房地产项目开发与销售.docx
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房地产项目开发与销售
房地产项目开发与销售
§1常规项目开发
1.1高层住宅项目的开发——单体项目的开发
（实战解码P108、P122）
1.1.1优点
①视野宽广，景观价值高；
②外观雄伟，具有现代都市感觉；
③空气良好，不受地面交通污染；
④节约用地，集约化程度高；
⑤尊荣显贵，提高生活档次；
⑥物业管理可控性强。
1.1.2开发难点
①成片开发少，单体或联体建筑居多，缺乏小区完善的配套；
②景观利用是高层住宅的重点，但高层景观受城市规划的牵制多；
③高层住宅同质化严重，产品个性化不突出（外观、户型方面——结构设备要求上下对齐，户型难以灵活调整）；
④一梯多户（一般八户），缺少隐私权，且总有部分单位不利于采光、通风、观景；
⑤地下停车车库车位不足；
⑥供水、供电、消防、物业管理要求高；
⑦住户缺乏公共空间；
⑧裙楼需寻找出路；
⑨高层建筑资金需要量大，投入集中，产品单一，回旋余地小，极易成为烂尾盘或积压；
⑩不利于老人、小孩身心健康（缺乏运动）。
1.1.3开发要点
①市场定位应准确
一般从雍容华贵、显要、豪宅、经典生活、享受生活等切入
②目标客户群
一般为产业成功人士、归国留学生、港台投资者、三资企业白领、华侨、私营企业主、证券金融地产界人士、政府公务员等中高层人士，如深圳的星河明居的客户数据：
客户所在地区：
广东地区60％，外省地区39％、香港1％；
业主文化程度：
本科及以上73％，大中专19％，高中及以下8％；
客户层面：
银行、证券、金融信托30％，律师、保险、地产8％，广告、记者、会计7%，公务员18%，老板、总经理28％，其他9％。
③户型设计打破传统格局
减少每梯户数，确定合适的户室比，百分百<阳光、景观>设计（户户朝南、户户有景甚至间间有阳光、间间有景），观景阳台，落地玻璃窗；
④造公共空间（大中庭、架空天桥、空中花园、观景台）
⑤多开发小高层，进行群体开发，有利于社区建设；
⑥提高智能化水平；
⑦提高物业管理档次（做到智能化、人本化、人性化管理）；
⑧设计要有超前性（电容量、公共空间、停车位、预留管道、电梯等方面）
⑨老人、小孩活动空间（温习室、棋牌室等会所设施）
1.2小型项目的开发
（实战解码P82）
小型项目指的是占地数千平方米的项目。
这类项目多是见缝插针式的利用城市中的零星土地，是实力较弱的开发商生存、竞争空间，但项目自身配套难以完善，故应注意如下开发要点：
1.2.1产品分析
1.2.1.1SWOT分析准确
SWOT分别代表：
strength（优势）、weakness（劣势）、opportunity（机会）、threat（威胁）。
SWOT分析通过对优势、劣势、机会和威胁的加以综合评估与分析得出结论，然后再调整企业资源及企业策略，来达成企业的目标。
运用SWOT方法分析问题一般可以分为3个层次：
基本面分析、辩证法分析和程度（概率）分析。
下面，我们就对这3个层次分别加以解释及阐述。
（1）基本面分析
是最基础层面的分析，即揭示项目的表象。
一般在还没立项之前就会有一些这样的研究分析。
下面我们就举一个简单的例子，A是旧城商业街改造项目，通过简单的分析，我们可以得到这样的一些结论：
A项目的优势是：
地处市中心、交通方便、人口集中。
劣势是：
地价昂贵、拆迁费用大、基本配套设施老旧。
机会是：
政府加大旧城改造力度，给予众多优惠条件。
威胁是：
市中心商业街众多，并有相似类型的项目形成竞争。
这些都是通过初步判断得出最直观的一些结论。
总的说来，这些结论非常重要，但基本上略加思考即能得出，只能作为决策参考的基础。
