JD物业项目.docx
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JD物业项目
物业项目职责描述
一、综合管理
基准岗位名称
编码
详细职责描述
备注
项目总经理
VP002
Ø采取有效措施不断提高员工客户服务意识和项目管理水平，保证项目保值增值
Ø主持物管中心的日常工作，保证物业项目运作正常
Ø制定项目成本费用预算，报公司批准后执行，控制资金合理支出，对经营不善或中心财务严重亏损负责
Ø贯彻党和国家的方针、政策、法令、法规，坚决执行上级指示和公司总经理办公会决议
Ø及时调整确定中心物业发展和经营方向并保持与总公司战略发展的一致性和实践性
Ø制订物业项目中心质量方针和质量目标
Ø负责物业管理评审，对重大协议、合同组织进行评审，签发以中心名义下发的文件
Ø组织审定中心的中长期发展规划、年度计划、各种专项计划、物业管理方案和重大质量计划
Ø协调影响物业项目中心发展和服务质量的对内、对外重大公众关系活动，为各职能部门开展工作创造有利条件
综合管理经理
CA003
Ø全面负责处理辖区各类突发事件，及时上传下达
Ø负责制定并组织实施物管中心的内部管理制度，组织作好文书、档案（包括技术、文书、财务）的工管理作
Ø制定部门年度工作计划，并负责定期总结，根据工作需要及时调整下一步工作计划
Ø负责安排中心各类文稿的草拟、审核工作
Ø负责辖区范围内的宣传工作，管理公告版，有计划地组织公关活动，积极宣传公司的企业形象，负责辖区环境管理
Ø做好员工后勤保障工作，保证物管工作正常，负责公司办公用品、物品计划的汇总并向总公司采购
Ø贯彻落实实施有辖区物业管理的各项管理规定、规章制度及有关批示
Ø加强与各部门的联系和沟通，促使各部门工作标准化
Ø建立健全部门岗位责任制度和部门管理规章制度，监督员工服务质量
Ø辅助上级主管部门做好管理工作
综合管理主管
CA004
Ø协助经理处理辖区项目各种突发事件，保证不影响辖区项目的正常工作和公司形象
Ø协助经理起草本项目公司综合性的经营管理报告、总结、计划、决议等文件
Ø负责起草公司文书、档案（包括文书、技术、财务、人事）管理制度
Ø负责项目公司印章、介绍信的管理工作
Ø协助经理进行公关活动，提高业主对辖区物业的认可
Ø随时了解政府和有关部门发布的制度和行业规章
Ø负责项目培训计划的落实
采购主管
CA014
Ø在购买货物过程中指导下属工作
Ø保证货物的质量和货物的及时到位
Ø根据辖区项目需要，编写采购计划，并报总公司审批
Ø进行采购主要物品的市场调研，对每种物资的采购收集不少于三家公司的资料，并进行分析
Ø在保证货物质量的前期下，和卖方协商争取在相对优越的价格下购买货物，为公司节约成本
人事劳资专员
CA005
Ø贯彻执行总公司制定的薪酬福利政策
Ø负责办理员工的入职和离职劳资、社保手续
Ø审核员工考勤，核定员工加班补休或加班工资
Ø核定员工的各项保险的缴费基数，为员工办理四险的参统、转入转出等手续，办理四险的月报手续
Ø定期做好人工成本分析，为有效控制人工成本提出合理化建议
Ø每月审核各部门的考勤统计，核算员工工资并上报总公司人力资源审核
总经理秘书
CA015
Ø作好会议的组织，负责会议的通知、会议场所的安排、会议的记录、会议纪要的整理编写
Ø为总经理提供一切所需的文书工作
Ø协助部门经理处理日常工作中往来的各类文件，建立系统化文件管理
Ø负责接待重要客户和相关领导
Ø协助经理与各部门之间的沟通，保证信息通畅
文员
CA006
Ø协助部门经理做好有关项目宣传的外连和接待事务
Ø负责中心各类文件的签收、呈送、分发和档案保管及借阅，并做好记录，确保无遗漏
