实务一总结17115.docx

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实务一总结17115

实务一--总结17.11.5

第一章流动资产评估

一、流动资产

　　评估对象：

一般作为单独的评估对象　　

流动资产评估的特点：

　　1.评估时点要尽可能与评估结论使用时点接近　2.分类评估，分清主次

　　3.对企业流动资产会计核算资料的依赖度高

　　4.正常情况下，账面价值反映评估值。

在特定情况下，可以采用历史成本

　　资产有形损耗（实体性损耗）只适用于低值易耗品以及呆滞、积压流动资产的评估。

无需考虑资产的功能性贬值因素。

（三）流动资产评估目的和评估方式

在企业持续经营条件下按在用用途使用，按重置成本评估;

企业持续经营，而流动资产进入市场转移使用或出售。

变现净值评估.

企业清算，快速变现净值评估

二、各类存货的评估方法

（一）库存材料

　　1.库存材料评估的内容（不包括在用材料）

　　2.评估方法的选择（成本法和市场法）

　　在某种材料存在活跃市场、供求基本平衡的情况下，成本法和市场法可以替代使用。

　　3.各类库存材料的评估（与计价方式无关）

（1）近期购进库存材料——成本法和市场法

（2）购进批次间隔时间长、价格变化大的库存材料——市场法

　　采用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值。

　　（3）缺乏准确现行市价库存材料的评估————市场法修正

　　替代品的价格修正，供需分析修正，同类商品的平均物价指数

　　（4）呆滞材料价值的评估（核实清理，扣除贬值）

（二）低值易耗品在库（同原材料），再用（同固定资产）

　　（三）在产品评估

　　　成本法：

①适用于生产周期较长②生产周期较短的，没有变现风险，账面值进行调整

（2）具体方法有以下几种

　　方法1：

按价格变动系数调整原成本

①适用对象：

对生产经营正常、会计核算水平较高的企业在产品的评估

　　②评估步骤：

剔除不合理费用，剔除不合格产品成本（按实际单位成本*实际数量），调整价格。

　　方法2.按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值。

方法3.按在产品的完工程度计算评估值

　　市场法：

售价扣减销售过程中相关税费　

（四）产成品及库存商品的评估

　　1.成本法

（1）评估基准日与产成品完工时间较接近，成本变化不大时，账面成本确定其评估　　

（2）当评估基准日与产成品完工时间相距较长，产成品的成本费用变化较大时，调整

2.市场法

　　①如何处理待实现的利润和税金，视产成品评估的特定目的和评估的性质而定。

　　②以库存商品出售为目的（现行市场价格），无需考虑

　　③在对企业以投资为目的进行产成品评估（市价中扣除各种税金和利润）

三、非实物类流动资产评估

1．清查核实方法：

盘点、函证、抽查、访谈

2.应收票据（区分是持有还是贴现）

3.待摊费用和预付费用（按其形成的具体资产价值来分析确定。

至基准日，剩余期间内的权益）

对于待摊费用的评估，一般是。

待摊费用价值只与资产和权益的存在相关。

如果待摊费用所形成的资产和权益已经消失，无论摊余价值有多大，其价值都应该为零。

4.预付费用:

