邯郸市东区份市场研究报告.docx
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邯郸市东区份市场研究报告
邯郸市2009年7月东区住宅市场研究报告
一、区域概况分析
东区作为邯郸市房地产项目开发热点地区，项目开发数量众多，项目总数共13个，其中在售住宅项目11个，占该区域项目开发数量的84.6%，且都为邯郸市的知名房地产开发项目，市场竞争异常激烈，该区域在项目分布上呈现“高密度，两中心”的态势（项目主要分布地为龙湖片区、联纺北路片区），7月份区域内无新项目出现，市场格局保持稳定，但随着人民路沿线与来马台区域旧城改造拆迁的进行，该格局将有可能被加强，区域内两大中心的覆盖面积将会扩大。
可以看出项目所在区域市场环境特点为“住宅市场繁荣，市场竞争具有长期性，且异常激烈，”。
本项目处于区域市场的核心区域，非常容易受到市场产品挤压的威胁，我们必须进行前卫的产品差异化供应，加快销售速度，用来规避市场风险。
二、市场开发量体与销售体量分析
（一）区域市场产品规划与供应体量分析
邯郸市旧城改造与周边建设力度加大，造成市场供应猛增，2009年预计邯郸市全市的房地产市场产品开发体量将达到420万㎡，其中年供应量为100万平米作用，年销售量80万平米。
以此销售速度计算，在规划项目需5年方可消化完毕，未来邯郸市场的销售压力长期存在。
但截至2009年7月24日，邯郸市东区市场住宅项目的产品规划量约为217.4万㎡，其中市场供应产品面积体量约为122.9万㎡，区域市场呈现“规划体量巨大，供应量体较少”的现象。
（二）区域市场供应与销售体量分析
截止2009年7月23日，本项目所在区域内的各大主要竞争对手的产品市场开发量体为10690套；市场供应量体为5883套，占总开发量体的55.03%，同比上涨2.92%；市场潜在供应量体为4807套，占总开发量体的44.97%。
区域市场的产品供应量体进一步小幅增加，潜在供应量体依然巨大，如果潜在供应量体集中放量，市场将出现供大于求的产品市场挤压。
截止7月23日，本项目所在区域内的各大主要竞争对手的产品市场累计供应量体为5883套；市场累计销售量体为3254套，占总开发量体的55.31%；市场未售量体为2629套，占总开发量体的44.69%。
区域市场住宅产品的供销结构较为平衡，供应量体持续小幅增长，销售去化稳定，且有上涨。
三、市场产品供应结构分析
截止7月23日，本项目所在区域内的各大主要竞争对手的产品市场供应面积结构为30-80㎡，80-100㎡，100-120㎡，120-140㎡，140-160㎡，160㎡以上，面积配比为3%/8%/46%/14%/22%/7%，同比上月80-120㎡产品市场占有比例增长3%；户型结构为1房，2房，3房，4房，户型配比为3%/28%/59%/10%，同比上月无变化，7月份市场销售房源的80-120㎡产品供应量体继续少量增加，但供应量体依然缺乏，区域市场住宅市场产品供应结构依然以120-140㎡两三房为主力产品供应。
四、市场产品销售价格分析
（一）价格趋势分析
市场销售继续复苏，市场销售呈现持续上升的态势，销售量不断提升，到7月份，市场整体房屋销售价格略微上扬，区域市场产品销售均价达到3860元/㎡，上涨50元/㎡，较上月上涨1.31%，市场产品销售均价反弹势头强烈，但后期趋势还很难判断，仍然存在继续下跌的可能。
（二）价格区间分析
截止7月23日，本项目所在区域内的各大主要竞争对手的产品市场销售价格范围为3700-4200元/㎡，市场最低均价与最高均价分别上涨136与154元/㎡，产品销售均价为3860元/㎡，最高产品销售价格为4400元/㎡，最低销售价格3700元/㎡，单位价差高达700元/㎡。
但单位售价差距依然很大，市场产品销售价格恶性竞争因素依然处在。
项目名称
均价
最高价格
最低价格
星城国际
4200
4400
