物业管理实务练习题.docx
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物业管理实务练习题
《物业管理实务》练习题
第一章物业管理企业
1单项选择题
1．按照（），可以将物业管理企业划分为有限责任公司、股分有限公司和股份合作公司。
A．经济主体的经济成分B．股东的出资方式C．企业对债务所担负的责任大小D．股东的人数
2．物业管理企业设立必须经历工商注册登记和（）两个阶段。
A．专业人员审核B．验资C．管理面积审核D．资质审批
3．直辖市负责物业管理企业的（）级资质的颁发和管理
A．二B．三C．一和二D．二和三
4．物业管理企业在领取执照（）天内，向当地房地产行政主管部门申请资质。
A．45B．30C．15D．10
5．目前物业管理企业普遍采用的组织形式是（）。
A．直线职能制B．直线制C．事业部制D．矩阵制
6．物业管理企业提供的服务是（）。
A．无偿的B．微利的C．有偿的和盈利性的D．保本非盈利的
7．二级物业管理企业的物业管理人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于（）人。
A．10B．20C．30D．40
8．物业管理企业成立的标志是取得（）。
A．企业名称预先核准通知书B．营业执照C．物业管理企业资质证书D．验资证明
9．一级物业管理企业资质证书的颁发和管理部门是（）。
A．国务院建设主管部门B．省、自治区人民政府建设主管部门
C．省、自治区人民政府建设主管部门和市（包括直辖市和设区的地级市）人民政府房地产主管部门
D．市（包括直辖市和设区的地级市）级人民政府房地产主管部门
10．一级资质的物业管理企业要求注册资本为（）人民币以上。
A．1000万B．500万C．300万D．50万
11．一个物业管理企业拟申报两级资质，已知该企业管理了多层住宅40万平方米，高层住宅20万平方米。
请问，该企业还需要管理（）平方米以上的独立式住宅即可达到二级资质对物业管理面积的要求。
A．1万B．1．6万C．3．2万D．4．8万
12．对于三级资质的物业管理企业而言，要求物业管理专业人员、以及工程等方面的专职管理和技术人员不少于（）人。
A．5B．10C．20D．30
13．在各级主管人员的领导下，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合，这是（）。
A．直线职能制B．直线制C．事业部制D．矩阵制
14．在物业管理企业的各种组织形式中，容易引起多头领导的是（）。
A．直线职能制B．直线制C．事业部制D．矩阵制2多项选择题
1．下列关于物业管理企业的论述中，正确的是（）。
A．物业管理企业是独立的企业法人B．物业管理企业具有完全的私人性质
C．物业管理企业是有专门资质的企业D．物业管理企业是属于服务性企业
E．物业管理企业提供的服务属于公共服务，因而不是有偿的
2．下列关于物业管理企业资质的说法中，不正确的是（）。
A．资质审批并不是物业管理企业设立的一个必须条件B．新设立的某家物业管理企业在申报资质的时候，审批部门可以根据其所具备的注册资金、专业人员条件和所管理的物业面积给予不同的资质C．一个物业管理企业管理的高层住宅面积为40万平方米，管理独立式别墅2万平方米，单从所管理的物业面积这一标准来看，它符合二级资质的要求D．在取得营业执照之后的一个月内，物业管理企业应该到相应的主管部门申请资质E．资质审批一定要在工商注册登记后才能进行
3．一个物业管理企业申报二级资质，下列哪些条件没有达到二级资质的要求（）。
A．管理了三个多层住宅小区，面积为150万平方米
B．物业管理专业人员22名，其中中级以上职称的8人C．尚未建立企业信用档案系统
D．注册资本为400万人民币E．物业管理专业人员均有相应的职业资格证书
4．事业部制的主要特点有（）。
A．容易形成多头领导B．分权管理，政策制定和行政管理分开C．人员较少
D．不利于内部竞争E．各个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏
5．直线制的主要特点包括（）。
A．政策制定和行政管理分开B．要求领导者通晓各种专业知识C．具有各种职能部门
D．领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明E．容易引起多头领导
6．影响物业管理企业机构设置的主要因素包括（）。
A．国家的宏观政策B．企业战略因素C．技术因素
D．组织规模及所处的阶段E．企业的员工素质
7．下列选项中，属于物业管理企业组织机构设置基本要求的是（）。
A．统一领导，分层管理B．考虑企业战略C．精干、高效
D．考虑企业的外部环境E．按照规模、任务来设置
