房地产估价师房地产开发经营与管理第一讲.docx
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房地产估价师房地产开发经营与管理第一讲
第一章 房地产投资与投资风险
【考情分析】
本章分值稳定，一般在8分左右
年份
单项选择题
多项选择题
判断题
计算题
合计
2012年
3题3分
2题4分
1题1分
－
6题8分
2011年
3题3分
1题2分
1题1分
－
5题6分
2010年
4题4分
1题2分
2题2分
－
7题8分
2009年
4题4分
1题2分
2题2分
－
7题8分
2008年
4题4分
1题2分
2题2分
－
7题8分
近五年考试各章分值分析
【内容框架】
第一节投资与房地产投资
第二节房地产投资的形式与利弊
第三节房地产投资的风险
第四节风险与投资组合
第一节投资与房地产投资
1.投资的概念
2.投资的分类
3.投资的特性
4.房地产投资的概念
5.房地产投资的分类
6.房地产投资的特性
7.房地产投资的作用
1.投资的概念
概念
投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为
理解（三个角度）
通俗角度－投资就是用钱来获取更多的钱
金融角度－投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为
经济角度－投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为
2.投资的分类（四种分类）
【2010年真题】一般来说，与长期投资相比，短期投资（ ）。
A.风险较大
B.收益率较高
C.流动性较好
D.投资回收期较长
【答案】C
【解析】一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率较低。
长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但盈利能力强。
参见教材P1。
3.投资的特性（四特性）
投资是一种经济行为
投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）
投资的目的是获取收益
投资具有风险性
4.房地产投资的概念
经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为
5.房地产投资的分类（三种分类）
【重点难点】不同投资主体的投资目的显著差异
政府投资和非盈利机构投资注重投资的社会效益和环境生态效益
投资和个人投资更注重经济效益
【2011年真题】下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（ ）。
A.居住物业投资 B.商业物业投资
C.土地开发投资 D.房地产开发投资
E.房地产经营投资
【答案】CDE
【解析】参见教材P4。
【2011年真题】商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资。
无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。
（ ）
【答案】×
【解析】不同投资主体的投资目的有显著的差异。
保障性住房的目的不是为了营利，而是社会效益。
参见教材P4。
5.1居住物业投资
内涵
主要类型
特点
供人们生活居住的房地产
■公共住房
◆廉租住房（低收入家庭出租）
◆经济适用住房（低收入家庭出售）
◆限价商品住房（中等收入家庭出售
◆公共租赁住房（中等收入家庭出租）
■商品住房
◆普通住宅
◆高档住宅
◆公寓
◆别墅
自用或出租，投资风险小
5.2商业物业投资
内涵
主要类型
特点
指能出租经营,为投资者带来经常性现金流收入的房地产
■写字楼
■零售商业用房
■出租公寓
1.开发-出售的模式越来越缺乏生命力,而开发-持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式成为趋势
2.收益多来自经营收入和物业资产升值，适合长期投资。
收益水平与投资者管理者的管理能力密切相关
3.商用物业交易涉及资金量大,常在机构投资者之间进行
4.位置对此类物业有特殊的重要性
【2012年真题】关于商业物业投资的说法，正确的有（ ）。
A.商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势
B.商业物业交易常在机构投资者之间进行
C.区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性
D.商业物业不适合长期投资
E.商业物业投资收益全部来自出租收益
【答案】BC
【解析】A选项，开发—持有或整体出售给机构资者统一持有模式越来越成为一种趋势。
D、E选项，由于商用物业投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，因而更适合作为长期投资。
参见教材P5。
【2010年真题】商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。
（ ）
【答案】×
【解析】商业物业投资的收益主要来自物业的出租经营收入和物业资产升值，且收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。
参见教材P5。
5.3工业物业投资
内涵
主要类型
特点
为人类生产活动提供空间
■工业厂房
■仓储用房
■高技术产业用房
■研究与发展用房
1.可开发-销售,也可开发-持有出租经营
2.重工业厂房设计特殊,不容易转手交易
3.高新技术产业与研发用房适应性较强
4.轻工业厂房介于两者之间
5.4酒店和休闲娱乐设施投资
内涵
主要类型
特点
为商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的投资
·酒店
·休闲度假中心
·康体中心
·赛马场
·高尔夫球场
1.本质上属于商业物业投资
