西江镇火车站居住区修建性详细规划文本.docx
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西江镇火车站居住区修建性详细规划文本
西江镇火车站居住区修建性详细规划文本
第一章总则
第二章规划用地布局
第三章土地使用性质分类及控制
第四章土地使用强度控制
第五章建筑间距控制
第六章建筑高度控制
第七章建筑后退控制
第八章三线的控制
第九章道路交通规划
第十章绿地景观环境控制
第十一章工程规划
第十二章工程管线控制
第十三章公共安全规划
附录一：
名词解释
附录二：
用词说明
第一章总则
第1.0.1条会昌县经济社会发展正处于迅速发展阶段，西江镇地处会昌县北部，是会昌县交通、经济等方面重要的组成部分。
西江镇火车站居住区处于西江镇的对外交通火车站附近，为加强西江镇在会昌县北部的作用，依据会昌县县域规划，为使西江镇火车站居住区的用地布局适应城镇整体功能的完善，开发建设与城镇风貌的协调发展，增强镇区景观形象和功能，合理利用土地，改善城镇设施和环境，控制和引导区内建设，特编制本规划。
第1.0.2条本规划包括规划文本、说明书和图件三部分组成。
经批准后的文本和图则，应作为西江镇火车站居住区规划行政管理部门实施用地管理和指导编制修建性详细规划的依据。
第1.0.3条本规划适用的范围为西江镇火车站居住区（详见规划图纸），规划控制面积38900平方米。
第1.0.4条严肃性规定：
本规划根据相关法律、法规、规章及会昌当地实际情况确定的强制性内容。
除本规划外，允许进一步编制专项规划、城市设计及施工设计，但对本规划所规定的强制性内容必须严格执行。
如需调整，必须符合《中华人民共和国城乡规划法》及相关法律、法规、规章的要求。
违反本规划，按有关规定进行相应处罚。
第1.0.5条强制性内容：
地块开发规定性指标；文本中划线部分内容。
第1.0.6条本规划未涉及的指标应符合国家、江西省和会昌县的有关规定。
第1.0.7条本规划的解释、实施过程中对各种问题的协调处理，由西江镇人民政府负责。
第二章规划用地布局
第2.0.1条规划理念
（1）理念一：
区域理念
经济和交通等因素作用下城市集聚、辐射能力的增强，使城镇间空间联系密切而形成联合体、形成网络化空间格局，是发达地区城市空间形态的生长趋势。
在城市空间与功能有机疏散的前提下，都市区范围内的原有城镇应融合于城市的空间拓展、快速城镇化进程、产业空间转换等，以实现城乡空间的协调发展。
（2）理念二：
生态理念
城市经营的核心是用市场经济的观点来重新认识和审视城市，城市中的居住区建设要考虑阶段性与整体性相结合。
应从长远的空间的整体性特征角度，协调当前的、阶段性的市场需求和建设品质。
（3）理念三：
特色理念
21世纪城市建设的主题是城市的生态环境建设，居住区的建设自然也要以城市的建设理念相融合。
生态理念强调技术与自然充分融合，人的创造力和生产力得到最大限度的发挥，居民的身心健康和环境质量得到最大限度保护。
（4）理念四：
引导与控制相结合
强调对城市规划公共政策的研究，强化规划引导功能，突出规划的控制功能，对强制性用地进行严格控制，法制强制性与规划弹性结合。
第2.0.2条规划结构
确定镇区的整体空间结构为“一心、一带、二组团”。
（1）一心：
居住区中心。
即以道路为中心构筑，包括道路两旁的建筑。
（2）一带：
环形绿化休闲带。
绿化休闲带主要沿居住区周边布置。
（3）二组团：
以道路为分隔的居住组团。
居住组团：
以道路将居住区内居住用地分成两个居住组团，即规划区北居住组团、规划区南居住组团。
第2.0.3条居住用地
（1）用地布局
布局结构：
居住用地以一类住宅用地为主，二类住宅用地为辅，通过道路分割居住用地形成两个居住组团。
地块划分：
主要以道路划分，道路带以南为规划区南居住组团；道路以北为规划区北居住组团。
用地规模为15350平方米。