8．在物业管理企业从事的以下管理内容之中，带有公共管理性质的有（）。
A．向部分业主提供家政服务B．向部分业主提供班车接送服务C．物业区域内公共秩序的维护D．市政设施的配合管理E．物业的装修管理
1单项选择题1.B2.D3.D4.B5.A6.C7.B8.C9.A10.B11.B12.B13.A14.D
2多项选择题1.ACD2.ABD3.ABC4.BE5.BD6..BCD7.ACE8.CDE
3综合分析题
物业管理单位隶属于原来的房地产开发公司。
为了承揽外部业务和扩大规模，该企业经过房地产开发公司同意决定重组，重组的内容是：
引入两家大的物业管理公司作为该公司的股东，分别占有股份20%和25%，开发公司自己占55%的股份。
该公司的组织架构如下图。
该公司管理三个住宅小区，三个住宅小区分别是多层住宅20万平方米高层住宅25万平方米和办公用房8万平方米，2007年2月15日取得了营业执照，拟向当地房地产管理部门申请资质。
公司经理职能机构职能机构职能机构职能机构环境管理部设备设施管理部职能机构职能机构职能机构职能机构作业组作业组作业组作业组1）按照股东的出资形式来划分，重组后该企业属于哪种类型的企业？
2）重组后该公司属于哪种组织形式，这种组织形式有什么优缺点？
3）单从管辖的物业面积来看，该企业可以登记的物业管理企业资质为几级？
4）该物业向当地房地产管理部门申请物业管理企业资质，最迟的时间是哪一天？
答案：
3综合分析题1）该企业属于有限责任公司。
2）就组织形式来说，他属于直线一职能的组织形式。
其主要优点是加强了专业管理的职能，其主要的缺点是结构人员过多，成本高；横向协调困难。
3）单从管辖的物业面积来看，该企业可以登记的物业管理企业资质为二级。
4）最迟为2007年3月17日
第二章物业管理招标投标
1单项选择题
1．招标单位如果实行邀请招标，则至少邀请（）个单位参与投标。
A．5B．4C．3D．2
2．下列项目中，必须通过招投标选聘物业管理企业的物业是（）。
A．一个办公楼B．已经成立了业主大会的住宅小区C．仅有4个投标方的一个新建尚未销售的大型住宅小区D．已经成立了业主大会的住宅小区内的会所
3．在中标通知书发出（）天内，招标方应该与投标方签订物业管理书面合同。
A．30B．20C．15D．10
4．在评标过程中，必须严格根据已有的评分规则进行评审，这符合招投标的（）原则。
A．公平B．公正C．公开D．诚实信用
5．在发放招标文件之后，接下来的一个步骤是（）。
A．公布招标公告B．投标申请人的资格预审C．成立评标委员会D．接受投标文件
6．下列选项中，不属于物业管理方案的关键性内容是（）。
A．组织架构与人员配备B．费用测算与成本控制C．管理方式、运作程序及管理措D．物资装备
7．标书是指（）。
A．投标文件B．招标文件C．投标文件和招标文件的统称D．招标公告
8．按招标项目服务内容的实施划分，物业管理招标分为（）。
A．整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标
B．物业建设单位为主体的招标、业主大会为主体的招标和物业产权单位为主体的招标
C．全权管理项目招标、顾问项目招标D．住宅项目招标和非住宅项目招标
9．成立业主大会后，一般以（）为招标主体。
A．物业建设单位B．业主大会C．2/3以上业主D．业主代表
10．对于有能力组织和实施招标活动的招标人，可以采取的招标形式为（）。
A．自行组织招标B．委托招标代理机构办理招标C．自行组织招标和委托招标代理机构办理招标同时进行D．自行组织招标活动或委托招标代理机构办理招标
11．选聘物业管理企业采用公开招标方式的，应通过公开媒体发布招标公告，并要求（）。
A．必须在大型的网站上发布招标公告B．必须在大型的报刊上发布招标公告
C．在中国住宅与房地产信息网上或中国物业管理协会网上发布招标公告
D．同时在中国住宅与房地产信息网上和中国物业管理协会网上发布招标公告
12．以下情况下，招标人或招标代理机构在发布招标公告和发出投标邀请书后可以终止招标的是（）。
A．发生不可抗力B．招标人内部意见出现不协调
C．招标单位内部确定了中标单位D．发现招标文件存在漏洞
13．在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标人或招标机构在投标人获得招标文件后，同意安排投标人会议，这个会议称为（）。
A．投标人会议B．技术评审会议C．标前会议D．协调会议
14．招标人需要对已经发出去的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件（）日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。
