步行街改造方案.docx

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步行街改造方案

丝路长廊项目计划

2018年7月

第一章项目简介

1、项目名称

2、项目区位

3、项目现状

4、项目优势

5、项目改造意义第二章规划设计

1、市场调研

2、项目定位

3、项目业态规划

4、项目平面图

5、项目主力店第三章招商运营实施

一、招商策略

二、招商政策及优惠条件

1）招商政策

2）招商优惠条件

3）招商渠道

三、招商实施

1）招商准备期

2）招商启动期

3）招商签约期

四、招商管理

1）组织架构

2）招商流程管理

3）招商退铺流程

五、运营实施细则

1、组织管理架构设计

2、运营实施

1）培育期营运

2）成长期营运

3）成熟期营运

六、物业管理

1、物业管理实施

1）消防安全管理

2）服务、档案资料管理

3）设备设施管理

4）环境管理

5）商品管理

6）经营秩序管理2、物业管理流程

七、违约责任

第一章项目简介

一、项目名称：

丝路长廊项目

本案始于经一路步行街全程及建国路全程、部分新开路；位于发展潜力最大的经二路商圈核心位置，形成了“一横两纵”的商业布局状况。

主街经一路，全长约900米，东起火车站与经一路口、西至红旗路口，紧临经二路，交通便利。

、项目区位

该项目位于宝鸡市最具发展潜力的经二路核心商圈。

作为老城区及其周边地区的大型商业综合体、城市购物中心等以商业为主、集教育、银行、医院等一站式配套设施集成。

交通便利，客流密集，是宝鸡市民一站式消费的主要区域，同时也是市民习惯性消费的重要场地。

三、项目现状

目前该地区依旧是老城区地标性街区，同时也是宝鸡市民消费集散地。

客流量日均10万多，项目东西狭长，一条主街经一路引领整个步行街的商业发展，周边以小商品批发、餐饮店、酒店、服装城为主要业态，经营品种繁多，价格较为低廉，是目前宝鸡市大众消费的主要集中区。

从平时街区内人流量来看，以汉中路为分水岭，街区东段人流量明显较大，逐渐向西受商业布局及经营品类等影响，人流量逐渐减少。

四、项目优势：

1）位置优势：

宝鸡城市最中心，交通便利，依托经二路、火车站等繁华商圈，经一路商业街已经成为宝鸡市乃至县区客群购买小商品及轻工产品的首选之地

2）规模优势：

本项目预计设置100个左右零售车，贯穿经一路全程，连通建国路与新开路，是宝鸡市目前经营规模最大的零售车商街，后期经营必定会形成规模效应。

3）人流优势：

据统计，经二路商圈日均10万左右人流量将为后期经营提供强有力的客群支撑，同时周围商场、写字楼及商铺经营者，都将成为商街的固定消费群。

五、项目改造意义随着市场经济的发展，在日新月异的互联网经济浪潮的冲击下，传统而单调、陈旧并显沧桑的经一路步行街正日渐失色，不能完美胜任时代赋予的窗口责任，其改造升级迫在眉睫。

改造后的经一路将依旧是宝鸡老地标但却秉承着新窗口责任，其作用凸显在以下几个方

面：

1.城市新名片，政府新窗口：

改造升级后的商业街会成为城市繁荣的象征，是城市运营的点睛之笔，能够有效提升宝鸡城市形象，作为打造城市亮点的重要举措将是未来宝鸡旅游城市形象的新名片。

2.提高就业率：

一定程度上解决了城市灵活就业人口就业率问题，为众多择业人员提供了一处新选择。

并在维护社会稳定、促进居民安居乐业等方面提供了有力支持。

3.改善消费环境，繁荣城市经济：

开发创新了多种经营模式，作为城市新名片为其量身打造了灵活稳定的经营环境。

极大丰富了城市居民和旅游人群的消费方式，努力为提高城市总体GDP贡献力量，大力繁荣了市场经济。

4.吸引外地投资，活跃整个市场：

大力开发招商引资方案，努力将该街区打造为城市文化、地区文化、民族文化产业的创新集中地，为城市的经济发展、文化创意注入新的活力，在很大程度上填补了宝鸡市文创产业保护、传承、创新、发展等一系列市场空白。

