星级酒店项目投资经营分析报告书.docx

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星级酒店项目投资经营分析报告书

课程大学生创业教育

班级D机制131

姓名甘崇志

学号1320101112

一、项目基本情况

1.1地理位置……………………………………………………………………3

1.2基本结构及容积……………………………………………………………3

1.3项目介绍……………………………………………………………………4

二、市场分析

2.1盐城市宏观经济数据…………………………………………………………4

2.2盐城旅游业发展现状…………………………………………………………4

2.3盐城酒店业市场分析…………………………………………………………4

三、投资与概算

3.1投资与概算………………………………………………………………5

四、风险与分析

4.1客源影响带来的风险…………………………………………………………6

4.2行业特点决定的风险………………………………………………………6

4.3人力资源风险………………………………………………………………6

4.4市场竞争风险……………………………………………………………6

五、项目定位

5.1市场定位……………………………………………………………………6

5.2目标客户……………………………………………………………………6

5.3主要服务产品………………………………………………………………6

六、其他……………………………………………………………………8

6.1、酒店市场定位及经营………………………………………………………7

6.2.对经营管理的要求高………………………………………………………7

6.3发展规划……………………………………………………………………7

6.4市场营销……………………………………………………………………7

6.5人员配置……………………………………………………………………8

6.6团队管理……………………………………………………………………8

6.7遵循的标准…………………………………………………………………9

盐城酒店项目投资经营分析报告书

一、项目基本情况

1、地理位置

盐城酒店位于希望大道与希望中路，距离盐城火车站1.5公里，距离五星长途汽车站1公里，距离机场约15公里；酒店距盐城工学院100米。

2、基本结构及容积

酒店为框架式砖混结构，建筑占地面积米2，楼高米，地面共25层，地下室2层。

总建筑面积2万多平方米，酒店可使用经营面积1万6千多平方米。

共有客用电梯三部，员工专用梯一部。

酒店一楼（面向盐工一侧）为大堂，层高米，面积约为230平方米；

五楼为餐饮包房、厨房，其中包房共计六个，平均面积为26平方米，中餐厅一个，面积约为140平方米，厨房面积约为278平方米；

六楼为会议楼层，总计面积约为550平方米。

其中一个为140平方米的小型会议室，另外两个为可移动隔断式会议室，面积在360平方米左右；

七楼为行政办公楼层，共11间办公室（平均面积为35平方米），1间会议室（面积为100平方米）；

八楼为健身中心，总面积为550平方米左右，有独立的淋浴间（约70平方米）；

九楼至二十五楼为客房楼层，共有客房206间（标间115间，套房91间）其中：

九至十一楼（合计3层）共有客房间，每层各有14间房（其中套房2间，标准间12间），标准间面积为35平方米左右，套房面积在62平方米左右；十二至二十三楼（合计12层）共有客房间，每层各有12间房（其中套房6间，标准间6间）；二十四楼共有间房（套房7间，标准间4间）；二十五楼共有间房（套房6间，标准间3间），二十五楼设有行政楼层接待处（面积约为100平方米）；

负一楼为员工宿舍、员工更衣室、员工餐厅、布草房、配电房等设备层；

负二层为地下车库，面积约为1500平方米，可用车位约100个；

3、目前项目现状

该项目全资所有者是盐城工学院。

目前项目已进入内装饰阶段，但由于资金预算原因，业主不考虑投资进行酒店开办筹建。

业主首选对外承包经营。

希望有相关档次酒店经营管理及有经济实力的企业机构与之洽谈承包经营合作。

二、本地市场情况

1、盐城市宏观经济数据

2014年，盐城全年生产总值达到602.88亿元，比上年增长14.7%，是多年来增幅最高的一年。

从2013年的348.02亿元到2006年的602.88亿元，按可比价格计算，年均增长14.1%；人均GDP从10123元增加到17025元；财政总收入从79.11亿元增加到157.58亿元，年均增长18.8%；城市居民人均可支配收入从7306元提高到11222元，年均实际增长10%；农民人均纯收入从2352元提高到3465元，年均实际增长7.8%。