2.运营管理很重要，所以在开发阶段，未来运营管理的团队就会介入
5.5特殊物业投资
内涵
种类
特点
指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产
·加油站
·飞机场
·车站
·桥梁
·码头
·公路
1.这类房地产交易少，多属长期投资
2.靠经营活动收益回收投资并获利
【典型例题】特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业（ ）。
【答案】×
【解析】特殊物业不是指设计或功能特殊，而是其里面的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。
参见教材P6。
6.房地产投资的特性（8大特点）
6.1区位选择异常重要
6.2适于进行长期投资
6.3需要适时的更新改造投资
6.4易产生资本价值风险
6.5变现性差
6.6易受政策影响
6.7依赖专业管理
6.8存在效益外溢和转移
6.1区位选择异常重要
房地产的不可移动性,决定了其区位的重要性
区位包括具体位置和宏观区位（决定其收益水平和升值潜力）
6.2适于进行长期投资（两个寿命）
【重点难点】自然寿命与经济寿命的关系
一般自然寿命要比经济寿命长（有空置的情况）
可以通过对建筑进行更新改造，延长其自然寿命，从而获得几个经济寿命
房地产投资追求项目的全寿命周期利益最大化
【2012年真题】收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物（ ）之日。
A.开始施工 B.竣工
C.登记 D.开始营业
【答案】B
【解析】收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物竣工之日。
参见教材P7。
【2011年真题】房地产投资适合作为一种长期投资。
关于其原因分析，错误的是（ ）。
A.土地不会毁损 B.地上建筑物有耐久性
C.变现性差 D.土地使用期年限较长
【答案】C
【解析】C变现性差是房地产的特征之一,但不是房地产是长期投资的原因。
本题属于典型的文不对题。
参见教材P7。
6.3需要适时的更新改造投资（适应性）
投资者通过适时调整房地产的使用功能，或更新改造，使之适合市场的需求，才能在竞争中处于有利的地位
如写字楼增加网络通讯服务
购物中心改善环境，增加商品展示空间
公寓内增加洗衣房
6.4易产生资本价值风险（价值难以判断）
没有两宗完全相同的房地产
异质性导致每宗房地产的价值不可能一致
对房地产市场价值和投资价值的判断是困难的
【重点难点】由于投资者眼光、能力和经验的不同，导致相同市场价值的房地产有着因人而异的投资价值
【2010年真题】同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（ ）。
A.保值性 B.增值性
C.异质性 D.弱流动性
【答案】C
【解析】异质性导致同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同。
参见教材P8。
6.5变现性差（也称为流动性差）
由于房地产异质性、价值量大，市场交易分散、信息不完备等原因，导致房地产在短期内无损变现的能力差
6.6易受政策影响
房地产容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响
6.7依赖专业管理
开发环节、经营环节均需专业技术与服务
6.8存在效益外溢和转移（外部性影响）
房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响
地铁的建设引起周边楼盘价格上涨
小区旁建造纸厂使房产跌价
【2012年真题】某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有（ ）。
A.垄断性
B.外部性
C.复杂性
D.信息不对称性
【答案】B
【解析】房地产投资状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，且政府在道路、市政等公共方面的的投入，能显著提高附近房地产市场价值和收益水平。
说明房地产投资存在效益外溢和转移，也称外部性。
参见教材P9。
【2011年真题】关于房地产投资特性的说法，错误的是（ ）。
A.区位选择异常重要 B.不易产生资本价值风险
C.存在效益外溢 D.易受政策影响
【答案】B
【解析】房地产的异质性，导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，这就为房地产市场价值和投资价值和投资价值的判断带来了许多困难，这就使投资者面临着资本价值风险。
参见教材P8。
第二节房地产投资的形式与利弊
1.房地产投资的分类
2.房地产开发投资
3.房地产置业投资
4.投资房地产企业股票或债券
5.投资房地产投资信托基金
6.购买住房抵押支持证券
7.房地产投资的优势
8.房地产投资的弊端
1.房地产投资的分类
【2010年真题】下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（ ）。
A.购买房地产股票
B.购买商铺
C.购买房地产债券
D.购买住房抵押支持证券
【答案】B
【解析】ACD属于间接投资。
参见教材P10。
2.房地产开发投资
概念
是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地进行规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资，获得开发利润的过程
性质
属于中短期投资，形成房地产市场上的增量供给
具体种类
土地开发投资－土地一级开发为主
商品房建设投资－建房屋
【2011年真题】房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（ ）。
A.增量供给 B.存量供给
C.潜在供给 D.总量供给
【答案】A
【解析】房地产开发投资指从事商品房和土地开发经营活动的投资，属于中短期投资，形成了市场上的增量供给。