第2.0.4条交通用地
与区外连接的交通用地布置在居住区中心，为居住区主干道。
第2.0.5条道路用地
道路用地主要为居住区内主要道路，用地面积约为1000平方米。
第2.0.6条绿地
火车站居住区内的绿地主要是沿居住区周围进行布置，形成一个环形绿化带。
第三章土地使用性质分类及控制
第3.0.1条规划区内土地使用性质分类和分类代号采用国标《镇规划标准（GB50188—2007）》所规定的标准。
规划区内各地块的开发改造建设，必须符合《总图》所规定的用地性质。
第3.0.2条地块划分依据
（1）用地功能性质的区别。
（2）用地产权或使用权边界。
（3）城市“五线”规划等专业规划要求。
（4）考虑土地价值的区位级差。
（5）不超越分区界或片区界，以利用规划管理。
（6）与开发规模尽可能一致。
（7）兼顾基层行政管理界线。
第3.0.3条各类建设用地的划分，应遵循土地使用相容性的原则。
在已经批准的详细规划地段内进行建设的，应按批准的详细规划执行。
第3.0.4条凡《各类建设用地适建范围表》未列入的建设项目，应由城市规划行政主管部门根据对周围环境的影响和基础设施条件，具体核定适建范围。
第3.0.5条在开发过程中，因特殊原因，确需变更规划用地性质时，应经规划局许可，并服从规划局规定的附加条件。
用性质的变更，原则上只能在《镇规划标准》所规定的范畴内进行。
变更规划用地控制性内容，原则上应编制修建性详细规划调整报告。
经严格论证，并报请修规原审批机关同意。
第3.0.6条地块转让应符合下列规定：
（1）重要基础设施用地（含防灾设施、主次干道、河道等）、公共绿地一般不得转让。
（2）出让地块界线可以与规划地块界线一致，也可以几个规划地块一起转让，同一地块一般不宜部分转让。
规划要求的各项规定性指标不得随意改动。
（3）建筑后退的用地由建设单位统一征用。
（4）在地块出让的同时，必须同时明确规划设计条件。
（5）在相邻地块交界处可根据实际可能性增加支路，增加的道路路宽为5—6米，道路用地面积应从享用该道路的地块中划出，次支路两侧地块靠该道路的建筑必须作相应后退。
第四章土地使用强度控制
第4.0.1条规划范围内各地块所有建筑物、构筑物改建、扩建和新建后的建筑高度、建筑密度和容积率不得超过图件规定的要求。
第4.0.2条图件中规定的容积率、建筑密度控制指标为上限，适用于单一类型的建筑基地。
对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。
第4.0.3条在满足自身的规划要求下，能为社会公众提供绿地、通道、停车场等公共使用空间，又符合消防、卫生、交通、空域等有关规定的，可在原详细规划或控制指标的基础上酌情增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过原核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的10%。
第五章建筑间距控制
第5.0.1条建筑物的相对高度是指遮挡建筑的最高遮光点与被遮挡住宅底层窗台面的高差。
突出屋面的附属设施（如楼梯间、水箱等）的相对面总长度大于相应建筑边长三分之一或大于12米的，则应计入建筑物的相对高度。
坡屋面屋脊造成遮挡的，则自屋脊计算相对高度。
建筑间距是指被遮挡建筑的南侧外墙皮与遮挡建筑的最高遮光点垂直投影线的水平距离。
第5.0.2条建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、防灾、工程管线和建筑保护等要求外，应符合本章规定：
第5.0.3条根据日照、通风等基本要求和本县用地的实际情况，平行布置的多层居住建筑的建筑高度间距比一般规定如下：
（1）朝向为南北向的的多层居住建筑，即正南北向和南偏东（西）45度以内（含45度），其建筑高度间距比不小于1：
1.2，旧区改造可酌情降低，最低不小于1：
