房地产估价毕业设计.docx

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房地产估价毕业设计

xxxxxxx

本科毕业设计

题目：

武汉市武昌区沙湖大道

地块价值评估报告

学院：

xxxxxxxxxxxx

专业班级：

xxxxxxxxxxx

学号：

xxxxxxxxxxx

学生姓名：

xxxxxx

指导教师：

xxxxxx

二O一四年十二月二十五日

武汉市武昌区沙湖大道地块价值评估

摘要

本次待估地块地址位于武昌区沙湖大道以西、东湖西路以南、体育馆路以北、规划二路以东，待估宗地规划总净用地面积为55589.24平方米；土地性质为商服用地、城镇住宅用地；最高容积率为5.20；建筑密度不大于40%；国有建设用地使用权出让年限为商服用地40年、住宅用地70年。

评估目的为国有土地使用权招标出让价格评估。

在对现场进行勘察后，根据国家及地方的有关政策法规和标准，结合委托方提供的资料和评估目的，按照评估的基本原则和估价程序结合实际情况，选择假设开发法和市场比较法为本次的评估方法，在假设和限制条件为前提下，经测算得出本次评估对象于估价时点2014年12月25日的使用权出让单价为28192.74元/m²，出让总价为156721.30万元。

关键词：

房地产估价；估价程序；估价方法

Wuchangdistrict,WuhanCitySandLakeRoadevaluation

Abstract

ThisMassifislocatedinWuchangdistrictwestofSandLakeRoad、southofWestLakeRoad、northofgymnasiumroad、eastofplanningtworoad,Estimatedtotalnetlandareaof55589.24squaremeters;Landpropertiesforlandtakenforcommercial,urbanresidentialland;Maximumfloorarearatiofor5.20;Densityisnotgreaterthan40%;State-ownedconstructionlandtransferwaslimitedto40usingforcommercial,residentialland70.EvaluationpurposesforthetransferpricesofState-ownedlandtenderevaluation.

Afterthefieldsurvey,Accordingtotherelevantnationalandlocalpolicies,regulationsandstandards,CombinedwithinformationprovidedbyclientsandAppraisalPurpose,InaccordancewiththeAppraisalPrincipleandAppraisalProcesscombinedwithpractice,SelecttheHypotheticaiDevelopmentMethodandMarketComparisonApproachforthisAppraisalMethod,premisedontheassumptionsandlimitingconditionsunder;ObtainedthroughcalculationobjectofthisevaluationinAppraisalDate2014.12.25servitudesellunit-priceis28192.74yuan/m²;selltotalis156721.30million.

Keywords:

RealEstateAppraisal;AppraisalProcess;AppraisalMethod

摘要....................................................Ⅰ

Abstract................................................Ⅱ

1绪论...................................................1

2致委托方函............................................2

3估价师声明............................................3

4估价的假定和限制条件.................................4

4.1估价的假定条件........................................4

4.2估价的限制条件........................................4

5估价结果报告..........................................5

5.1委托估价方............................................5

5.2受托估价方............................................5

5.3估价对象..............................................5

5.3.1估价对象基本情况....................................5

5.3.2估价对象产权状况....................................5

5.4估价目的..............................................5

5.5估价时点..............................................5

5.6价值定义..............................................5

5.7估价依据..............................................6

5.8估价原则..............................................6

5.9估价方法..............................................7

5.10估价结果.............................................7

5.11估价作业日期.........................................8

5.12估价报告应用的有效期.................................8

5.13估价人员.............................................8

6估价技术报告..........................................9

6.1个别因素分析..........................................9

6.2区域因素分析..........................................9

6.3市场背景分析..........................................11

6.4最高最佳使用分析.......................................13

6.5估价方法选用和技术思路.................................14

6.6估价测算过程.........................................14

6.6.1假设开发法测算过程...................................14

6.6.2市场比较法测算过程...................................17

6.7估价结果确定..........................................23

7结论.............................................24

参考文献...................................................25

致谢.......................................................26

附录........................................................27

1绪论

随着我国改革开放步伐的不断迈进，房地产业以及相关产业也在飞速蓬勃地发展。

我国房地产估价从无到有仅仅经历了短短十几年的历程，然而房地产估价行业作为朝阳产业发展却十分迅速，随着房地产市场的逐步完善，分工愈来愈细，人们对信息、知识、专业化服务的需求日渐增大，这也为房地产估计市场创造了许多业务机会，提供了发展空间。

社会诸多经济活动，如房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理，以及企业各种经济活动等都离不开房地产估价。

本次待估地块位于武昌区沙湖大道以西、东湖西路以南、体育馆路以北、规划二路以东，待估宗地规划总净用地面积为55589.24平方米；规划用地性质为商务设施用地、商业设施用地、居住用地；土地性质为商服用地、城镇住宅用地；最大建筑面积控制在288936.7平方米以内（其中住宅建筑面积约35120.7平方米、商业约8000平方米、商务约245816平方米）；最高容积率为5.20；建筑密度不大于40%；国有建设用地使用权出让年限为商服用地40年、住宅用地70年。

