北京远洋天地居住区产品后评估报告doc.docx

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北京远洋天地居住区产品后评估报告doc

远洋天地居住区产品后评估报告

远洋天地居住区分为三区：

远洋天地一期、远洋天地二区、远洋天地三区，2000年3月远洋天地一期正式开工，2004年底远洋天地三区竣工交付，总建筑面积54.3万平方米，其中地上建筑面积44万平方米，地下建筑面积10.3万平方米，建筑形式有板楼和塔楼，住宅户型销售面积从60平方米到200平方米，户型总数将近100种。

从远洋天地一期到二区、三区的开发过程中，对产品设计的认识和控制也逐步提高和形成系统，每期在总结之前工作基础上加以改进。

现通过对远洋天地居住区开发过程中的问题进行分析，重点在于提出解决问题的思路，并力图形成产品设计的工作模式，适应项目开发的需要。

一、关于产品设计的过程。

产品设计的过程：

产品定位和细化、产品设计、产品营造、调整优化。

过程中的控制节点：

设计任务书、审图要点、专业方案、优化专题报告、产品说明书。

设计任务书做为整个设计工作的总纲，在理解项目定位的基础上加以技术化和明确，指导整个产品设计过程；审图要点明确各个阶段做为开发商产品设计所关注的方面，使各专业的工作有的放矢；专业方案的分阶段提出，使设计组和各专业形成程序性的互动，保证设计工作有条不紊；优化专题报告使产品设计在保证整体思路的前提下，分专业、分专题进行优化，并对主要的优化以报告的形式加以评价和确定，同时也是产品设计调整的依据；产品说明书做为产品设计和销售接口的主要载体，使产品设计成果分阶段加以固化，明确上一阶段工作成果，同时做为下一阶段工作的基础。

远洋天地居住区的设计过程，上述控制节点基本有所体现，但尚未形成系统。

在以后的项目开发中，不管是居住产品或公建产品，其过程类似，控制节点类似，在各个阶段工作节点的落实上，需要形成工作程序并制度化。

二、关于产品设计的原则。

1、产品定位的明晰。

甲方对产品的把握，基础是产品设计开始前的定位思想。

甲方要把握的是要做什么类型/性质的产品（办公、普通住宅、高档公寓、酒店或酒店式公寓、商业类型等）、什么档次的产品、有什么特点/卖点的产品、基本成本预算控制和销售价格规划。

设计单位的主要作用是帮助甲方实现产品的设计，虽然通过互动可以帮助甲方完善对产品的构想，但并不能替代甲方做产品的规划。

甲方的这种产品规划，不但体现在设计前提和设计过程，对后期产品营造过程及营造过程中的产品调整与完善也是一个基本的指导思想。

远洋天地居住区的三个组团档次不同，一期板楼档次较高，二区塔楼相对档次较低，三区塔板结合档次居中，但由于开盘顺序不同、设计时间不同和售价不同，档次上三区最高，相对对产品配置的把握也有所不同。

在远洋天地一期中，54#楼相对于其小户型的定位与售价，配置偏高；59#楼与其他板楼的档次相距较大。

2、重视设计任务书。

设计任务书是从定位到设计开始的一个节点，对定位是一个梳理、细化和确定，对设计是一个基础的开始，重视设计任务书的编制，可以使甲方形成对产品的核心纲领，起到凝聚各专业的作用。

应该说，远洋天地居住区各期的设计任务书并不完善，编制水平也不高，还起不到指导各专业对产品把握的作用，在设计过程和营造过程中，各专业对产品建立不起一个形象的模型。

不同阶段的任务书深度不同，一般概念设计阶段的任务书往往带有规划尝试或特殊的考虑；方案设计的任务书是产品定位的总纲，充分体现产品的市场定位；初步设计任务书是产品各专业系统的细化，也是成本控制的关键阶段；而施工图设计任务书则是细节的确定，包括对工艺的把握和材料的确定。

各阶段任务书如果把握到位，则产品设计就有了基本的保障。

3、功能、品质、成本的最佳结合。

开发商的产品，最终面对的是客户，而不同客户对产品的不同方面的敏感性是不同的。

对于普通住宅用户而言，最关心的是自己花钱买的那一亩三分地是否好用，而建筑立面、景观等等则是在这个大前提下才会去关心的，因此设计中一定要以满足功能为原则，力求功能和形式的统一，把握好产品最基本的要素。

