根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》国务院令.docx
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根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》国务院令
附件:
赣州市章贡区棚户区（危旧房）综合改造
国有土地上房屋征收补偿方案
为落实赣州市人民政府《关于进一步加快中心城区棚户区（危旧房）和城中村综合改造的实施意见》（赣市府发[2011]2号）文件精神，改善中心城区棚户区（危旧房）居民的生活居住条件，依法实施棚户区（危旧房）综合改造国有土地上房屋的征收与补偿，保障当事人合法权益，根据国务院2011年1月21日颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）规定，结合实际，制定本方案。
一、征收与补偿原则
房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开的原则。
二、征收范围和改造地块确定
（一）征收范围
在赣州市章贡区旧城区及工矿企业棚户区（危旧房）和城中村综合改造项目范围内国有土地上单位、个人和企业的房屋。
（二）改造地块确定
根据城市建设、公共利益的需要，并结合公众对棚户区（危旧房）改造的愿望和要求程度，确定具体改造地块。
三、征收部门和实施单位
章贡区人民政府确定章贡区土地房屋征收办公室为章贡区棚户区（危旧房）综合改造范围内国有土地上的房屋征收部门，由房屋征收部门委托相关街道办事处（镇人民政府）为旧城区棚户区（危旧房）综合改造房屋征收实施单位，委托工矿企业（单位）主管部门为工矿企业（单位）棚户区（危旧房）综合改造房屋征收实施单位，承担房屋征收补偿的具体工作。
四、征收补偿签约期限
征收补偿签约期限自章贡区人民政府发布房屋征收决定公告之日起90天内。
五、征收补偿实施程序
（一）宣传发动。
章贡区人民政府作出房屋征收决定并予以公告后，房屋征收部门和房屋征收实施单位在房屋征收范围内开展房屋征收与补偿的宣传和解释工作。
（二）调查登记。
在房屋征收实施前，房屋征收实施单位组织对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。
调查结果在房屋征收所在社区向被征收人公布。
1、有房屋产权证的，房屋建筑面积、用途等以房屋产权证载明的为准。
对证载面积有异议的，可申请有资质的房屋测绘机构测绘，并按新认定的面积予以确认，测绘费用由申请人承担。
2、无房屋产权证的，由房屋征收实施单位组织规划建设、房产、国土等部门进行调查、认定和处理。
对认定为合法建筑的，给予补偿；对认定为违法建筑的，不予补偿。
（三）签订征收协议。
征收部门发布房屋征收协议签订公告后，房屋征收部门与被征收人依照本方案规定就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立房屋征收补偿协议并发放协议签订序号。
1、房屋征收部门与被征收人在本方案确定的征收补偿签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请章贡区人民政府按照本方案作出补偿决定，并在房屋征收所在社区予以公告。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
2、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁交房的，由章贡区人民政府依法申请人民法院强制执行。
（四）发放补偿资金、搬迁交房。
房屋征收部门按协议对被征收人予以补偿后，被征收人在协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁交房。
（五）发放补助、奖励资金。
在被征收人完成搬迁交房并经房屋征收实施单位验收合格后，由房屋征收部门发放补助、奖励资金，由房屋征收实施单位发放选房序号。
（六）过渡与安置。
根据协议的约定给予过渡与安置。
（七）资料归档。
房屋征收工作结束后，收集、整理房屋征收补偿资料，按户建立征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
六、征收补偿、补助及奖励
对被征收人给予被征收房屋价值和因征收房屋造成的搬迁、临时安置、停产停业损失等补偿，并给予一定的补助和奖励。
被征收房屋价值按房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格计算。