（2）辩证法分析
就是对以上的结论进行深一步的探讨，运用辩证的观点去分析优劣势、机会和威胁。
它是从表象入手，探讨解决问题的方向。
依旧是以A项目为例，我们对上面所提到的优势进一步分析：
地处市中心：
市中心确实是热闹繁华的所在，但随着城市向外延伸，市中心的概念也将越来越淡薄，并逐渐形成了一些城镇中心分流客源。
交通方便：
这也是一个双面刃，地块的公共路线当然四通八达，然而堵车是一个致命伤。
拥有私车的消费阶层是较具购买力的群体，但他们会不会因为这样的不方便因素而放弃了到这里逛街购物？
人口集中：
人口集中是商业街经营的关键，人多自然卖的就多。
但这些人的购买力如何？
消费意识怎样？
这些问题仍然需要深入调查。
对劣势进一步分析：
地价昂贵：
由于地段的原因，地价比其他地区会高出许多。
然而，与同档次地段进行横向比较，该地块也并不是最贵的。
并且，这样的黄金地段，上涨的幅度可能很大。
拆迁费用大：
这部分支出将是不可避免的，并且处理不当将会造成不良的后果。
但是，如果加以严格的管理、规范的流程和耐心细致的工作，也是能够将成本降到最低的。
基本配套设施老旧：
这方面是可以通过改造实现转变的，关键是成本核算的问题（究竟哪些方面需要改造？
费用多少？
投入和产出是否成比例？
）。
机会是政府承诺的优惠条件，但仍需要考虑：
优惠条件有哪些？
哪些能够兑现？
兑现的可能性又如何？
在优惠的同时是否会捆绑一些额外的要求？
等等。
威胁来自于相似类型的竞争项目。
然而，这些项目也为开发提供了借鉴，如果能够认真分析同类项目的得失，未尝不能“后发制人”。
当然，以上所讲的这些只是“凤毛麟角”，真正的项目所需要分析的内容远不止这样简单，但分析思路基本是这样的。
（3）程度（概率）分析
在实践运用中更为复杂，它需要对不同的因素进行影响程度的分析，也会运用到因子分析、聚类分析等统计方法。
这一步骤是要描述产生问题各因素之间的关系，确定解决方案。
1.2.2.2市场细分精确
街区功能与小项目开发类别地一般关系
街区功能类别
小规模项目适宜开发的住宅物业类别
繁华商业区、金融区、办公区
商住楼、酒店式公寓、办公式住宅
政府行政办公区
素质较高住宅
农民房密集区
普通住宅
旧城区（老生活区）
普通住宅
旅游风景区
豪华住宅
休闲娱乐区
高档住宅
工业厂房、仓库区
公寓类物业
交通区（市政干道、立交桥、铁路线等）
公寓、小户型住宅
港口、车站、机场
公寓、小户型住宅、普通住宅
工业、商业、生活综合区
豪华公寓、普通住宅
1.2.2精品开发，以小而精致取胜
户型设计、环境设计、园林设计、建筑设计、物业管理。
1.2.3快速入市，以快取胜
快施工、快营销、抢先占领市场。
1.3多层住宅项目的开发——中型项目的开发
（实战解码P130）
中型项目占地2-3万m2（中小型项目）或4-8万m2（中型项目），一般是多层住宅区。
1.3.1多层住宅项目开发优势
①与高层相比，多层住宅的优势在于：
②设备较少，管理容易，物业管理费低；
③一般成片开发，形成住宅小区，配套完善，能为居民提供一个亲和的空间，有利④于邻里交往，居住氛围浓厚；
⑤有较多的绿化面积，缩小了人与自然的距离，改善了生活环境；
⑥造价较低，售价一般比高层住宅低；
⑦实用率较高层住宅高；
⑧停车位比较多；
1.3.2多层住宅庭院空间的营造
（1）领域空间的界定
领域空间的界定是为了阻隔居住区外的干扰，良好的庭院空间应是人性化、功能化和具安全感的空间，因此庭院空间要对外界具明确的领域感，对内部有适当的私密性。
（2）庭院空间的实用性
庭院空间并不仅供居民在厅房中观赏，还有其实用性，可供居民游戏、锻炼、休息与交往。