1。
（2）朝向为东西向的多层居住建筑，即正东西和东（西）偏南45度以内（不含45度），其建筑高度间距比不小于1：
1，旧城改造可酌情降低，最低不小于1：
0.8。
（3）当建筑方位偏东或偏西时，则应采用表3规定的不同方位间距折减系数换算。
第5.0.4条在符合本章前面条款规定的前提下，低层居住建筑与其北侧多层居住建筑的最小间距不得小于8米，多、低层居住建筑与北侧高层建筑的最小间距不得小于13米。
多层点式建筑长度超过30米的，其正向间距按条式建筑控制。
第5.0.5条在一类居住用地上新建低层居住建筑时，其间距比不得小于1：
1.4。
第5.0.6条高层建筑与居住建筑之间的日照间距，保证受遮挡的居住建筑的居室大寒日满窗日照有效时间不少于三个小时（旧城改造可酌情降低，但不应低于大寒日满窗日照有效时间一小时的标准），一般规定如下：
（1）高层建筑与居住建筑平行布置时的间距
a）朝向为南北向的，面宽大于36米的高层建筑与其北侧的居住建筑的间距不得小于高层建筑高度的1.0倍，旧城改造地段不低于0.8倍，并且其最小间距应不小于24米。
b）朝向为南北向的，面宽在24米与36米之间的高层建筑与其北侧居住建筑之间的间距应不小于高层建筑高度的0.8倍，旧城改造地段不小于0.7倍，且最小间距应不小于24米。
c）朝向为南北向的，面宽小于24米的高层建筑与其北侧的居住建筑之间的间距应不小于高层建筑高度的0.6倍，且最小间距应不小于24米。
d）高层建筑与其东西侧居住建筑之间的间距不小于13米，但高层建筑与居住建筑为东西向时，其间距比在旧城区不低于1：
0.5，在新区不低于1：
0.6，最小间距应不小于18米。
（2）高层建筑与居住建筑垂直布置时的间距不少于13米。
第5.0.7条多层居住建筑的山墙间距不小于6米；低层居住建筑的山墙间距不小于4米。
对按此规定不能满足消防间距或通道要求的，应按消防间距或通道要求控制，并由县城市规划行政主管部门核定。
高层建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但山墙有居室窗户的，其间距不少于13米。
第六章建筑高度控制
第6.0.1条建筑高度计算
平屋面建筑：
挑檐屋面自室外地面算至檐口顶，加上檐口挑出宽度；有女儿墙的屋面，自室外地面算至女儿墙顶。
坡屋面建筑：
屋面坡度小于45度（含45度）的，自室外地面算至檐口顶，加上檐口挑出宽度；坡度大于45度的，自室外地面算至屋脊顶。
水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度在6米以内，且水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的，可不计入建筑高度。
建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防、抗震等方面的要求外，应同时符合本章规定。
第6.0.2条在文物保护单位、建筑保护地段周围及风景名胜区规划控制地段新建、改建建筑物的，其高度应符合文物保护和建筑保护的有关规定，并按批准的修建性详细规划执行。
尚无经批准的修建性详细规划的，应先编制城市设计或建筑设计方案，进行视线分析，提出控制高度和保护措施，经批准后方可实施。
第6.0.3条面临城市道路的建筑高度，除应符合消防、日照和沿街景观等要求外，同时宜符合下列规定：
（1）沿路建筑高度（H）一般控制在1.2—1.5（W+S）
W——道路红线宽度
S——建筑后退距离
（2）道路交叉口的建筑高度，按宽度计算，但沿窄路部分的建筑长度超过30米时，其超过部分按窄路确定。
（3）城市主要道路和中心地段的建筑高度可视建筑空间环境、天际轮廓线等要求决定。
第6.0.5条各地块中最高建筑的高度不应超过图则所规定的建筑限高要求。
规划区内最高建筑高度应控制在20米以下。
第七章建筑后退控制