评估目的为国有土地使用权挂牌出让评估土地交易底价。

首先到估价对象现场实地勘察房地产实物状况及区位状况，围绕估价对象收集需要的资料，然后通过房地产中介搜集估价时点近期发生的与估价对象类似的房地产的交易，以及这些交易实例的基本情况，通过登录有关房地产信息方面的网站，搜集估价所需的资料，了解估价对象所在城市的房地产市场发展趋势，最后根据搜集的资料选取合适的估价方法，完成估价的技术报告，确定估价对象的价值，撰写完成估价报告的内容。

本次估价选用假设开发法和市场比较法两种估价方法进行评估。

假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法是将估价对象与收集到的与类似房地产估价时点接近的实际成交价格进行比较，通过对类似房地产实际交易价格进行适当的修正，从而得到估价对象在估价时点的价值或价格。

通过对目标房地产项目的调查实习，熟悉估价报告的基本模式和写作思路，各种估价方法在估价实务中的应用，不同估价目的下的估价思路，各类估价对象的估价特点，以及估价语言的灵活熟练运用。

在熟练掌握估价理论方法和相关法律法规的前提下，出具专业完整的土地、房地产估价报告。

深入了解我们房地产的发展历程、状况、以及房地产估计状况、加强我们对房地产评估的认识。

2致委托方函

武汉市土地交易中心：

受您的委托，对您委托评估的位于武昌区沙湖大道以西、东湖西路以南、体育馆路以北、规划二路以东编号P（2014）099号地块交易价值进行了评估，为您以后办理相关交易提供了公市场价值依据。

本次工作是为了确定房地产的交易价值而进行的房地产评估，2014年12月25日估价工作结束。

评估人员在现场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准《房地产估价规范》和我公司掌握的房地产市场资料，结合贵公司提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，最后确定估价对象在估价时点的房地产评估价值为人民币房地产总价：

157986.51万元，大写金额：

人民币拾伍亿柒千玖百捌拾陆万伍千壹百元整，房地产土地单价：

28420.34元/平方米。

估价的详细结果，见附后的《房地产估价结构报告》。

特此函告！

×××××房地产估价公司

法定代表人：

×××

2014年12月25日

3估价师声明

我们郑重声明：

（1）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

（2）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

（3）我们与估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

（4）我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

（5）我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看。

（6）没有人对本估价报告提供了重要的专业帮助。

（7）估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。

（8）本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得用于其它用途。

房地产估价师：

xxxxxx

2014年12月25日

4估价的假定和限制条件

4.1估价的假定条件

（1）本评估报告仅供委托方为国有土地使用权招标出让价格提供价值参考，委托方因其他目的使用不当而造成的损失，本评估公司不承担任何责任。

（2）本次房地产的现场勘查工作根据委托方提供的房地产评估委托书及相关资料进行，房地产估价范围由委托方界定并对其负相应法律责任。

（3）我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实。

委托方对所提供资料的真实、完整、合法性承担法律责任，如因委托方提供的相关证明资料不实造成估价结果失真，我们将不承担任何法律和经济责任。

（4）本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相应调整。

4.2估价的限制条件

（1）本报告所称的“估价价值”系指我们对所估价的房地产在规划用途不变、持续使用以及在估价时点的外部经济环境在可预期的将来无重大变化的前提下对上述委估房地产的公允价值意见。

（2）注册房地产估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。

（3）基于估价目的，本估价报告估价结果是对2014年12月25日这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。

×××××房地产估价公司

2014年12月25日

5估价结果报告

5.1委托估价方

武汉市土地交易中心

5.2受托估价方

×××××房地产估价公司

5.3估价对象

（1）估价对象基本情况

①宗地号：

P（2014）099号；

②宗地位置：

武昌区沙湖大道；

③宗地用途：

住宅，商服用地；

④宗地面积：

55589.24平方米；

⑤宗地四至：

宗地东至沙湖大道，西至规划二路，南至体育馆路，北至东湖西路。

（2）估价对象权利状况

①土地所有权：

待估宗地的土地所有权属国家所有；

②土地使用权：

待估宗地为国有出让土地使用权；

③土地他项权利：

待估宗地在估价基准日未进行抵押，出租，且未设定其他他项权利。

（3）土地利用状况及规划设计限制条件

于评估基准日，估价对象宗地内外均已达到：

通路、通电、通给水、通排水、通讯等，宗地内场地平整。

规划总净用地面积为55589.24平方米；规划用地性质为商务设施用地、商业设施用地、居住用地；土地性质为商服用地、城镇住宅用地；最大建筑面积控制在288936.7平方米以内（其中住宅建筑面积约35120.7平方米、商业约8000平方米、商务约245816平方米）；最高容积率为5.20；建筑密度不大于40%；国有建设用地使用权出让年限为商服用地40年、住宅用地70年。