庭院空间根据人的活动性质不同，可以分为动区和静区。
动区用于锻炼、散步或游戏，应开阔平坦，无障碍物，规模无需很大，以适合住宅区内的居民使用为宜，形状可以不规则，具有动势和趣味。
静区可用于观赏、静座、阅读，交谈等，动区和静区分离，以便为静区提供一个安静的环境。
静区需要相对封闭，减少干扰和视线监督，可设置舒适可靠的长椅供老人使用，活泼自由的石凳则可供青年人使用，并布置一些令人愉悦的景观，使静区的空间个性显得轻松、悠雅、闲适。
（3）庭园空间的绿化
庭园绿化以园林型和草坪型为主。
高档多层住宅区采用园林型，由园林设计师将乔灌木、花草与水石精心搭配，构成极具观赏性的庭园景观。
行列式布局的多层住宅区大都采用草坪型绿化，在住宅楼周边或空地上设置草坪，与园林型绿化相比，草坪型绿化层次太少，显得单调。
在草坪上活动的人会受到住宅区内外很强的视线监督和干扰，私密性太差。
（4）庭院空间的文化品味
住宅区要体现一定的文化品味，必须在庭院景观设计上下功夫，建筑小品的利用极为重要。
1.3.3多层住宅个性的创造手段
塑造住宅的个性有利于加强人们对住宅的视觉得吸引与情绪感染，对住宅销售有较大影响。
多层住宅个性的创造手段有以下几种手段：
①亲切纯朴。
住宅装修设计朴实无华，空间形象简洁明快，具有时代特色和纯净的美感，给人以淡静、明快、悠然见南山的感觉。
②性格独特。
设计要符合追求新奇、出众的心理，在色彩、装饰和质感上作与众不同的处理，外形具吸引力，形成有个性的环境空间。
③异国风情。
④民族特色与地方特色。
在建筑形式上吸取传统民居的符号，色彩和装修也仿照传统民居的意味，可以使住宅建筑富有民族特色和怀旧意味，个性鲜明突出，定会在市场上产生轰动。
1.3.4多层住宅未来发展趋势
①多层住宅向小高层发展；
②多层住宅向高档化发展；
③多层住宅向多样化发展；
④“三效合一”趋势。
1.4大型项目的开发
（实战解码P30、48、92）
大型项目占地10万m2以上（大型项目：
10～60万m2，超大型项目：
60万m2以上）
1.4.1大型项目战略难题
一般大盘开发难点：
①规划难以超前；（开发期长达5～10年）
②客户难以定位；（供应量大，市场准确细分困难）
③资金难以筹措；（土地、配套等资金需要量大<祈福新村人工湖耗资1000多万>）
④节奏难以控制；
郊区大盘开发难点：
①城市配套费用庞大；
②交通条件滞后；
③生活成本较高；
④文化、人文、教育条件较差；
⑤物业管理费用高。
1.4.2大型项目开发的战略优势
（1）郊区住宅被认同度高
有调查显示：
郊区住宅描述
认同比率（％）
有自然景观
49.1
价格便宜
44.0
充满田园气息
30.6
治安不好
28.0
适合休息度假的地方
25.8
缺乏医疗、教育、休闲等设施
23.0
适合家庭居住的地方
20.6
未来的理想居所
11.0
（2）大型项目有利于低价入市
（3）大型项目广告投入足
（4）大型项目的规模优势
人气旺、配套全、管理好、规划经典、品牌佳、经营成本低。
广州碧桂园的生活配套
配套
内容
会所（4万m2）
商铺、超市、肉菜市场、家私广场、西餐厅、茶艺馆、海洋酒家、夜总会、壁球室、桑拿室、保龄球馆、乒乓球室、桌球室、游戏机室、恒温泳池、电影院、阅览室、医务所等。
花园广场（7万m2）
欧式喷水池、大型停车场、水上乐园、篮球场、网球场、羽毛球场、烧烤场、溜冰场、农机园、大型观赏景区等
管理处服务
客户服务、家政服务、商务服务、医疗服务、保安服务、工程管理服务、服务管理服务、装修服务、绿化服务、交通服务
祈福新村的生活配套
项目
内容
祈福新村度假俱乐部
孩童类
夏威夷水上乐园、宝宝天地、电子游乐城、开心乐园