在评估基准日之前已经支付，只有那些在评估基准日之后仍将发挥作用的预付费用，才有相应的评估价值。

第二章长期资产投资

一、债券投资

1.特点：

（1）投资风险小，安全性较强

（2）到期还本付息，收益相对稳定（3）具备较强的流动性

2.上市交易债券评估：

市场法——债券数量*基准日收盘价（披露评估结果随市价变动）

3.非上市交易债券——收益法

（1）评估基准日一年内到期的，不折现——根据本金加上持有期间的利息确定评估值。

（2）超过一年到期的，本利和的现值确定评估值。

特殊，某种上市交易的债券市场价格严重扭曲，不能够代表实际价格，就应该采用非上市交易债券的评估方法评估。

　　①到期一次还本付息债券的价值评估。

注意利息期间（发行的几年期的债券）和折现期（至评估基准日还剩几年）的区别②分次付息，到期一次还本债券。

二、股权投资

1.股票的价值与内在价格（理论价值或模拟市场价值）、市场价格和清算价格（公司清算时的每股净资产）有关。

2.上市股票评估：

（1）正常按基准日收盘价；

（2）市场非有效时以股票的内在价值（3）以控股为目的的长期持有，按收益法评估。

3.非上市的股票评估（一般采用收益法）

1）普通股（固定红利型、红利增长型和分段式型）

（1）固定红利型股利（P＝R/r，股票未来收益/折现率）

　　①适用对象：

经营比较稳定、红利分配固定，并且今后也能保持固定的水平。

（2）红利增长型股利（P＝R/（r－g）（r＞g），收益额/（折现率-股利增长比率g）

　　①适用对象:

