拆迁生产经营损失项目评估分析报告样本.docx

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拆迁生产经营损失项目评估分析报告样本

拆迁生产经营损失项目评估分析报告

ABC集团有限公司

因房地产拆迁导致企业整体搬迁引起的

生产经营损失项目评估报告

合生评字[2009]第091号

AFA资产评估有限公司

二○○九年十二月十六日

一、资产评估声明┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈2

二、资产评估报告书摘要┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈3

三、资产评估报告书正文┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈5

（一）委托方及产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者┈┈┈┈┈┈5

（二）评估目的┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈6

（三）评估对象和范围┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈6

（四）价值类型及定义┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈7

（五）评估基准日┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈7

（六）评估依据┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈7

（七）评估方法┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈9

（八）评估程序实施过程和情况┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈10

（九）评估假设┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈12

（十）评估结论┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈13

（十一）特别事项说明┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈13

（十二）评估评估报告使用限制说明┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈14

（十三）评估报告日┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈15

四、附件┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈16

五、评估技术说明┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈17

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位（或者产权持有单位）申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

ABC集团有限公司

因房地产拆迁导致企业整体搬迁引起的

生产经营损失项目评估报告书

摘要

合生评字[2009]第091号

一、委托方和资产占有方

本次资产评估的委托方为：

ABC集团有限公司。

资产占有方为：

ABC集团有限公司。

二、评估目的

本项目评估目的是根据资产评估委托书，对ABC集团有限公司因整体拆迁造成的生产经营损失进行估价，为有关各方进行价值补偿提供价值参考。

三、评估对象和评估范围

评估对象为委托方ABC集团有限公司因整体拆迁造成的生产经营损失价值；

评估对象为经济行为所涉及的ABC集团有限公司截止2009年11月30日止因为企业要搬迁而被迫取消或推迟实施的生产经营活动。

四、价值类型和定义

本项目资产评估确定的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本项目资产评估的基准日为2009年11月30日

六、评估方法

采用收益现值法。

七、评估结论

根据对ABC集团有限公司的基本情况进行分析，本次对ABC集团有限公司因整体拆迁造成生产经营损失评估结果为人民币贰仟玖佰伍拾柒万捌仟捌佰元整（￥2,）。

八、评估报告日

2009年12月16日

九、评估报告有效期

本报告有效期自评估基准日2009年11月30日起计算，一年内有效。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文，并关注特别事项说明。

资产评估机构:

AFA资产评估有限公司

法定代表人：

中国注册资产评估师：

中国注册资产评估师：

二○○九年十二月十六日

ABC集团有限公司

因房地产拆迁导致企业整体搬迁引起的

生产经营损失项目评估报告书

合生评字[2009]第091号

AFA资产评估有限公司接受ABC集团有限公司（以下简称：

国泰公司）的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对ABC集团有限公司因房地产拆迁导致企业整体搬迁引起的生产经营损失进行评估工作。

本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估涉及的生产经营活动实施了实地查勘、市场调查与询证，对ABC集团有限公司因房地产拆迁导致企业整体搬迁引起的生产经营损失在2009年11月30日所表现的市场价值做出了公允反映，现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者

（一）委托方：

ABC集团有限公司

（二）产权持有者：

ABC集团有限公司

（三）资产占有方：

ABC集团有限公司

1、公司基本情况

2、公司经营情况

（四）其他评估报告使用者

列示业务约定书中约定的其他评估报告使用者和国家法律、法规规定的评估报告使用者。

二、评估目的

本项目评估目的是根据资产评估委托书，对ABC集团有限公司因房地产拆迁导致的企业整体搬迁引起的生产经营损失进行估价，为有关各方进行价值补偿提供价值参考。

三、评估对象和评估范围

评估对象为委托方ABC集团有限公司因房地产拆迁导致的企业整体搬迁引起的生产经营损失价值。

本次评估范围是ABC集团有限公司截止2009年11月30日止因为企业要搬迁而被迫取消或推迟实施的生产经营活动。

四、价值类型及其定义

本项目评估采用的价值类型为市场价值。

市场价值是提自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

1、本项目资产评估基准日是2009年11月30日；

2、评估基准日是ABC集团有限公司根据本次经济行为及评估目的确定的。

评估基准日为确认资产、评评估值的基准时间。

本项目所选取的评估基准日是依据经济行为同委托方协商进行确定为一个特定会计期间的终止时点，这个时点能反映评估对象的整体状况，同时，评估基准日与评估目的计划实现期日比较接近。

