展农副产品加工、储藏、保鲜、营销业，逐步形成生产、保鲜、加工、贮运、销售系列化的社会服务经营体系。
农产品配送中心的建设是实现这一目标的重要建设内容，为此，本配送中心的建设将以多功能、社会化、规模化、现代化为主要特征，其主要功能定位为：
以公路、铁路运输为主，提供公路、铁路多式联运一体的市一级的农产品配送区。
面向全社会提供服务；项目区是组织、转运、调节和管理农产品流通的场所；是展示储存、运输、配送、商贸、科研、信息为一体的农产品配送中心。
1、展示拍卖功能。
对进入该中心的农产品进行展示和拍卖（现贷交易、期货拍卖）。
现货交易不直接卖给终端个人消费者，而是对市外、省外的客户和本市各生鲜超市、宾馆、酒店、机关学校、企事业单位食堂等客户。
2、存储功能。
储存农产品，客户通过仓储环节保证市场分销活动的开展，同时尽可能降低库存占压资金。
在存储区将根据客户的要求，进行拣选、加工、包装、组配、配送。
3、运输、配送功能：
配送中心首先应该负责为客户提供所需的运输方式，然后具体组织网络内部的运输作业，在规定的时间内将客户的产品运抵目的地，除在交货里需要客户配合外，整个运输过程，包括最后的市内配送都应由配送区负责组织，以尽可能方便客户。
同时，还应具备转送功能，进行不同运输方式的转运。
4、装卸搬运功能：
配送区应配备装载、卸载、提升、运送等装卸托运机械，以提高作业效率，减少作业对产品的损毁。
5、质量检验功能。
对进入的农产品进行产品安全检测，为下游客户提供安全、健康的无害农产品。
6、技术研发功能。
利用市场信息灵的特点，组织有关力量抓好农产品的技术研发，包装加工，促进农产品的增值。
7、信息处理功能。
计算机应成为配送中心的主要工作手段，将物流作业中各个环节产生的信息进行定时采集、分析、传递，并向客户提供各种作业的明细咨询信息。
并可及时、主动提供和显示全国各地农产品经销的实时情况。
8、结算功能。
这是配送中心对物流功能的一种延伸，不仅仅是物流费用的结算，而且可拓展为在从事代理、配送的情况下，还有替货主向收贷人结算贷款等其它延伸服务功能。
二、总图、运输
（一）场地概况
拟建场址地位于沙洋水南闽西北物流园区范围内，场地占地200亩，呈方形。
（二）总图
1、布局原则
（1）按照现有国家的方针、政策，并结合当地情况，在满足使用的要求下，做到经济、合理，尽量减少投资、降低造价，并应切实注意节约用地。
（2）根据卫生标准及防火要求，将配送协作密切的建筑组织在一起，力求做到建筑布局合理，功能分区明确，在满足配送流程要求的条件下，以方便配送为前提，尽量做到线路简洁、流畅、符合配送程序。
避免反复运输和作业线的交叉。
（3）建筑物应尽量采取南北朝向布置，利于通风、采光。
（4）在满足配送工艺的要求下，根据配送性质、动力供应、货运周转、卫生及防火等条件分区布置。
（5）运输是生产工艺流程的前奏和继续，它是联系各配送环节的纽带，总图布置中做到合理布人流、车流的运输线路，以利于配送线路的畅顺，减少能量消耗，确保交通运输安全。
（6）建筑物或构筑物的布置应符合防火、卫生规范及各种安全的要求，并应满足地上、地下工程管线的辅设和交通运输的要求。
（7）根据场地情况合理分区，做到系统分明，布置整齐，在适用经济的前提下注意场区的美观，做好绿化、美化、创造良好的工作和生活环境。
2、平面布局
根据功能划分，闽中农产品物流配送中心在平面分区上将由展示拍卖中心、物流配送中心及配送仓储区等功能区组成。
并适当安排与之相配套的道路、公共服务设施和绿地。
各功能区的交通组织通过闽西北物流园区道路与沙洋的路网构架相连，形成便捷的人流、物流通道。
根据拟建场地状况及各功能区的要求，配送中心的空间布局方案拟定如下：
（1）展示、拍卖中心：
布置于闽西北物流园区内地块，由一座多层建筑构成。
（2）物流配送中心及服务区：
布置沙洋水南闽西北物流园区内，包括物流配送调度、信息服务中心、检验检测中心、技术研发中心、结算服务、商务活动、管理办公场所及生活配套服务设施，由一高层建筑构成。
（3）配送仓储区：
布置于沙洋水南闽西北物流园区内，包括能用仓库和高温冷库及配送间，由8座多层建筑组成。
3、竖向布置
拟建场地东北高，西南低，其新建建筑物竖向设计本着尽量减少土方工程量，节约基建投资的原则，竖向布置拟采用平坡式系统布置，场地标高及排水尽量结合原地形，并兼顾与闽西北物流园区内道路地面标高进行平整。
