物业管理秩序维护体系的建立.docx

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物业管理秩序维护体系的建立

物业管理秩序维护体系的建立

物业管理保安体系的建立和运作

物业管理保安体系的建立和运作

课题：

物业管理保安体系的建立和运作

要点：

一、小区治安保卫工作的重要地位作用：

二、健全各类防犯治安组织和规章制度；

三、科学设岗、形成防范网络；

四、消防管理；

五、车辆管理；

六、外来人员管理和犬类管理；

七、保安待遇和器材配备；

八、突发事件处理方案；

第一节：

小区治安保卫工作的重要地位作用

第二节：

健全各类防范治安组织和规章制度

1、健全组织

（1）、综合治理办：

负责小区内的综合治理工作，并对组织成员进行分工；

（2）、调解委员会：

负责小区内的各类矛盾调解工作，保持小区稳定，组织成员明确分工；

（3）、治保委员会：

负责小区的治安保卫工作；

（4）、创安办：

负责创立“安全小区”的工作；

（5）、民警值班室：

派出所直派；

（6）、治安保卫值班室；

2）、保安须知

l保安职责：

l共同守则：

l基本要求：

l奖罚细则：

第三节：

科学设岗，形成防范网络

合理地设置固定和流动岗位，把整个居住地域牢牢地控制起来，形成全天候的防犯网络，确保小区安全。

小区设岗的一般原则是根据小区地形、房屋结构和视角来确定。

一般设固定、流动两类岗位。

第四节：

消防管理

1、建立消防领导班子和消防流程图

2、配齐消防器材（灭火器、消防栓）；

3、建立三级查勤制度，每日有检查，每月有抽查，每季度有大检查的登记制度；

4、对新职员和居民加强消防培训，使她们知道如何发现险情，做到会报警、会灭火、会组织人员疏散、会抢救伤员；

5、处理方案齐全；（略）

第五节：

车辆管理

A、健全管理制度；

B、对机动车出入门口应采取“取牌入内，交牌出口”；

C、严格检查登记，对车辆出入的时间、车辆是否完好都应详细登记；

D、实行“三认”，即：

认人、认车、认牌照，防止车辆被盗；

E、对集中停放的车辆派保安看护；

第六节：

外来人员管理（10分钟）

A、外来人员分为二类；一类是较稳定的外来人员，如：

装修民工、保姆、商铺、发廊服务人员和私房出租的租户主；另一类为流动的外来人员，如：

访客、相约、推销、拾破烂等，出入小区必须办理登记手续，发放《临时出入证件》；

B、要求地段保安加强对外来人员的检查，看证件是否齐全，发现保姆、钟点工携带物品外出要盘问；

C、协助分管警官定期对她们进行预防教育和清理整顿。

第八节：

突发事件处理方案

入室撬窃处理方案：

一般原则：

快速反应

1、接报后当班人员、保安处值班人员立即赶到现场，视情况报警（一般报派出所和公司主要领导）；

2、保护好现场，了解有关情况和证据，待警方赶到后配合侦破（封锁信息，确保稳定）；

3、强化小区治安保卫工作，防止其它小区发生类似问题；

4、拟写案情经过和吸取教训的报告；

抓住小偷的处理方案

一般原则：

不打不骂

1、重视人赃俱获；

2、简单弄清偷窃事实；

3、拍好照片，态度不好的要捆绑；

4、送派出所查处；

5、总结经验和吸取教训；

危重病人的救治方法：

一般原则：

热情、周到、适度；

1、报告当班队长，合理救治病人（不影响防盗，严防不懂装懂）；

2、视情救治病人（送上车或送到医院）；

3、及时同病人家属进行沟通；

4、把救治情况登记好并报告有关领导；

l上业主家要债的处理方案：

一般原则：

劝说为主，阻止吵架、打架；

1、弄清真实情况、债务原因和数量；

2、视情耐心劝说：

A、业主不在家；B、现已很晚、影响业主休息；C、明天去业主单位解决；D、如有急事，我明天转告；

3、业主不同意坚决不让其上楼，如阻止无效立即逐级报告；

4、矛盾激化时立即报警；

发生火灾时的处理方案：

一般原则：

沉着、冷静、灵活；

