高层写宇楼建筑工程策划doc281.docx
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高层写宇楼建筑工程策划doc281
高层写宇楼建筑工程策划
济上的限制，下面就目前有实用性的一些新的技术进行经济上的分析。
对新技术的经济分析主要从以下几个方面来考虑：
（1）新技术本身的造价：
包括机械造价、技术转让费等；
（2）新技术应用引起的建筑结构方面造价：
包括平面面积损失、层高变化等；
（3）新技术运营费用：
包括电力、人工等日常运营费用和机械的维护费用等。
下面就具体的问题进行详细的分析。
机械式停车：
包括停车库本身和出入口两个部分。
1.停车库部分（以3层升降横移式机械式停车为例）
（1）面积：
普通的停车建筑面积大约为35~40m2／个。
机械式停车每个车位的净大小按4.8m×l.8m=8.64m2估算，而普通的车位大小约为5m×2.5m=12.5m2，这样，机械式净车位的面积比普通车库小，但由于机械式车库在设备周围要留出检修通道，而且其防火分区的面积比普通车库要小，因此初步可以认为机械式停车库的面积和一层普通的车库面积相当。
（2）层高：
普通停车库的层高一般在3．3～3．4m左右；3层机械式停车的净高约为
5．6m，加上设备和结构，层高大约在6．6m左右。
（3）造价：
下表列出机械式车库比普通车库造价相比的增减因素（见表3-2）。
比普通车库增加部分
比普通车库减少部分
增加了停车设备造价
层高增加而引起的结构造价
少2层车库面积
少了层与层之间的坡道基础开挖深度较浅
1）普通停车库的造价，按每平米2000～2500计算；
2）机械式停车的造价，分为机械设备和按普通车库层高计算的造价，由于层高增加
增加的造价3个部分；
①按恩菲停车设备集团报价，3层机械式停车：
2．8万元／个
②机械式车库造价按照普通车库的层高计算；
⑧由于机械式车库的层高从3．3m增加到6．6m，造价会有所增加，在进一步的该预算之后确定，目前初步可以判定其增加幅度小于100％。
3）下面列表计算2种停车方式的经济分析（见表3-3）。
3层的升降横移式机械停车
普通地下停车
每个车位净建
筑面积，不含通道
净车位：
4．8×1．8=8．64m2，机械周边留有检修通道，两者相加约12m2左右；一层3个车位，共停8辆；
则加上通道及结构每个车位的面积A1=A2×3/8=13～15m2
净车位5×2．5=12．5m2加结构及通道每个车位面积
A2=35~40m2
层高
净高约为5.6m，加上设备和结构，层高大约在6.6m
约3.3m
停车机械造价
约2.8万/个
0
基础开挖
每一层机械车库增加了约3.3m的开挖，具体造价跟当地的地质水文条件有关
车库造价
B1=约1．8×B2=3600～4500元／m2
B2=2000～2500元／m2
每个车位造价
A1×B2+28000=7.5～9.5万元
A1×B2=7～10万元
综上所述，两种车库的造价水平相当。
（4）在使用上，机械式停车和普通停车比较起来，有以下区别：
1）可逐步添置停车机械；
2）层高较高，和机房在同层，对结构有利；
3）空间改造余地较大；
4）车辆进出设备的时间比普通车库长，要避免造成堵塞；
5）设备的管理和维护比较麻烦。
2.车库的出入口：
分为升降机和坡道2种，下面对其可行性做出比较
（1）规X要求：
