北京望京商业步行街商业广场项目可行性研究报告.docx

北京望京商业步行街商业广场项目可行性研究报告.docx

《北京望京商业步行街商业广场项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京望京商业步行街商业广场项目可行性研究报告.docx（84页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

北京望京商业步行街商业广场项目可行性研究报告

北京望京商业步行街（商业广场）项目

可行性研究报告

XXXX房地产开发有限公司

市场部

第一章总论错误！

未定义书签

1.1项目名称及项目承办单位.错误！

未定义书签

1.2项目承办单位概况错误！

未定义书签

1.3项目提出的背景错误！

未定义书签

1.4可行性研究的编制依据.错误！

未定义书签

1.5编制原则错误！

未定义书签

1.6项目概况错误！

未定义书签

第二章产品的市场预测.错误！

未定义书签

2.1产品的技术经济特征.错误！

未定义书签

2.2产品的市场需求错误！

未定义书签

第三章项目建设的有利条件和必要性错误！

未定义书签

3.1项目建设有利条件错误！

未定义书签

3.2项目建设必要性错误！

未定义书签

第四章厂址选择与建设条件.错误！

未定义书签

4.1厂址错误！

未定义书签

4.2自然条件错误！

未定义书签

4.3社会经济状况错误！

未定义书签

4.4原材料供应错误！

未定义书签

4.5动力供应错误！

未定义书签

4.6燃料供应错误！

未定义书签

4.7项目建设用地规模错误！

未定义书签

第五章建设规模和产品方案.错误！

未定义书签

第六章工艺技术方案分析.错误！

未定义书签

6.1工艺技术方案错误！

未定义书签

第七章项目建设方案错误！

未定义书签

7.1生产规模与建设内容错误！

未定义书签

7.2主要生产设备与工器具购置.错误！

未定义书签

7.3建筑工程错误！

未定义书签

7.4总图运输错误！

未定义书签

7.5给水、排水错误！

未定义书签

7.6供热、通风错误！

未定义书签

7.7供电错误！

未定义书签

7.8供气错误！

未定义书签

第八章环境保护错误！

未定义书签

8.1编制依据错误！

未定义书签

8.2环境概况错误！

未定义书签

8.3项目概况及主要污染源、污染物.错误！

未定义书签

8.4环境现状及预测错误！

未定义书签

8.5环保措施错误！

未定义书签

第九章劳动安全卫生与消防.错误！

未定义书签

9.1危害因素和危害程度.错误！

未定义书签

9.2安全措施方案错误！

未定义书签

9.3消防设施错误！

未定义书签

第十章节能错误！

未定义书签

10.1项目所在地能源供应条件错误！

未定义书签

10.2国家法律、法规及规定依据.错误！

未定义书签

10.3项目能源消耗种类及数量计算错误！

未定义书签

10.4节能措施错误！

未定义书签

10.5能源管理机构及计量错误！

未定义书签

第十一章组织机构与人力资源配置错误！

未定义书签

11.1组织机构错误！

未定义书签

11.2劳动定员错误！

未定义书签

11.3人员选择及培训.错误！

未定义书签

第十二章项目实施进度计划.错误！

未定义书签

第十三章投资估算与资金筹措.错误！

未定义书签

13.1编制依据及说明错误！

未定义书签

13.2估算总投资错误！

未定义书签

13.3资金筹措错误！

未定义书签

第十四章财务评价错误！

未定义书签

14.1编制依据及说明错误！

未定义书签

14.2财务估算错误！

未定义书签

14.3盈利能力分析错误！

未定义书签

14.4财务分析结论错误！

未定义书签

第十五章项目招标管理.错误！

未定义书签

15.1招投标原则错误！

未定义书签

15.2投标、开标、评标和中标程序.错误！

未定义书签

15.3评标委员的人员组成和资质要求.错误！

未定义书签

第十六章研究结论与建议.错误！

未定义书签

16.1结论错误！

未定义书签

16.2建议错误！

未定义书签

项目市场调研

一．区域总体环境分析

望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区中具有工作、居住、娱乐等功能、规划配备地区级生活服务设施和市级大型公建的综合性区域。