A．5B．7C．10D．15
15．物业管理招标评标委员会中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的（）。
A．1/4B．1/3C．1/2D．2/3
16．物业管理评标的过程应当是（）。
A．完全公开的B．严格保密的C．是否公开视情况而定D．除了现场答辩部分外，是严格保密的
17．招标人应当在投标有效期截止时限（）日前确定中标人。
A．10B．15C．30D．60
18．招标人应当自确定中标人之日起（）日内，向物业项目所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门备案。
A．10B．15C．30D．60
2多项选择题
1．以下可以作为招标主体的有（）。
A．房屋尚未出售的某小区的开发公司B．同某个物业业主签订了长期租赁（18年）合同的物业使用人C．单一业主D．国有资产管理委员会E．一个小区的部分业主2．按照服务方式来划分，物业管理招标可以分为（）。
A．单项服务项目招标B．顾问项目招标C．整体物业管理项目招标D．全权管理项目招标E．合资合作管理项目招标
3．下列关于评标的表述中，正确的是（）。
A．评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法B．评标委员会经过评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标C．经过评审，评标委员会可以推荐3-5名有排序的中标候选人D．评标委员会至少推荐1名中标候选人E．评标应该在严格保密的情况下进行，因而，在评标开始之后，评标委员会不能再要求投标人对自己投标文件的内容做出说明
4．下列关于公开招标的表述中，正确的是（）。
A．公开招标必须发布招标公告，但发布的途径可以不是公共媒介B．公开招标应当邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加招标C．公开招标的评选条件和程序是预先设定的D．招标公告必须公开，但是招标的程序和中标的结果可以不公开E．对于公开招标来说，投标人如果少于5人，则该公开招标无效，应当重新组织招标
5．以下可以参与物业管理投标的专业管理公司的投标人有（）。
A．电梯维修公司B．物业管理企业C．楼宇设备专业公司D．清洁卫生专业公司E．园林绿化专业公司
6．招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式为（）。
A．竞争性招标B．有限竞争性招标C．直接招标D．邀请招标E．选择性招标
7．邀请招标的主要特点是（）。
A．招标人不使用公开的公告方式B．不具有任何公开性C．招标人以公开的方式邀请所有符合条件的法人组织参与投标D．没有资格预审程序E．应该在公共媒体上发布招标公告
8．物业管理项目招标中的承接管理方式有（）。
A．全方位服务型管理方式B．顾问服务型管理方式C．合资合作方式D．招标投标方式E．拍卖方式
9．以下关于物业管理招标的业主条件的说法中，正确的有（）。
A．招标人为业主委员会的，须经业主大会授权B．招标人为业主委员会的，应将招标投标的过程和结果及时向业主公开C．招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规规定的其他条件D．招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人需经相关产权部门的批准、授权E．招标人为建设单位的，须经业主大会授权
10．以下关于开标的说法中，正确的有（）。
A．开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点B．开标应当由投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证C．经确认无误后的投标文件，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容D．在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，在开标时都应当由招标人当众予以拆封E．开标由招标人主持，邀请部分投标人参加
11．以下关于投标人对投标文件涵义不明确的内容作必要澄清或说明的说法中，正确的有（）。
A．投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明B．澄清或说明不得超出投标文件的范围C．澄清或说明不得改变投标文件的实质性内容D．投标人可以采用书面形式，也可以口头形式进行澄清或者说明E．澄清或说明不得超出投标文件的范围，但可以改变投标文件的实质性内容
