房地产开发与经营复习题1Microsoft Word 文档.docx
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房地产开发与经营复习题1MicrosoftWord文档
房地产开发与经营课程复习
一.单选题：
1.（）对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。
A.看地
B.对房地产开发项目进行财务评估
C.市场研究
D.土地使用权的取得
标准答案：
C
解析：
市场研究对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用
2.邀请招标是非公开招标方式的一种。
被邀请参加投标的承包商通常在（）。
A.3个以上
B.5-10个之间
C.5个以上
D.3-10个之间
标准答案：
D
解析：
按照规定，邀请招标一般有3-10个之间。
3.开标会议由（）主持，邀请各投标人和当地公证机构参加。
A.开发商
B.招标机构
C.专家
D.招标管理部门
标准答案：
A
解析：
开标会议由招标人即开发商主持，邀请各投标人和当地公证机构以及招标管理部门参加。
3、在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（A）。
A协议出让B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让
4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为（C）。
A40年B60年C50年D70年
5、我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。
其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（C）。
A4000万元B3000万元Ｃ2000万元Ｄ2500万元
6、我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。
其中二级房地产开发企业的资质条件要求自有流动资金在（B）以上。
A500万元B1000万元Ｃ1500万元Ｄ2000万元
7、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为（A）。
A40年B60年C50年D70年
8、按房地产产权让渡方式，可以把房地产市场分类（D）。
A.居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场
B.甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场
C.房地产白色市场、黑色市场、灰色市场
D.销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等
9、根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》（银发［2001］195号），银行发放住房开发贷款的条件之一是：
房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的（C）
A20％B25％Ｃ30％Ｄ35％
10、在开工前对工程内容尚不十分清楚的情况下，开发商适合采用（C）的合同形式。
A单价合同B固定总价合同
C成本加酬金合同D分包合同
11、房地产投资决策分析主要包过（B）和项目财务评价两个部分.
A.价格分析B.市场分析
C.产品分析D.成本分析
12、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的（B）
A.20%B.30%
C.40%D.50%
13、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（B）
A.容积率B.空置率
C.利息备付率D.成本利润率
14、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（C）
A.土地费用B.前期费用
C.房地产开发费D.管理费用
15、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据；出租单元内使用面积30平方米；外墙面积6平方米，单元间分隔墙8平方米，公摊面积3平方米。
那么可租面积应为（B）平方米。
A.33B.40
C.43D.47
16、房地产投资信托基金的投资益为主要来源于其拥有物业的（C）.
A.销售收入B.转入收入
C.租金收入D.利息收入
17、当房地产开发商将建成的物业用于租出或（D）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售B.抵押
C.转让D.经营
18、买卖双方要经过多次收寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（C）.
A.不可移动性B.适应性
C.弱流动性D.相互影响性
19、实施施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（D）负责.
A.开发商B.监理单位
C.分包单位D.总承包单位
20、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（A）.
A.观察法B.实验法
C.讨论法D.问卷调查法
21、下列影响购房者购房行为的因素中，属于心理因素的是（C）
A.生活方式B.受教育程度
C.购买动机D.自我形象
22、建设贷款还款资金来源，通常是销售收入或（C）.
A.税金收入B.土地出让收入
C.长期抵押贷款D.净经营收入
23、下列影响房地产市场运行环境的因素中。
属于经济环境的因素是（A）.
A.城市或区域产业结构域布局B.人口数量结构
C.土地资源状况D.建筑技术进步
24、随着社会经济的发展，房地产价格总体上是（D）.
A.向下B.平衡
C.不稳定D.向上
25、将房地产开发规划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（B）的工作.
