某房地产开发项目可行性研究报告.docx
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某房地产开发项目可行性研究报告
北海“鑫岳花园”房地产开发项目
可行性研究报告
一、项目简述
1、项目名称：
北海“鑫岳花园”
2、项目地点：
广西北海市海成区驿马街道办事处西塘村十
二间屋组（西南大道）
3、项目规划技术经济指标：
（1）用地面积：
100亩
（2）用地使用性质：
商业、住宅
（3）土地使用年限：
70年
（4）容积率：
＞2.2
（5）建筑密度：
＜30%
（6）绿化率：
＞35%
（7）总建筑面积：
148,149m2
其中：
A、别墅：
50幢，建筑面积52,680m
B、电梯公寓：
6幢，建筑面积48,960
m
C、综合大楼：
1幢，建筑面积63,880m（地上建筑面积约
52,680m，地下建筑面积11,200m）
（8）综合楼停车位：
350个
二、项目市场可行性研究
一）、区域市场政策利好
对于北海市房地产市场的宏观区域市场，在本项目的《项目评估报告》中已进行详细描述，在此不再进行过多重复。
需要补充说明的是，根据最新国务院、国家发改委、财政部、建设部、广西壮族自治区人民政府等多部门2月28日在北京人民大会堂举行的联合新闻介绍会（2月28日新闻联播重点播报）上发表的公布，2008年1月16日国家批准实施《广西北部湾经济区发展规划》。
规划将北部湾经济区定位为“重要国际区域经济合作区”其中：
1、广西北部湾经济区的开放开发正式纳入国家发展战略；2、广西北部湾经济区是我国西部大开发和面向东盟开放合作的重点地区；3、将建设成为中国—东盟开放合作的物流、商贸、加工制造基地和信息交流中心；4、经过10到15年努力，广西北部湾经济区将在西部地区率先实现全面建设小康社会目标。
对此，国家财政将计划在3年内调拨4000亿元，通过国家财政转移支付，对规划所属经济区域进行重点开发扶持。
同时国家各部委也出台相应的配套政策，明确给予广西北部湾经济区综合配套改革，重大项目布局，保税物流体系，金融改革和开放合作五大方面的政策倾斜，全力支持北部湾经济区的建设。
在北部湾经济区发展规划当中，根据空间布局和海岸线分区，北部湾经济区将规划建设南宁、钦防、北海、铁山港和东兴5个功能组团。
北海市管辖两个组团，同时广西北部湾经济区管委会将落户北海，将使北海市成为该区域中的核心发展区域。
北海市将按照特大城市规模规划建设，发挥宜居优势，促进城市发展。
2020年城市建成区人口将发展到100~120万人，城市建成区建设用地控制在140平方公里以内。
城市发展重点向东向北推进，城市发展定位为：
发挥亚热带滨海旅游资源优势，开发滨海旅游和跨国旅游业，重点发展电子信息、生物制药、海洋开发等高科技术产业和出口加工业，拓展出口加工区保税物流功能，保护良好生态环境，把北海建设为最适合人类居住，人居环境优美舒适的海滨城市（详见所附的报刊资料）。
（二）项目地段优势
北海“鑫岳花园”项目，位于北海市中心地段位置，享有交通便利、配套设施完备、生活区域成熟的同时，又近邻北海最著名的疗养胜地——北海银滩。
本项目不仅是适合人居的成熟项目，同时具有极大的商业开发价值和项目发展潜力。
1、便利的交通、完备的配套设施、成熟的生活社区。
本项目地处西南大道，位于北海市现有城市中心北部湾广场与在建新城市中心南珠广场的中间位置，周边配套有学校、医院、银行、政府机构及多个中高档社区（详见项目评估报告细述），是一个具有成熟完备生活条件的成熟开发项目。
2、卓越的休闲疗养生活区域。
本项目所处地段，距离北海最著名的疗养胜地——北海银滩，仅需5分钟车程，不仅可无限享受北海美丽迷人的阳光、海水、沙滩，还是富有成功人士的休闲疗养胜地的最佳选择，同时极具投资价值及升值潜力。
三、项目发展的定位及市场总体营销推广分析
（一）、项目产品定位为充分发挥本项目的独特项目优势，本项目将规划建设成为一个集别墅、高档公寓、商业楼宇为一体的综合性高档精品物业，其物业项目将发展成为北海市标志性的顶级五星级小区。
（二）、目标客户群体定位
（1）大型企业、单位、团购客户
（2）高收入高级白领、金领阶层
（3）事业成功人士
（4）企业家及高收入职业经理人
（5）富裕阶层人士
（6）生活优良的离退休人士
（7）外籍人士、外地驻北海机构代表
（8）投资置业人士客户群体区域构成：
北海市本地40%〜50%;
外地客户50%〜60%
（三）、项目总体市场营销推广分析
本项目客户基本上都是成功的高收入阶层人士（其中包括最富有的企业成功人士以及团购客户），客户群体消费心理成熟，对项目产品的要求极高，要求项目本身具有成熟便利的生活条件，独特优美的生活环境，良好的投资价值及保值升值潜力，而本项目的优势特征正好符合以上这些高标准要求。
本项目将极力围绕产品的成熟配套、优美环境、投资价值等优势，进行全方位的市场营销推广，并将围绕以上目标客户群体进行针对性引导。
本项目的产品市场推广核心价值如下：
1、富有、成功的标志;
2、城市中心成熟便利的生活、交通;
3、疗养胜地的美好生活方式;
4、异地置业消费的良好选择;
5、候鸟性生活人群（主要是西北、东北退休养老的客户冬天南迁）、夏天渡假疗养人群的明智选择
6、城市大环境推动、项目内部优良品质共同形
成的投资价值及升值潜力
四、项目财务可行性研究
可行性.