参见教材P10。
3.房地产置业投资
概念
向已具备了使用条件或正在使用中的房地产进行投资，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资
可以是增量房地产（新房），也可以是存量房地产（旧房）
目的（三个）
自用
经营出租获得经常性收入
还可以获得转售收益
【2010年真题】相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（ ）。
A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产
B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资
C.置业投资对象可以是市场上存量房地产
D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营
E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者
【答案】ACDE
【解析】B属于开发投资。
参见教材P10-11。
【重点难点】机构投资者的置业投资选择
机构投资者类型
置业投资对象
投资特点
缺乏投资经验又具有低风险偏好的投资者
购买黄金地段的优质成熟物业
■购买价格高
■收益水平低
■风险小
具备投资管理经验的投资者
购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业
■初始价值和初始收益水平低
■增值潜力大
■转售收益大
4.投资房地产企业股票或债券
股票－所有权关系
债券－债权债务关系
5.投资房地产投资信托基金
投资者将资金交由信托基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金投入房地产业，基金机构将收益再分配给投资人，是一种基于信任的委托投资关系
房地产信托的收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东
【重点难点】REITS的优势与类型
优势
内涵
收益相对稳定
■收益主要来源于所拥有的物业的经常性租金收入
■一般高于股票收益
流动性好
■可以在证券交易所交易
【重点难点】REITS的类型（三大类）
混合型基金
抵押型基金
权益型基金
6.购买住房抵押支持证券
把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金，分散风险的目的
银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司，该公司再将债权转化为证券出售给投资者
购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资收益
7.房地产投资的优势（四利）
相对较高的收益水平（高于储蓄、股票、债券）
易于获得金融机构的支持（房地产是可靠的抵押物）
能抵消通货膨胀的影响（房地产年价格增涨率超过年通货膨胀率）
提高投资者的资信等级（拥有房地产是实力的最好证明）
8.房地产投资的弊端
投资数额巨大
投资回收期较长
需要专门的知识和经验
第三节房地产投资的风险
1.风险的相关概念
2.风险的度量
3.房地产投资风险
4.房地产系统投资风险
5.房地产投资个别风险
6.风险对房地产投资的影响
1.风险的相关概念
■风险-未来获得预期收益可能性的大小
■风险收益-实际收益超出预期收益,增加部分称风险报酬
■风险损失-实际收益低于预期收益
【2012年真题】王某花50万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10%，但该投资第1年末出现了风险损失，该物业第1年的实际收益可能为（ ）万元。
A.2 B.3 C.4
D.5 E.6
【答案】ABC
【解析】只要实际收益比预期收益小就会有风险损失。
参见教材P25。
2.风险的度量
【解题思路与方法】如何比较风险的大小
第一步，计算出两物业的价值的期望值。
（加权平均值）
第二步，计算出两物业的标准差。
第三步，如两物业期望值相同，则直接比标准差即可，标准差小的风险小。
第四步，如两物业期望值不同，需计算标准差与期望值之比，该比值小的那个风险小。
【2009年真题】甲、乙物业2008年10月的价值均为1100万元。
预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。
甲、乙物业投资风险比较的结果是（ ）。
A.甲物业投资风险大
B.乙物业投资风险大
C.甲、乙物业的投资风险相同
D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小
【答案】B
【解析】第一步：
计算两物业的期望值（加权平均值）
甲物业的期望值＝1200×50%＋1000×50%＝1100
乙物业的期望值＝1300×50%＋900×50%＝1100
第二步：
计算两物业的标准差
另一种解法：
带有技术含量的定性分析
1200和1000与1100的偏差，一定比1300和900比1100的偏离程序小，所以计算出的标准差一定前者小，所以前者风险小。
3.房地产投资风险（四方面）
■投入资金的安全性
■期望收益的可靠性
■投资项目的变现性
■资产管理的复杂性
【重点难点】风险的分类（8+6）
4.房地产投资系统风险
4.1通货膨胀风险
4.2市场供求风险
4.3周期风险
4.4变现风险
4.5利率风险
4.6政策风险
4.7政治风险
4.8或然损失风险
4.1通货膨胀风险（购买力风险,CPI，钱毛了）
■通货膨胀风险是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险
■其实质是通货膨胀导致未来收益的价值下降
33年前四川有个汤老太，到银行存了400元钱。
当时400元可买一间房、1818斤面粉、400斤猪肉、727盒中华香烟、50瓶茅台酒。