据1998-09-01实施的《汽车库建筑设计规X》中规定，出入口改作升降机的车库定义为升降机式汽车库，规X中第5．2．3条对其升降机的数量规定“升降机式汽车库其升降机的数量应按每台不多于25个停车位计算确定，如无其它汽车出入口时，每个车库升降机数量不应少于2台”；坡道的规X为疏散口不少于2个，单车道宽度不小于4m，双车道不宜小于7m，小型车的坡道坡度的最大值为15％；
（2）占地面积：
在市场中，按中小型车计算，每一部升降机的大小约为6m×3m=18m2；而假设汽车库的层高为3．3m，则坡道的长度约为22m，按车库需要两个双车道计算，则坡道占地为308m2；
（3）造价方面，一部升降机的造价大约为：
2t：
22万元／台，3t：
30~50万元／台；坡道的造价可以参考地下车库的造价，约为2000~2500元／m2，那么坡道的总造价约为308×（2000~2500）=61．6～77万元
根据估算，当升降机的数量小于3部时，两种出入口的造价相当，而当升降机的
数量超过4部时，升降机出入口的造价将大于坡道出入口的造价。
4.租金
租金是一个经营上的问题，和整个写字楼的硬件设备、物业水平、使用率、地
段、当时的写字楼出租状况等等问题相关。
图5-48、图5-49是一些写字楼的租金的数据统计，仅供参考，具体的租金水平应由当时的情况决定。
表5—18写字楼超时空调收费统计表
名称
B大厦
D大厦
A大厦
E大厦
L大厦
O大厦
F大厦
超时空
调收费
400元/小时*公司
300元/小时*公司
200元/小时*公司
0.5美元/小时*公司
6元/小时*公司
1元/小时*公司
0.15元/小时*公司
从客户的角度考虑，按照平米收费是较为公平的，具体的收费问题由经营者决定，这里仅提供一些参考。
．5.2.6相关因素分析
1．经济性分析
经济性分析主要是指办公空间的使用率问题，在设计中，这涉及到核心筒的大小、布局方式、平面的形状、公共部分的公摊面积的大小等等问题，这里重点分析际准层的使用率问题。
从经济方面考虑。
收益：
总出租规模×使用率×出租单价
为了提高收益，经营者需要从这三个方面着手，比如对一个20多层的办公楼而言，如果每层的层高能够降低0．2m，在总的限高不变的情况下，就可以多盖一层楼，增加了总的出租规模；但同时牺牲了每一层的层高，从而可能会降低出租单价，总体的收益未必能够增加。
而在总体规模确定的情况之下，重点是从后两项分析，使用率主要受到服务部分的面积的影响，包括厕所、管井、机房、楼梯、电梯等等，这些部分主要都在核心筒内，减小核心筒可以提高使用率，但是过分的压缩核心筒会造成服务设施的不足，从而降低了写字楼的档次，减小了出租的单价，因此，合适的核心筒占标准层面积的比例才能够使写字楼的收益最大化。
由于总规模基本上在规划中已经基本确定，因此，从经济上而言，项目追求的是使用率和出租单价的乘积的最大化。
2．技术分析
（1）弱电系统。
楼宇自控是一个智能化写字楼的发展方向，将来不仅仅是IT业、其他普通的办公的行业对整个网络和自控的要求都会越来越高，而网络的发展速度是非常迅速的，因此有必要对网络及自控方面的设计在目前的经济承受能力的X围之内作适当的超前设计。
表5—17是调研的办公楼的网络和自控方面的基本情况，一个信息点代表一个接口或是电脑接口。
代码：
A空调、B新风、C给排水、D、制冷、E、致热、F、配电、G、照明、H、消防、I、背景音乐、J紧急报警、K有线电视、L手机直放、M闭路监控、N车库管理、O、巡更、P、同声传译、Q、门禁系统、R、物业管理、S、一卡通；?