A.投资机会选择与决策阶段B.前期工作阶段
C.建设阶段D.租售阶段
26、房地产开发项目的施工许可证由（B）向发证机关申请领取。
A.施工单位B.建设单位
C.监理单位D.设计单位
27、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括（C）
A、建筑安装工程费B、公共配套设施建设费C、土地费用D、基础设施建设费
28、房地产开发项目的建设阶段是指（C）
A、房地产开发全过程B、获得土地后到全部工程竣工验收
C、从工程开工到全部工程竣工验收D、从工程开工到项目租售完毕
二、多项选择题
1、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（ACD）
A导致房地产实际价值下降B导致房地产实际价值上升
C加大投资者债务负担D抑制房地产市场需求
E增加房地产市场需求
2、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要是（BCDE）
A加大城市基础设施建设投入B调整银行贷款利率
C调整公共住房政策D调整房地产税收政策
E加快城市化进程
3、开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有（BDE）
A建设工程规划许可证B选址规划意见通知书
C项目设计方案的总平面图D城市规划部门批准征用土地的计划任务
E1/2000或1/500的地形图
4、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（ABCD）
A随机型竞争者B凶猛型竞争者
C选择型竞争者D从容不迫型竞争者
E软弱型竞争者
5、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（ABCE）
A发行企业债券B向银行借入信用贷款
C房地产开发贷款D在公开市场上发行股票
E土地储备贷款
6．一般来说，房地产投资风险分析主要包括（ACDE）等分析。
A．投资资金的安全性B．项目定位的科学性 C．期望收益的可靠性
D．投资项目的变现性 E．资产管理的复杂性
7．制定租售方案的工作内容主要包括（ACE）。
A．租售选择 B．宣传手段选择 C．租售进度安排 D．广告设计及安排
E．租售价格确定
8．房地产置业投资的效果主要表现为（BDE）等。
A．企业实力提升 B．租金收入 C．对社会贡献增加 D．物业增值 E．物业权益份额增加
9．房地产开发前期的规划管理包括（ABCD）。
A．开发项目的选址定点审批 B．规划设计条件审批 C．规划设计方案审批 D．核发建设用地规划许可证 E．核发建设用地批准书
10．以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（BCE）。
A．建筑安装工程费 B．土地使用权出让金 C．拆迁补偿费
D．公共配套设施建设费 E．城市基础设施建设费
11．债务融资的资金融出方所获得的报酬有（BC）。
A．项目投资形成的可分配利润 B．协议中所规定的贷款利息 C．协议中规定的有关费用 D．租售收益 E．股息
12．物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有（）。
A．可出租或可使用面积 B．出租方的商业信誉 C．基础租金与市场租金
13、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（ ACE ）。
A．期望值相同、标准差小的方案为优 B．标准差相同、期望值小的为优
C．标准差相同，期望值大的为优 D．标准差系数大的为优 E．标准差系数小的为优
14、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（ ACE ）。
A．资产负债表 B．投资计划与资金筹措表 C．借款还本付息估算表 D．资金来源与运用表 E．损益表
15、投资项目可行性研究的根本目的包括（ABC ）。
A．减少或避免投资决策的失误 B．提高项目开发建设的经济效益 C．提高项目开发建设的社会和环境效益 D．为项目决策提供依据 E．为项目后期的经营决策提供依据
16、在下列费用中，属于债务融资成本的有（ABCD ）。
A．承诺费 B．手续费 C．担保费 D．利息 E．税费
三、简答题
1．征地与拆迁的区别是什么？
征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。
征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。
拆迁是国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。
不需改变土地所有制性质。
2．房地产开发融资的主要形式有哪些？
房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。
3．房地产开发的整个流程分为哪些阶段？
房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：