3980
融富中心
3780
4150
3450
连城别苑
4100
4300
3600
万博园
4200
4380
3900
拉德芳斯
3280
3620
3200
万浩枫景
3600
3780
3300
市场
3860
4200
3700
（三）成交价格分析
7月，各个项目为了提高销售速度，依然沿用6月份的策略，采用了价格优惠、打折、团购的手段促进销售，但打折幅度明显降低，整体市场依然呈现“报价高，成交价低”的状况。
截止7月23日，本项目所在区域内的各大主要竞争对手的产品市场销售价格3860元/㎡，市场成交价格为3720元/㎡。
项目名称
均价
成交均价
星城国际
4200
4160
融富中心
3780
3600
连城别苑
4100
3700
万博园
4200
3800
拉德芳斯
3280
3280
万浩枫景
3600
3540
市场
3860
3720
五、销售去化速度
（一）市场销售速度分析
市场经过5、6月的热销，进入7月份，虽然市场进入传统销售淡季的淡季，但由于市场转暖，市场销售速度并未出现大幅减慢，在连城别苑推出新房源的条件下，市场当月的销售速度有所加快，截止7月23日，本项目所在区域内，市场项目销售的去化速度为1.74套/天，较6月份比市场项目销售的去化速度下降0.24套/天，增长16%，市场房源销售出现增长。
项目名称
平均销售速度
星城国际
0.7
连城别苑
4.8
万博园
0.4
拉德芳斯
0.8
万浩枫景
2.1
市场
1.74
（二）各类产品销售速度分析
7月份销售速度回升，各个面积类型的产品销售速度都大幅增长，但依然延续6月份的状况，其以80-100㎡，100-120㎡产品销售速度最快，销售速度分别为3.3套/天、2.6套/天，市场产品销售依然呈现“中小面积三房产品销售迅速”的状况。
项目
30-
80
80-
100
100-
120
120-
140
140-
160
160以上
星城国际
--
--
1.4
1.0
0.2
0.1
连城别苑
3.3
4.2
5.4
2.3
--
--
万博园
--
--
1.1
1
0.3
0.01
拉德芳斯
--
2.4
2.1
--
1.7
--
万浩枫景
--
--
3.2
1.1
0．3
--
市场
1.3
2.4
1.88
1.1
0.6
0.078
六、项目宣广
市场进入产品销售的传统淡季，区域市场中各大项目都停止了项目宣广活动，只是通过短信、DM派单等低成本活动为主。
七、市场结论与项目应对建议
Ø区域市场产品规划量体巨大，但供应面积相对较少，市场后期竞争残酷。
Ø区域市场产品开发量体保持稳定；市场供应量体继续小幅增幅；市场销售量体保持稳定，阶段性销售量有所增加。
市场产品供应结构基本稳定。
由于邯郸市房地产市场的传统淡季已经开始，所以本项目应充分利用优势房源刺激市场，吸引客户，努力增加上客量，保障销售。
Ø市场销售房源的80-120㎡产品供应量体少量增加，但供应量体依然缺乏，市场供应产品主力面积范围仍为100-140㎡，且市场供应量巨大，同等面积产品销售的竞争激烈，在这种条件下，本项目应有效运用差异化产品营销。
Ø在市场销售情况转好的情况下，低价入市项目陆续小幅提高售价，市场整体房屋销售价格略微上扬，但市场产品销售价格恶性竞争仍然存在。
由于本项目成本较高，没有多少降价空间，在此条件下，本项目应该尽量保持相对的价格稳定，不易大幅提价。
Ø现在看来，由于房市持续回升，市场需求开始放量，在重点楼盘的小幅放量的情况下，市场销售速度开始阶段性的增速，但持续性暂时难以判断，在此条件下，本项目应该加速畅销房源的销售，并带动劣势房源的去化。
Ø市场项目销售的宣广活动停止，项目销售广告支持不足，在销售加速的条件下，本项目应该反其道而行，结合自身项目的推案情况，适当增加广告投入。
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