不确定、*局部、#正在作
表5—17写字楼弱电系统配置表
名称
使用年代
自动化的内容
做到BAS系统中的内容
入楼干线
楼内干线
信息点密度m2/个
进楼带宽（M）
收费
备注
E大厦
1997
A-O／P*／Q*／R#
A-O
光纤
3类5类线
10
？
由楼内电信厅收费
B大厦
1997
A／B／C／H／I／J／L／M／O
A／B／C／I／K／L／M／O
光纤
5类线
？
2
话费的10%
设计时未做综合布线，后加
A大厦
1996
A
A
光纤
电缆
20
2
？
？
D大厦
1998
H／I／J／M／N／O
？
？
？
？
？
？
未做综合布线
O大厦
1997
A／B／C／D／E／F／G／H／I／J／M／Q/S
A／B／C／D／E／G／I／M／Q/S
光纤
？
4
？
无线局管理
L大厦
1999
A／B／C／D／E／F／G／H／I／J／L／N／O／P／R／S
A／B／C／D／E
光纤
？
？
10
？
信息点客户加到3M2
/个
在调研中，##的写字楼基本上未作综合布线，这很大程度上是由于以前的合布线完全由开发商出钱，而的写字楼基本上都作了综合布线，在新的写字楼的设计中，综合布线应当是一个必需的部分，其在设计上的反映就是必须有综合布线室和楼宇自控室；M大厦的信息点密度在2．5m2一个，而从L大厦的调研看，当时设计的是10m2一个，而客户会改造到3m2一个的水平，由于网络的发展很快，因此建议信息点的密度不要低于2．5m2一个的水平；对于进楼的带宽问题，在调研中，大多数的写字楼为了降低风险，一般会引进一个专营的公司，由它负责带宽的引进和出租问题，写字楼的业主向其征收租金即可。
关于BAS（楼宇自控）部分，由于缺乏必要的造价数据，对整个分析不利，一般说来，在经济许可的情况下，作的越多越好。
（2）空调系统。
现在空调方式用的较多的是：
分体空调、风机盘管+新风系统、全空气系统，其中，分体空调的造价较低，但对于楼宇自控和楼宇的整体性而言不利，会因此降低了写字楼的档次，建议不采用这种方式。
风机盘管+新风系统是目前绝大多数的写字楼采用的，结合将来的发展，可以考虑全空气系统，最后的决策应当在进一步的经济和技术的分析之后决定，就目前掌握的资料而言，风机盘管+新风系统是比较合适的选择。
表5-18是部分办公楼的超时空调的收费，有的按照公司收，也有的按照平米收：
（3）洗车，洗衣。
根据调研，大多数写字楼内的洗衣都是外包，在楼内进需要一个较小的临时的存衣间就可以了，没有必要设置洗衣房；而对洗车处，多数写字楼也没有配备，在项目中应当结合车库的设计预留这部分的内容。
5.2.5空间相互关系
针对不同的空间的必要性，划分为“必要部分”、“一般情况下需要的部分”和“视项目要求而定的部分”三类，策划的目的就是要确定各个部分的取舍以及规模，针对不同的性质作不同的决策，具体结果见表5-16：
（1）必要部分：
参照各种规X以及调研的结果，确定规模大小；
（2）一般情况下需要的部分：
主要参照目前的发展状况，根据调研分析，确定各个内容的取舍和规模：
（3）视项目要求而定的部分：
充分的考虑到使用者的主观愿望和当前办公楼的设计的新的趋向，结合以往的资料，主要在调研的基础上做出对各个部分的决策。
表5—16空间必要性划分表
必要部分
一般情况下需要部分
视项目要求而定的部分
公共部分
门厅、电梯厅、值班、邮电、储蓄、商务中心、厕所
员工餐厅、酒吧、小、商店、多功能厅、会议、健身房
行李房、会客室、展厅、打图晒图室、专门的阅读处、会所、康乐部分（包括美容美发、桑拿、保龄、台球、乒乓球、羽毛球、网球、游泳等）
办公部分
普通的出租及办公部分、电梯厅、厕所、（配电室、各种管井、楼梯）
开水间、储藏室（新风机房）
休息处、吸烟、临时办公、公寓式办公
设
备
后
勤
部
分
设备
各种设备机房（空调机房、冷冻机房、热交换室、水泵房、风机房、变配电、电梯机房、弱电机房、交换机房）消防水池、消防控制室
