白山物业管理条例.docx
《白山物业管理条例.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《白山物业管理条例.docx（19页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
白山物业管理条例
白山市物业管理条例
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《吉林省物业管理办法》等法律、法规、规章，结合我市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于我市行政区域内物业管理活动。
本条例所称物业管理，是指业主共同组织自行管理或者通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条新建成的住宅小区应当实行物业管理,原有的住宅小区、非住宅房屋应当逐步实行物业管理。
第四条 县（市、区）人民政府（以下简称县级以上人民政府）物业管理主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理,具体工作可以委托物业管理机构负责，并接受市人民政府物业管理主管部门的指导与监督。
第五条 物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。
物业管理联席会议由街道办事处或乡（镇）人民政府负责召集，由县级以上人民政府物业管理主管部门、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。
第六条鼓励物业服务企业参加行业协会。
行业协会应当加强行业自律和行业培训,建立行业服务、协调、激励和惩戒机制,促进物业服务行业科学、规范、健康发展。
第二章业主、业主大会、业主委员会
第一节业主
第七条 物业管理区域内的房屋所有权人为业主（含未办理房屋权属证书的合法买受人）。
在物业管理区域内，一人拥有多处房屋所有权或者多人拥有一处房屋所有权的，视为一个业主。
第八条业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第九条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二节业主大会
第十条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内，业主人数少于30人的，或者业主一致不同意成立业主大会，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条 物业管理区域内已出售或者交付使用的房屋建筑面积占物业管理区域内房屋总建筑面积50%以上,或者交付使用1年以上且入住业主人数超过30人的,应当成立业主大会,业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
符合前款规定条件的,由街道办事处或乡（镇）人民政府及时组织成立业主大会、业主委员会。
第十二条 首次业主大会召开前,街道办事处或乡（镇）人民政府及社区居民委员会应当指导业主,成立业主大会筹备组（以下称筹备组）,负责首次业主大会的筹备工作。
首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或乡（镇）人民政府代表和社区居民委员会代表组成。
筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。
筹备组成员名单确定后,应当以书面形式在物业管理区域内的显著位置公告。
第十三条 首次业主大会筹备组负责以下工作:
（一）确定首次业主大会召开的时间、地点、形式（书面或者集体会议）和内容;
（二）确认业主身份、专有部分面积及在首次业主大会上的投票权;
（三）拟定业主委员会候选人推荐办法并组织推荐候选人;
（四）拟定《业主大会议事规则（草案）》和《管理规约（草案）》;
（五）其他准备工作。
筹备组应当将本条前款所列事项,在首次业主大会召开的30日前在物业管理区域内的显著位置公告。
第十四条业主可以书面委托代理人参加业主大会或者代表业主主张权利。
第十五条业主对其他业主身份、人数或者专有部分面积等问题向筹备组提出异议的,筹备组应当予以复核并将复核结果告知异议人。
第十六条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十七条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的社区居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十八条业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）筹集和使用专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
第十九条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
第二十条管理规约经业主大会通过后,由业主委员会在物业管理区域内的显著位置公告。
管理规约对全体业主具有约束力。
第二十一条管理规约应当对下列主要事项作出规定:
（一）物业的使用、维护、管理;
（二）专项维修资金的筹集、管理和使用;
（三）物业共用部分的经营与收益分配;
（四）业主共同利益的维护;
（五）业主共同管理权的行使;
（六）业主应尽的义务;
（七）违反管理规约应当承担的责任。
第二十二条业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
第三节业主委员会
第二十三条业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。
