长沙市XX小区开发项目可行性研究报告.docx
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长沙市XX小区开发项目可行性研究报告
长沙市XX小区开发项目可行性
研究报告
第一章项目概况
一、项目名称、企业概况及可行性研究报告承办单位
二、项目背景
三、研究范围
四、主要研究结论
五、敏感性分析
六、综合评价
第二章项目建设的必要性
第三章建设地点及建设条件
一、区域位置
二、自然条件
三、建设条件
第四章项目规划方案
一、指导思想及原则
二、总平面布置
三、建筑方案
四、给排水工程
五、环境保护
六、消防
第五章投资估算及资金筹措
一、投资估算
二、资金筹措
第六章建设项目进度安排
第七章经济评价
第八章结论与建议
一、结论
二、建议
第九章附件
一、现金流量表
二、损益表
三、敏感性分析表
四、XX小区区域位置图
五、XX小区修建性详细规划总平面图
六、湖南省人民政府颁发的港澳侨投资企业批准证书
七、企业法人营业执照
八、长沙市固定资产投资项目计划审查表
第一章项目概况
一、项目名称、企业概况及可行研究报告承办单位
1、项目名称
XX小区
2、企业概况
企业名称：
长沙XX置业有限公司
法定代表人：
注册资本：
1000万元港币
经营范围：
房地产开发、自建商品房的销售
法定地址：
长沙XX经济开发区。
3、项目可行性研究报告编制单位
编制单位：
长沙市XX设计院有限责任公司
工程咨询资格证书：
二、项目背景
长沙市位于湖南省东部偏北，是湖南省政治、经济、文化、教育中心，它地处湘鄂赣三省的结合部，南连港澳、北通京津、东接沪宁、背靠内陆广大腹地，属于“内陆的前沿、前沿的内陆”，承载着连接东南沿海、西南边境和内陆的交通转换功能，特殊的区域位置加上水陆空都比较发达的有利条件，使长沙在全国交通发展战略中处于重要地位。
“十一五”时期，全省经济社会发展总的要求是：
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，坚持发展是硬道理，坚持抓好发展这个党执政兴国的第一要务，坚持以经济建设为中心，坚持以人为本，切实转变发展观念、创新发展模式，认真落实“五个统筹”，着力加快改革开放，着力增强自主创新能力，着力推进经济结构调整和经济增长方式转变，着力提高经济增长的质量和效益，努力实现经济社会又快又好地发展。
主要奋斗目标是：
实现生产总值年均增长10％以上，力争到2008年总量和人均生产总值比2000年翻一番；到2010年总量突破1万亿元。
根据《湖南省国民经济和社会发展“十一五”计划》的要求，进一步推进以长株潭为龙头的“一点一线”地区率先发展。
坚持发展目标不动摇，扶持政策不改变，支持力度不减弱，继续集中资源和各类生产要素，提升优势地区发展水平，为全省经济社会发展提供强大支撑。
加大长株潭经济一体化规划实施和项目建设力度，努力建成全省高新技术研发区、先进制造业成长区、大型企业集聚区和战略投资者合作区，把长株潭建设成为全国有重要影响力的城市群和经济增长极。
力争“十一五”期间，“一点一线”地区生产总值年均增速高于全省平均水平2个百分点以上，期末总量占全省的比重达到70％，长株潭3市达40％以上。
省会长沙作为这个战略的核心，要求尽快增强中心城市的吸引力和辐射力，成为带动全省经济腾飞的领头雁，并率先实现基本现代化，成为中西部地区区域性的中心城市之一。
根据《长沙市总体规划》（2003-2020），未来，长沙市将基本形成与区域性城市相匹配的城市功能结构，基本形成与现代化中心城市相匹配的基础设施框架，建设布局合理、环境洁净、配套齐全、生活舒适、交通便捷的居住园区。
形成“一主、两次、四组团”的城市空间格局。
其中“一主”是指主城区，“两次”是指河西新城和星马新城，“四组团”则是指暮云、高星、含浦、捞霞四个片区。