场地排雨水坡度为5‰，场地雨水汇入道路边沟，最后排入市政排水管网内。
（三）运输
1、场区道路及出入口
作为农产品加工配送场所，应使场区内、外交通运输相适应。
根据场地情况，本项目主出入口设于场地的南侧，与闽西北物流园区内道路相接。
主出入口设三个，配送仓储区设两个、展示拍卖中心及物流配送中心区设一个。
根据建设规模项目区道路路网采用网状结构形式。
道路分主干道、次干道二个等级。
其中主干道为东西走向与闽西北物流园区内道路相接，为物流进出的主通道，道路红线宽度为15米；次干道道路红线宽度为7米，使项目区内道路形成网络。
2、运输设备
由于当地社会运输事业较为发达，本项目的运输以委托当地社会运输为主。
项目仅考虑项目区内垂直运输用设备，本项目共设置16台电梯。
三、建设方案
本项目是一个集储存、运输、加工、配送、商贸、信息为一体的农副产品配送中心。
项目总建筑面积71720平方米（含地下停车场8500平方米），由高层及多层建筑物构成。
建筑物结构设计为：
采用钢筋混凝土框架结构、抗震设防裂度为6度，框架抗震等级为四级。
其各主要建筑物建筑面积见下表。
主要建筑物一览表
序号
名称
面积（㎡）
结构形式
1
冷藏保鲜库
2880
框架
2
配送仓库
38384
砖混
3
展示拍卖中心
8640
框架
4
物流配送中心
13250
框架
5
公厕
66
砖混
6
地下停车场
8500（含人防1100）
合计
71720
第五章公用工程
一、给排水工程
（一）编制依据
1、按国家制定的现行有关给水排水设计规范及有关部门的规定。
2、建筑、制冷、动力等有关专业的设计资料。
3、业主提供的有关资料。
（二）编制范围
本工程给排水编制范围为场区的室内、外给排水工程，根据该工程的使用性质，给水主要为场区的消防、道路、绿化用水及生活用水等。
排水主要是场区生活污水、雨水等。
（三）给水
1、用水量预测
用水量预测表
用水名称
用水标准
建筑面积㎡
日最高用水量
备注
生活用水
8L/㎡
63220
505吨
道路冲洗
2L/㎡
16215
32吨
绿化
1.5L/㎡
8221
25吨
按2次/日
未预见用水
56吨
按上述总量10%计
合计
618吨
消防用水：
室外消防用水量标准20升／秒，室内消防用水量标准：
20升／秒。
2、水源
项目用水水源拟由沙洋城市供水管网提供，供水有保证。
3、排水
排水包括生活污水和雨水，采用雨污分流制。
生活污水排放：
生活污水经三级化粪处理后排入市政排污管网。
雨水经收集后经排水沟直接排入市政雨水管网。
二、供电
（一）编制范围
本工程变配电工程范围包括：
变配电室设计、动力系统配电、照明系统配电等。
（二）供电
1、负荷等级、容量
本工程用电设备中冷库供电及消防设备供电属于二级负荷，其余设备属于三级负荷。
电力负荷按50W/㎡计算，经测算本工程用电设备装机约为3586KW，计算负荷2331KW。
2、供电电源
本项目供电电源拟由附近城市电网供电。
3、供电系统
本工程用电负荷容量为3586KW，同时系数65％，计算负荷2331KW，采用四台630KVA变压器。
配电所高压母线采用单母线不分段，低压母线采用单母线分段，两台变压器分列运行，手动联络。
无功补偿采用低压电容集中补偿方式，功率因素补偿到0.9以上。
三、系统功能
1、通讯自动化系统
引入市政通信光缆进入总光端机房，各专业仓储配送区及配套服务用房等各单位各设分光端机房，使通讯光缆形成网络。
语音、数据、图像通信经光——电转换设备至总配线架及各单体分配线架和主楼层配线架至网户。
信号传输采用全屏对绞电缆，使之形成结构化综合布线网络，实现内外电话、传真、会议、电视、可视图文、数据传输及远程通讯等自动化，形成集通讯自动化、办公自动化、机电设备自动化的智能化交流中心。
在整个配送区之间设置信息网络接口。
2、安全防范系统
各主要出入口处监视的通道、重要场所设置监控摄像机，同时设置总监控中心，重要建筑设置分监控中心，系统采用矩阵切换网络，电视信号可在多媒体电脑上显示，重要机房设独立分控系统。
3、公共广播与消防广播系统
交易区设置内背景音响广播用扬声器，平时播放背景音响，消防时强切至消防广播。
4、火灾自动报警及联动控制系统
根据《建筑设计防火规范》要求，交易大厅等部份须设置智能型烟感及温感火灾自动探测报警
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