于成长型企业股票评估。

（利润部分分配，部分在投资）

　　股利增长比率g的测定方法1）统计分析法

　　2）趋势分析法——留存收益率*企业净资产收益率

　　（3）分段型股利政策下股票价值评估

　　①分段计算原理

　　第一段，能够较为客观地预测收益；第二段，以不易预测收益的时间为起点，至永续。

　2）优先股：

股利固定，债券利息税前支付，优先股税后。

在股利分配和剩余财产分配权上优先

三、长期股权投资

　　1.基本特点

（1）是对资本或权益的评估。

（2）被投资单位的获利能力或其战略投资价值成为评估的关键因素。

　　（3）通常建立在被投资企业持续经营的基础上。

　（4）通常基于被投资企业权益的可分性（股东全部权益和股东部分权益）,不同的权益份额可能有不同的价值内涵。

　　2.评估应注意的问题

（1）应当把被投资单位作为一个有机整体。

（可识别的账内和账外资产、负债）

（2）应关注公司章程或投资协议。

（特殊约定）

　　（3）关注公司最新的工商登记情况和近期的董事会决议等材料，了解被评估单位股权结构及股东权益。

（4）应关注评估范围内的重要资产和负债。

（5）应关注可能影响评估结论的重要事项。

（6）应关注亏损企业采用收益法评估的适用性。

（7）应关注关联交易的影响。

　3.具有控制权股权评估的特点

（1）评估程序及评估方法不受限制（配合方面）

（2）关注资产权属资料完善情况

（3）可能存在控制权溢价因素

　　　控制权溢价往往与被收购公司管理层的管理水平成反比。

　4.清查核实方法　1.核对2.抽查（会计凭证）3.尽职调查　4.访谈

　5.评估结论确定的基本思路，关注：

（1）各种方法的评估范围及价值内涵是否一致；

（2）不同方法与评估目的及评估结果的用途是否匹配；

　　（3）不同的企业特点与资产使用状况对不同方法评估结果的影响；

　　（4）不同方法初步评估结果所依据的信息资料的质量和可靠性是否满足要求。

　6.采用资产基础法和收益法。

（从高、低两方面考虑）

　　首先，应考虑两者的评估对象与评估范围的一致性。

（表内及表外）

　　其次，当收益法评估结果高于资产基础法评估结果——

（1）应关注资产基础法评估结果是否涵盖了企业全部有形资产和无形资产价值。

（2）处于成长期企业或预期业绩将出现高增长的企业，收益法评估值较高。

　当收益法评估结果低于资产基础法评估结果——

（1）关注企业经营性资产是否存在经济性贬值。

（2）对长期处于亏损状态的企业，或者现金流为负数的企业，资产基础法评估值较高。

（控股股东优先处置权，倾向选资产基础法）

　　【说明】如果一个企业的生产力要素配置不够合理，相比资产基础法而言，收益法评估结果会更合理地体现非控股股权的价值。

　7.采用市场法和收益法。

　　第一，应当关注收益法估算折现率时对风险的评估与市场法调整价值比率所隐含的风险评估是否相匹配。

第二，关注收益法预测的明确增长假设与市场法中的隐含增长假设是否一致。

　　第三，对非经营性、溢余资产负债的判断是否一致

　　第四，市场法中上市公司比较法应关注流动性对价值的影响。

第五，市场法中交易案例比较法可比性。

　　第六，关注收益法对存在明显周期性波动的企业，是否只采用了波峰或波谷价格和销量等不具有代表性的指标来预测长期收入水平。

关注历史上采用关联方销售定价的企业，公允性及可持续性。

考虑对享有税收优惠政策的企业进行持续性预测是否合适等。

缺乏控制权的评估

1）重资产类且近期盈利不佳，资产负债表作分析，估算固定资产及无形资产可能产生的增减值。

2）轻资产类且近期盈利较好，结合其历年财务报表及利润分配情况采用收益法评估

3）设立时间较短，基准日经核实后的企业账面投资成本评估

4）基准日近期收购资，分析投资成本（收购价格）与被投资企业账面净资产成差异的原因及对商誉影响

5）缺乏控制权的股权无法单独评估，基准日财务报表净资产*持股比例。

并说明过程

第三章机器设备评估

注意设备实际使用年限，停工、改扩建（停工期间也要考虑）、追加投资（加权使用年限=账面值*使用年限）

一、概述

（一）机器设备分类

固定资产管理中的分类：

通用设备；专用设备；交通运输设备；电气设备；电子产品及通信设备；仪器、仪表计量标准器具、衡具；文艺体育设备。

会计核算：

生产用机器设备；非生产用机器设备；租出机器设备；未使用机器设备；不需用机器设备；融资租入机器设备。

（二）特点：

1.一般不具备独立获利能力，收益法收到一定限制，通常使用成本法和市场法

2.存在形式多样性，可以使单台设备，也可以是组成的有机整体

3.可分为动产和不动产，介于两者之间的固置物4.贬值因素较为复杂（三种贬值）

（三）机器设备的经济管理

（1）设备的磨损与补偿

有形磨损：

第Ⅰ种，与使用时间及强度相关；第Ⅱ种，与闲置时间及保管条件有关。

无形磨损：

第Ⅰ种：

结构和性能不变，重置价格下降—可继续使用；

第Ⅱ种，新技术新技能出现，原设备生产效率降低—后期需要进行技术改造或更新

可消除的有形磨损，需修理和更换。

不可消除的有形磨损、第Ⅱ种无形磨损需技术更新或改造

（2）机器设备的利用率

　　1）时间利用率：

日历时间、制度时间、计划工作时间、实际工作时间

　　2）能力利用率设备能力利用率=单位时间内平均实际产量/最大可能产量×100%

　　（3）机器设备的维护、检查、修理

　　1.设备维护，分为日常维护和定期维护。

　　2.设备的检查，分为日常检查、定期检查、精度检查和法定检查等

　　3.设备修理，策略分为：

预防性、事后、改善和质量修理；1）分为小修、中修、大修和项修

（四）机器设备的寿命：

自然寿命（有形）、经济寿命（有形+无形）、技术寿命（无形磨损）

二、机器设备评估基本事项（5）　

（一）明确评估目的：

1）作为整体价值的组成部分；2）单项评估

（二）确定价值类型：

1）作为整体资产组成部分，续用价值。

2）独立存在的机器设备，变现价值（二手市场）3）交易受到限制的机器设备，市场价值以外的价值类型，比如清算价值

（三）明确评估假设：

持续使用假设与变现假设、现行用途使用与改变用途使用、原地使用假设与移地使用假设

（四）明确评估对象和范围

　　评估对象，要区分是机器设备组合，还是单台机器设备。

　　评估范围，设备本体+设备基础、附属设施等。

未安装的设备，评估范围一般为设备本体；已安装的在用设备，评估范围可能还包括**。

　　（五）确定评估方法：

1）清算价值时一般不采用成本法和收益法；2）不具有独立获利能力，或获利能力无法量化的机器设备，一般不采用收益法；3）对于市场上独一无二的设备，或市场交易不够活跃的机器设备，一般不宜采用市场法。

　　（六）不同评估业务评估基本事项的确定

类型

价值类型

评估假设

评估方法

整体企业评估

一般“市场价值”；变现为“残余价值”