因此，没有因评估基准日的选择而导致被评估资产和价格发生重大变化的影响因素。

为此，本项目评估基准日选择2009年11月30日是合理的。

六、评估依据

（一）法律法规及准则依据：

1、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》；

2、原国家国有资产管理局颁发的《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发[1992]第36号）；

3、中国资产评估协会发布的《资产评估操作规范意见（试行）》（中评协[1996]03号）；

4、财政部印发的《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》（财评字[1999]91号）；

5、国务院办公厅下发的《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》（国办发[2001]102号）；

6、中国注册会计师协会发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；

7、财政部关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》的通知（财企[2004]20号）；

8、中国资产评估协会发布的《企业价值评估指导意见（试行）》中评协[2004]134号；

9、2005年国务院国有资产监督管理委员会第12号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；

10、财政部2005年印发的《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部令第14号）；

11、国务院国有资产监督管理委员会印发的《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；

12、中国资产评估协会关于印发《资产评估准则––评估报告》等7项资产评估准则的通知（中评协[2007]189号）；

13、国家及政府有关部门颁布的其它法律、法规、文件和规定。

（二）经济行为依据：

ABC集团有限公司与AFA资产评估有限公司签订的资产评估业务约定书。

（三）权属依据：

1、ABC集团有限公司提供的本单位营业执照、公司章程和验资报告等；

2、ABC集团有限公司提供的前三年及评估基准日财务报表及审计报告等相关资料。

3、ABC集团有限公司提供的种类经营合同书。

（四）取价依据：

1、ABC集团有限公司提供的种类经营合同书约定的价格；

2、ABC集团有限公司有关人员对委估资产情况的介绍、说明；

3、评估人员收集的当前市场价格信息资料；

4、评估人员现场勘察及市场调查情况；

5、其它相关资料。

七、评估方法

本项目评估采用收益现值法。

通过对原先计划的生产经营活动项目将给企业带来的收益进行测算，由于准备搬迁，这些经营活动被迫取消或推迟而未能给企业带来预期收益，求出因房地产拆迁导致的企业整体搬迁所造成的生产经营损失。

收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。

根据对企业基本情况了解后，我们采用了收益法中的未来收益折现法进行了评估。

未来收益折现法是通过估算委估企业在未来有效年期内的预期收益，并采用适当的折现率将未来预期净收益折算成现值，然后累加求和确定评估对象价值的一种方法。

此次评估以ABC集团有限公司持续经营为前提，根据企业及其同行业的财务及其他参考资料，在分析以前年度收支及净利润的基础上，预测企业未来年度的净收益情况。

鉴于企业经营状况良好，本次评估以企业永续存在为前提，确定未来无限期净收益，考虑安全利率及风险程度综合确定折现率及折现系数，将未来净收益折现后计算企业股东全部权益价值。

本次采用未来收益折现法评估的计算公式如下：

P为评估值

t为预测年度

r为折现率（本金化率）

Ri为第t年的收益

n为年限

八、评估程序实施过程和情况

AFA资产评估有限公司接受评估委托后，立即组成资产评估组制定评估计划，正式进入现场，开展评估工作。

我们根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般规则，对评估范围内的资产进行了评估，具体步骤如下：