5.扶贫帮贫，大学生创业支持：

在街区设置专项点位，制定精准扶贫计划，通过政府政策引导、企业管理助推、创业项目示范等种种举措合力打造创业创新项目氛围，拉动群众创业热情，提高全民创业激情。

在经营管理方面量身制定优惠政策，支持鼓励大学生0基础产业创新0基础项目创业，尽力降低创业创新门槛，让基础和资金薄弱者也能通过自己改变生活，奔向小康。

第二章规划设计

一、市场调研

由于宝鸡市商业地产繁多，故只针对本项目周边有参考性的商业项目

做相应市场调研，具体情况如下：

项目名称

陈仓老街

名汇购物中心

名汇步行街

商业性质

文商旅项目

百货类

街区

业态组合

以餐饮为主，休闲娱乐为辅，

餐饮比重较大

以纯零售百货为主，缺少休闲娱乐及餐饮业态，主打女性消费

以餐饮为主，零售零散布点，餐饮级次较低，无大型餐饮，娱乐休闲体验类业态缺失

目标客群

市区人口及旅游人群

固定消费和城乡结合部人群

周边固定上班人群及散客

经营管理模式

联营+租赁

租赁

租赁

产品价格

餐饮小吃10元-25元

无餐饮

餐饮3.5元-20元

项目分析综述：

1）．业态分析经一路商业街区项目不属于文商旅项目也不同于名汇这种主题式购物中心，所以在业态选择上建议做全业态模式

2）.业态比重：

在业态配比上，陈仓老街项目业态主要以特色小吃和文创商品为主，其他业态占比较小，名汇项目主题明显，主打零售兼顾配套，没有餐饮业态支撑，不能完成一站式消费需求。

3）.消费需求陈仓老街项目相对其他项目在客单价上普遍较高，购物中心由于体量等因素客单价也较之步行街较高，而经一路步行街受本区域商品物业类别的限制，街区主要以大众消费为主，高端消费群为辅，所以商品价格较为低廉，这种消费习惯及区域限制使改造后很难在价格上突破常规

4）.客群需求陈仓老街项目客群除宝鸡本土客群还包括旅游客群，名汇主要是城乡结合部人群消费比例较大，而目前经一路步行街产品类别繁多，品种琳琅满目，可选择性，对比性强，避开了与周边其他项目的竞争关系，形成了区域内独特主题、多业态的复合型商业模式。

二、项目定位

1、主题思路主题主打时尚、年轻、品味、潮流、体验等新型消费理念零售方面加入时尚潮流元素，保持更新迭代速度，加快周转频率，不闲置、不落伍

餐饮娱乐切入时尚类、网红类品相，迎合年轻人消费群体，竭力打造年轻人休闲时光首选聚集地

加入体验配套类业态（民俗、文创等）带给游客更多的游玩选择和体验连续性，从根本上加强滞客时间和消费频次

2、定位路线市场定位：

差异化全业态服务

价格定位：

消费平民化

产品定位：

低价高品质

1.业态需求比重：

在业态配比上不能以文商旅的配比也不能以购物中心的配比要求，而同时要实现吃购玩赏一站式服务，要基本实现40%餐饮、30%

零售、10%配套、10%文创非遗。

在配比上实现较强的连续性和创意性。

2.业态形态类型：

本项目定位以中端市场为主，高端需求为辅，提高项目的档次及功能，实现项目利润开发最大化，此次颠覆传统的建筑理念，以零售花车的形式，打造购物、休闲、娱乐、养生、餐饮、文化、创业等多功能于一体的地标性街区，整合城市各种商业产业资源，实现优势互补，做大做强。

3.业态功能定位：

引入时尚元素，名流品牌满足区域内及周边地区中高收入消费群体追求新奇、独特的物质与精神需求，引导一种新鲜的生活方式。

以大众消费为主，通过功能和类别完善业态，打造经一路商圈集购物体验休闲于一体的一站式消费模式，提高本商圈产业氛围改变传统的商业运营模式。

4.客群定位：

1）火车站及经二路周边流动客群，主要以18-30岁之间学生与年轻人居多，消费水平不高，客群区域主要分布在中山路以北、县区以及各大院校;

2）锁定周边商场、写字楼及商铺、住宅区固定群体，让其成为这类客群的“员工食堂”