按照北京市政府对望京地区“城市副中心”的定位，以及2003年北京市政府数次对望京区域进行规划调整，望京区域整体居住环境有了明显提升。

产业、交通、配套等各个方面设施条件得到完善，伴随区域产业经济发展，国外高新企业进驻望京区域的数量增多，住宅楼盘开发完成后，居住人口数量大幅递增，望京地区也由过去单纯的生活居住区朝着国际化望京的方向发展。

1、望京区域规划

望京地区总用地规模为17.8平方公里（其中西侧绿化隔离带用地约为1平方公里），规划总居住人口为33万人，现有常住人口近15万人。

总体布局由地区功能链、自然生态链、景观绿化轴及公共交通通道等主导系统构成，包括1个地区级主商业中心、5个次商业中心、8个社区商业中心和6个文化娱乐中心；8个区间公园、38个社区绿地和3条区间绿色通道；另外还有广顺南北大街为地区功能性景观主轴，北小河为水景主轴，望京绿化主轴。

望京区域按照最新城市规划功能标准划分，以北小河为界，分成南北两大块。

北小河南侧统称为“望京新城”，其功能以望京中心区公共设施为中心，以居住为主，兼文化、教育、办公等功能的综合区；北小河北侧确定为“望京科技产业园区”，其功能以高科技产业及研发为主，兼有居住、商服等相应配套服务功能的综合区。

目前，朝阳区在已经形成了建国门外、三里屯、亮马河三个使馆区之外，第四使馆区落户望京，从而更进一步增强了望京区域的整体竞争力。

2、望京区域环境发展趋势

望京在发展初期阶段，由于市政交通、配套设施的滞后一度发展速度相对缓慢，被称作“睡城”。

但在近年政府规划调整和改善良后，望京地区整体环境得到很大的改观，区域居住品质和生活质量得到了购房者的认可，同时也吸引众多国外高新企业纷纷落户。

近年来，国外大商家看好望京地区蕴藏的市场契机，宜家、华堂、沃尔玛、家乐福等纷纷选址望京。

在这种整体环境利好的趋势下，望京地区的房地产市场也得到了稳步的发展，住宅市场纷纷出现大体量开发的趋势，商务办公环境日趋浓厚，区域商业地产开发更是出现了井喷现象。

在这种交通、市政、配套逐步完善的过程中，望京正朝着“城市副中心”的定位方向稳步发展，成为真正意义上的生活国际化，居住都市化的大望京。

3、望京产业发展布局

望京科技园位于朝阳区酒仙桥-望京地区，占地10.5平方公里。

园区以首都机场高速路为界分为东、西两部分。

东区的范围是东至京包铁路，西至四环路，南至坝河、酒仙桥路、电子体育场南侧路和驼房营路。

2004年5月31日，北京奥运经济重点推介项目—加拿大北电网络中心作为入驻望京高新技术产业区的第一家全球500强企业正式落户望京。

随后世界500强企业纷纷把视线转向以“睡城”著称的望京，2004年12月摩托罗拉研发总部在望京破土动工，2004年11月12日宝马汽车电子技术研发中心在望京奠基，韩国三星电子、西门子、松下、LG等跨国企业纷纷选择将总部定在望京。

目前望京高科技产业已经形成以电子、通讯等高新技术产业为主的产业结构链，产业园区内已建成了北京市正式投入运行的面积最大的孵化器：

望京科技创业园和中国北京（望京）留学人员创业园。

截止2005年望京高新科技产业园区内的电子信息类产业已达73.45%，望京产业已形成以通信、计算机、数字视听为主的产业支柱。

在望京地区产业链条逐步完善的过程中，望京地区的商务氛围愈来愈浓厚。

西门子、摩托罗拉、爱立信等国际企业纷纷将总部选址定在望京，望京区域外资企业总部自建物业面积预计超过30万平方米面积。

望京地区跨国企业的高速发展，同样预示着望京地区未来发展的巨大潜力。

从望京的产业园的发展方向来看，“十一五”规划期间，朝阳区重点发展目标之一就是把望京打造成一个电子产业基地，而在国外高新科技产业落户望京的过程中，这种“跨国企业研发总部”效应也极大的促进了望京地区的商务氛围的提升。