2、盐城旅游业发展现状

据统计，2014年，盐城市共接待国内外游客1853万人次，比上年增加395万人次；旅游收入超过80亿元，同比净增20多亿元；全市旅游接待人数占全省总接待人数的25%，旅游收入占全省旅游总收入的21%。

同比增长20%以上，旅游经济占全年GDP的12%。

3、盐城酒店业市场分析

有资料表明，随着盐城市旅游业的快速发展，在旅游旺季盐城每天需要提供近20000张床位，而目前盐城酒店业的整体接待能力远不能满足这一巨大的市场需求，这使得市场资本纷纷看好盐城的酒店市场，出现了前所未有投资热潮。

一时间国际、国内酒店品牌纷纷抢滩盐城酒店市场，先有国内经济型酒店品牌MOTEL168率先出现在盐城市中心，紧接着国际著名酒店品牌喜来登、凯宾司基、希尔顿、香格里拉等将陆续登陆盐城，近期两家如家经济快捷酒店、七天假日又将粉墨登场。

而一些介于高星级酒店与经济型酒店之间、有一定地理环境优势、硬件设施优势的本地酒店也纷纷开张大吉，其中具有一定代表性天豪系就一连开了三家酒店，第四家酒店也在紧锣密鼓的筹建中。

据调查了解，自进入夏季以来，盐城市的酒店会议室的出租率就出奇的高，会议日期甚至排到了9月份，其中，以重庆、北京、广州、上海等地的会议旅游团为多。

贵阳酒店业客房平均出租率均在90%以上，商务团队大约就70%—80%。

在市区，一些地理位置好、有一定档次的宾馆酒店，经常出现下午以后就无房可订的火爆现象。

三、投资概算

根据目前得到的盐城酒店综合信息反馈，业主对酒店的投入会进行到以下情况：

中央空调、电梯、水暖、煤气、强电设施设备、消防、安全监控、弱电、厨房设备等设施设备，客房及餐饮等区域将对六面进行装修，客房卫生间卫浴设备将全部到位。

作为承包投资合伙人需要如下项目的投入：

（一）、房务物资（115间标间、91间套房、大堂及行政楼层接待间）：

电器、布草、杂件、家具、易耗品约计605万左右；

（二）、餐饮物资：

家具、瓷器、布草、电器、工具约计115万左右；

（三）、会议（宴会）物资：

家具、布草、电器、杂件约计55万；

（四）、后勤设施物资：

员餐物资、员工更衣室物资、人事培训物资、员工宿舍物资、员工服装、印刷品等约计60万左右；

（五）、工具类：

工程工具、PA工具、保安工具、办公设施设备约计50万左右：

（六）、开业筹备办公费用约计100万；

（七）、市场开拓费用30万；

（八）、备用金100万。

总计承包开办费用约计1115万元。

四、风险分析

1、风险

1.1.客源影响带来的风险

酒店业的发展是以客源为依托的，由于决定旅游市场环境的变化受到政治、经济、文化、自然条件和季节等多方面因素的限制，有可能引起酒店客源数量和结构向不利方向变化，从而影响公司的发展和盈利。

1.2.人力资源风险

现代酒店具有知识密集和劳动密集的特点，对酒店从业人员尤其是酒店管理人员具有较高的要求。

从而管理人员的管理能力，从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接会影响经营业绩。

如出现不合理的人员流动，特别是管理和业务骨干的流失可能会导致客源的减少和客户的不稳定，给公司效益带来不利影响。

1.3.市场竞争风险

由于市场需求的剧增，目前在盐城掀起了一股酒店业投资热潮，随着酒店数量和规模的增长，行业内部竞争将会在未来2-4年内出现高潮，酒店在价格和客源方面将面临激烈的竞争。

1.4.行业特点决定的风险

酒店业具有比较强的依托性，任何一种不利条件都可能使酒店业的发展受到制约，特别是重大的国内外政治、经济形势变化、突发事件、自然灾害和急性传染病等因素，如2003年的“非典”对当时酒店业造成了很大的影响。