Ø负责本部门会议记录及会议纪要的整理编写工作
Ø负责办公室文稿的打印、发送、归档和公司办公用品、图书资料的保管工作
Ø按时完成部门经理交办的各项文职工作，保证日常文件的起草、校对、打印和收发工作的准确无误
Ø负责处理来往信件、传真，及时上传下达，接听电话并做记录
Ø负责办公室人员考勤工作
司机/办事员
CA016
Ø驾驶汽车，随时准备被调遣，完成领导临时交办的一般事务，
Ø做好公司用车、及交通安全工作
Ø对分管的车辆做好车辆维护及保养，做到勤保养、勤擦洗，及时发现并解决问题。
本着努力为公司节省费用的原则，凡属于自行保养的事项，如换机油、防冻液等要自行做好
Ø车辆有故障要及时向部门经理、副经理汇报，安排检修，严禁开故障车上路
Ø严格执行交通安全法规和有关条例，确保安全行车
Ø严格执行公司各项管理制度，优质高效完成出车任务
库管员
CA026
Ø认真贯彻执行有关辖区物业管理的相关规定、规章制度及有关指示
Ø负责中心物资的采购、验收、保管和供应工作
Ø定期对中心物品、财产进行清查核算
Ø负责中心库存物资和废旧物资的调拨处理
Ø建立仓库管理资料，做到手续、记录齐全；发放材料坚持“先入后出”的原则
Ø合理利用降级物品的使用价值
Ø保证各岗位领料及时，工具借还有序
二、财务
财务主管
FA004
Ø协助项目公司总经理做好本项目财务管理工作
Ø熟悉管理费、物业费等收费标准和计算方法，准确无误的做好审核、编报工作并协调收费工作
Ø负责财务核算、报帐、对帐，准时向总公司报帐，做到帐目清晰、帐帐相符、帐表相符
Ø负责项目实物资产的管理，包括固定资产和低值易耗品，建立固定资产台帐，对低值易耗品库存进行月末盘点及不定期抽查，并提交报告
Ø对出纳的库存现金进行不定期盘点并写出抽查报告
Ø负责对收入、支出、费用、成本进行计算
Ø其他需要办理会计手续、进行会计核算的事项
Ø责编制及录入会计凭证，对报销单据的真实性及合法性进行审核，月末及时报出报表
会计
FA005
Ø管理日常的会计业务，起草拟定会计报告和会计分析，跟踪会计政策和流程的执行
Ø负责账目记录的具体工作，平衡现金簿和银行结余，审核单据，使之符合账目和税务要求
Ø熟悉管理费等收费标准和计算方法，准确无误的做好收付款工作
Ø定期对商业环境进行预测；评估税收环境，建议税收对策
Ø管理现金流，与相关银行建立良好的关系
出纳
FA006
Ø负责公司现金、银行存款，以及其他有价证券的收付、记录和管理工作
Ø认真执行国家现金管理制度规定、银行结算纪律，以及本企业财务制度中有关现金、银行存款管理的规定
Ø根据收付款凭证，按照业务发生的顺序逐笔登记“现金日记帐”和“银行存款日记帐”
Ø每日下班之前，应当计算当日现金收入合计数、现金支出合计数、现金支出合计数和结余数，并将结余数与实际库存数核对，做到帐款相符
Ø每月将银行存款日记帐与银行对帐单核对一次，月份终了企业帐面余额如与银行对帐单余额有差额，应查明原因、及时处理，并按月编制“银行存款余额调节表”，调节相符
Ø做好应收票据、国库券、债券、股票等有价证券的登记保管工作，并注意到期及时兑付
Ø按期申报缴纳税金、接受纳税培训，办理税务登记年检
Ø负责会计挡案管理工作
Ø熟悉管理费等收费标准和计算方法，辅助财务主管做好收付款工作
应收员
FA016
Ø熟悉管理费等收费标准和计算方法，准确无误的做好收付款工作
Ø收缴物业管理费及水、电、天然气等费用，主动向业主宣传收费标准和服务内容，对于特约服务应向业主说明收费依据
Ø建立建全的收费统计表，帐帐相符、帐表相符，准确无误
Ø每日结帐后除盘点当日收入（包括现金及支票），每日下班前，将当日收入（不含备用金）及“出纳日报表”交会计
三、物业工程
基准岗位名称