随着望京地区产业的高速发展，望京地区将凭借区域产业经济的核心竞争力，以及整体环境的日趋完善，成为北京另一个具有复合功能的城市中心地。

4、望京区域写字楼物业状况及分布

4.1望京写字楼物业供应情况

望京发展至今，交通体系及商业配套各方面得到不断完善，写字楼物业市场也有着突飞猛进的发展。

在望京高科技产业园区的建设过程中，大批国际大型企业先后落户科技园，从而带动了对望京地区写字楼物业的需求。

望京写字楼物业项目统计表

项目名称

体量（n^）

租金（元/日/m2）

档次

爱慕国际

21000

2.5

乙级

博雅国际中心

27000（规划）

待定

甲级

众运大厦

19600

2.6

乙级

叶青大厦

50000

3

甲级

中辰大厦

17400

2.8

乙级

洛娃科技大厦

15500

2.8

乙级

鑫佳泓大厦

17500

3

甲级

博泰大厦

24000

3.15

甲级

博泰国际

65000

7000元/m2

商住

望京科技创业园

70000

3

甲级

星源国际

22000

2.5

商住

娜丽莎大厦

5000

2.3

商务

Loftel

17000

8500元/m2

商住

望京大厦

35800

3.2

甲级

佳境天成

65000

2.8

商住

鹿港写字楼

50000

规划

嘉美风尚

37000

规划

人济大厦

56000

规划

从统计数据来看，望京地区写字楼面积（含未来规划）整体供应量超过61万平方米（此数据不包含外资企业自建物业面积）。

单从现有物业面积来看，此体量的办公物业面积尚不够形成望京成熟商务区。

也不足够支撑未来望京地区高科技产业基地的办公面积需求。

单从现有物业数据来看，望京区域现有办公人群较少，对区域消费支撑有限。

从区域写字楼整体档次及租赁价格来看，由于望京科技园区内多数企业尚处于发展初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业的消费能力不强，在此种需求特点下，望京地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符合望京区域内企业需求情况。

4.2望京写字楼物业分布状况

从望京地区写字楼物业的分布情况来看，由于望京科技园区对高科技研发产业的支持，在园区优惠政策的吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技园区内的纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。

而望京当地一些SOH（族及小公

司为节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际、LOFTEL等分布于人口密

集区且交通便捷的商住公寓。

望京地区写字楼及跨国企业总部分布图

4.3望京写字楼物业市场发展趋势

从望京区域现有写字楼物业的整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主要集中于高科技产业园区，且未形成一定的商务气候。

但随着望京区域产业发展，人口密度的逐步提高，以及跨国企业进驻的过程中。

区域未来写字楼物业供应体量的逐步增大、物业档次也将稳步提升。

这些利好因素也将进一步提升望京区域的商务环境，并促进望京地区的高新科技产业的稳步发展。

在这种变化过程中，未来望京区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向生活型与商务型消费互补的方向发展。

4.4周边写字楼对本项目影响

从现有写字楼物业的分布以及本项目所处位置来看，本项目临近望京高科技产业园区内的写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区的办公人群。

基于以上客观条件，未来项目主要消费者也将以望京高科技产业园区办公人群为主，因此，项目

定位上也需考虑一定数量的休闲娱乐餐饮类型业态。

5、望京地区交通状况总体分析

5.1区域公共交通状况分析

5.1.1地面公交客运系统

在人们的日常生活中，公交车辆是其出行的主要交通工具，同时其也是商业项目对外联通的主要工具之一。

而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好的公交客运系统可相应增加消费辐射半径。

因此公交线路的数量及其对外联通性将直接影响到区域商业的经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到望京地区的消费环境。