一般适用于“原地持续使用假设”+“变现假设”

持续使用一般重置成本法；变现处置一般市场法。

单项资产评估

市场价值

变现假设

一般采用市场法。

清算

清算价值

具备就地续用，整体处置条件的，采用复用清算假设；分拆处置的，采用变现假设

符合变现假设，一般采用市场法；

减值测试

可回收价值

若确定未来现金流量现值，用”原地持续使用假设”；公允价值减去处置费用净额，用“变现假设”。

市场法、市场法或收益法

三、机器设备的清查核实

（一）清查核实的内容：

微观、宏观、法律权属资料情况调查

微观调查：

基础信息和安装信息（单台设备）

宏观调查：

以机器设备所服务的主体为调查对象（企业）。

法律权属资料情况：

所有权情况、抵（质）押情况、融资租赁情况等。

（二）清查核实的方法和手段：

逐项调查或抽样调查——借鉴档案资料、专业机构检测或鉴定

四、重置成本法：

重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值

1）复原重置成本：

生产工艺、材料等完全相同，主要是由于物价水平变化引起的。

更新重置成本：

工艺和材料不同

2）重置成本的估算：

直接成本、间接成本、资金成本

直接成本：

每台设备直接对应，如：

设备本体的重置成本、设备的运杂费、安装费、基础费及其他合理成本。

间接成本，不能对应到每台产品上，如：

管理费用、设计费、工程监理费、保险费等。

3）设备本体的重置成本（不包括运输、安装等费用）

　　通用设备，现行市场销售价格；自制设备，按照当前的价格标准计算的建造成本。

　　1.市场途径询价法

　　渠道：

市场询价（最低售价）和使用价格资料（时效性、地域性和可靠性）。

2.使用物价指数调整法：

定基物价指数和环比物价指数

①采用某一类产品的分类物价指数。

②各项费用的物价指数分别计算。

③进口设备，应使用进口国的分类物价指数。

④只能测算复原重置成本。

　　⑤购买时间较长、采用综合物价指数或对高通货膨胀期设备，指数法应谨慎。

　　3.重置核算法—非标、自制设备

　　4.综合估价法设备的主材费和主要外购件费与设备成本费用，企业利润和设计费用

　　S=（Cm/Km+Cm）·（1+KP）·（1+Kt）·（1+Kd/n）

　　S—非标设备的价格；Cm—主材费（不含主要外购件费）；Km—不含主要外购件费的成本主材费率；Cm—主要外购件费；KP—成本利润率；Kt—销售税金率；Kd—非标准设备设计费率；n—非标准设备生产数量。