五、项目定位

1、市场定位

城市时尚商务旅游酒店。

2、目标客户

根据同类型酒店的调查和酒店市场定位，确定目标客户如下：

（1）散客：

省内外中偏高档消费的商务、公务散客；

（2）团队：

会议团队、旅行社组织的标准团体客人；

（3）本地消费：

本地讲究居住品质居民也是酒店的主要客源之一。

3、主要服务产品

主要提供餐饮、住宿、会议、健身服务以及必须的基本商务服务

六、其他

1、酒店市场定位及经营

酒店计划房间执行价格如下：

（表7。

1）

项目

豪华标准间

豪华单人间

豪华套房

行政套房

备注

旺季

388

488

528

608

5、6、7、8月

平季

368

458

498

588

3、4、9、10月

淡季

338

428

468

568

11、12、1、2月

年均价格

2.对经营管理的要求高

酒店为给客人提供安全、舒适、方面的环境，同时取得比较好的经济效益，就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式，由于酒店为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多，这一切都对酒店的经营管理提出了较高的要求。

3.发展规划

以取得每年经营权的盐城酒店15年经营权为契机，对酒店按照四星级标准进行装修并配备相关设备、设施，争取在2028年盐城市旅游旺季开始之前酒店能够试营业，以合理的价格、良好的设施、完善的管理、优质的服务建立酒店的竞争优势，通过与会议会展公司、商业订房网站、旅行社的合作，结合酒店自行销售，以公关和市场宣传手段为服务，在1－2年成为本地知名高端商务酒店。

4、市场营销

4.1.目标市场

参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来筑旅游的人员。

具体可分为如下层次：

（1）散客：

省内外中档消费的商务、公务散客。

（2）电视台相关接待的公务、商务客人。

（3）会议会展客人：

政府各职能部门、驻筑政府、企事业单位及省内外各大中型企业。

（4）团队：

省内及省外旅行社（北京、上海、广州、浙江、江苏、重庆、成都）组织的团体客人

4.2.产品与服务

主要提供住宿、餐饮服务。

4.3.定价

定价采用竞争定价法，根据竞争对手（当地四星级以上酒店）的价格策略进行定价。

房价参照本市四星级酒店的平均中位价格确定，2008年计划价格如表7.1所示。

上表为酒店房间计划实际价格，门市价将略高于实际价格。

餐饮服务价格将参考盐城市四星级酒店的平均价格水平采用不同的定价策略采用不同价位。

4.4.销售渠道

4.4.1.直接渠道

⑴通过酒店销售部与存在消费意向的单位和个人通过签订消费协议、会员卡等方式自行销售住宿、餐饮、会议服务。

⑵通过与省内外旅行社合作，销售团队客人住宿、餐饮服务。

⑶通过与省内外会议会展展览公司合作，销售团队客人会议、餐饮、住宿服务。

。

5.人员配备

酒店房务人员计划按照1：

1.4的比例配备服务人员，旺季约需要288名，平季、淡季将适当减少人员。

酒店餐饮部厨房工作人员计划配备25人，收银服务人员计划配备12人。

其他销售、职能部门根据职责和需要配备人员。

6管理团队

酒店的管理团队大部分来自于贵阳本地，部分外聘具有丰富酒店管理经验的人员。

具体高级管理人员的人选将与投资者共同考察、协商后确定。

7遵循的标准

⑴将按照《旅游涉外饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-2002）及《饭店星级的划分与评定》按照不低于四星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供不低于四星级标准的服务。

⑵将按照《旅游涉外饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-2002）的要求建立不低于四星级酒店要求的管理体系，酒店将制订员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。

综上所述，本项目具有良好的宏观经济和产业景气周期背景，且具有广阔的市场空间，投入运营后将成为盐城市增加一座新型的高端时尚商务酒店，为当地带来巨大的社会效益及经济效益，同时为项目投资者带来丰厚的回报。