远洋天地一期在这一点上有过教训，立面设计和平面设计有冲突，出现落地窗外有墙的情况，客户对此并不会因为立面美观而接受。

而对于开发商而言，品质体现品牌，成本直接关系效益。

产品的设计和优化，一定要同时站在开发商角度和使用者的角度上去优化，在功能、品质、成本三方面寻求最佳结合点，而不是简单的某一方面的考虑，在这一点上做得突出，才真正体现产品设计的水平。

远洋天地居住区的散热器和户门，在设备选型的时候，除了控制成本外，还特别关注外观的品质，三个组团下来，从物业反映的情况，换散热器的情况很少，也验证了客户的肯定。

反面例子，59#楼供暖系统的设计没有分区，内区的卫生间也没有布置散热器，这并没有违反相关设计规范，在建造过程中，为避免卫生间温度太低，为提高使用舒适度，对系统进行改造，增加了卫生间散热器，交房后，出现楼座上下供暖温度不匀，在2003年对供暖系统进行改造。

4、产品设计思想主导。

项目开发过程要以产品设计思想为主导，这并不意味以设计专业为主导，设计专业是设计工作的职能部门，牵头设计工作，起到统一和完善设计思想的作用，但不能替代各专业把握所有的设计；也不意味以设计师为主导，设计师只是开发商借以实现其产品规划的专业团队，其思想和考虑与开发商并不在同一角度和层次。

各专业在产品的设计过程和营造过程中，应贯穿设计思想为主导，参与到产品的设计过程，并将在设计过程中形成的对产品的把握延续到产品的营造过程。

在产品的营造阶段，围绕产品定位和设计成果，在工艺、材料、设备等方面实现产品规划。

产品设计思想的主导，同时也是各专业协同工作的前提。

在项目开发中，各专业各自为政的情况时有出现。

在远洋天地一期毛坯房中，出现了卧室床和强弱电插座、散热器冲突。

在实际工作中，建议以产品说明书的方式分阶段对产品进行描述，同时加强专业间的程序性沟通，使各专业建立产品模型，在这个模型下开展工作。

具体在住宅中，可以以户型平面布局为基础，各专业进行综合。

三区精装修采用了这个方式，在完成精装修初步设计后，所有专业在一起对每个户型进行综合，同时专业间相互提问题和建议，收效甚好，交房过程中基本没有出现户型内功能方面的问题。

另外，样板间的作用也需要引起重视，就远洋天地居住区的经验，不管是毛坯房还是精装修房，有条件一定要做样板间，毕竟图纸上的产品在每个人脑子中建立的模型会有所差别，通过样板间可以很好的解决这个矛盾。

三、关于定位。

1、产品的档次。

同一区域或同楼座中产品的档次在开发过程可能会随着市场变化而调整，但总的来讲，在产品定位中，产品的档次应该是统一的，否则高档产品会因为低档产品的存在而受影响，而低档产品因为高档产品的存在而提升的效果并不明显，且这种效果给开发商带来的好处几乎可以忽略。

同一区域产品档次上就低不就高的客观现象值得借鉴。

远洋天地一期的54#楼为东西向板楼，基本都是70平方米以内的小户型，同区域其他南北向板楼都是120～150平方米的两居或三居，由于户型定位的差别，54#楼和其他楼座在档次上明显有阶梯，但由于同区域的板楼关系密切，54#楼在自身经济效益不明显的同时，对其他楼座在日照、视线、庭院空间等方面形成了很大的影响。

类似的情况，也出现在有海王星户型的楼座上，海王星位于楼座顶部，和普通住宅的定位相差较大，对设计的要求比较多，但数量很少，为了保证标准户型，海王星的个性化设计没有得到充分的考虑，同时同楼座其他住宅的档次也使海王星成为穷人堆里的富人，地位相当尴尬。