编码
详细职责描述
备注
工程经理
CP003
Ø保证各种设备正常运行，掌握设备技术数据，发现问题及时解决
Ø组织各专业主管制定维修保养计划，并监督执行，保证各项维修保养工作达到标准
Ø对重大而复杂的设备问题能做出正确的分析和判断，正确决策、及时组织员工排除
Ø督促检查各承包商完成设备维修保养、故障处理，及零备件更换，并组织专员作好登记
Ø监督检查各专业，严格执行国家法律法规及辖区与工程部的各项规章制度及安全制度等
Ø负责工程部全体员工及所属系统设施、设备的调配管理，组织制定工程部工作程序并使之有效的执行
Ø协助项目综合部作好技术档案管理
Ø审核工程报价单，报公司主管审批
Ø检查专业人员服务质量，严格按照公司承诺标准提供服务。
正确处理客户和其它部门对工程部的投诉，防止再次发生
Ø负责工程部安全防火、防事故的安全工作，组织各专业制定安全操作规程，并监督执行，配合保安部安全保卫工作
工程主管
CP004
弱电：
Ø确保所管辖电话、网络系统设备正常运行，管理音像设备的使用和维护
Ø制定本专业维修保养计划，安排员工按月、季度、年度计划实施维修保养，并组织将维护情况记录存档
Ø巡视现场，检查本系统人员的工作质量情况，不定期检查管理范围内设备运行、维修、工作交接记录
Ø组织定期检测系统、控制器，保证各自控仪器、仪表的正常运行
Ø安排电话、卫星电视、网络系统的检修和定时巡视，及时组织处理突发故障
Ø制定本专业安全操作规范
Ø配合客户服务部工作，如有业主报修应尽快派维修员去修理
强电：
Ø确保所管辖电力系统设备正常运行
Ø组织本专业员工进入工地了解工程进度，并根据北京地区电器设备安装要求、监督变配电系统设备，楼层配电间及业主户内电器设备的安装质量，发现问题及时向开发商工程部和物业工程部提出，并协助及时解决处理
Ø根据供电局规定定期维保高压设备，指定设备大、中、小修保养计划，编制与之配套的备品、备件计划，报部门经理审批
Ø组织员工定期巡视检查变配电系统设备，楼层配电间及公共照明及时发现问题及时解决
Ø配合客户服务部工作，如有业主报修应尽快派维修员去修理
电梯：
Ø制定本专业安全操作规据物业公司电梯管理进展情况合理调配电梯维修保养人员，按计划管理及维修保养电梯
Ø积极作好物业公司电梯维保资质的申办工作
Ø所有新装电梯验收接管，厂家免费保养期内对保养质量的监督
Ø制定电梯维保计划，建立健全电梯运行，保养，维修，紧急情况处理档案。
制定和监督执行各项目安全操作规程
Ø做好劳动局，质量监督局对电梯等运营设施的年检及整改工作
Ø定期对电梯司机及维保人员进行专业培训及技术指导
Ø参加电梯等设备的突发紧急事件的处理工作范
空调水暖：
Ø确保所管辖空调、给排水系统设备正常运行
Ø掌握所有设备的运行特点和技术数据，了解给排水系统设施、设备的基本性能特点，安装位置及技术数据，确保供暖、供水系统及空调设备的安全、经济运行
Ø巡视现场，检查本系统人员的工作质量情况，确保员工按公司承诺标准提供服务
Ø根据辖区特点，制定设备季节保养计划，大、中、小保养计划、配件计划，报部门经理审批后，组织贯彻实施
Ø组织本专业员工巡视施工中各系统设备的安装情况，发现问题及时向开发商工程部和物业工程部提出，并协助及时解决处理
Ø监督下属严格执行各项规章制度，制定安全操作规程
Ø负责督导空调、给排水系统设施、设备的日常维修工作
土建装修：
Ø根据北京市有关规定制定本辖区装修管理办法
Ø负责业主装修合同的审核，解答客户关于装修管理的有关问题，负责装修施工前的检查并组织记录
Ø负责辖区装修施工现场的巡视、检查，监督装修公司工程进展，与装修公司签订安全责任书
Ø负责装修验收检查工作，对违反装修规定的应根据管理办法声明公司立场