第二十四条业主委员会委员实行任期制，每届任期为3至5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。
第二十五条业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件:
（一）具有完全民事行为能力;
（二）遵守国家有关法律、法规;
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁;
（五）具有一定的组织能力;
（六）具备必要的工作时间；
（七）本人、配偶及其近亲属不在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职。
第二十六条业主委员会委员有下列情况之一的,终止其资格:
（一）丧失履行职责能力的；
（二）无故连续缺席业主委员会会议3次以上的；
（三）提出辞职的；
（四）不再是本物业管理区域业主的；
（五）违章搭建的；
（六）无正当理由拒付物业服务费的；
（七）不按规定或者《管理规约》交存物业专项维修资金的；
（八）业主大会决定需要终止业主委员会成员资格的其他情形。
第二十七条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将物业管理区域名称和业主委员会成员名单向物业所在地的物业管理主管部门和街道办事处或乡（镇）人民政府备案。
业主委员会备案事项发生变更的，应在变更后10日内，向原备案部门办理备案变更手续。
第二十八条 业主委员会履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）业主大会赋予的其他职责。
第二十九条 业主委员会认为物业服务企业在物业管理活动中,损害业主合法权益的,可以代表业主依法维护权益。
第三十条业主或业主大会共同决定自行管理物业项目的，业主委员会应当做好以下工作：
（一）打扫物业管理区域内（含楼道）的环境卫生；
（二）维护物业管理区域环境秩序和绿化养护；
（三）负责维修、养护、管理物业及物业共用部位、共用设备设施；
（四）负责接待业主、物业使用人报修；
（五）负责收缴、管理和使用物业服务费。
第三十一条业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的物业管理主管部门和街道办事处或乡（镇）人民政府。
第三十二条在新一届业主委员会选举产生后3日内,原业主委员会向新业主委员会移交相关资料。
第三十三条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数二分之一的，新一届业主委员会产生之前，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第三十四条业主大会、业主委员会作出的决定,应当符合法律、法规和规章的规定,并进行公告。
业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,或者从事其他与物业管理无关的活动。
第三十五条业主大会或者业主委员会的决定，在物业管理区域内对全体业主和物业使用人具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的物业管理主管部门或街道办事处、乡（镇）人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第三章 前期物业管理
第三十六条前期物业管理是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业依法实施的物业管理。
第三十七条建设单位应按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。
选聘前期物业服务企业实施前期物业管理的,应当与其签订前期物业服务合同,并在申请房屋预、销售许可证时,向物业所在地物业管理主管部门提交。
第三十八条前期物业服务企业应当按照与建设单位签订的前期物业服务合同提供物业服务，不得擅自降低物业服务标准、提高物业服务费标准。
第三十九条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并向物业买受人明示。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
成立业主大会并制定管理规约时,业主临时管理规约同时失效。
第四十条县级以上人民政府物业管理主管部门在核发房屋预、销售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房的位置、面积等同时进行登记。
第四十一条新建住宅物业管理用房面积按物业管理区域建筑总面积的4‰配置,不足100平方米的按100平方米配置。
建筑面积超过10万平方米（含本数）的，超过部分按2‰配置。
物业管理用房产权为全体业主共同所有,未经业主大会同意,物业服务企业不得改变其用途。
第四十二条建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业按《物业承接查验办法》完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
第四十三条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第四十四条建设单位和施工单位应按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定履行保修义务。
第四十五条建设单位在物业交付使用时，按照工程质量保证金50%的比例，向物业管理主管部门交纳物业保修保证金，作为工程质量保修期内物业维修费用。
工程质量保修期满后，按规定返还。
第四章物业管理服务
第一节选聘物业服务企业
第四十六条县级以上人民政府物业管理主管部门,依照下列情况,划定物业管理区域:
（一）独立的小区;
（二）位置相邻、配套设施设备可以共用的小区;