被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
（一）私产房的征收
1、征收补偿
（1）补偿方式：
私产房产权人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，章贡区人民政府提供等面积房屋用于产权调换，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
对被征收房屋价值高于用于产权调换房屋价值的，由房屋征收部门向被征收人结算差价；对被征收房屋价值低于用于产权调换房屋价值的，由被征收人向房屋征收部门结算差价。
在产权调换中，因户型差异，提供用于产权调换的住宅面积超出被征收面积10%（含10%）以内的部分，按多层2526元/平方米、高层2913元/平方米，由被征收人向征收部门结算，超出10%以上部分及安置后的剩余面积按交房时同地段普通商品房市场价格结算；提供用于产权调换的店面、写字楼等营业性非住宅面积超出被征收面积部分按交房时同地段同类营业性非住宅市场价格结算。
市场价格由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
（2）搬迁及临时安置的补偿
①搬迁费：
Ⅰ、选择货币补偿的，按主房屋面积5元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿。
不足750元/户的补足到750元/户；
Ⅱ、选择产权调换的，按主房屋面积10元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿。
不足1500元/户的补足到1500元/户。
②临时安置费：
选择产权调换的，给予被征收人临时安置费。
Ⅰ、征收住宅的，按主房屋面积8元/平方米·月给予被征收人临时安置费，不足600元/户·月的补足至600元/户·月；
Ⅱ、征收证载为店面、写字楼等营业性非住宅的，每月按其评估价值的3‰给予产权人临时安置费。
过渡期一般不超过36个月。
如因房屋征收部门原因致使过渡期限延期的，自逾期之日起每月给予2倍的临时安置费。
（3）房屋安置：
实行期房安置。
①安置对象：
选择产权调换的被征收房屋产权人。
②安置原则：
Ⅰ、实行就地或就近安置；
Ⅱ、在规定时间内完成搬迁交房的,按地块以“谁先签订协议，谁先选房”的原则选择安置房；
Ⅲ、附属房不予安置；
Ⅳ、被征收人符合住房保障条件的，优先给予住房保障。
被征收家庭房屋面积不足40平方米且符合住房保障条件的，选择货币安置的，可在廉租房或公租房中安置；选择产权调换的，可将安置面积补足至40平方米，面积差额部分按多层2526元/平方米、高层2913元/平方米，由被征收人向征收部门结算。
（此保障办法报省政府相关部门备案同意后执行）
Ⅴ、被征收人按被征收房屋与提供用于产权调换房屋面积最接近值的原则选择安置房。
③安置房屋户型（面积）：
一室一厅（45平方米左右）、二室二厅（60、80平方米左右）、三室二厅（100、120平方米左右）。
2、补助及奖励
（1）选择产权调换的，凡在征收补偿签约期限内完成协议签订并搬迁交房，对被征收房屋价值低于用于产权调换房屋价值的，差价部分作为征收部门对被征收人的奖励，予以免交。
超出征收补偿签约期限的，差价部分不予奖励，由被征收人向征收部门结算。
（2）选择产权调换和货币补偿的，凡在征收补偿签约期限内完成协议签订并搬迁交房，依据被征收主房屋面积，按框架结构50元/平方米、砖混结构35元/平方米、砖木结构20元/平方米、土木结构10元/平方米，对被征收人给予补助。
（3）选择产权调换和货币补偿的，凡在协议签订公告规定期限内，对被征收人按被征收主房屋面积，第1—10天签订协议并搬迁交房的奖励180元/平方米，第11—20天签订协议并搬迁交房的奖励150元/平方米，第21—30天签订协议并搬迁交房的奖励100元/平方米。
超过30天的不予奖励。
补助、奖励资金按实际搬迁交房时间计算，凭搬迁交房验收单发放。
（二）政府直管公房的征收
1、对被征收产权单位房屋价值的补偿
对产权单位按被征收房屋的价值实行货币补偿。
2、对承租人的搬迁补助及奖励
补助及奖励对象：
与政府公房管理部门签订了房屋租赁协议，且仍在所承租公房居住的承租人。
发生了转租、转让或房屋空置的不予补助、奖励。
（1）搬迁补助：
①在廉租房直接安置的，按承租房屋面积5元/平方米的标准给予搬迁补助。
不足750元/户的补足到750元/户；
②在公租房安置，廉租房过渡的，按承租房屋面积10元/平方米的标准给予搬迁补助；不足1500元/户的补足到1500元/户。