Ø负责组织装修档案的整理存档
Ø积极配合工程部经理完成工程部各项工作
中控主管
CP014
Ø进行各项目中控室的设备接手和中控室人员的技术指导工作
Ø合理安排中控室的工作，确保中控岗位时时有人
Ø制定中控设备维修保养计划，并监督执行，及时作好运行、维修保养记录
Ø监督管理中控制班员的工作
工程领班
CP005
弱电：
Ø在弱电主管的领导下，管理弱电相关设备的运行、监测、维修、保养
Ø带领维修工及时对故障进行维修，保障设备运转正常
Ø指导和监督维修工的服务
强电：
Ø在强电主管的领导下，管理强电相关设备的运行、监测、维修、保养
Ø带领维修工及时对故障进行维修，保障设备运转正常
Ø指导和监督维修工的服务
空调水暖：
Ø在空调水暖主管的领导下，管理空调水暖相关设备的运行、监测、维修、保养
Ø带领维修工及时对故障进行维修，保障设备运转正常
Ø指导和监督维修工的服务
土建装修：
Ø在土建装修主管的领导下，参与土建装修工程的实施
Ø带领工人按要求完成土建装修任务
Ø指导和监督工程进度
维修工
CP006
电工：
Ø负责辖区变配电室配电的日常运行及辖区工、民建各区域电系统的运行，各种照明和各种设备的维护、维修
Ø完成业主和房屋租用人提出的有关电专业服务的申请
Ø维修检查巡视工、民建部分的照明及门禁电话、电视信号的使用情况发现问题及时处理
Ø维修操作时要严格按照维修工作程序进行，遵守安全操作规范
Ø及时完成各部门报送的工程维修单，当天的维修单当天完成
水暖空调工：
Ø确保供暖、供水及排水安全、正常运行
Ø负责给排水系统设备、设施的日常维修工作
Ø负责日常巡视检查维修工作，巡视检查各系统的运转情况
Ø巡视检查各种阀门，确保无渗漏、无锈蚀、无滴漏等现象发生
Ø严格执行管道设备保养制度和操作规程，按照巡查制度规定的线路巡视上、下水管道，确保其通畅
Ø发现问题及采取措施，排除故障，必要时做好运行记录
Ø及时完成各部门报送的工程维修单，当天的维修单当天完成
电梯维修工：
Ø认真完成计划内保养任务，工作完毕不留任何安全隐患
Ø保证电梯正常运行，消控设备状态良好
Ø按规定作好运营记录
Ø根据维修保养计划按时完成工作任务
中控值机员
CP016
Ø坚守中控室，做好辖区的日常监控工作
Ø对中控设备进行定期的维修和保养，
Ø做好日常工作及异常情况的详细记录，妥善保存以备检查
四、客户服务
基准岗位名称
编码
详细职责描述
备注
客户服务经理
CS003
Ø依据物业管理法规和公司管理要求，结合项目实际，制定项目服务标准和对业主承诺，报公司批准后执行
Ø规范设计服务流程，全面控制服务质量
Ø建立客户服务信息数据库，定期收集用户意见、建议，协助公司职能部门作好客户满意度调查，作好客户需求分析，提出服务改进措施
Ø负责物业项目各项管理费用收缴工作，向客户宣传收费标准和服务内容，加强与客户沟通，解答客户咨询、受理客户投诉、帮助客户（业主）解决疑难问题
Ø建立健全部门岗位责任制和部门管理规章制度。
制定部门内部管理制度，监督、检查、指导，本部门员工提高服务质量，发现错误及时纠正，使日常工作能够按照公司规定正常进行
Ø实施有关辖区物业管理的各项管理规定、规章制度
客服主管
CS004
Ø协助客户服务部经理做好客户服务工作
Ø维护更新客户服务信息数据库，掌握本项目客户基本信息和联系方法，建立与客户的良好沟通
Ø负责协调处理客户进住、收费、投诉、报修，保安、清洁服务中出现的问题，安排相关人员及时处理，并记录相关投诉内容，及时向部门经理汇报
Ø监督、检查服务人员（包括其它部门）的工作质量和服务水平是否符合公司承诺
Ø掌握各项管理制度及对客服务程序