另一种引起注意的情况是同一楼座毛坯房和精装修房共存的情况，这种情况会造成后期入住后，毛坯房装修对精装修房的影响，尤其顶层有毛坯房的情况下，电梯的管理是个重点。

2、户型多样性。

户型的规划实际上和产品档次是相关的，同一档次的户型，产品线不会太长。

高档的一居和高档的三居面对的客户肯定有很大差别，不同档次户型存在同一楼座或同一区域，其相互影响和上述不同档次定位的相互影响是类似的。

从销售角度而言，户型的多样性虽然提供了更多的选择和更多的适应性，但也带来更多的销售风险。

如果对目标市场和目标客户的定位明确的话，应该说户型多样性是没有必要的。

另一方面，户型多样性在设计和营造上也带来许多问题，如果户型多样性出现在楼座竖向设计上，难免卫生间和厨房等功能空间出现错位，在户内出现管道转换，影响了户内空间。

另外，户型太多使情况过于复杂，投入同等精力下，对单个户型的研究就不会太深入，难免会有考虑不周的地方。

与其如此，不如把户型尽量统一，然后针对每个户型研究彻底，突出标准户型的设计，保证主力产品的质量。

远洋天地一期八栋板楼涉及户型超过20种，二区73#、75#楼户型超过15种，且在竖向上分为多段，户型变化太大，给设计和施工带来很多问题。

在销售上仍然是主力户型比较为市场所接受，非标户型并没有起到亮点的作用。

一期非标户型问题，也体现出在产品设计过程中的整体产品品质和细节没有控制力度，如一期边单元的R户型，弧形窗处结构按常规设计，出现1米高的梁，使户型三面采光的优势荡然无存，反而不如标准户型单面采光的落地窗效果。

顶部复式户型的平台设计，没有充分考虑楼下卫生间、厨房的管道出屋面情况，造成平台难以使用，使销售卖点成了交房的纠纷焦点。

四、关于规划。

1、规划设计思想的贯穿。

现在开发的项目，基本上都是以组团或小区为单位，很少有以单栋楼座为开发单位的，尤其体现在住宅产品上。

在这种情况下，规划设计思想的一致性，对整体产品的把握尤其重要。

规划设计是所有设计的开始，规划设计不只是建筑物的布局和建筑物内部的设计，同时也需要考虑交通、景观、市政等的设计。

在规划设计中，应该注意整体设计思想的把握和提炼，做为整个设计过程的指导思想。

在后期的设计中将这种指导思想进行贯穿和调整完善，避免建筑设计和室内设计、景观设计、标识系统设计、夜景照明设计等的脱离和违背，保证整体产品的同一性。

远洋天地在整体产品的把握上没有很好的贯穿，景观、市政、建筑等专业设计有各自为政的现象，有些方面甚至形成相互影响。

如各区建筑风格没有统一设计元素、商业门口出现树木、夜景照明没有考虑、市政影响景观等。

2、面积规划。

在设计工作中往往对地上面积的规划比较重视，而忽视了地下面积的规划，尤其住宅，由于一般采用剪力墙结构，造成地下空间难以使用，如果在设计中没有考虑地下空间规划，后期会造成很大的面积浪费，同时开发商也会留下大量的地下不良资产。

这种规划有两个层次，一是对空间如何使用，有了使用的想法，才有相应的设计考虑；二是空间如何更好的使用，例如地下车库的柱距，机械停车和单层停车的要求是不同的。

这个问题在远洋天地一期尤其突出。

由于远洋天地一期为剪力墙结构的板楼，地下面积比例较大。

地下二层和车库相连，相对而言使用较有条件，而地下一层则形成了很大的浪费，主要是交通问题没有解决。

住宅地下面积的价值较低，如果在项目设计前期没有考虑地下面积的利用问题，则地下面积就形成了完全的浪费。

在远洋天地三区，针对地下面积进行专题讨论，把原设计中的地下轮廓收缩，避免无畏的浪费，同时统筹地下空间，尽量使地下面积成为公摊、设备用房、车库、人防、物业用房等，这个经验同样也应用在远洋天地五区。

3、容积率的考虑。

容积率的增加，可以摊薄土地费用，从这一方面讲是和经济效益直接挂钩的。

但容积率的增加同时也会带来产品档次的降低，增加到某种程度，经济效益不增反降。

追求容积率不是开发商目的，追求经济效益才是开发商的目的所在。

因此，容积率的把握，应以经济测算为前提。

反思远洋天地一期54#楼，该楼面积的增加给项目经济效益带来的影响不是积极反而是消极，就是一个例子。

54#楼本身利润不高，为东西朝向，和南北朝向的53#、55#、56#楼形成“E”字型布置，同时由于其存在，使53#、55#、56#楼的西侧没有形成边单元，同时对该三栋楼西侧的景观、采光、视线等造成影响，降低了售价。

从这两个方面而言，54#楼的面积增加，反而减少了利润。

五、关于结构

1、结构选型。

应该说，住宅在结构选型方面的问题是不太突出的，