1、听取有关人员介绍委估资产的基本情况，明确评估业务基本事项；

2、与ABC集团有限公司签订资产评估业务约定书；

3、编制评估计划，组织评估人员，开展评估工作；

4、对委估资产清单、相关产权证明资料、会计记录及相关资料进行分析、核实，确定评估范围及对象；

5、对本次评估范围内资产进行现场调查，并核实、分析；

6、根据评估目的及委估资产所具备的条件，确定评估方法；

7、进行市场调查，收集相关资料，对各项计划的生产经营项目的收益进行评定估算；

8、核定修正评估值，编制填写有关评估表格；

9、归纳整理评估资料，撰写各项评估技术说明及资产评估报告书；

10、对评估结论进行分析、复核、签发资产评估报告书；

11、整理装订评估工作底稿并归档。

本项评估于2009年12月2日开始，进行现场清查工作，2009年12月16日出具资产评估报告书。

整个评估工作过程分如下阶段进行。

（一）接受委托和前期准备工作阶段

我公司于2009年12月2日接受ABC集团有限公司委托从事本项资产评估项目。

1、接受委托项目时，首先初步了解本项资产评估项目的评估目的和评估范围及对象。

2、签订资产评估委托协议书。

3、向委托方布置资产评估申报表的填报工作并派人进行指导。

4、制定资产评估实施方案。

5、根据资产评估范围与对象进行分组，配置有关专业的评估师。

6、向委托方提供资产评估需要提供的资料及产权证明的清单。

7、同时收集有关资产评估所需文件资料。

（二）现场清查阶段

该阶段主要是对委估资产进行了解核实、鉴定和收集有关资产评估参数数据资料和价格资料，以及对评估对象的真实性和合法性进行判断，获取资产价值构成要素的完整性资料。

在清查工作中，首先对委托评估的资产的真实性和合法性进行核实和查证。

根据委托方提供的委托书载明的资产，评估人员针对不同资产采用不同的方式进行核对和查证，以确认资产的客观存在。

（三）评定估算和汇总分析阶段

依据评估人员的现场勘察资料和结论，同时经过必要的市场调研和询价工作，遵循《资产评估操作规范意见（试行）》对各项资产的市场价格进行调查、快速变现扣折率进行确定，评定估算评估值。

（四）提交评估报告阶段

按照我公司资产评估质量控制制度和遵循《资产评估操作规范意见（试行）》要求，资产评估结果经汇总后，各分项资产评估人员将编制的相关评估说明提交负责人，按三级审核制度进行审核，审核意见反馈后进行修正，提出正式资产评估报告书。

九、评估原则及评估假设

（一）评估原则：

1、评估工作遵循独立、客观、科学性的工作原则；

2、评估工作遵循产权利益主体变动原则；

3、评估工作遵循企业持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等操作性原则；

4、评估工作遵循评估目的、计价标准、评估方法相匹配的原则；

5、评估工作遵循国家及行业公认的一般原则。

（二）评估假设：

本项目评估过程中采用的收益法所使用的评估假设如下：

1、ABC集团有限公司不搬迁情形下所处的社会经济环境不产生较大的变化,国家及国泰公司所在的地区有关法律、法规、政策与评估时点无重大变化；预测期内国家利率、汇率及税收政策无重大变更，国内外经济持续平稳增长；

2、ABC集团有限公司拆迁前、后持续性经营，有关经济行为符合国家规定，无重大违规现象，公司主要管理人员、科研技术人员、业务骨干和主营业务相对稳定且勤勉尽责；

3、ABC集团有限公司拆迁前、后的经营范围、经营方式、管理模式等在保持一贯性的基础上不断改进完善，能随着经济的发展，进行适时调整和创新；ABC集团有限公司现有生产能力通过自我补偿和更新，能使其持续使用并保证其获利能力。

ABC集团有限公司所提供的各种产品能适应市场需求，制定的目标和措施能按预定的时间和进度如期实现，并取得预期效益；

4、ABC集团有限公司不存在产权及其他经济纠纷等事项，无不可抗力及不可预见因素造成对企业重大不利影响；

5、ABC集团有限公司的未来收益能够预测，并可用货币计量；

6、与ABC集团有限公司的未来收益相配比的成本、费用能够预测，并可用货币计量，且成本与收益保持同向变动；

7、与ABC集团有限公司的未来收益相联系的风险能够预测，并可用风险报酬率来表示；

8、预测期内被评估企业会计政策与核算发方法无重大变化；

十、评估结论

在实施了上述资产评估程序和方法后，得出ABC集团有限公司因房地产拆迁导致的企业整体搬迁引起的生产经营损失在2009年11月30日的评估值为人民币贰仟玖佰伍拾柒万捌仟捌佰元整（￥2,）。