开发商提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理。
4．土地使用权的出让有哪些方式？
各有什么特点？
土地使用权的出让主要有三种方式：
协议出让、招标出让和拍卖出让。
协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。
招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。
拍卖出让是竞争激烈的方式。
一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。
5．房地产项目主要的定价方法有哪些？
房地产项目的定价方法主要有：
成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。
我国《招标投标法》则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。
6．物业管理公司有什么权利和义务？
物业管理公司的权利主要包括：
根据有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。
物业管理公司的义务主要包括：
履行物业管理合同，依法经营；接受管理委员会和住宅小区居民的监督；重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可等。
7．从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别？
房地产开发与房地产经营的区别包括：
两者的主体不完全相同；在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同；两者对主体的资格要求不一样；两者所指向的行为对象不同；随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化
8．常见的组织结构类型有哪些？
其中，适合房地产项目的组织结构类型有哪些？
常见的组织结构类型有：
直线型组织结构；职能型组织结构；直线职能型；矩阵型；事业部制。
适合房地产项目的组织结构类型有矩阵型和事业部型。
简述项目综合验收的内容？
Ú1、开发项目的各项审批手续是否完备
Ú2、是否按批准的规划实施开发建设
Ú3、配套建设的基础设施和公共服务设施是否按要求同步完成。
符合交付使用的要求。
Ú4、单项工程质量验收手续是否完备
Ú5、拆迁补偿安置方案是否落实
Ú6、物业管理是否落实。
简述施工图会审的程序？
Ú图纸会审应开工前进行。
如施工图纸在开工前未全部到齐，可先进行分部工程图纸会审。
Ú
（1）图纸会审的一般程序：
业主或监理方主持人发言→设计方图纸交底→施工方、监理方代表提问题→逐条研究→形成会审记录文件→签字、盖章后生效。
Ú
（2）图纸会审前必须组织预审。
阅图中发现的问题应归纳汇总，会上派一代表为主发言，其它人可视情况适当解释、补充。
Ú（3）施工方及设计方专人对提出和解答的问题作好记录，以便查核。
Ú（4）整理成为图纸会审记录，由各方代表签字盖章认可
简述影响房地产开发项目进度因素？
Ú1.人的因素
Ú2.技术因素
Ú3.材料设备与构配件因素
Ú4.施工机械设备因素
Ú5.资金因素
Ú6.水文、地质、气象与自然灾害等自然环境因素
Ú7.政治、经济（经济危机、金融风暴）等社会环境因素
Ú8.其他不确定性因素
房地产项目用地获取的方式有哪些？
Ú1、一级市场
（1）农地征用行政划拨
（2）招标、拍卖、协议2、二三级市场---转让、租赁、合作
简述前期物业管理的内容？
Ú早期介入管理；制定前期物业管理方案；物业的接管验收；业主进户管理；物业装修管理；物业档案资料建立
珠海市建设工程全过程管理程序
（1）.市发改局办理项目立项批文
（2）.市规划局办理工程项目选址定点、审批核发“建设用地规划许可证”
（3）.市土地管理局办理土地使用权出让或划拨手续留取建设用地批准书
（4）.市规划局办理单项建设工程设计划线图
（5）.市规划局按规划要求初审建设工程方案设计
（6）.市建设局审批建设工程方案设计、初步设计
（7）.市规划局办理规划设计红线图
（8）.市发改局办理建设项目年度投资计划手续，核发“建设项目固定资产投资许可证”
（9）.市建设局建设项目报建及施工图设计审批手续
（10）.市招标办办理项目招标手续
（11）.市建设质监站办理工程质量监督手续
（12）.市规划局到现场验线、验照核发建设工程规划许可证
（13）.市建设局核发建设工程施工许可证
（14）.工程竣工验收结算
（15）.市发改局办理固定资产投资许可证销号手续
（16）.市城市建设档案馆办理接收竣工档案
房地产开发项目管理的层次体系
业主方的项目管理；工程总承包方的项目管理；监理方的项目管理；设计方的项目管理；施工方的项目管理；供货方的项目管理；社会环境方的项目管理
房地产开发项目成本构成
Ú1.开发成本
Ú
（1）土地费用
Ú
（2）前期工程费
Ú（3）建筑安装工程费
Ú（4）基础设施费
Ú（5）公共配套设施费
Ú（6）开发间接费
Ú（7）财务费用
Ú2.销售成本（销售广告、代理等费用）
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