现在连本带利取出来共835.82元.够买不足一平米房、420斤面粉、69斤猪肉、20盒中华烟或1瓶茅台酒。
【重点难点】
■以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险越大，实际上承担了本应由承租人承担的风险
■通过适当调整其要求的最低收益率来降低风险对实际收益率的影响程度（调高）
4.2市场供求风险
■供求关系的变化会造成房地产价格的波动与租金水平的变化
■房地产市场是地区性市场,当地市场环境变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大的多
【典型例题】整个国家市场环境条件变化对房地产市场的影响,要比当地市场环境变化造成的影响大。
（ ）
【答案】×
【解析】房地产市场是地区性市场,当地市场环境变化的影响要比整个国家市场环境变化的影响大。
参见教材P17。
4.3周期风险
■房地产市场的周期波动给投资者带来的风险
■房地产市场周期波动分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段
■美国房地产市场周期为18－20年
■香港房地产市场周期为7－8年
■日本房地产市场周期为7年
4.4变现风险（跳楼价的损失）
指急于将房地产兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险
4.5利率风险
■利率调升对房地产投资的影响（三方面）
1.折现率提高，折现后的价值变小，导致房地产实际价值的折损
2.加大投资者的债务负担，导致还贷困难
3.还会抵制房地产需求，导致价格下降
■固定利率贷款
实质上是把利率风险转嫁给金融机构
4.6政策风险
4.7政治风险
4.8或然损失风险
■指火灾、风灾等其它偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失
■可以通过保险将风险部分转移给保险公司
■可以通过租约将部分风险转移给承租人
【2012年真题】下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是（ ）。
A.时间风险 B.比较风险
C.持有期风险 D.通货膨胀风险
【答案】D
【解析】ABC均为个别风险。
参见教材P18。
5.房地产投资的个别风险（6类）
5.1收益现金流风险（收入低了）
5.2未来运营费用风险（费用高了）
5.3资本价值风险（折现率或报酬率变化）
5.4机会成本风险（机会成本）
5.5时间风险（时机与时间）
5.6持有期风险（持有时间）
5.1收益现金流风险（收入低了）
项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险
5.2未来运营费用风险（费用高了）
物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险
5.3资本价值风险（折现率或报酬率变化）
即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化
【重点难点】注意利息风险和资本价值风险
■利息是收益率的重要决定因素，但不是唯一
■利息风险是系统风险，资本价值风险是个别风险
5.4机会成本风险（机会成本）
■也称比较风险，投资该项目而失去了其他投资机会，失去了相应的收益的风险
5.5时间风险（时机与时间）
■房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。
不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短，物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择，物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短
5.6持有期风险（持有时间）
■房地产投资持有时间相关的风险，寿命周期越长，持有期风险越大
6.风险对房地产投资决策的影响
投资者特点
投资目的
投资对象
收益型
承受低风险低收益水平的长期投资者
获得稳定租金收益
进入稳定期的收益性物业
收益加增值型
能承受中等风险和收益水平
物业租金收益＋物业增值收益
未进入稳定期或刚刚竣工的收益性物业
机会型
承受较大投资风险，期望获得高收益
第四节风险与投资组合
1.投资组合理论
2.资本资产定价模型
1.投资组合理论
【重点难点】
通过投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险仍然存在。
【2012年真题】以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的（ ）组合来提高收益、降低风险。
A.地理区域 B.时间分布
C.物业类型 D.收益形式
【答案】C
【解析】房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降到最低限度。
参见教材P23。
【2010年真题】关于投资组合理论的说法，正确的是（ ）。
A.投资者应选择毫无风险的投资组合
B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合
C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消
D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消
【答案】D
【解析】通过投资组合理论，可以将个别因素减少甚至近于完全抵销，但系统风险因素仍然存在。
参见教材P25。
【2010年真题】投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。
（ ）
【答案】√
【解析】本题考查的是特种组合理论。
参见教材P23。
【重点难点】市场风险系数及预期投资收益率
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