5.4估价目的

为国有土地使用权挂牌出让评估土地交易底价。

5.5估价时点

2014年12月25日。

5.6价值定义

委估对象于估价时点2014年12月25日的挂牌土地交易底价。

5.7估价依据

（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》。

（2）《房地产估价规范》。

（3）《土地法》。

（4）《城镇土地估价规程》。

（5）《城镇土地分等定级规程》。

（6）中国人民银行发布的近期银行存贷款利率。

（7）湖北省国土资源厅关于贯彻改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知。

（8）《省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》。

（9）《武汉市城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》。

（10）《武汉市市区土地级别及基准地价更新（2010）技术报告》。

（11）《关于发布武汉地区建筑安装工程2014年三季度造价指数的通知》。

（12）《武汉市物价局、房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知》。

（13）《房地产抵押估价指导意见》。

（14）房地产评估委托书和委托方提供的相关资料。

（15）评估人员现场查勘和收集的相关资料。

5.8估价原则

（1）合法原则

应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。

所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。

（2）替代原则

估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。

（3）最高最佳使用原则

应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。

在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。

最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。

（4）估价时点原则

房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性和时效性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。

估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

（5）独立、公正、客观原则

要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。

具体地说，房地产估价师不应受任何组织或者个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。

房地产估价师不应带着自己的好恶、情感和偏见，完全从客观实际出发，反映事物的本来面目。

房地产估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。

5.9估价方法

该块土地具有开发潜力，应选用假设开发法作为其中一种估价方法；假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

亦可以通过与相似土地比较的基础上，再对各种因素条件加以修正计算，所以选用市场比较法。

市场比较法是将估价对象与收集到的与类似房地产估价时点接近的实际成交价格进行比较，通过对类似房地产实际交易价格进行适当的修正，从而得到估价对象在估价时点的价值或价格。

5.10估价结果

经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以确定国有土地使用权招标出让价格为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要求等，选用科学的评估思路及方法，委估对象于估价时点2014年12月25日公开的市场评估价格为：

土地单价：

28192.74元/平方米

土地总价：

156721.30万元

大写：

人民币拾伍亿陆千柒百贰拾壹万叁千元整

宗地编号

宗地位置

估价设定的用途

容积率

估价设定的土地开发程度

土地使用权年限（年）

面积

（平方米）

单位面积地价

（元/平方米）

总地价

（万元）

P（2014）099号

武昌区沙湖大道

商服、住宅用地

5.20

五通一平

商服50、土地70

55589.24

28192.74

156721.30

表5-1估价结果一览表

5.11估价作业日期

2014年12月12日至2014年12月25日。

5.12估价报告应用的有效期

（1）本估价报告所示的评估结果为估价对象于估价时点2014年12月25日公开市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整，如果完成评估报告日至使用本评估结果的时间超过一年（即有效期为2014年12月26日至2014年12月25日），我们对此结果造成的后果不负任何责任。

（2）估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。

否则，我们对此结果造成的后果不负任何责任。

5.13估价人员

估价人员：

xxxxxxx

评估机构：

×××××房地产估价公司

报告出具时间：

二Ο一五年十二月二十五日

6估价技术报告

6.1个别因素分析

（1）土地概况

①宗地位置：

武昌区沙湖大道；

②宗地用途：

住宅，商服用地；

③宗地面积：

55589.24平方米；

④宗地四至：

宗地东至沙湖大道，西至规划二路，南至体育馆路，北至东湖西路。

（2）土地权利状况

①土地所有权：

待估宗地的土地所有权属国家所有；

②土地使用权：

待估宗地为国有出让土地使用权；

③土地他项权利：

待估宗地在估价基准日未进行抵押，出租，且未设定其他他项权利。

（3）土地利用状况

于评估基准日，估价对象宗地内外均已达到：

通路、通电、通给水、通排水、通讯等，宗地内场地平整。

（4）规划设计限制条件

规划总净用地面积为55589.24平方米；规划用地性质为商务设施用地、商业设施用地、居住用地；土地性质为商服用地、城镇住宅用地；最大建筑面积控制在288936.7平方米以内（其中住宅建筑面积约35120.7平方米、商业约8000平方米、商务约245816平方米）；最高容积率按建筑面积除以净用地面积的比值计算（约5.20）；建筑密度不大于40%。

国有建设用地使用权出让年限为商服用地40年、住宅用地70年。

6.2区域因素分析

（1）区域概况

2014年武昌区实现公共财政预算总收入151.2亿元，增长13%，地方公共财政预算收入65.7亿元，增长13.5%，连续十年保持全市中心城区第一，地税收入在全省县（市、区）中率先突破百亿元大关。

坚持投资、消费协调拉动，完成全社会固定资产投资316亿元，增长20.4%；社会消费品零售总额544亿元，增长14%；外贸出口2亿美元，增长11%。

持续推进服务业升级计划，金融、文创设计、高新科技、商贸旅游等重点产业规模和质量进一步提升。

2014年，武昌区实现重点产业发展提质增效，华中文化产权交易所、湖北碳排放权交易中心开业运营，中科网络等3家企业在新三板挂牌上市，全年引进金融企业12家。

楚天181文化创意产业园等9家园区（企业）被评为湖北省文化产业示范基地，全区新增高新技术企业13家，技术合同交易额