捞霞片位于长沙市北部，属于开福区，这里三分之一以上用地为低矮山地，有石长铁路、京广线、绕城线、芙蓉北路、二环线、中青路等对外交通干线经过，紧临湘江，供水水源充足。
根据《长沙市总体规划》的要求，捞霞片区将建成为水陆铁中转联运枢纽、物流中心、仓储和大运量的工业基地。
同时，在保证安全、卫生、效率的前提下，在片区内实现居住与生产的就近平衡。
高岭组团作为新港城的配套产业区，是构成捞霞片区的四大组团之一，它重点发展物流商贸，形成集仓储、配送、批发、贸易、展览、运输、信息及其他专业服务为一体的大型综合性物流基地，建成为一个功能分区明确、配套设施齐全、交通便捷、环境优美的现代化物流商贸区。
本项目位于高岭组团内，是组团内规划生态居住区的组成部分之一，是长沙市XX置业有限公司公司的住宅房地产开发项目，它立足于开发中高档住宅,以满足组团内的居民的居住要求。
它的建设，将带动高岭组团的开发，加快城市建设步伐。
2006年12月，受长沙XX置业有限公司的委托，由长沙市建筑设计院有限责任公司对XX小区进行可行性的研究论证工作，我院接到委托后，立即开展工作，成立了专门的研究小组，并组织有关人员赴各有关单位和现场进行了一系列的社会、经济、交通调查和工程勘测工作，比较详尽的收集了有关资料，对小区的建设规模、建设等级及相关的控制指标和技术标准进行了反复论证，于2007年2月完成了本报告的编制。
三、研究范围
1、调查区域：
长沙XX经济开发区高岭组团
2、研究对象：
本次研究对象为XX小区新建工程，它南临兴联路，北至北辅路，东接湘坪路，西边为规划电信用地。
总用地面积80753平方米，其中城市道路用地面积28825平方米，净用地面积51928平方米。
3、研究内容
项目建设的必要性；
项目建设条件分析；
项目规划方案；
投资估算及资金筹措；
项目实施进度计划；
经济评价；
四、主要研究结论
1、XX小区建设工程完成后，对加快高岭组团的开发，完善组团内各产业布局，将起到重要的作用。
2、工程总造价:
13815万元；
3、施工期安排:
2007年3月-2009年3月
4、财务评价：
销售（营业）收入：
26036万元
总成本费用:
13815万元
利润总额:
7054.9万元
所得税:
2025.8万元
净利润:
4726.8万元
投资利税率:
45.89%
投资利润率:
34.21%
五、敏感性分析
评价对象在效益下降10%，费用增加10%同时发生的最不利情况下进行敏感性分析，本项目的财务分析指标仍然较好。
说明其抗风险能力较强。
六、综合评价
本项目在经济上是合理的，技术上是可行的，建成后其社会效益、经济效益显著，建议尽早付诸实施。
主要技术经济指标表表1-1
序号
项目名称
单位
数据
一
总用地
公顷
8.0753
1
城市道路用地
公顷
2.8825
2
项目净用地
公顷
5.1928
二
总建筑面积
平方米
86789
1
住宅建筑面积
平方米
70486
2
商业建筑面积
平方米
16303
其中：
门面房
平方米
2700
三
居住户数
户
742
四
居住人数
人
2597
五
住宅平均层数
层
5.95
六
建筑占地面积
平方米
14595
七
停车位
个
350
八
建筑密度
%
27.5
九
绿地率
%
43
十
容积率
1.67
十一
项目投资
万元
13815
1
土地成本
万元
2904
2
建安成本
万元
8386
3
基础设施费
万元
910
4
公共建筑设施费
万元
640
十二
建设总工期
年
2年
十三
总收入
万元
26036
1
银行贷款
万元
5000
2
利润总数
万元
10607
3
投资利润率
%
34.21%
4
投资利税率
%
45.89%
5
贷款偿还期
年
1年
第二章项目建设的必要性
1、本项目的建设，是顺应《长沙市总体规划》、《捞霞片区分区规划》、《高岭组团控制性详细规划》、加速城市建设发展的要求。