计算机机房、燃气锅炉房、库房、楼宇总控室
中水处理间
后勤
管理用房、库房、厕所、开水间
物业办公、厨房、服务部分（修理、工程、更衣、淋浴、等）
广播室、洗车处、洗衣房
车库部分
地下普通车库、地上自行车棚
地下自行车库
机械停车库、停车楼
3．人文分析
（1）++是是使用者在办公楼内最基本的3个行为，其中工作的重要性是压倒性的，后两项其实是对工作的必要的补充；同时，只有在满足这3项基本要
的情况下才可能会有其他更高的要求，比如娱乐、购物等等。
（2）另外，使用者对写字楼的适应力是非常强的，实际上大多数人在各种档次的写字楼内都能顺利地完成自己的工作。
分析起来这主要是由于“工作”本身对使用者而言基本上是一种生活的必需，而且由于大多数的人其实是在“出卖”自己的劳动力，这使得使用者对工作本身的重视远远超过了对工作环境的重视，即使办公环境不尽人意，也可以在下班之后赶快离开“这个鬼地方”而到城市的其他设施或是家里得到补偿。
从这一点看，公共部分的配置策划的基本要求是满足使用者最基本的要求；
（3）从劳动力购买者的心态分析，公共部分的公摊将会由各个公司按租用的面积分摊；劳动力购买者的目的是希望能够以较少的投入获取较大的回报，这样，办公行为追求“效率最大化”的目标使得写字楼的设施必须达到一种“高效率”的使用状态，一切的配置是希望能够使客户能够达到更好工作的状态，从这样的要求出发，如何能够最有效的发挥公共部分的效率是关键；
（4）从出卖劳动力的一方考虑，其工作效率越高，意味着其疲劳程度越大，而可能其能够获得的报酬是一样的，这样，相比其劳动力购买者而言，普通的职员希望能够有更多的除工作以外的时间来恢复劳动力，从他们的角度出发，需要更多的公共空间来提高其对工作环境的满意度；
（5）不过应当注意的是，上面两种人的利益并不是决然对立的，从公司的内部凝聚力、员工待遇等出发，劳动力购买者也会考虑到提高环境的满意度来更有效的增加效率；而普通职员在提高效率的同时一般相应的会增加收入；这样，从写字楼的经营者的角度出发，必须兼顾二者的要求，追求公共部分的合理配置。
5.2.7其他问题
1．地块和大绿地的景观问题
大绿地处于清华科技园的中心地带，和中心地块的关系非常密切，设计中应当注意以下几个问题：
（1）使尽量多的办公空间的视线应该能够通畅地看到大绿地；
（2）将大绿地在裙房部分引入公共空间，将大平台视为绿地的延伸部分来设计；
（3）充分考虑到高层的办公空间俯视绿地的效果。
2．广告设置
在调研中有的客户反映需要一些设置广告的空间来为自己的公司作宣传，因此可以考虑以下的措施：
（1）在裙房和女儿墙部分要求从设计开始就考虑到将来广告的预留位置，具体的措施由设计师决定；
（2）在大堂室内考虑用大的电子屏幕来为楼内的客户作广告，这种方式由于涉及到技术和造价以及客户的需求问题，暂时只作为设想处理。
5．2．8综述
1．地块B12验证
一般情况下，总体规模是作为整个策划的前提和出发点的，由于该项目的特殊性、需要对项目的总规模进行确定，下面将首先对B12地块进行总体规模的验证，再对各个分项指标进行确定，然后在此基础上对整个中心地块的规模和其中的分项内容进行确定。
总体规模跟标准层大小，裙房大小和地下面积都有很大的关系，基本上是一个相互制约的过程，因此，下面先对一些分项指标做出合理的假设，计算出总的规模，然后根据计算出的总的规模重新确定各个分项指标。
（1）总体规模验证。
1）层数。
按上文的分析，标准层的层高不小于3．6m，裙房的层高一般在4．5m，如果按4层裙房计算，限高100m时最多为26层，此时总高为97．2m，如果至少一层标准层的高度为4．5m（以便将来灵活处理），则总高为98．1m，这还没有包括屋顶机房的高度；限高78m时为20层，此时总高度为57．6m，如果如果至少一层标准层的高度为4．5m，则总高为58．5m：