12．物业管理投标的主要风险来自于（）。
A．招标人和招标物业B．投标人C．竞争对手D．政府E．现有物业管理企业
13．投标文件又称标书，其组成部分一般包括（）。
A．物业管理方案B．投标函、投标报价表C．资格证明文件D．资格预审申请书E．招标文件要求提供的其他材料
14．物业管理方案的实质性内容主要包括（）。
A．招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运行程序B．管理制度的制订、档案的建立与管理C．早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述D．费用测算与成本控制E．管理指标
1单项选择题123456789101.C2.C3.A4.B5.B6.D7.A8.A9.B10.D111213141516171811.D12.A13.C14.D15.D16.B17.C18.B注①：
该题的题干改为：
下列可以参与物业管理找投标的专业性物业管理公司有（）
2多项选择题1.ACD2.BD3.AB4.BC5.ACDE6.BDE7.AD8.ABC9.ABCD10.ABCD11.ABC12.ABC13.ABCE14.BCE
3综合分析题
1．如果你是一家物业公司的管理人员，由你负责对一家正在公开招标的住宅的住宅小区进行招标。
请问：
（1）你将按照怎样的程序招标？
（2）物业管理招标投标的基本要求是什么？
（3）在招标的过程中，要遵循哪些原则，举例说明。
3综合分析题
（1）参照教材20-22页
（2）参照教材18页（3）参照教材19页
第三章物业管理合同
1单项选择题1．如果受要约人认为要约中某些内容不能接受，并提出修改建议，称为（）。
A．承诺B．附带修改建议的承诺C．反要约
D．根据不能接受的内容的重要程度，可以分别成为承诺、附带修改建议的承诺和反要约
2．在拍卖的过程中，属于“要约”行为的是（）。
A．拍卖方发布拍卖公告B．拍卖人宣布拍卖某物C．拍卖师击槌D．竞拍方的每次出价
3．承诺的构成要件不包括（）。
A．承诺必须在要约的有效时间内做出B．承诺必须与要约的内容相一致
C．承诺必须传达给要约人D．承诺必须以书面的形式进行才具有法律效力
4．通过电子邮件等通讯工具进行协商而达成的协议，是（）。
A．口头合同B．书面合同C．事实合同D．根据具体的情况具体确定
5．业主临时公约由（）制定。
A．建设单位B．前期物业管理企业C．已经入住的部分业主D．建设单位与物业管理企业共同
6．撤回承诺的通知的时间限制是（）。
A．必须在通知到达要约人之前B．在通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人C．在受要约人做出承诺前做出D．可以在受要约人收到通知后的7天内做出
7．当事人双方不直接用口头或者书面形式进行意思表示，而是通过实施某种具体行为方式进行意思表示所达成的协议称为（）。
A．现实合同B．事实合同C．真实合同D．实际合同
8．业主公约正式订立的时间是（）。
A．物业销售前B．物业销售阶段C．物业入住阶段D．首次业主大会召开
9．临时业主公约订立的时间是（）。
A．物业销售前B．物业销售阶段C．物业入住阶段D．首次业主大会召开
10．物业开发建设过程中涉及到物业管理活动的合同包括（）。
A．供水供电有偿委托合同、电梯保养维修合同B．土地使用合同和售房合同
C．装饰装修管理服务合同D．清洁承包合同、垃圾清运合同
11．物业管理企业与业主或物业使用人所订立的合同包括（）。
A．供水供电有偿委托合同、电梯保养维修合同B．土地使用合同和售房合同
C．装饰装修管理服务协议、车位使用协议、施工监管协议D．清洁承包合同、垃圾清运合同
12．（）是民法、合同法的最基本原则
A．平等原则B．自由原则C．诚信原则D．公序良俗原则
13．《物业管理条例》第15条规定，（）与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。
A．业主分别B．指定的业主代表C．业主委员会代表业主D．业主大会
2多项选择题
1．合同成立的要件包括（）。
A．当事人必须具备缔约能力B．当事人必须超过18岁C．当事人的真实意思表示D．合同的内容合法E．合同的形式合法
2．合同签订的基本原则不包括（）。
A．主体平等B．合同自由C．自我约束D．及时修正E．诚实信用
3．关于签订前期物业服务合同应该注意的事项，下列表述正确的是（）。
A．合同中无需就业主自有物业专用部分的承接验收进行约定B．一旦有业主入住，物业服务费用应该完全由业主承担C．业主支付的费用部分，应该在物业销售前予以明示D．前期物业管理合同的期限具有不确定性E．物业管理企业不可以通过提前解除合同或者要求补偿的方式规避风险