对望京地面公交客运系统作如下分析：

望京地区现有公交线路一览

线路

主要站点

区域站名

城铁临5路

南十里居t酒仙桥商场t电子城小区t南湖南路t望京西站

望京西站

城铁临6路

望京科技园t望京花园东区t广顺北大街t望京西站

广顺北大街

小5路

望京科技园T炎黄艺术馆T四道口T圆明园T海淀T金庄村

望京科技园

小6路

西马庄T定福庄T太平庄华堂商场T丽都饭店T望京小区

望京小区

小71路

望京小区T望京西园T望京购物中心T芍药居T上地桥

望京小区

小73路

望京小区t经贸大学t冠城园t牡丹园t双安t小南庄

望京小区

运通101线

南湖渠T望京购物中心T中国科技馆T体育师范学院t一义庙

望京购物中心

运通104线

营慧寺T紫竹院T白石桥T动物园T北京北站T望京新城

望京新城

运通107线

马家堡小区T木樨园T燕莎友谊商城T丽都饭店T望京新城

望京新城

运通110线

半壁店T昆明湖路T中关村T大屯T广顺北大街T望京新城

望京新城

运通111线

安宁里南站T立水桥T望京化园T朝阳公园T疋福庄T东柳

望京花园

运通113线

吴庄T蔚园T永定路T中关村T广顺北大街T来广营

广顺北大街

运通201线

南湖渠T南湖东园T望京购物中心T人民大学T六里桥长途站

望京购物中心

361

望京科技园T广顺北大街T中国科技馆T北太平庄T巴沟村

广顺北大街

402

四惠站T大北窑T农展馆T酒仙桥T望京公园T南皋

望京公园

404

东直门T化豕地南里T化家地街T阜通东大街T来广吕

阜通东大街

405路联

大北窑T农展馆t亮马桥t三兀庵T丽都饭店T广顺北大街

广顺北大街

409

来广营T广顺北大街T中日医院T中国科技馆T阜成门

广顺北大街

416

来广营T南湖东园T湖广中街T农展馆T广顺北大街T来广营

广顺北大街

418

金盏T郁金香花园T蟹岛度假村T望京公园T酒仙桥T东直门

望京公园

420

望京科技创业园T宏昌路T亮马桥T朝阳门T王府井T北京站

望京科技园

421

大北窑T农展馆T亮马桥T丽都饭店T宏昌路T东湖

宏昌路

422

三义庙T中国科技馆T中日医院T经贸大学T花家地T来广营

花家地

606

雍和宫T和平里火车站T展览中心T阜通西大街T东湖

阜通西大街

614

东直门t左豕庄t三兀桥T化豕地北里T宏昌路T望京科技园

宏昌路

623

望京科技创业园T广顺北大街T望京购物中心T东直门外

广顺北大街

627

三吕门t木樨园T方庄t潘豕园t四兀桥t广顺北大街

广顺北大街

629

环仃铁道T阜通西大街T望京化园T立水T东北旺中路

阜通西大街

630

来广营T望京花园T北营门T门头村T北京植物园T香山东路

望京花园

701

大西洋新城南门T花家地北里T西钓鱼台T岳各庄红星美凯龙

花家地北里

707

嘉园T天桥T农展馆T燕莎友谊商城T广顺北大街T农艺园

广顺北大街

710

善各庄T广顺北大街T酒仙桥商场T朝阳公园T西直河

广顺北大街

735

锦绣大地市场T玉海园T中关村T四元桥T望京公园T金盏