这和规划要求是一致的，实际上已经基本达到了极限；
2）核心筒大小。
假设所有的服务设施都集中核心筒内，标准层暂时定为1500m2，有以下的内容：
①按照高层建筑防火规X，标准层每1500m2设一台消防电梯，因此，在每一幢塔楼内至少应该有一部消防梯，考虑到消防梯兼为货梯，在100m高的办公楼内有7部客梯，1部消防梯，井道尺寸按24人标准为2．6×2．5m，按低区计算（高区井道会减少），共50m2左右；
②电梯间，按《高层办公综合建筑设计》一书，一般般取3m宽，长度为核心筒边长，大致为15m，这样，共计45m2；
⑧至少2部消防楼梯，加前室共约40m2；
④厕所，按上面的分析，每个男厕大便器的服务面积约为500m2，而女厕的服务面积约为300m2，这样标准层男厕需要3个大便器，女厕需要5个大便器，按这样的标准，共计约40m2；
⑤开水间和清洁间，共计5m2；
⑥综合布线室，约20m2；
⑦其他设备空间：
新风机房，强电弱电，共约80m2；
⑧各种管井，共计约30m2；
上述共计310m2，按标准层1200～1500m2计算，约占20％～25．8％。
3）标准层大小。
按规划要求和建筑间的合理间距，标准层的最大X围基本上在40m×40m左右，同时考虑到进深的要求不超过12m（最好是10m），核心筒的面积在15％～20％左右，假设标准层是正方形的，核心筒也是正方形的且在标准层中央，走道的宽度为1．8m，这样计算出来的进深（从外墙皮到办公室内墙皮的距离）为9．2m～11．2m，应该是符合要求的；此时的标准层的使用率在65％～75％之间，大致上满足要求；考虑到防火规X，因此标准层的面积控制在1200~1500m2之间：
4）地上建筑面积。
按上面的标准层的面积计算，总的办公的面积在26000～33000m2左右，加上4层裙房的面积，地上面积可以做到31000～40000m2，为了给设计以一定的灵活主动的余地，并充分考虑到规划的要求，科技园原来设想的地上面积33000还是可行的；
5）地下建筑面积。
地下部分主要由以下几个部分组成：
①汽车库：
按地下三层计算；地下面积由于停车位有部分在中心绿地内解决，对于地下，不应该依据地块自身来计算，按上面分析的中心地块总共需要的车位按规划要求计算，总共936辆车，在B12地块的停车数为150辆，总面积约3750-4500m2；
②自行车库：
按上文分析，中心地块共需约1100m2，B12地块大约在350m2左右；
③设备后勤：
包括设备机房、库房、后勤部分，占总建筑面积的8％～11％左右计算，约为4000～5500m2；
④核心筒，楼梯：
按地下三层计算，约1000m2；
⑤其他：
包括部分的公共面积（餐厅、部分康乐）、走道、部分人防等等，视设计变化，共计约1000-1500m2；
以上各项加起来为10150～12350m2，规划规定的11000m2是可行的。
综上，总建筑面积的在40000～51000m2之间都是可行，综合经济考虑、规划的需求、同时给设计一定的发挥余地，在这个基础上总的规模定为45000m2左右，其中地上34000m2左右，地下11000m2左右。
（2）各个分项规模的确定。
在对总体规模的分析中，很多的项目的确定是在假设总规模为50000m2的前提下得出的，现在应该按照45000m2的规模对其中的部分指标做出调整。
1）车库：
3750～4500m2
2）自行车库：
350m2左右
3）设备和后勤：
共计3600-4900m2
4）公共部分面积：
由于上面确定的45000m2的规模和上文分析中假设的50000m2的规模相差不大，因此上文分析中的结论可以作为很好的参考：
①门厅，350m2
②咖啡，100m2
③餐厅，1400m2
④康乐，560～1000m2
⑤多功能厅，1500～2000m2
⑥小商店，150m2
⑦商务中心、邮局，200m2