　　5.重量估价法，材料单一、制造简单、技术含量低的设备

　　S=W·RW·K·（1+rp）/（1-rt）rp—利润率，rt—综合税率

　　6.类比估价法—指数估价法（生产能力与重置成本呈指数关系，如化工设备、石油设备）

4）运杂费　进口设备国内运杂费=进口设备到岸价×进口设备国内运杂费率　

5）设备安装费

　　进口设备安装费=相似国产设备原价×国产设备安装费率=进口设备到岸价×进口设备安装费率

　6）基础费（同安装费）

　7）进口设备从属费用：

国外运费、国外运输保险费、关税、消费税、增值税、银行财务费、外贸手续费，对车辆还包括车辆购置附加税等。

　　1.国外运费国外运费=设备离岸价×国外运费率

　　2.国外运输保险费国外运输保险费=（设备离岸价+国外运费）×保险费率

　　3.关税关税=设备到岸价（CIF）×关税税率　

4.消费税（关税完税价+关税）×消费税率/（1-消费税率）

　　5.增值税增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税率

　　6.银行财务费银行财务费=设备离岸价×费率特殊

　7.外贸手续费外贸手续费=设备到岸价（CIF）×外贸手续费率

　　8.车辆购置附加税费车辆购置附加税=（到岸价人民币+关税+消费税）×税率

注意：

资金均匀投入，资金成本期间/2

五、1、实体性贬值（有形磨损：

观察法、使用年限法和修复费用法）

（一）观察法，对大型设备，可采用德尔菲法和模糊综合判断法。

（二）使用年限法，使用寿命可以是使用年限、里程、工作小时、工作次数等

复杂设备的各个组成部件的使用寿命是不同的，每个部件都可以独立更换，计算加权使用年限

加权投资年限=（161.05*10+20*5）/（162.05+20）=9.45

（技术改造以外的重置成本*名义使用年限+技术改造的重置成本*名义使用年限）/整体重置成本

实际使用年限=加权投资年限*设备利用率=9.45*80%=7.56

成新率=5/（5+7.56）=39.8%

　　（三）修复费用法（把设备一分为二看待：

可修复性损耗、不可修复性损耗）

　实体性贬值=可修复性损耗引起的贬值（年限法计算）+不可修复损耗（其本身）

　2、功能性贬值（无形磨损）

（1）第Ⅰ种功能性贬值——超额投资成本，复原重置成本与更新重置成本之差

（2）第Ⅱ种功能性贬值——超额运营成本（净超额运营成本的现值（扣所得税））

　3、经济性贬值

1）使用寿命缩短（国家政策、环保等）2）运营费用提高（外部的原材料、能源成本增加等）、3）市场竞争加剧（销售减少导致开工不足，生产能力过剩）

六、市场法：

直接比较法、相似比较法、比率估价法

（一）前提条件：

公开市场、市场有效、评估对象与市场参照物是相似或可比的。

（二）比较因素：

（1）个别因素（设备本身）

（2）交易因素（交易动机、背景等；清算或快速变现的价格差异）（3）时间因素（与评估基准日最接近）（4）地域因素（尽可能在同一地区）

　（三）直接比较法（差异较小）

　（四）相似比较法（系数调整）：

评估对象调查、选参照物、比较因素并调整差异、估算

　　调整参照物价格相比交易对象，参照物的价格调整至评估对象价格。

高了调下来，低了加上去。

（1）对评估对象进行勘察，获取基本资料

（2）市场调查并选取参照物（3）确定适当的比较因素，进行差异调整（4）计算评估值

原则：

尽可能相同制造商、相同规格型号、出厂日期接近、销售时间近基准日、交易位置、安装方式、附件、实体状态、交易背景及交易方式接近。

　　（五）比率估价法（市场无法参照，用统计分析的同类设备使用年限与售价的关系）

　　　　评估值=全新设备的价格×变现系数

五、收益法（设备独立获利能力+合理的折现率）P=A/r*[1-（1+r）^（-n）]—等比数列求和公式

大部分单项机器设备，一般不具有独立获利能力，不采用；生产线、成套设备等具有独立获利能力的机器设备可以使用收益法评估。

整体评估时作为补充方法，用来判断机器设备是否存在功能性贬值和经济性贬值。

第四章　建（构）筑物及在建工程评估

宗地使用年期修正系数（普通年金现值的分子比）

修正系数=[1-（1+r）^（-m）]/[1-（1+r）^（-n）]m,可用年限；n，法定最高年限（可比年限）

土地单价＝楼面地价×容积率。

一般因素修正如A=100/（）=待估/可比，即被评估对象因素为100；

交易日期修正是将可比实例修正为基准日情况下的价格。

方向相反B=（）/100=基准日价格指数/可比

（2/3/2）评估实践中，单项修正幅度一般不超过20%。

综合修正幅度一般不超过30%；修正后的可比实例价格最高价与最低价之比不应大于1.2。