Ø掌握物业管理的基本理论及有关政策法规，掌握本地区物业管理要求和计费标准，监督并检查物业费用的催收情况
家庭经理人
CS014
商务中心主管
CS024
Ø制定本部门的各项管理制度，服务条例，根据客户的商务需求设立全面周到的服务项目
Ø负责指导、监督、检查本部门各项工作，及对员工进行考核
Ø及时处理客户对本部员工的投诉
Ø负责部门内各种设施的保养、维护
Ø负责协调商务中心的外联工作
环境主管
CS034
Ø全面负责物业项目内外环境的清洁、美化和装饰
Ø制定部门工作计划，和环境保护的监督管理规章制度
Ø制定部门工作目标，制定年度预算上报主管经理，传达上级指示
Ø负责清洁工具、美化装饰物品的使用安排，核算耗用量，并制定采购计划
Ø监督管理保洁员、绿化员的工作，及时纠正存在的问题
Ø处理客户的相关投诉
Ø负责对保洁员、绿化员工作和出勤的考核
Ø参与保洁服务供方工作的谈判，负责对供方进行报价
客服专员
CS005
Ø主要负责接听业主的来电、来访，做好笔录。
受理用户室内设施报修，并及时准确地执行报修操作流程。
Ø特殊情况处理后要做书面记录，投诉事项记录在用户投诉记录簿上
Ø负责用户台帐的管理，客户数据库录入和文件传送工作
Ø积极主动与客户沟通，帮助客户解决问题
Ø通知催缴物业管理费及水、电、天然气等费用，主动向业主宣传收费标准和服务内容，对于特约服务应向业主说明收费依据
保洁领班
CS015
Ø安排和督导保洁员的日常工作，确保工作程序、标准及规章制度的落实
Ø负责清洁工具的维护与更新，对遗失、损坏工具进行登记上报
Ø检查辖区内各项保洁工作，并保证干净和工作正常，填写保洁工作检查记录表，及时规范保洁工作
Ø收集报修单及时报修，跟踪维修结果
Ø监督检查员工仪表仪容、行为规范及出勤情况
绿化领班
CS025
Ø
商务中心文员
CS006
Ø根据客户需要，提供传真、打字复印装订、预定酒店、订票等服务
Ø做到服务热情、周到、及时、准确，避免给客户带来不便
Ø按规程操作使用各种设施，避免造成设施的毁损
Ø做好服务登记和收费
Ø将客户的特殊需求及时反馈到本部主管
电梯司机
CS016
Ø保证每日电梯正常运转和电梯安全驾驶
Ø每日到岗后，与中控室进行电梯运行的交接，并对相关情况做记录
Ø要保持电梯内的卫生清洁
Ø负责每天开梯后进行一次电梯全段运行状况检查
Ø下班前对电梯进行检查，保证电梯进入自动运行状态
保洁员
CS026
Ø完成日常的保洁工作，并合理使用和维护保洁工具
Ø发现问题及时向领班反映
Ø协助和配合修理人员的工作
绿化员
CS036
Ø负责物业区内外部的绿化、养护工作
Ø设计布置绿化区域，实施绿化的具体工作
Ø提出绿化环境和养护的建议
前台接待员
CS046
Ø
邮件分检员
CS056
Ø
五、保安
基准岗位名称
编码
详细职责描述
备注
保安经理
SA003
Ø公司总经理和当地公安部门的指导下，全面负责做好辖区的安全、消防工作。
组织实施各项安全防范措施
Ø制订部门年度工作计划，主持部门例会，传达上级的工作指示
Ø根据辖区技术防范措施情况，布置保安设岗和巡逻计划，协助公安部门处理在辖区内发生的重大治安案件和事故，指挥保安人员维护现场及时通知公安机关
Ø组织有关部门对辖区的消防设施设备进行定期维护保养，对物业项目进行定期全面的消防安全检查；对检查出的问题填发整改通知书，并落实整改情况
Ø制订管理范围内员工具体业务培训计划，定期组织保安员进行警容警姿、队列行进、消防灭火器材使用等常识培训，按照辖区灭火应急规程进行定期演练，并进行培训后的考核、总结
Ø及时调查处理用户对本部员工的投诉
Ø负责辖区内车辆秩序管理和停车场保安
Ø负责指导、监督、检查本部门各项工作，定期对保安员进行考核