望京公园

737

孙河东站T阜通西大街T亚运村T中关村T颐和园T香山

阜通西大街

752

西北旺村T北苑家园T广顺北大街T珠江帝景T京南交易中心

广顺北大街

827

北京西站T北辰路T望京购物中心T广顺北大街T善各庄

广顺北大街

840外

南湖渠T亚运村T中关村T青塔T朝阳路T南湖渠

南湖渠

852

老君堂南站T朝阳公园T阜通西大街T北苑豕园T都市芳园

阜通西大街

909

前韦沟t望京化园t燕莎友谊商城t安疋门t西北旺市场

望京花园

921

大峪t平果园地铁t疋慧寺t国豕图书馆t广顺北大街t东湖

广顺北大街

939

北京南站T大观园T儿童医院T西直门T广顺北大街T奶子房

广顺北大街

944

菜户营T盛唐饭店T学院路T芍药居T广顺北大街T奶子房

广顺北大街

951

东北旺中路T圆明园T五道口T亚运村T化家地t南十里居

花家地

952

东湖T望京化园T朝阳公园T小武基T北大地T岳各庄北桥

望京花园

952支

望京路T宏昌路T丽都饭店T朝阳路T劲松T十八里店北桥站

宏昌路

966

东直门长途站T览中心T广顺北大街T朝来豕园t平西府

广顺北大街

975

东直门T阜通东大街T广播学院t北七豕T桃峪山庄t桃峪口

阜通东大街

976

北湖渠T大西洋新城T酒仙桥商场T大望路T潘家园T亦庄

大西洋新城

976支

北湖渠东口T广顺北大街T四惠站T北苑T群芳园T大地站

广顺北大街

983

王佐汽车站T五棵松T营慧寺T广顺北大街T北湖渠

广顺北大街

望京地区交通站点分布图

如图所示，望京区域公交站点呈区域性集中的特点，多分布于城市主干道附近，处于望京边缘地带的住宅及商业项目地面公交客运系统相对匮乏，尤其是在城铁

望京西站附近没有直接延伸到望京中心区的公交线路，且现有线路车次少、拥挤不堪，造成地面公交客运系统与轨道交通系统的脱节，由此也滋生了诸多交通及安全隐患问题。

但其现有公交线路基本能够承接多个交通枢纽、密集居住区、商

务办公区和旅游景点，这些地方聚集着大量的流动人口、常住人口、商务办公人群和国内外旅游观光人士，而依靠良好的公交线路组织，可以为本地区带来较为充足的人流支持，使其成为本地区潜在的投资及消费群体。

随着北京城市的进一步发展和建设，望京地区吸引着人们越来越多的关注，川流不息的人流、私家车和出租车给区域的地面交通系统带来了沉重的负担。

随着望京地区人口的不断引入，为缓解交通压力，地区地面公交系统完善空间很大。

而公交线路增调，将给区域带来更多的消费人群，同时也便于其疏散。

5.1.2轨道交通系统

由于城市化发展速度越来越快，轨道交通已经发展成为重要的交通工具之一，不

再仅仅是原来的辅助交通工具的一种。

从商业方面分析，轨道交通可以很好的扩大辐射半径带来有效消费群体，同时也可以弥补常规交通存在的不足，购物物品运输方式便捷度，交通管制影响都是地面公交系统的存在的问题。

望京区域已知建成并投入运营的轨道线路有地铁13号线，周边规划和在建的轨道交通线路还有L1线、地铁15号线，地铁13号线途经望京西站，地铁15号线是连接东直门-望京-顺义区的规划线路。