第7.0.1条沿建筑基地边界和沿城市道路、通讯线路保护范围内的建筑物，其退让距离除符合消防、防汛和交通安全等方面的要求外，必须同时符合本章的规定。
第7.0.2条沿建筑基地边界的建筑，其距离边界距离按边界各退3米；围墙离道路红线至少0.5米。
第7.0.3条地下建筑物的距离边界距离，不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离）的0.7倍，且其最小值为3米。
沿规划用地边界布置的高层建筑，当边界外是空地或绿地时，必须符合下列要求：
（1）面宽大于36米的高层建筑与基地边界的南北向间距不小于建筑物高度的0.5倍，与用地边界的东西向侧距不小于0.25倍。
（2）面宽小于36米的高层建筑与基地边界的南北间距，不小于建筑物高度的0.4倍，且其最小间距不小于12米；与基地边界的东西向侧距，不小于建筑物高度的0.125倍，且最小间距不小于7米。
（3）外界是河流、道路、铁路、永久性绿地、高压走廊的，由县城市规划行政主管部门根据有关规定核定其间距。
第7.0.4条沿城市道路新建、改建的建筑物，应根据建筑总体布局的要求，建筑物的使用性质和具体条件适当向道路规划红线外后退，留出必要的场地，供绿化、停车、消防车通行、大型消防登高车操作和敷设附属工程管线等使用。
建筑物（以阳台、踏步等突出部分为准）后退道路规划红线的距离应符合下列规定：
（1）无大量人流、车流集散的多、低层建筑，其后退的距离按《后退道路红线表》（表5）执行（特殊情况除外）。
（2）位于道路交叉口的建筑物的后退距离应视道路红线的宽度、道路的性质和视距三角形的要求来确定。
视距三角形的后退，宽路（宽度为20米以上）与窄路（宽度为20米及20米以下）相交的交叉口按窄路控制，宽路与宽路相交的交叉口按较宽路控制。
第7.0.5条按规定的后退道路规划红线的距离内，外挑雨蓬距离室外地面的净空高度不得小于4.0米，并不得影响城市公共设施。
第7.0.6条沿绿线管制地段边界的新建、改建建筑物的后退距离不少于3米，沿铁路两侧的新建建筑物应预留30米交通防护绿带（以铁路边沟起算）。
当建筑物旁边有电力线时，建筑物最外侧边缘与电力线的最小水平距离应满足表7的要求。
第7.0.7条建筑物沿城市道路的地下室、化粪池、台阶、管线、外挑部分垂直投影、附属设施和地下构筑物等应满足道路退让要求。
第八章三线的控制
第8.0.1条三线主要指红线、绿线、蓝线。
（1）红线
a）道路红线：
规划道路路幅的边界线。
b）建筑红线：
建筑退后道路或地块边界的控制线。
各地块建筑应严格按建筑红线进行后退，包括雨蓬、阳台、散水等。
（2）绿线
a）指各类绿地的范围控制线。
规划明确不同类型的绿地界线、绿地率控制指标和绿化用地的具体指标（引自《城市绿线管理办法》建设部令第112号）。
但对于各小区、街坊级绿地，本规划重在定量，定位在修建性详细规划和地块总平面设计时明确。
b）城市绿线内的用地，不得改作他用，不得违反本规划及相关的法律法规、强制性标准。
c）因城市建设或其他特殊情况需要临时占用城市绿线内的用地，必须依法办理相关审批手续。
d）在城市绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施限期迁出。
e）任何单位和个人不得在城市绿地范围内拦河截流、取土采石、设置垃圾堆场、排放污水以及其他对生态环境构成破坏的活动。
（引自《城市绿线管理办法》建设部令第112号）
f）近期不进行绿化建设的规划绿地范围内的建设活动，应当进行生态环境影响分析，并按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定予以严格控制。
（引自《城市绿线管理办法》建设部令第112号）
（3）蓝线
蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线（引自《城市蓝线管理办法》建设部令第145号）。