（三）设施、设备相对独立的建筑物；
（四）其他适合实施物业管理的区域。
第四十七条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，取得相应的物业服务企业资质证书。
第四十八条 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，向工商注册所在地设区的市的人民政府物业管理主管部门申请资质。
第四十九条任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。
第五十条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
业主委员会在合同生效之日起30日内向物业管理主管部门和街道办事处或乡（镇）人民政府备案。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第五十一条 物业服务企业在物业管理区域内从事物业管理活动，享有以下权利：
（一）按照物业服务合同的约定收取物业服务费用；
（二）根据业主的要求，从事物业服务合同约定以外的服务，并向业主收取相应费用；
（三）根据物业管理需要，将专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该全部物业管理一并委托给他人；
（四）代表业主制止损害物业共用部位、共用设施设备的行为，并要求恢复原状、赔偿损失等；
（五）法律法规规定的其他权利。
第五十二条物业服务企业在物业管理区域内从事物业管理活动，承担以下义务：
（一）按照物业服务合同约定的服务内容、标准，提供质价相符的物业服务；
（二）向业主收取物业服务费时，出具专用发票；
（三）经建设单位或者业主大会选聘后，及时向当地物业管理主管部门备案；
（四）每半年向业主大会报告物业服务合同履行情况并公布物业服务费用的收支情况；
（五）听取业主、业主大会、业主委员会对物业管理活动的意见和建议，自觉接受监督；
（六）制止并向有关行政管理部门报告物业管理区域内涉嫌违法行为；
（七）建立和落实物业管理服务制度，维护和保障业主的合法权益；
（八）法律法规规定的其他义务。
第五十三条实行物业服务保证金制度。
物业服务企业向物业管理主管部门交纳物业服务保证金，督促物业服务企业按合同约定提供物业服务。
物业服务保证金交纳标准为年度应收物业服务费的20%。
物业服务期满后，按规定返还。
第二节物业使用与维护
第五十四条物业管理区域内业主共有的机动车停车场、停车位，应当优先提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用；收费、管理等事项，由业主大会决定。
在物业管理区域内停放机动车辆，不得占用消防通道、影响其他车辆和行人正常通行。
第五十五条 业主、物业使用人应当按照城市规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋,不得擅自改变。
确需改变房屋用途的,应当征得利害关系人同意,并依法办理有关手续。
第五十六条装修人或者装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。
住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
（一）装饰装修工程的实施内容；
（二）装饰装修工程的实施期限；
（三）允许施工的时间；
（四）废弃物的清运与处置；
（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；
（六）禁止行为和注意事项；
（七）管理服务费用；
（八）违约责任；
（九）其他需要约定的事项。
第五十七条依据“谁收费、谁维修、谁管理”的原则，供水、供电、供气、供热、排水、通讯、有线电视等经营单位，应当依法负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新。
第五十八条在物业管理区域内,禁止从事下列活动：
（一）擅自变动建筑主体和承重结构；
（二）占用共用部位和消防通道,损坏共用设施设备；
（三）擅自改变共用部位,共用设施设备的用途；
（四）擅自搭建建筑物、构筑物；
（五）未经物业公司和利害关系人同意设置营业摊点；
（六）存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品；
（七）排放污染物、有毒有害物质或者产生超标准噪声；
（八）侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施；
（九）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；
（十）倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物；
（十一）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
有前款规定行为的，物业服务企业应当及时制止；当事人拒不纠正的，物业服务企业和利害关系人可以书面告知有关行政管理部门。
有关行政管理部门应当及时予以处理。
第五十九条 人为损坏业主专有部分以及物业共用部位、共用设施设备的，由责任人自行承担维修、赔偿责任。
第六十条 未封闭的物业管理区域内的环境卫生,由环卫部门负责。
封闭的物业管理区域内的环境卫生,由物业服务企业负责。
垃圾清运由环卫部门负责。
第三节物业服务企业的退出
第六十一条物业服务企业因故选择退出物业服务时，应当在退出前30日内用公告方式书面告知业主和街道办事处或乡（镇）人民政府。
街道办事处或乡（镇）人民政府在接到书面通知后，应当指导监督业主委员会组织召开业主大会会议，决定管理方式。