（2）对政府直管公房承租人，凡在协议签订公告规定期限内，按承租房屋面积，第1—10天签订协议并搬迁交房的奖励100元/平方米；第11—20天签订协议并搬迁交房的奖励80元/平方米；第21—30天签订协议并搬迁交房的奖励60元/平方米；超过30天的不予奖励。
补助、奖励资金按实际搬迁交房时间计算，凭搬迁交房验收单发放。
3、保障性房屋安置
（1）安置对象：
被征收政府直管公房内符合廉租房或公租房安置条件的承租人。
有下列情形之一的不予安置：
所承租公房已发生转租、转让的；
享受了政府廉租房的；
承租人已购买商品房、经济适用房、房改房、集资房的。
（2）安置原则：
政府直管公房承租人符合廉租房申请条件的直接在廉租房中安置；符合公租房申请条件的在公租房中安置，在廉租房中过渡；
②在规定时间内完成搬迁交房的,按地块以“谁先签订协议，谁先选房”的原则选择安置房；
③附属房不予安置。
（3）安置户型（面积）：
按照所建成的廉租房或公租房户型（面积）。
（3）企业（单位）自管公房的征收
1、对被征收产权单位、产权人房屋价值的补偿
（1）对非住宅产权单位按被征收房屋的价值实行货币补偿。
（2）对已参加房改获得全产权的房屋和集资房的征收，按本方案私产房征收补偿执行；对已参加房改仅取得部分产权房屋的征收，按照有关规定完善产权后，按本方案私产房征收补偿执行。
2、对承租人的搬迁补助、临时安置补助及奖励
补助及奖励对象：
企业（单位）分配、按要求交纳房租、水电等费用且仍在所承租的公房居住的承租人。
发生了转租、转让或房屋空置的不予补助、奖励。
（1）搬迁补助：
①在廉租房直接安置的，按承租房屋面积5元/平方米的标准给予搬迁补助；不足750元/户的补足到750元/户；
②在公租房安置、廉租房过渡的和购买保障性安置房的，按承租房屋面积10元/平方米的标准给予搬迁补助；不足1500元/户的补足到1500元/户。
（2）临时安置补助：
对属于保障性期房安置的，按承租房屋面积8元/平方米·月给予承租人临时安置补助，不足600元/户·月的补足至600元/户·月。
过渡期一般不超过36个月。
如因房屋征收部门原因致使过渡期限延期的，自逾期之日起每月给予2倍的临时安置补助。
（3）对符合保障性安置条件的承租人自愿放弃保障性安置的，按6000元/户的标准给予一次性补助。
（4）对企业（单位）自管公房的承租人，凡在协议签订公告规定期限内，按承租房屋面积，第1—10天签订协议并搬迁交房的奖励100元/平方米；第11—20天签订协议并搬迁交房的奖励80元/平方米；第21—30天签订协议并搬迁交房的奖励60元/平方米；超过30天的不予奖励。
补助、奖励资金按实际搬迁交房时间计算，凭搬迁交房验收单发放。
3、保障性房屋安置
（1）安置对象：
企业（单位）自管公房符合安置条件的承租人。
安置对象必须同时满足以下条件：
①长期居住在棚户区（危旧房）综合改造范围内的本企业（单位）职工或原职工；
所承租住宅为企业（单位）分配且按规定交纳房租、水电等费用的承租人；
所承租公房未发生转租、转让的；
④承租人没有购买商品房、经济适用房、房改房、集资房的。
（2）安置原则：
在规定时间内完成搬迁交房的,按地块以“谁先签订协议，谁先选房”的原则选择安置房；
附属房不予安置；
承租人符合住房保障条件的，优先给予住房保障。
（3）安置方式：
①廉租房安置。
符合廉租房申请条件的，直接在廉租房中安置；
②公租房安置。
符合公租房申请条件的，在公租房中安置，廉租房中过渡；
③购买保障性安置房。
购买价格为:
多层2526元/平方米；高层2913元/平方米。
所购保障性安置房产权管理参照国家经济适用住房管理办法执行。
（4）安置户型（面积）：
选择廉租房、公租房承租安置户型（面积）：
按照所建成的廉租房或公租房户型（面积）；
选择购买保障性安置房的安置户型（面积）：
一室一厅（45平方米左右）、二室一厅（60平方米左右）、三室一厅（80平方米左右）。
（5）承租户按以下标准购买保障性安置房：
家庭人口为1人或夫妻2人，可购买一室一厅；
家庭人口为2—3人，可购买二室一厅；
③家庭人口为4人以上，或为三代同堂，可购买三室一厅。
（四）非公有制生产性企业房屋的征收
对非公有制生产性企业房屋产权人按被征收房屋的价值实行货币补偿。
（五）附属设施（附着物）、临时建筑的征收补偿
1、房屋征收涉及附属设施（附着物）征收的，按本方案附表1、附表2所定标准给予补偿。
2、临时建筑的征收，未超过批准期限的临时建筑，按照附属房标准（见附表1）给予货币补偿；超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
3、对公房承租人在所承租房屋周边自建房屋的征收，经产权单位或行业主管部门批准的，按附属房标准（见附表1）给予货币补偿；未经产权单位或行业主管部门批准的，不予补偿。
（六）停产停业损失补偿（停产停业损失补偿办法经省政府相关部门备案同意后执行）