3）毗邻火车站动态人群，大力发挥临近优势，打造宝鸡文化新名

片，提高游客进入宝鸡第一站的城市印象和消费体验。

3.项目业态规划：

1）经一路东至汉中路业态：

主要以精品零售为主，体现丝绸之路各国风情的产品，同时以轻餐（水吧、预包装食品）进行点缀式布点，两大业态形成混搭格局，提升消费者好奇心，刺激消费者游购完整条街区，同时充分调动各业态之间的经营互动。

具体如下：

1精品零售分为：

a小百货区：

小品牌饰品、家饰、礼品工艺品、特产等买手店

b数码创意区：

数码产品、手机美容等电子产品及其配套为主

c妆品集合区：

主要以小品牌化妆洗护用品为主

d创业体验区：

美甲美睫、化妆造型、VR、按摩椅、点唱机等

e美画区：

花鸟鱼虫、干花、盆景、藤类制品等为主

2轻餐：

主要以穿插方式布点，满足消费者购物过程中的需求品类：

水吧、冰淇淋、烘焙预包装食品、即卖即走（目标品牌eg：

御品轩、麦克风、炒酸奶、冰粥、蛋仔冰淇淋、水果捞、DF、700cc、糯米果果、鲜奶吧等品牌）

本段设置40个亭子，以亭子外形将业态区分，单排铺设，

按abcde放置,每个分隔区域点缀不同轻餐

2）汉中路至圆门洞区间业态：

主要以餐饮（中餐）为主（eg:

快

餐吧、面馆、时尚餐厅、本地特色等），设置40个亭子双排

布置，内置就餐区,消费者可就地就餐。

目标品牌：

eg：

令氏家外家、山水泉、biangbiang面等

3）圆门洞至红旗路段主要以零售为主，轻餐配套为辅；分为自主创业区和outlets品牌折扣区①自主创业区：

针对下岗再就业及大学生创业专门设置此区域，主要以零售业态为主，轻餐为辅；以各种各类买手集合店为零售主营品类、穿插轻餐配套业态

②outlets品牌折扣区：

对接义乌批发商城商户，建立厂商对接平台，实现我方品牌资源库，同时把义乌产品直接实现本地消化，也开拓了招商引资，实现多元化发展（此区域主要以义乌品牌为主打，实现厂家直销）

规划30个亭子，自主创业区8个亭子，品牌折扣区17个亭子，两大区域规划设计轻餐配套5个亭子，穿插其中

4）.新开路业态：

规划10座售货亭、其中3座游客休息亭。

主

要以文创非遗类业态为主，如糖人、泥塑、乐器、绘画、剪纸、脸谱、行为艺术等，用于街头文化展示表演及当地特色，同时设立对外销售渠道。

5）.建国路业态：

主要体现马道巷记忆，对接义乌国际商贸城进口馆，与东莞黄河孟总旗下3000多个厂家直接对接，打造万国商品街；以分三个片区进行业态规划：

①服饰区主要以时尚潮流前卫的服饰以及童装为主

②配饰区主要以包，手套、围巾、帽、首饰等品类为主

3鞋库区：

主要以潮流，个性的成人、儿童鞋品为主

共设置20个亭子，两排亭子，平行铺设，中间通道4米，三个区域平均分割20个亭子。

街区两侧以售货亭和游客休息亭为展示介质，以怀旧风格的形式，打造系列化、移动化的“马道巷回忆录”主题街亭。

整个街区规划有绿植、喷雾景观小品，同时配置多个休息亭，体现人文关怀。

4.项目平面图：

5.项目主力店：

餐饮类：

令氏家外家山水泉蒸饺阿记烧烤等品牌轻餐类：

肯德基甜品店DF冰淇淋御品轩等品牌零售类：

千韩良品百武西生活馆

第三章招商运营实施

一、招商策略推介会前期造势—广泛收集—分散补充—签约—开街，招商五步走：

第一步：

政府牵头举办招商推介会，通过推介会起到前期造势的作用增加知名度

第二部：

针对经二路周边零散商户，通过海报派单及陌拜的形式进行广泛宣传，增加知晓度

第三部：

设置招商登记口，针对来点来访咨询客户进行统一登记，释

放招商要求及租金政策

第