a）在城市蓝线内禁止进行下列活动：
违反城市蓝线保护和控制要求的建设活动；擅自填埋、占用城市蓝线内水域；影响水系安全的爆破、采石、取土；擅自建设各类排污设施；其他对城市水系保护构成破坏的活动。
b）.在蓝线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部分（城乡规划主管部分）申请办理城市规划许可，并依照有关法律、法规办理相关手续。
c）需要临时占用城市蓝线内的用地或水域的，应当报经直辖市、市、县人民政府建设主管部门（城乡规划主管部门）同意，并依法办理相关审批手续；临时占用后，应当限期恢复。
第九章道路交通规划
第9.0.1条路网结构
依据现有道路条件规划火车站居住区内路网，形成“棋盘式”的道路系统。
按交通功能和性质将规划路网分为3个等级：
居住区主干路、居住区次干路、居住区支路。
（1）居住区主干路：
是居住区的骨架，主干路道路红线宽度为20米；
（2）居住区次干路：
是联系区内各部分交通的道路，结合地形地貌设置。
次干路红线为10米；
（3）居住区支路：
依托主次干道网，用方格形和顺畅的曲线路网结合，红线宽度为5米。
第9.0.2条道路断面
道路断面形式应与道路功能、沿道路两侧用地布局相协调。
针对西江镇的实际情况，设计断面形式，具体情况见图件。
第9.0.3条居住区主次干道、一般道路的走向、转点坐标、道路断面形式必须符合《西江镇东北片区控制性详细规划——道路交通规划图、竖向设计图》的要求。
第9.0.4条道路红线内用地为道路及道路绿化专用，任何与道路交通无关的建筑和构筑物的改建、扩建及新建均不得占用道路用地。
第9.0.5条建筑物配建的停车设施可采用地下车库、立体停车楼（库）、地面停车等多种形式，严禁占用规划批准为绿地和道路的部分设置停车泊位，露天停车泊位数一般不应超过总泊位数的20％。
每一个地面停车位应按25～30平方米集中安排用地，并设置专用停车场和通道，不得在建筑物间任意设置和占用小区出入口通道设置停车位。
第9.0.6条本标准规定的建筑物配建停车车位指标，机动车以小型汽车为计算单位，非机动车以自行车为计算单位。
第9.0.7条综合性建筑物配建停车位总数按各类性质及其规模分别计算后累计。
群体布置的建筑物，在符合规定的配建停车设施总指标的条件下，可以统一安排，协调布置。
第9.0.8条交通出入口
道路交叉口半径的切点向主干路方向延伸70米，向次路方向延伸50米，向支路方向延伸30米范围内，为禁止机动车开口路段；丁字路口所对用地自道路中心线起各延伸30、50米（主干路为50米），为禁止机动车开口路段。
任何单位和个人均不得开设机动车道出口。
如确需在上述路段内设置机动车道出口的地段，只能设置右转出口，出口位置应保持距交叉路缘线转角弧线与直线段交点20米以上的距离。
第9.0.9条公共活动场所和人行道须考虑无障碍设计。
第十章绿地景观环境控制
第10.0.1条各类建筑基地内的绿地总面积占基地面积的比例应严格保证规划中所确定的各类绿地的位置和面积，不得以任何理由侵占绿地。
第10.0.2条在旧城改造区难以达到《建筑基地绿地率控制指标表》规定的，经县城市规划行政主管部门核实和批准，其绿地率可以比《建筑基地绿地率控制指标表》的规定降低二至五个百分点。
第10.0.3条居住区内应设置集中公共绿地，包括居住区中心绿地、小区中心绿地、组团中心绿地等。
公共绿地的总指标，根据人口规模分别应达到：
组团级不小于0.5平方米/人；小区级应不小于1.0平方米/人；居住区级（含小区、组团级公共绿地）应不小于1.5平方米/人。
上述指标在旧城改造地段可酌情降低，但不得低于相应指标的50％，公共绿地内绿地面积（含水面）不宜小于总绿地面积的70％。
第10.0.4条各地块应尽可能增加绿地面积。
为美化环境，有条件的可发展屋顶绿化、垂直绿化、湖、河的坡岸绿化等。