1、补偿对象：
中心城区国有土地上被征收的非住宅用房（以证载为准），虽证载为非住宅用房，但征收决定公告时处于停业状态的，不计发停产停业补偿费。
2、补偿标准
（1）对实行产权调换期房安置的营业性用房，在过渡期限内每月按其房屋评估价值的3‰对被征收人给予停产停业补偿。
（2）对非营业性用房，按其房屋评估价值的5%对被征收人给予一次性停产停业补偿。
（3）对因房屋征收而发生的设备搬迁，安装费用，以及原材料损失等补偿，由评估机构据实评估确定。
七、保障与监督
（一）政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本方案规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由章贡区人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（二）采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
（三）贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。
（四）纪检、监察部门设立举报电话，对房屋征收过程中的举报信息进行调查、核实、查处。
（五）审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
（六）房地产评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。
备选评估机构应具备相应资质，属赣州市外的评估机构应在赣州市相关主管部门备案登记（评估机构的确定办法报省政府相关部门备案同意后执行）。
评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
当事人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。
对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
评估、测绘等中介机构及相关工作人员出具虚假或者有重大差错的报告，由相关部门依照国家规定依法给予行政处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
八、其他事项
（一）本方案所指的“私产房”是个人合法拥有的房产，包括自建、继承、购买、赠予等。
私产房包括住宅、店面、写字楼等；“公房”包括“政府直管公房”和“企业（单位）自管公房”，其中“政府直管公房”是指国家所有，由政府公房管理部门负责管理的公产房；“企业（单位）自管公房”是指机关、团体、企事业单位自行经营管理的国有或集体所有房产；“非公有制生产性企业房屋”是指我国内地公民私人所有或外商、港澳台商所有的经济成份占主导或相对主导地位的生产性企业的房屋。
（二）对被征收房屋的建筑面积、结构、年代和房屋用途的认定，以房屋所有权证标注为准；房屋所有权证未标注的，以原始档案记载、产籍资料标注为准。
（三）廉租房、公租房申请条件和户型分配原则。
（由市房地产管理局制定报市政府批准后执行）
1、廉租房、公租房申请条件。
（1）廉租住房申请家庭应同时具备以下三个条件：
申请家庭成员均已取得中心城区非农业常住户口3年以上，现在市中心城区工作和生活，相互之间有法定的赡养、抚养或者扶养关系；
家庭现人均住房建筑面积在15平方米以下（含15平方米）；
③家庭人均年收入在中心城区上年度人均年收入线0.8倍以下（含0.8倍）。
（2）公共租赁房申请家庭应同时具备以下三个条件：
申请家庭成员均已取得中心城区非农业常住户口，现在中心城区工作和生活，相互之间有法定的赡养、抚养或者扶养关系；
申请家庭现人均住房建筑面积在20平方米以下（含20平方米）；
③申请家庭现人均年收入在中心城区上年度人均年收入线1.2倍以下（含1.2倍）。
2、廉租房、公租房户型分配原则：
（1）家庭人口为1人或夫妻2人，可承租一室一厅；
（2）家庭人口为2-3人，可承租二室一厅；
（3）家庭人口为4人以上，或为三代同堂，可承租三室一厅。
（四）本方案中“协议签订序号”，指在规定签约期限内按被征收人签订协议的先后顺序发放的序号，如被征收人在规定时间内完成搬迁交房，凭协议签订序号和搬迁交房验收单，换发选房序号；在规定时间内未完成搬迁交房的，所发放的协议签订序号自行作废，所对应的选房序号空缺，并在末位顺延。
（五）房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
（六）征收房屋有关设施的迁移。