第六十二条业主大会因故不能召开,无人实施物业管理,严重影响业主生活的,物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府应当依据本办法的规定组织业主自治;也可以在多数业主同意的前提下,临时委托物业服务企业实施物业管理,费用由受益人承担。
第六十三条物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
第六十四条物业服务企业应当按照下列规定退出物业项目：
（一）退出物业项目30日前，与业主委员会进行交接查验，移交物业项目及有关物业维修、养护、更新、改造等档案资料；
（二）退出物业项目10日前，公布物业服务费、物业共用部位、共用设施设备经营收支情况和合同履行期间财务审计报告，完成财务交接，并将预收的物业服务费退还业主；
（三）服务合同终止之日或者约定终止之日移交物业服务用房。
交接查验时，物业共用部位、共用设施设备未达到约定的完好程度或者无法正常运行的，原物业服务企业应当承担维修责任。
第五章 物业服务收费
第六十五条物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点，遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第六十六条 普通住宅、非住宅物业服务收费实行市场调节价；保障性住房、房改房、住房前期物业服务收费实行政府定价。
第六十七条已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十八条业主将物业出租、出借的,应当及时告知物业服务企业,物业服务费用由物业使用人交纳或者代为交纳,业主负连带责任。
物业出售或者更名的,原业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
第六十九条物业服务企业应当建立物业使用信用档案，对业主欠交物业服务费，不交存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益的行为予以记载，并在房屋交易前，向房屋买受人明示。
第七十条物业管理区域公共照明及物业管理用房使用的水、电、气、热费按居民住宅价格收取。
第六章物业专项维修资金
第七十一条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第七十二条专项维修资金应遵循统一归集、专户存储、专款专用、所有者决策、政府监管的原则。
第七十三条 县级以上人民政府物业管理主管部门按有关规定负责专项维修资金的交存、使用、管理工作。
第七十四条新建房屋首次交存专项维修资金，由建设单位在办理房屋买卖合同备案时，按照房屋买卖合同约定的建筑面积代交专项维修资金，待房屋交付时凭专项维修资金专用票据向业主收取。
第七十五条新建房屋由业主按照所拥有房屋的建筑面积交存专项维修资金。
首期交存的标准为房屋建筑安装工程每平方米造价的5%。
第七十六条 专项维修资金自存入银行专户之日起按
规定计算利息,利息转作专项维修资金滚存使用,本息每年转存一次。
专项维修资金的缴存方法及使用程序等，按照《吉林省物业专项维修资金管理办法》规定执行。
第七十七条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。
业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第七十八条专项维修资金应当建立公示和查询制度，接受业主和业主委员会对专项维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。
业主对专项维修资金查询结果有异议的，可以向物业管理主管部门申请重新复核。
管理部门应当自收到业主申请之日起5个工作日内，给予书面答复。
管理部门在接受业主委员会查询时，应当书面提供专项维修资金交存、使用、增值收益和账面余额等情况。
第七十九条业主交存的专项维修资金及产生的孳息属于业主所有，任何单位和个人不得批准减免缓交专项维修资金，不得将专项维修资金挪作他用。
下列资金应当转入业主专项维修资金账户滚存使用：
（一）专项维修资金的存储利息；
（二）利用专项维修资金购买国债的增值收益；
（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营所得收益，但业主大会另有决定的除外；
（四）住宅公用设施设备报废后回收的残值；
（五）其他应计入专项维修资金的收益。
第八十条下列费用不得在专项维修资金中列支：
（一）依法应当由相关单位承担的供水、排水、供电、燃气、供热、通讯、有线电视等设施设备的维修、更新和养护费用。
（二）保修期内应由建设单位履行保修义务，原则上不得动用业主的专项维修资金。
经业主大会同意的方可列支。
（三）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费用中支出的日常维修养护费用。
（四）房屋共用部位、共用设施设备属于人为损坏，应由责任人承担的修复费用。
第八十一条 业主转让物业时,交易双方对专项维修资金有约定的,从其约定;没有约定的,专项维修资金剩余部分直接过户给物业买受人。
物业灭失的,专项维修资金的剩余部分应当返还业主。
第八十二条专项维修资金实行分级审计制度。
县级人民政府物业管理主管部门管理的专项维修资金由市审计局负责审计。
审计结果应当向社会公布。
第七章 投诉与法律责任
第八十三条物业管理主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，及时解决物业管理工作中出现的矛盾。
第八十四条 业主与物业服务企业对物业管理服务发生下列纠纷,可以向县级以上人民政府物业管理主管部门投诉:
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备用途的;
（二）损坏、隐匿、销毁应当移交资料的;
（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;
（四）擅自改变物业管理用房用途
升级会员 