文化类
雪茄屋、红酒坊、茶艺馆、阅览室、兴趣班、活动室
商务类
会议大厅、小会议室、秘书服务、多媒体应用设备
餐饮类
越南、意大利、日本、台湾、韩国、东南亚等专门餐厅及中国各地方风味餐厅
休闲类
知己吧（上网酒吧）、奥斯卡影院
运动类
潜水馆、室内攀岩、射箭、高尔夫、壁球室、保龄球馆、乒乓球室、桌球室、网球、羽毛球等
健康类
室内恒温罗马泳池、中药浸浴、健身室、健康吧、健康中心等
教育设施
祈福学校、祈福学校第一分校、祈福英语学校、广东工业大学祈福分院（大专）等
祈福农庄
自耕种区、磨豆坊、陶艺馆、创作工艺室、畜牧园等26项
长者同乐会
老人活动中心
祈福车站
往返广州、深圳、香港等地的豪华大巴站
其他设施
祈福超市、家私中心、换气站、农贸市场、祈福湖等
详情：
祈福新村全新度假俱乐部，总面积超逾8万平方米，包括：
水上乐园。
夏威夷大型度假泳池，网罗各式水上设施。
健康护理区。
特设健康温泉吧，除提供一般面部、身体护理外，更有具保健调理功效的中药浸治、桑拿房与蒸气浴室。
运动设施。
高尔夫球练习场、壁球场、空中网球场、乒乓球场、篮球场、保龄球场、桌球室及高级健身室等。
活动室。
多个活动室如儿童游戏室、舞蹈室、烹饪室、电脑室、多用途会议室、弈棋室、茶艺室、书画室、曲艺室、阅报室、手工艺室及麻雀房、豪华宴会室等。
兴趣班。
每季均开办兴趣班，专人教授多项兴趣课程：
绘画、茶艺、陶艺、摄影、纺织、插花、语言、电脑、舞蹈、烹饪、声乐、气功、各项球类活动及适合男士的中国功夫等。
美食汇集。
高级中西食肆、世界风味小菜厅、池畔烧烤及上网酒吧等。
祈福湖。
祈福湖占地33.3万平方米，湖心小岛为迷你高尔夫球场，湖上亦可畅列各式水上活动。
环湖则设有垂钓亭、人工沙滩、水幕亭、天鹅饲养区、特色花园、单车径、小食亭及儿童乐园等。
青青小农场。
亲身参与种植各式农作物、蔬菜、生果及花草，趣致畜牧园。
祈福郊野公园。
依山而建，绵延2公里，特为祈福住客而设，适宜晨远野餐及郊游；山顶处更可鸟瞰整个环山练水的祈福新村。
千色园。
占地1．8万平方米，既是一个多功能的大型健康公园，亦是生动的户外教室，结合艺术、娱乐、益智及康体等特点。
中央大型罗马广场。
一个载歌载舞的天地，定期举办各项舞蹈及文娱康乐节目。
童梦园。
设有迷你千色城堡，龟兔竞赛场，绿野仙踪迷宫，童梦园，巨棋庄，水晶宫乐园及百鸟湖等。
综艺亭。
分别有棋艺亭、咏鸟亭、观星台、赏霞亭及畔湖亭等。
田园行。
不同花种为题的“千色花园”，“百花园”、“百鸟居”、“奇卉馆”、‘蝶舞轩”等。
宇宙游踪。
多项益智科学器材如天文望远镜、十二星座图、听音器等，能引导小朋友探索天文奥秘，墙养他们对自然科学兴趣。
健康之源。
特为一家大小而设的一系列户外健身场地，包括壁虎练习场，武林踏板、抓行杆等，能激发自我活能，发挥挑战自我精神；更有老少咸宜的养生径，赤足在上面行走有助血液循环及新陈代谢。
（5）大型项目为营造人文气氛提供最佳白纸，着力主题打造
项目名称
占地面积
主题
奥林匹克花园
16.7万m2（约250亩）
运动就在家门口
丽江花园
81万m2（约1215亩）
和谐生活体验
光大花园
43万m2（约645亩）
大榕树下，健康人家
祈福新村
434万m2（约6500亩）
广州碧桂园
67万m2（约1000亩）
给您一个五星级的家
华南碧桂园
67万m2（约1000亩）
顺德碧桂园
顺德碧桂园东西苑
均安碧桂园高尔夫俱乐部
134万m2（约2000亩）
佛山碧桂园
67万m2（约1000亩）
1.5别墅项目的开发
（实战解码P140）
1.5.1含义
别业，即本宅以外供游玩休养的园林房屋。
其基本要素：