A、一般性火灾（烟雾较大，无火光，有异味）；

1、地段保安发现后立即报告本区当班区队长、自行车队员，形成处理小组；

2、查明起火部位、楼号、层次、火势等情况；

3、视情（高层、多层、仓库、饭店）进室打开门窗，关闭煤、电开关，运用灭火器将火扑灭；

4、逐级报告；

B、较大性火灾（不但有烟雾，同时看见局部有火光）；

1、地段保安立即报告当班队长和保安处值班人员；

2、视火情决定是否报警和各级领导；

3、形成救火小组（3—5人），视情疏散业主保持消防通道畅通；

4、戴好防毒面具，有序规范组织灭火（灭火器、消防枪）；

5、发现伤员及时救治，并拨打120急救电话；

6、将救火真实情况报告上级领导；

C、重大火灾（除有烟雾外，整个房间有火光）；

1、地段保安发现火情后立即报告当班区队长，并拨打火警119；

2、视情通知水电工切断电源、煤气，保护好电梯，保持消防通道畅通；

3、组织保安人员有序上楼疏散业主，沿消防通道转移到安全地带；

4、带好防毒面具，运用灭火器或消防枪灭火，如消防队赶到积极配合其灭火；

5、报告有关领导（除先通知附近同志外，其它领导可越级报告，电话、BP机同时进行）；

6、善于发现伤员和抢救伤员；

7、火灾后快速、优质的清理现场，适时送电和开通电梯，保障业主正常生活秩序；

8、视情张贴告示；

9、及时拟写救火报告；

10、积极协助警方查找起火原因，并做好善后工作；

园内发生交通事故处理方案

一般原则：

依据事实，合理调解；

凡在小区内发生交通事故，一律由派出所处理，保安只负责调解；

A、一般性事故；

1、地段保安发现交通事故应立即报告当班区队长，区队长视情组织双方协调解决；

2、做好登记并报告保安处值班人员；

B、较大事故；

1、区队长及时派员保护好现场和救治伤员，并疏导交通；

2、报告保安处值班人员，值班人员赶到现场视情处理并报派出所，拍好照片；

3、对处理情况认真记录；

C、重大事故；

1、地段保安发现后立即报告当班区队长和治安保卫处值班人员；

2、保护好现场同时抢救伤员；

3、立即报告派出所或110，由警方负责处理；

4、积极疏导交通，确保秩序井然；

5、划好现场草图，拍好照片，资料集中保存；

案例汇编

案例一：

XXXX保安人员是向社会招聘的，除面试、有效证明材料，还进行现场考核。

保安队伍特别防止拉帮结派。

例如有一家物业公司也是从社会上招聘的保安，一部分江苏的，一部分四川的，一部分江西的，六十多名保安自成“三帮”，如四川人员违纪罚款、辞退，整个四川的队员就集体闹事，如公司工资一时未发，“三帮”一起闹事，手拿凶器，那可要出大事。

我们100多名保安，来自十一个省、市、地区，就是一个省的也分若干个县、地区的，上岗班次上也要分开来。

平时强化这方面的教育、引导，奖罚实事求是。

这样就能避免拉帮结派。

案例二：

年度、季度、月、周二培训计划。

核心是巩固“三相”，来提高保安人员的组织纪律性和自身形象。

案例四：

小区保安是预防性自建组织，无执法权，如没有公安派出所作后盾就将一事无成。

小偷也不怕你。

同时物业保安抓住违法违纪人员或小偷（无审查权、搜身权、限制自由权、）一律交派出所警官查处，如果管段民警不认真查办，进派出所后很快就放出来的话，非把你物业管理人员气死不可。

如小区业主报修窗沿漏水，维修工到现场解释一下，被业主打了一耳光，业主还凶得不得了。

治安保卫处得知情况后报警管段民警调处，管段民警来了让被打职工验伤，并把业主带到派出所，反思到深夜，其丈夫想见太太，被拒在门外，这个凶业主老实了，警官处理：

第一：

赔款500元；第二：

当面赔礼道歉；第三：

保证今后不发生此类问题。

三个条件照办后方才放人。

这样极大的整治了违纪人员，支持了广大物业管理人员。

案例六：

单身女子带男子来家同居，高兴时就将入户门、防盗门钥匙交给男子，不好的时候就会告诉保安，不许某某男子进来，保安用很大精力管住男子不让进来，过一段时间后女子又对保安说，算了让那男子进来吧，这种情况很危险，最容易发生凶杀案。