4．物业服务合同与前期物业服务合同的区别表现在（）。
A．前期物业服务合同是建设单位同物业管理企业签订的，物业服务合同是业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订的B．前期物业服务合同是不约定期限合同，物业服务合同是约定期限合同C．前期物业服务合同的期限是不确定的，物业服务合同的期限是确定的D．前期物业服务合同规范性较弱，物业服务合同规范性较强E．前期物业服务合同的期限比较短，物业服务合同的期限比较长
5．业主公约对如下哪些主体具有约束力（）。
A．业主B．业主大会C．物业管理企业D．物业抵押权人E．物业使用人
6．合同承诺的构成要件包括（）。
A．承诺必须在要约的有效时间内做出B．承诺必须与要约的内容一致C．承诺必须传达给要约人D．非受要约人或未获得授权的代理人也可以做出承诺E．承诺必须由受要约人或其代理人做出
7．下列行为中，属于要约行为的是（）。
A．投标B．悬赏广告C．标价D．招标公告E．招聘广告
8．要约不得撤销的情形有（）。
A．要约已经被受邀约人看到B．要约已经被受邀约人详细阅读C．要约的内容具体确定D．受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作E．要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销
9．以下属于书面合同的有（）。
A．当事人通过电话以及第三人从中撮合、转达意思达成一致的表示B．前期物业服务合同C．常规物业服务合同D．公电子数据交换以及电子邮件等通信工具或形式达成的协议E．某人把车子开进一个收费停车场
10．以下关于前期物业服务合同的说法中，正确的有（）。
A．前期物业服务合同是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议B．前期物业服务合同的当事人是建设单位与物业管理企业，与业主无关
C．建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容
D．前期物业服务合同的当事人不仅涉及建设单位与物业管理企业，也涉及业主
E．在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同
11．物业服务合同终止的情形包括（）。
A．物业管理企业变更注册地址、法定代表人、名称
B．物业管理企业如果被宣告破产，应按照国家规定进行破产清算、物业管理合同自然无法继续履行C．因不可抗力致使物业服务无法履行的，物业服务合同将自然终止
D．物业管理企业与业主大会双方协商一致解除合同的
E．物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的
12．对有争议的物业服务合同的解决途径包括（）。
A．友好协商B．向约定的仲裁委员会仲裁C．向人民法院起诉
D．由物业管理单位解释E．听从业主大会意见
13．合同要约的构成要件包括（）。
A．要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图
B．要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定C．要约必须传达到受要约人才能生效D．要约必须采用书面形式才有意义E．所有的订约提议都可以构成要约
3综合分析题
1．某旅馆拥有一个现代化停车场。
该停车场只有一个进口和一个出口，单一进口处由售票机控制着，单一出口处由一位停车场工作人员控制。
旅馆固定，若入住该旅馆，则可免费停车。
张先生当晚要入住该旅馆，他将自己的轿车开进了停车场，停放好后便离开了。
当第二天中午张某先生返回取车时，发现轿车丢失。
张先生作为原告，要求旅馆赔偿。
请问法院应该支持他的请求吗？
2．某小区业主已经入住5年，并已经成立了业主大会和业主委员会。
2007年1月12日，业主委员会与物业公司A所签订的物业管理合同到期。
但是到2007年5月，业主大会迟迟没有选聘物业管理企业，物业管理公司仍按照原合同提供物业管理和服务。
但是，部分业主以物业管理合同已经到期为理由拒绝支付物业管理费。
请问这些业主的作法正确吗？
3．假定你是某物业公司的高层管理人员，公司委派你起草前期物业服务合同，你认为前期物业服务的主要内容是什么？
物业服务合同与前期物业服务合同有那些主要的区别。
答案
1单项选择题1.C2.D3.D4.B5.A6
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