L1线则是自东直门至机场线的机场快速轨道线路，但目前L1规划为机场线，通过望京东南侧，望京区域不设站点，未来也存在规划调整的可能。

望京地区现有轨道交通系统较为匮乏，部分地铁线路尚处于规划中，其对望京地区的影响有待观察。

地铁作为辅助交通工具，引流比重越来越大，其对人流疏导作用十分明显。

如未来规划的地铁线路竣工通车后，将大大改善望京地区的现有轨道交通状况，对望京地区的辐射可能形成新的延展。

5.1.3望京地区道路组成状况

5.1.3.1外部公路系统

望京地区位于北京城区的东北部，在机场高速与京顺路和京承高速之间，南至北四环，北到京包线，外部交通网络比较完善。

主要交通干线有：

京承高速公路，东北五环路，京顺路，北四环东路。

发达的外部公路系统可为本地区带来充足的人流、车流、物流支持，便于商业项目后期的经营及组织运输。

北四环东路：

道路状况良好，其较宽的双向车道每天承载着较大车流，是望京主要交通干线之一。

东北五环路：

道路状况相对较好，其承载的较大车流、人流，基本上是连接东部地区和北部地区的交通干线，是望京主要交通干线之一。

京承高速公路：

与四环、五环相交，道路状况相对较好，是进出昌平区的主要交通道路，加之连通承德，是本地区西部重要的交通干线。

京顺路以及机场高速路：

是北京东北部最重要的交通干线，与东北四环、五环相交，是望京地区非常重要的交通干线，主要起引导交通的作用。

5.1.3.2内部城市道路系统

望京区域内的道路在建设之初为了与社区东南的京顺路、首都机场高速路平行，因此出现了一些非经纬向的道路。

但是望京北部等新型区域内的道路，却是经纬向，于是望京内部的道路走向便变得错综复杂。

总体来说，望京的主要道路大体可归结为两纵一环线。

两纵指的是广顺大街和南湖北路-花家地大街（中环南路）：

广顺大街是整个望京地区的中轴线，大体将望京分为东西两半；利泽西路、南湖北路、南湖南路与花家地大街的连接道路，与广顺大街平行，是连接望京西部和花家地建成区的重要干线。

一环线指阜通西大街和阜通东大街：

二者与北四环东路构成了一个环线，将望京的核心区于京顺路、北四环紧密地联系在一起。

广顺大街：

城市主干道，双向六车道，红线宽度60米。

广顺大街（广顺北大街和广顺南大街）是望京地区的中轴路，它北接北五环的广顺桥，东南与京顺路相交，从而将望京分割为东西两半。

阜通东大街：

与京顺路平行，南起三元西桥，北至四元桥北，与望京地区内部路网相接，全长约2470米，红线宽度为45米，为城市主干道。

阜通西大街：

与阜通东大街、京顺路平行，为城市主干道。

沿大西洋新城走到末端，路面逐渐变窄为双向单车道，并与望京西路相交。

宏昌路：

位于望京新城（A05区）的西北部的一条斜街，与广顺北大街、宏泰西路构成了一个三角形区域，并且宏昌路两端的十字路口都是不规则的十字路口。

望京地区内部城市道路系统完善，规划合理，道路互相连通，且基本上没有交通管制，有力地支撑了望京内部日常地交通组织。

合理的交通布局，不但缓解了望京地区的人流、车流疏导问题，有序的消费环境也便于吸引更多的消费人流来此消费。

5.1.3.3立交桥

立交桥为疏导缓解交通阻塞问题、提高道路通行能力、保障行人安全起到至关重要的作用。

望京地区现有立交桥11座，分别为：

来广营桥、广顺桥、广泽桥、五元北桥、五元桥、大山桥、南湖渠桥、四元桥、望京桥、望和桥、北湖渠桥，以及将于今年完工的湖光中街立交桥。

上述立交桥分别设置于望京周边地区，绝大部分是进出望京地区的主要出入口，主要承担了连接外部公路系统与内部城市道路系统的纽带作用，是望京地区保持交通顺畅的有力保障。

望京地区原规划出入口可达15个，但仅4个可用，所以造成外部公路系统与内部城市道路系统脱节，上下班高峰期间进出望京的交通系统全面瘫痪。

从目前现状看，随着政府市政投入力度的加大，望京地区的交通问题已得到初步缓解，立交桥在望京地区起到了很好的连结作用，是望京地区高速运转的关键所在。

5.2区域交通未来规划及道路改造分析望京地区内部交通路网较为密集，地区的道路状况较好，路幅普遍较宽，基本上是城市次干道，但是道路缺乏复合化规划，随着入住人口的增多，望京区域私家车数量迅速上涨，私家车数量巨大对道路交通状况提出了较大考验，以往交通规划不完善的方面开始显现，外部公路系统与内部城市道路系统脱节，交通拥堵较为严重，特别是上下班高峰期间进出望京的道路易堵。

另外，区内的交通监控系统还不很健全，道路交通指示牌明显不足。

针对以上问题，政府对交通规划进行了调整，并投入较大资金进行改造，