十一、特别事项说明

1、在执行本评估项目过程中，我们对委托方和相关当事方提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，但对评估对象的法律权属我们不发表意见，也不作确认和保证。

本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由委托方和相关当事方负责。

2、本项目评估仅是委托方委托的ABC集团有限公司因房地产拆迁导致企业整体搬迁造成的生产经营的损失，而非委托方因房地产拆迁导致企业整体搬迁造成的全部资产损失。

3、重大期后事项

（1）自评估基准日至评估报告日，依据委托方及资产占有方提供的资料和评估人员现场勘察情况，评估人员未发现ABC集团有限公司有重大期后事项发生。

（2）评估基准日期后发生重大事项，不得直接使用本评估报告。

4、评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序得出的，只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立；评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

5、上述评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的执业水平和能力的影响。

6、根据资产评估的要求，评估测算中所依据的，部分是现行的政策条款，部分是评估时常用的行业惯例、统计参数或通用参数。

当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件变化而导致与本次评估结果不同的责任。

以上特别事项，提请报告使用者予以关注。

十二、评估报告使用限制说明

1、本评估报告只能用于报告中载明的评估目的和用途。

本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，在假设委估企业持续经营的前提下，根据公开市场的原则确定现行公允市价，没有考虑特殊的交易方可能追加或减少付出的价格等对评估价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

当前述条件以及评估中遵循的持续经营及产权主体变动的原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效；

2、本评估报告只能由报告载明的评估报告使用者使用。

3、未征得出具评估报告的评估机构同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；

4、评估报告的使用有效期：

根据国家有关规定，本报告有效期为一年，从资产评估基准日2009年11月30日起计算一年内有效。

只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用本评估报告。

5、本报告的全部或部分内容由AFA资产评估有限公司负责解释。

十三、评估报告日

本评估项目的报告日为2009年12月16日

评估机构:

AFA资产评估有限公司

法定代表人：

中国注册资产评估师：

中国注册资产评估师：

二○○九年十二月十六日

附件目录

1、评估技术说明

2、委托方与其客户签订的相关合同（复印件）

3、南宁经济技术开发区管理委员会下发的相关拆迁通知（复印件）

4、资产评估机构资格证书复印件

5、评估机构营业执照复印件

6、签字资产评估师执业资格证书复印件

评估技术说明

委托方2008年5月19日收到南宁经济技术开发区管委会南经管发[2008]78号文件《关于做好搬迁准备的通知》，该通知要求委托方—ABC集团有限公司尽快做好企业搬迁准备工作，通知所述之某重点工程将于2008年6月11日开工建设，11月份贯通通车。

2008年9月20日，南宁经济技术开发区管委会又与委托方签订了《协作拆迁协议书》约定在正式启动拆迁工作前，先行开展乙方资产的评估及拆迁补偿安置协商等前期工作，造成了委托方马上就要进行搬迁的紧迫感。

实际上，直到2009年6月22日才正式下发拆迁公告，2009年9月底才确立委托方搬迁时间。

这样一方面由于未发正式拆迁公告而提前下发拆迁通知影响了委托方正常的生产经营。

同时一些已经签订的购销、租赁合同被迫取消；另一方面由于拆迁延误了委托方的上市计划，推迟了委托方通过上市实现企业跨越式发展的战略。

本项目评估采用收益现值法

一、评估方法概述

收益现值法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。

根据对企业基本情况了解后，我们采用了收益法中的未来收益折现法进行了评估。

未来收益折现法是通过估算委估企业在未来有效年期内的预期收益，并采用适当的折现率将未来预期净收益折算成现值，然后累加求和确定评估对象价值的一种方法。

此次评估以ABC集团有限公司持续经营为前提，根据企业及其同行业的财务及其他参考资料，在分析以前年度收支及净利润的基础上，预测企业未来年度的净收益情况。

鉴于企业经营状况良好，本次评估以企业永续存在为前提，确定未来无定期净收益，考虑安全利率及风险程度综合确定折现率及折现系数，将未来净收益折现后计算企业股东全部权益价值。