综合资本化率=（土地R1*土地价值+房屋R2*房屋价值）/（土地+房屋价值）

净收益=（土地+房屋价值）*综合资本化率=（土地R1*土地价值+房屋R2*房屋价值）

包括土地取得费用、土地开发费用+管理费用（一起投入）利息。

开发利润计算基数为前三合计

土地开发费用基数：

土地开发费总额，时间：

计算开发期+销售期（资金占用）

包括三种情况，如开发期两年：

1）期初一次投入,全期计息，100（1+r）^2-100

2）整个期间均匀投入，计息期/2100（1+r）^（2/2）-100

3）分段均匀投入，第一期算1/2+1=1.5年，第二期算1/2=0.5年

房地分估下的成本法

（3）利息（和土地计算类似（土地取得费、开发费。

期间算一半））前期费用，项目前一次性投入

房屋建设利息=（建安工程造价十期间费用）×正常建设期×正常建设期贷款利率×1/2＋前期费用×正常建设期×正常建设期贷款利率

一、概述

（一）建（构）筑物的基本概念

（1）房地产（物质形态+法律权利）

（2）不动产，土地和附着的改良物；不一定是实物形态，如探矿权和采矿权。

　　（3）常用术语：

　　用地面积：

用地方案图中划定的面积。

　　建筑面积（基底）：

建筑物外墙或结构外围水平投影面积。

　　容积率：

项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比。

　　建筑密度：

建筑基底面积之和/规划建设用地面积。

　　三通一平：

通水、通电、通路及场地平整。

+通讯、排水+燃气、供热

　　五证一书：

《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》《房地产开发企业资质证书》。

（二）建（构）筑物的特征

　　1.自然特性：

（1）不可移动性

（2）数量有限性（土地供给有限）（3）耐久性（基础特性；土地可恢复）

　　2.社会经济特性：

（1）价值量大

（2）用途多样性（3）涉及广泛性，又称相互影响性

（4）权益受限性（各种权利）（5）难以变现性（6）保值增值性

（三）建（构）筑物的分类

　　1.按照物质形态划分：

土地、房屋、构筑物、土地定着物、在建工程、房地产开发项目等。

　　2.按照用途划分为：

居住、商业、工业、农业、综合、特殊等。

　　3.按照开发程度划分为：

生地、毛地、熟地（通平）、在建工程、现房等。

　　4.按照权益划分为：

完全产权、受限产权、共有产权、设定他项权利的产权。

　　5.按照使用方式划分：

自用、销售、出租、承租。

二、影响建（构）筑物价格的因素

（一）建（构）筑物价格的基本类型

　　1.按建（构）筑物权益分：

所有权价格、他项权利价格

　　2.按物质实体形态分：

土地价格、房屋建筑物价格、房地产价格。

　　3.根据价格形成的方式不同分：

理论价格、评估价格和实际成交价。

　　4.按计价单位不同分为总价和单价。

土地单价＝楼面地价×容积率。

　　土地单价（土地总面积确定）的单价、楼面地价（建筑面积确定）

（二）建（构）筑物价格的影响因素（自身、外部、交易）

　　1.建（构）筑物自身因素（区位、实物、权益）

区位因素：

位置、环境（聚落和区域）、坐落、临街、方位、距离、交通、配套。

位置是决定建（构）筑物价值高低的关键、也决定了建（构）筑物的增长潜力、价值变动的抗跌能力。

实物因素：

面积（适中）、形状（规整）、地形（平坦）、地势（平缓）、土壤水肥条件好、土地承载力好，价值高；建筑物通用性（用途转化）好，价值高。

权益因素：

权证、取得方式、剩余年限、规划限制、他项权利等。

　　2.建（构）筑物外部因素（政治、政策、经济、社会）

3.建（构）筑物交易因素（供求、变现、心理、其他）

供求：

生产性需求、消费性需求和投资性需求

三、建（构）筑物评估基本事项的明确及清查核实

（一）明确评估目的、了解评估对象（实体和权益状态）、确定评估基准日

（二）现场调查的内容：

1）实物状态2）权利状态3）区位及交易状况4）财务核算情况。

　（三）收集的资料清单（调查内容的资料），具体如下：

（1）评估对象的基本情况，如产权、平面图、照片等；

（2）有关评估对象所在地段的环境因素和区域因素资料；

　　（3）与评估对象有关的建（构）筑物市场资料，如市场供需状况、建造成本、租售价格等；

　　（4）国家和地方涉及建（构）筑物评估的政策、法规和定额指标。

　（四）清查核实的方法（逐项调查或抽样调查）

　（五）清查核实的手段：

通常可以采用目测、询问、借阅建（构）筑物使用单位提供的