保安主管
SA004
Ø协助主管经理做好辖区的安全、消防工作，落实各项安全防范措施
Ø根据辖区技术防范措施情况，具体安排保安岗位和巡逻，处理在辖区内发生的治安案件和事故，带领保安人员维护现场及时通知公安机关，作好案件报案过程文字记录
Ø管理辖区的消防设施设备定期维护保养，对物业项目随时进行消防安全检查；发现问题及时纠正处理
Ø带领保安员进行警容警姿、队列行进、消防灭火器材使用等常识培训，按照辖区灭火应急规程进行定期演练
Ø接受用户对本部员工的投诉，协助主管经理处理
Ø指导辖区内车辆秩序管理和停车场保安
Ø监督保安员的工作，并提出考核意见
消防主管
SA014
Ø认真贯彻上级有关消防安全工作的指示和规定
Ø与项目合作制定消防验收方案，高质量完成各项目的消防验收及消防中控室的设备接手和中控室人员的技术指导工作
Ø制定消控设备维修保养计划，并监督执行，及时作好运行、维修保养记录
Ø熟悉并掌握消防设备的使用性能，保证救灾过程操作有序无误
Ø组织值班人员认真详细的做好消防值班纪录，与保安值班员工保持紧密联系，定时沟通情况
Ø对辖区发现突发事件，必须立即通知上级，并通知保安及时赶到现场维持秩序保护现场
Ø培训和指导相关人员消防知识，随时宣传消防规章制度，向上级报告物业区内不安全隐患，并可提出合理化建议报领导审批
Ø牢记辖区灭火应急规程，熟练掌握具体程序，并负责具体培训
车场主管
SA024
Ø
保安领班
SA005
Ø协助保安主管主持辖区安全保卫的日常管理工作
Ø协助保安主管作好岗位设置、巡逻路线、时间计划
Ø组织消防检查、训练、演习
Ø指挥对义务消防队的技能培训、灭火演习
Ø巡查各保安岗位，监督、检查保安人员遵守公司的规章制度
Ø保障辖区业主、中心员工的生命及财产安全
车场领班
SA015
Ø按照规章制度管理停车场
Ø管理和维护停车场内的相关设施，合理安放停车指示牌
Ø指挥调度车辆安全有序停车，出车
Ø检查停放车辆的停车证，登记临时车辆的停放时间并收取停车费
Ø负责停车场内车辆的安全，保障车辆停放有序
Ø配合检查车场内的消防安全
Ø保持车场清洁
保安员
SA006
Ø严格遵守公司的规章制度
Ø要掌握物业区内消防栓的正确摆放位置
Ø监管和巡查物业区域内不安全隐患，努力杜绝火灾的发生
Ø发生火灾引擎时，立即通知上级，并能够果断正确处理
Ø熟练掌握楼宇消防设备的使用
Ø在岗时要注意观察进入物业区的人群，发现可疑人及可疑事要及时上报
Ø禁止小商贩、发放广告人员进入物业区
Ø作好物业区内的安全保卫工作
Ø遇到紧急情况，应立即到现场确认，并及时采取相关措施
车场管理员
SA016
Ø保障物业区内的车辆停放有序
Ø指挥调度车辆安全有序停车，出车
Ø检查停放车辆的停车证，登记临时车辆的停放时间并收取停车费
Ø保持车场清洁
Ø遇到特殊情况及时向领班反映
保安/消防值机员
SA026
Ø监管和巡查物业区域内不安全隐患，努力杜绝火灾的发生
Ø熟练掌握楼宇消防设备的使用维护和管理
Ø牢记辖区灭火应急规程，熟练掌握具体程序
Ø严格按要求监控保安、消防中控设备的运行，发现异常情况及时汇报并正确处理，同时维护中控设备保证设备正常
六、市场租售
基准岗位名称
编码
详细职责描述
备注
租售业务经理
HS003
Ø根据公司的经营和发展计划，拟定经营项目、增加创收
Ø负责联系有关经营项目、盘活物业资源、开发市场
Ø负责监督本部门员工办理产权代办、辖区尾房代租代售工作
Ø房地局有关的协调工作
租售业务专员
HS005
Ø接待客户关于公积金贷款的相关咨询，协助客户设定贷款的年限、金额
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