研究项目审・
批
规划设・
计
土建及
程
装饰及设备安装工程
销售进
度
（二）项目主要经济指标及开发价值汇总表
物业
项目
2009
2010
合计
联体公寓
可供销售面积（川）
35000
17500
销售比例
50%
50%
销售面积
17500
17500
35000
销售单价（元/m2）
7250
7250
销售金额（万元）
12687.5
12687.5
25375
电梯公寓
可供销售面积（mJ
48960
24480
销售比例
50%
50%
销售面积
24480
24480
48960
销售单价（元/m）
4760
4760
销售金额（万元）
11652.48
11652.48
23304.96
综合楼一商业
部分
可供销售面积（mJ
16800
8400
销售比例
50%
50%
销售面积
8400
8400
16800
销售单价（元/m2）
7710
7710
销售金额（万元）
6476.4
6476.4
12952.8
综合楼一办公
部分
可供销售面积（mJ
35880
17940
销售比例
50%
50%
销售面积
17940
17940
35880
销售单价（元/m2）
4820
4820
销售金额（万元）
8647.08
8647.08
17294.16
综合楼一车库
可供销售个数
350
175
销售比例
50%
50%
销售个数
175
175
350
销售单价（元/m）
50000
50000
销售金额（万元）
875
875
1750
销售合计（万
元）
40338.46
40338.46
80676.92
本表销售单价=比准价X（1+预计本项目开盘销售日房地产价格指数）2,所取指数均为5%
（三）
项目投资成本汇总表
序号
项目费用名称
金额（万元）
1
土地出让费
16,000
2
三通一平费用
16
3
设计费用
344
4
勘探费用
22
5
报建费
7,94
6
建设施工费
18,223
7
配套系统
3,179
8
产权登记
1,800
9
其他税费
10,782
10
其他费用
4,462
投资成本合计（万元）
55,622
（四）
项目利润表
序号
项目
金额（万元）
1
销售总收入
80676
2
减：
销售总成本
55622
3
利润总额
25054
项目投资收益率为45%,年投资收益率为23%;销售成本中已包含所有税费（营业税，土地增值税，企业所得税）。
合
2008年
2009
年
2010
年
计
10-
10-
1-3
4-6
7-9
1-3
4-6
7-9
1-3
4-6
7-9
（万
12
12
月
月
月
月
月
月
月
月
月
元）
月
月
（五）项目资金投入计划表
23%11%15%14%19%3%8%
资金1003%1%2%
投入（不含土地出让费）
1.土
地开发费
2.三
通一平费用
3.设
计费用
4.勘探费用
5.报
建费
%993385761
107928
431
607
569
780
121
298
396
3
1
3
5
2
6
8
22
100
100
%
%
160
160
00
00
100
100
%
%
16
16
100
30%
70%
%
103
241
344
100
100
%
%
22
22
100
15%
35%
50%
%
119
278
397
6.建
设施10020%
工费%
364
（考182
5
虑垫23
资）
100
7.配
%
套系
317
9
100
8.
产
%
39%
权
登
180
702
记
0
9.
其
丿、
100
39%
他
税
%10
420
费
782
5
100
10.
其
丿、
%17%2%
2%2%17%
他
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