对被征收人原已独立安装了水、电、气、有线电视等，因房屋被征收而发生的迁移费用由房屋征收部门承担。
新增户头费用由被征收人自行负担。
（七）被征收人交房前原房屋固定设施遭人为拆除的，将按损失的价值扣除被征收人的补助金。
（八）私产房实行产权调换的，等面积内办证相关费用由房屋征收部门承担，超出被征收住宅面积部分，由被征收人承担；企业（单位）职工购买保障性住房办证相关费用由购买者承担；廉租房、公租房按相应规定收费、办理，费用由承租人承担。
（九）产权调换和购买保障性安置房的交房标准（征求意见后按多数人意见确定其中一项）：
标准一：
符合国家住宅建设有关标准，进户为普通防盗门（高层为防火门），室外门窗为铝合金或塑钢；水、电、气、通讯、有线电视到户。
标准二：
内墙为106普通涂料刷白，普通水泥砂浆楼地面，外墙为普通涂料或瓷砖，进户为普通防盗门（高层为防火门），室外门窗为铝合金或塑钢，室内为木门，水、电、气、通讯、有线电视到户，每自然间保持一灯、一开关、一插座标准。
（如果征求意见后确定为标准一的，按私产房征收面积给予300元/平方米的简易装修补助，临时安置费发放至交房后三个月止；如果征求意见后确定为标准二的，临时安置费发放至交房当月止）
（十）安置房建筑面积均含公摊面积。
（十一）本方案自章贡区人民政府发布房屋征收决定公告之日起实施。
已实施项目，继续执行原有的方案和办法。
附表：
1.附属房、生活生产设施及其他地上附着物补偿标准
2.果树、茶树等青苗费补偿标准
附表1：
附属房、生活生产设施及其他地上附着物补偿标准
序号
项目名称
单位
补偿标准（元）
说明
1
附属房
（含临时建筑）
平方米
240
砖混结构。
180
砖木结构。
100
土木结构。
2
钢构棚
平方米
85
3
简易棚
平方米
50
4
室外水池
立方米
60
5
手压井
口
800
废弃的不予补偿。
6
沉井
立方米
50
7
公用水井
口
5000
8
化粪池
立方米
100
有格子有盖板。
9
砖围墙
平方米
70
10
土围墙
平方米
45
11
水泥坪
平方米
50
12
三合土坪
平方米
30
13
砖砌护坡（堡坎）
立方米
150
按砌体体积计算。
14
片石护坡（堡坎）
立方米
130
按砌体体积计算。
15
电话
户
158
迁移。
16
有线电视
户
180
迁移。
17
太阳能热水器
台
300
迁移。
18
空调、电（天燃气）热水器
台
200
迁移。
19
天燃气
户
2400
货币补偿。
20
照明电
户
800
货币补偿。
21
自来水
户
1200
货币补偿。
22
沼气池
口
2500
23
灶台
台
300
①有瓷板300元；②无瓷板200元；③其它100元。
24
水泥电杆
根
1000
10米以上。
25
水泥电杆
根
800
8-10米。
26
水泥电杆
根
600
8米以下。
附表2：
果树、茶树等青苗费补偿标准
树龄
金额
（元）
品种
单位
1-3年
4-7年
8-12年
13-20年
21年以上
30年以下
31年
以上
沙田柚、脐橙
株
3—10
15—30
36—90
120—150
150—50
10
普通柚
株
2—5
7—14
17—40
50—75
75—30
10
甜橙
株
2—9
14—25
36—70
80—125
125—40
10
柑桔
株
3—10
14—30
36—90
120—150
150-50
10
金柑
株
3—9
15—25
30—60
70—100
100-40
10
梨
株
2—4
6—17
22—34
46—73
100
10
广桃
株
2—4
5—13
18—27
32—45
40元以下
5
李、梅
株
2—4
5—13
18—32
36—45
40元以下
5
枇杷
株
2—9
11—23
27—45
50—64
64元以下
5
葡萄
株
12—9
11—34
37—55
58—73
73元以下
5
柿
株
2—9
11—19
27—55
60—90
90元以下
5
枣
株
2—5
8—10
14—18
22—33
33元以下
5
石榴
株
2—5
7—10
14—18
22—33
33元以下
5
板栗
株
2—5
7—10
14—18
22—33
33元以下
10
酸橙柚
株
1—2
3—7
9—15
18—27
27元以下
5
毛桃
株
1—2
3—7
9—18
22—32
32元以下
5
油茶
株
1—2
4—9
14—27
33—54
54元以下
5
油桐
株
1.5—3
4—9
14—27
33—54
54元以下
10
茶叶
亩
252—336
420—504
637—910
1000—1820
1820元以下
500
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