长沙市中长期发展战略指出：
要将长沙建设成为现代化城市，形成强大的综合服务功能，创造高水准的综合环境，满足工业、住宅、商贸、办公、游憩等社会活动的需求。
根据这一宗旨，长沙拟建成“一主、两次、四组团”的城市空间格局，各部分在功能定位方面各有侧重，相互补充。
根据《长沙市总体规划》的要求，捞霞组团规划建成为水运、公路、铁路的中转联运中心、物流中心、大运量工业基地。
围绕这一功能定位，近年来建设了霞凝新港、XX保税物流中心、会展中心等大型区域基础设施。
高岭组团是构成捞霞分区的四大组团之一，西边紧靠鹅秀组团，北边紧临青竹湖生态科技产业园，有着优越的区位优势和交通优势。
通过捞刀河路、湘坪路、捞霞联络道，可直接上二环线和绕城高速，与外界有着方便快捷的连接。
随着经济建设的飞速发展，依托开福区政府“东扩北进”区域发展计划，服从XX物流中心的统筹规划要求，高岭组团将建设成为一个功能分区明确、配套设施齐全、交通便捷、环境优美的现代化物流商贸区。
作为物流商贸区的组成部分之一，高岭组团在湘坪路以东、靠近中青路和二环线地段规划了193.52公顷的生态居住园区,本项目是生态居住园区的组成部分之一，它北临北辅路,南接兴联路,西毗规划电讯用地,东靠湘坪路，交通便捷、地理位置优越。
是适宜发展的好地方。
2、本项目的开发，是适应城市人口总量增加、主城区人口外迁的需要。
长沙是一座古老的历史文化名城，原城区街道狭窄，人口集中，市政设施落后陈旧，随着城市建设逐步向周边发展，主城区人口也逐渐向外迁移，同时，随着外来人口的大量迁入，政府放宽居民住房面积控制，将有大批的居民需要购置和重新购置住房。
本项目立足于开发中高档住宅，满足日益增长的居民住房消费需求。
3、项目建设对拉动经济增长有着积极的作用
由于住宅业拥有巨大的社会需求，产业关联度高，经济带动作用强。
因此，加大住宅建设投资力度，是拉动经济增长的最有效的措施，同时也是发展城市、改善城市环境、提高市民生活质量的一大举措。
第三章建设地点、自然条件及建设条件分析
一、建设地点
XX小区建设工程位于高岭组团内，它北靠北辅路，南临兴联路，西毗规划电讯用地，东接湘坪路。
总用地面积80753平方米，净用地面积51928平方米。
二、自然条件
1、地形
长沙市位于湖南省东北部，东经111°55′-114°14′，北纬28°00′-28°30′之间，东与江西省萍乡市接壤，北与岳阳市交界，西与益阳市相接、南与湘潭、株洲市相联。
市域内山地丘陵、平原岗地所占比率各约50%。
市区依山傍水，湘江纵贯南北，西有岳麓山、谷山等，东部地势较为平坦。
流入湘江的支流有浏阳河、捞刀河、靳江河等。
本次研究区域为高岭组团约1211ha的区域。
本项目用地范围内以耕地、林地、园地、村镇建设用地为主。
为低岗丘陵地貌，无明显冲沟、滑坡，地块内最高点标高为64.7米，最低点标高为38.6米，地势北高南低，但坡度变化较为平缓，一般都在2%-20%之间，较为适宜城市建设。
2、地质
据湖南省经济地图集（1989年10月发行）记载，长沙东部位于湘江下游，由湘江带来的砂、粘土、砾石堆积而成。
西岸地区地质较为古老，主要由11亿年前地质作用形成的板岩、石英砂岩、白云石等构成。
本项目地块内上部地层为第四纪蠕状土，南半部下卧为板岩，北半部下卧为花岗岩，允许承载力一般在21-22吨/平方米之内，属中等均匀压缩性良好的天然地基。
3、水文
湘江发源于广西壮族自治区灵川附近，流经湖南省永州市、衡阳市、湘潭市、长沙市、洞庭湖，自岳阳流入长江，全长856千米（湖南省境内670千米），流量22400立方米/分（50年一遇的洪水时），流域面积94460平方公里（湖南省境内85383平方
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