本次采用未来收益折现法评估的计算公式如下：

P为评估值

t为预测年度

r为折现率（本金化率）

Ri为第t年的收益

n为年限

二、收益法评估过程

（一）合同被迫取消履行造成的损失评估说明

根据委托方提供的与客户签订的合同内容，分别测算其因为被迫取消履行造成的收入减少金额，扣除合同实施将要发生的成本费用，按一定的折现率折现，计算评估基准日合同被迫取消履行造成的损失。

（二）在建项目被迫推迟投产造成的投资收益损失评估说明

在核实在建项目的投资完成额的基础上根，据行业投资收益率，结合被评估企业的投资收益能力，确定被评估企业的投资收益率，根据被评估企业提供的预计推迟投产时间，按一定的折现率折现，计算评估基准日在建项目被迫推迟投产造成的投资收益损失。

（三）上市延误造成的损失评估

企业通过上市取得大量资金从而加速企业实现增长战略，提高企业价值，提升企业形象及知名度，使企业实现跨越式发展。

被评估企业现因政府公共工程被迫搬迁，造成公司上市计划被迫推迟，公司的发展步伐被延误，给公司带来巨大的潜在损失。

本次评估，估计公司比原计划上市时间至少要延迟两年，按照公司现行的银行借款规模，估算上市后公司减少向银行借款的金额，求取减少的银行借款利息支出，将其折现为评估基准日的数额，确定因上市推迟造成的至少的损失。

（四）投资报酬率、拆现率取值说明

根据同行业平均投资收益率，结合被评估企业的实际获得能力，取投资收益率为10%。

根据本次评估对象收益时间较明确，以中国人民银行公布的现行一年期贷款利率（%）为折现率。

（五）评估示例

以被评估企业与惠禹饲料蛋白（防城港）有限公司签订的《仓库租赁合同书》为例

1、合同内容简述：

合同号码：

20071020

签订地点：

南宁市

时间：

2007年10月20日

合同双方当事人分别为：

甲方：

广西农乐米业有限公司（与委托方为同一企业），乙方：

惠禹饲料蛋白（防城港）有限公司

该合同约定：

甲方提供自有的们于南宁市经济技术开发区洞岭路9号院内原料仓（大棚仓），面积共4416平方米，租给乙方，一定三年，不得退租，租赁时间从2007年10月28日起至2010年10月27日止。

采取整体年租方式，年租金150万元人民币。

该合同还约定，甲乙双方任何一方违约提前退租或停租，必须支付对方三年租赁期限内余下的租期租金的30%作为违约金。

（甲方）被评估企业于2008年5月19日收到南宁经济技术开发区管委会南经管发[2008]78号文件《关于做好搬迁准备的通知》，该通知要求委托方—ABC集团有限公司尽快做好企业搬迁准备工作，通知所述之某重点工程将于2008年6月11日开工建设，11月份贯通通车。

被评估企业接到该通知后，即被迫与乙方提出停租要求。

2、本合同提前终止履行时间

本合同提前终止履行时间共为两年零五个月，其中第一个合同年限停租时间为五个月。

3、合同损失估算

合同收入金额=合同停租时间×单位时间租金

合同履行成本=履行合同所需支付的人工费、水电费、固定资产折旧费、相关税费等。

根据被评估企业现行的经营管理水平、当前的人力成本等综合计算确定。

本合同项目损失金额=合同收入金额-合同履行预计成本

=∑（合同停租时间×单位时间租金-合同履行预计成本）×折现系数

=（5×150÷）+（）+（）/（1+%）

=（万元）

本项目虽有违约条款，但政府拆迁属不可抗力，故本次评估不考虑违约支出所造成的损失。

其他项目的损失评估方法均与案例一致。

三、生产经营损失评估结果（详见下表）

生产经营损失评估表

项目

一、合同被迫取消履行造成的损失

合同标题数量、时间、借款额

单价

计算公式

损失金额（万元）

（一）与深圳市