在城市高架桥等市政基础设施上应进行垂直与平面相结合的绿化。
屋顶绿化、垂直绿化、嵌草砖绿化的面积不计入绿地指标。
第10.0.5条规划范围内所有道路均应按规划的道路断面配置行道树和绿化隔离设施。
第10.0.6条居住区景观设计应兼顾城市自然、人文特征，充分利用自然地形地貌创造一个独特居住区景观风貌。
第十一章工程规划
第11.0.1条平面定位及竖向规划
（1）平面定位采用黄海坐标系。
（2）道路交叉口标高和地块标高根据现状道路标高及地形特点确定，并满足防洪排涝及排水要求。
地块标高原则上比道路标高高0.2—0.3米。
车行道路最小纵坡不得小于0.1%，最大纵坡一般不大于2%。
第11.0.2条给水排水规划
（1）给水工程规划
1.规划用水量预测
规划居住区总用水量为1800吨/日。
2.管网布置
规划范围内的管道建设应与道路同期进行；修建道路时，需考虑周边地块的用水情况，同时敷设给水管道。
根据用地布局，市政给水管网采用单水源分片供水系统，各片区给水管网采用环状加枝状形式具体管线走向及其管径，参见《给水工程规划图》。
（2）排水工程规划
1.规划排水体制
为保证规划区内的污水能够集中收集和妥善处理，保护水环境，规划实行雨污分流的排水体制，分别建设雨水管道系统和污水管道系统。
2.污水量计算
规划污水量以用水量为基准，规划区平均日污水量为1500吨/日。
3.管网布置
已建道路和规划道路上，均布置污水收集管道，收集镇区内生活污水和工业废水。
具体见《污水工程规划图》
4.污水处理
在污水管道收集系统未建成前，生活污水需经化粪池预处理后方可排放，污水收集系统建成后可直接排入市政污水管道，再由污水处理厂统一处理。
第11.0.3条电力电信规划
（1）电力工程规划
1.负荷预测
本区块预测负荷为1万KW，平均负荷密度为143.3KW/ha，年总用电量为774万KWh.。
2.电源规划
采用网供电源，保留一座35KV变电所为本规划区电源变电所。
（2）通信工程规划
各家通信公司应合建管道，按各自业务发展需要使用不同的管孔，沿道路西面和南面布置。
第11.0.4条环境卫生规划
（1）规划目标
建立布局合理、使用方便、整洁卫生的环境设施，形成整洁、卫生、美观、文明的掌起镇建成区区容区貌，以保障人民身体健康，促进经济发展。
（2）规划措施
1.垃圾收集点
生活垃圾的收集点服务半径原则上不宜超过70米，居住区内主要道路可按60m左右间隔设置。
垃圾收集点构筑物的形式应与周边的建筑风格相协调。
3.公厕
（1）公共厕所布局要求：
公共场所及居住区内。
公厕布局可采用独立式，也可以与其他建筑合建。
（2）居民区公厕服务范围为500-800米。
独立式公厕建筑面积一般为30—60平方米，公厕占地应大于80平方米。
4.废物箱
（1）居住区内按100米左右间距设置。
（2）公共场所应当根据人流密度合理设置。
第十二章工程管线控制
第12.0.1条各类工程管线一般应沿道路敷设。
各类工程管线的布局、走向应符合各专业规划图的要求。
第12.0.2条各类工程管线平面布置、断面布置和埋深要求应符合《西江镇控制性详细规划》中工程管线规划图的规定。
第12.0.3条各类地下管线建设与改造应与道路建设、改造同步进行，对不能同步建设的管线应预留位置，其他管线不得占用。
注：
大于35KV直埋电力电缆与热力管线最小垂直净距应为1.0m。
此表引自《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）。
第12.0.4条管线的设置方位，一般应遵循以下原则：
（1）在道路中心线以北、以东安排雨水管、污水管、电力管；在道路中心线以南、以西安排特殊管线、给水管、电信管、燃气管。
（2）管线的具体位置，一般按下列规定排列：
a）
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