⑧其他，包括展厅和读书处、吸烟处，共计300m2
上面8项共计4460～5400m2，占总建筑面积的9％～11％，基本上符合上文分析的结论。
5）办公面积：
按计算，共计约30000~32000m2，占总建筑面积的67％~71％，这个比例基本上和现在的写字楼状况相当；
和现在的写字楼状况相当；
6）其他：
共计2000m2左右。
（3）其他技术指标的确定。
1）标准层大小。
地上总的面积为34000m2，按3～4层裙房计算，则裙房的面积为6000～8000m2左右，则标准层的面积为1200～1300m2之间；
2）电梯。
前文分析电梯的时候是按照36000m2的办公面积计算的，现在应该按照32000m2的规模做出调整，并相应的验证其他的指标，包括发梯时间间隔和5分钟的运载力，具体计算见表5-19：
表5-19地块B12客梯数计算表
总办公建筑面积32000m2
方案1
方案2
方案3
低区
高区
低区
中区
高区
低区
中区
高区
运行高程
61
100
35
65
100
35
65
100
速度
4
6
4
5
6
4
5
6
停靠层数
14
12
9
9
8
9
9
8
额定载客数
24
24
20
20
24
20
20
24
总办公面积
17500
14500
11700
11700
8700
11700
11700
8700
集中率
0.2
0.2
0.2
0.2
0.2
0.16
0.16
0.16
时间间隔（S）
156
150
111
120
134
111
120
134
运行周期
156
150
111
120
134
111
120
134
电梯数1
8
6
4
5
3
4
5
3
每部电梯服务建筑面积
2187
2416
2925
2340
2900
2925
2340
2900
每个梯位服务建筑面积
91
100
146
117
120
146
117
120
电梯数2
7
6
4
4
3
3
3
2
发梯间隔时间
22
25
27
30
44
37
40
67
每部电梯服务建筑面积
2500
2416
2925
2925
2900
3900
3900
4350
每个梯位服务建筑面积
104
100
146
146
120
195
195
181
①计算结果。
上表中方案1是分为两个区，方案2和方案3都是分为3个区，不同的是计算中方案3取得集中率16％是最小值，也就意味着所得到的结果应该是个最小值，在经济许可的情况下应当努力达到这个要求。
②发梯时间验证。
按《高层办公综合建筑设计》，国外一般在30～60s之间，国内高档的写字间也应当达到这个水平，不过考虑到国内的实际情况，发梯间隔时间最好也不要超过80s，这样，相应的低区和中区的电梯数都可以调整为2部，发梯时间分别为56s和60s，满足要求。
③5分钟承载力验证。
按《高层办公综合建筑设计》中的建议，5分钟运载力应该在总人数的12％～15％，如果3个区的电梯都为2部，此时5分钟的运载力分别为低区：
9％，中区：
10％，高区：
10％，低于标准。
因此，对B12地块来说，在经济许可的情况下，共8部客梯可以较好的满足要求，6部客梯为目前现实状态下的极限值；折衷值为7部；
3）厕所大小。
如果总的办公面积在32000m2，则标准层的面积在1200～1300m2，此时的厕所大小和前文分析的差不多，男厕的大便器为3个，女厕的大便器为4个；
4）核心筒大小。
按前文的分析，其总面积控制在标准层的20％～25％之间为合适，共计约240～320之间，视具体设计而定。
2．其他地块验证
B13地块：
情况和B12基本一致，可以完全参考B12地块的情况，这里不再论述；
B09地块：
按上文对B12地块的分析方法（详细的论述略），可以得出下面的结论：
（
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