只有*保安详细出入登记。

业主私房出租双方有合同，但未办理《租赁房屋治安合格证》。

租房户逃走业主就找物业管理赔偿损失，否则不交管理费。

随便让陌生人进入室内：

推销、维修等上门服务。

案例八：

私自恢复现场。

98年7月，某区某号502室女业主外出返回时发现门开着，进屋看到室内被人翻过，该业主以为是其儿子和她闹别扭到屋内找东西搞的，心想等其回来再算帐，就将搞乱得现场整理好。

整理时发现放钱的地方未找到，只是少了几块表和几个戒指，并将门修复好。

直到第二天中午才知道不是自己儿子搞的才报案，治安保卫处赶到现场什么也没看到，但向派出所报警也得报，立案也得立，至今未破案。

案例十：

某区某号102室业主（台湾人），在三个月内辞退三个驾驶员，从未向物业关照过，其中还拖欠某位驾驶员1000多元工资不给，一天深夜该驾驶员将业主一辆金杯面包车开走，该业主报警要警方把该车要回来，警方查看保安记录确实是驾驶员把车开走，叫她们自行解决。

这里可看出保安值勤记录是多么的重要。

案例十一：

保姆在业主家偷东西叫做不可防范案件。

城市花园内每年都发生4—5起此类案件。

大多是偷盗贵重物品、金表、戒指、项链、现金等。

某区某号502室业主（日本人），雇用一名保姆，保安上门登记保姆住址，该业主说是其翻译，不让登记。

该业主和保姆不但同居，连存折都用该保姆姓名。

一次该业主回日本归来发现该保姆不在，并发现其存折内的钱被取走，将屋内值钱物品带走，该业主立即报警说保姆盗窃其钱物，问其以前你不是说是翻译吗，她说不是翻译是保姆，而且不知道保姆户籍地址。

后找到朋友才弄清保姆地址，是东北满洲人，警方同东北警方联系，对方说此人未回老家，还在外面打工。

这类有效防范手段就是逐个登记、留手印、发出入证。

应吸取的教训：

1、深入细致地抓好法制教育，做到打不还手骂不还口；

2、依法处事，文明值勤，不能以错对错；

3、要紧紧依*和相信各级组织作用，遇事及时汇报；

巡逻操作程序

（一）巡逻路线的制定

巡逻路线及巡逻工作职责由保安部经理制订，巡逻工作由警卫组长安排巡逻力量和人员，并对巡逻人员工作情况进行考核。

路线制订原则，一是要切合实际，覆盖面广、范围大，符合公司对外控制和治安管理要求；二是定点不定线，制定中选确定必须途经的点（要害部位），如配电间、锅炉房、冷气机房、冷冻、木工，电工间、仓库（物料、食品、贵重品仓库）、边门、车库（职工停车、客车库）、职工更衣室、消防通道、屋顶、布件间、商场部、客房区域等。

然后确定路线，可分三路。

每条线路上下、内外、重点非重点分别搭配，制作线路图。

有时按季节治安情况和特殊工作要求，划分出一段时期内需要重点行进保安巡逻加强控制的区域，短时间内重复途经重点巡逻点，巡逻中交*使用，三是定点定线原则。

（二）巡逻力量的组织

警卫组长根据巡逻路线、巡逻密度、巡逻内容的确定、巡逻组的配各、巡逻人员的搭配、巡逻人员的编组，分早、中夜三班。

夜班每组必须2人以上。

（三）日常巡逻路线

（1）对公司外围的巡逻：

确保停车场秩序，维护车流安全，维持高峰时沿街交通秩序。

（2）对公司外围进出口通道的巡逻：

检查边门通道畅通，大堂进出门周围人员，消防应急门安全装置、门锁。

（3）对公司后区巡逻：

查看职工更衣室和浴室，检查更衣箱及时出职工，查看职工停车场、检查车锁、停放情况。

（4）对要害部门的巡逻：

查看配电间、冷气机房、锅炉房，仓库、冷库、电话机房、布件间运转情况、安全装置、门锁等。

（5）对公司内部公共区域的巡逻：

检查商场、总台、收银处、消防通道、财会室、理发室、商务中心、闭路电视室、电梯等，以确保安全。

（6）对客房区