地处郊野或风景区、二三层的独立式住宅、有一定私密性的私家花园。
表现特征：
环境自然、景观极佳、价格昂贵、容积率极低（0.3以下）、建筑极富风格、平面布局富有风情、装修豪华、生活贵族化。
区别概念：
花园式住宅、农民屋、townhouse
1.5.2开发要点
①选址：
景观资源丰富的郊野
②规划：
因地制宜、依山形水势
③建筑：
个别化设计、风格化设计
④户型：
楼下公共活动空间、楼上卧室等私密性空间、大厅可中空
⑤结构：
木结构、轻钢结构
⑥装修：
豪华、智能化、新技术新材料运用
⑦价格：
昂贵
⑨配套：
私人配套私密性（花园、泳池、球场、车库等），公共配套高档、完善（贵族会所）
⑩物业管理：
安全第一、管理人本化、服务高档化
§2房地产项目创新
2.1房地产项目创新的忌讳
（1）忌跟风
（2）忌空洞的概念
创新的基础是过硬的质量、真诚的承诺、切实的行动和看得见的效益。
创新的作用是增加消费者的消费者剩余。
创新楼盘应具备的属性：
属性
说明
特质性
楼盘必须具有比市场上楼盘更多的优点
相容性
楼盘必须适合消费者的消费周期
可知性
楼盘不能复杂到消费者理解不了
可操作性
容易操作更容易成功
可观察性
可观察性越好，越容易扩散
（3）忌静
创新应是动态的创新，偶然的、一次性的创新缺乏后继力。
因创新背后就是跟风，而且目前房地产项目的盈亏平衡点都在80％左右，而一次性的创新所能达到的销售量较难达到这一水平。
（4）忌个人英雄主义
创新是集体行为，首先集体智慧远胜个人，其次创新的执行是企业各环节、各部门协同作战，而非单一部门、单个人的力量所能胜任的。
2.2房地产创新体系
房地产产品整体
（1）理念创新（概念、文化）
（2）产品创新（绿色、环保、智能、全景观等）
（3）手段创新（广告宣传、公关策划、价格策略等）
（4）服务创新（物业管理、配套、会所等）
2.3房地产理念创新
2.3.1概念地产与泛地产论
1996年11月，王志刚在深圳召开的房地产专题学术演讲会上提出了“概念地产”理念。
1998年7月，在中国房地产（南方）峰会上，他又提出了“泛地产”理念，并透露开始对“泛地产”进行实质性的探索。
“概念地产论”的主要特征是房地产开发项目被赋予鲜明的主题和概念而在竞争的市场中获得成功。
其内容有：
①房地产开发项目是由概念、主题支持的。
②概念地产是一种经营理念，是房地产开发与营销中无形的要素，通常寓于有形的实物地产中，并赋予有形地产的主题和灵魂。
“理念就是项目的灵魂”。
③房地产开发项目要进行“概念设计”或“理念设计”。
“概念设计”影响项目的成败，是项目“成功策划的核心”。
“泛地产论”的内容有：
①泛地产是与狭义地产相对的概念。
泛地产要求摆脱传统房地产开发的思维定势，不局限于“以房子为核心”，房子可能是主体，也可能成为附属的配套设施，它在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能区域（社区）。
②泛地产的关键是理念创新。
创新可分两个层次，一类归于技术和操作层面，如设计创新、营销创新、服务创新等。
但作为一个房地产开发商来说，更要关注哲学、思维层面的创新问题。
2.3.2新住宅运动
1999年12月2日，在北京召开的“中城房网”首次会议上，沈阳华新国际公司总经理卢铿针对住宅产业存在的问题，倡议酝酿和发起“新住宅运动”，获得不少人的认同。
2000年6月24日-25日，“新住宅论坛”在上海浦东国际会议中心召开，会议发表《新住宅运动宣言》。
2001年3月13日，“中城房网”成员再次集结深圳，提纲挈领地提出了一个崭新的主题，这就是“新住宅运动”。
（1）新住宅运动的思想
①主张住宅开发要关注普通人，面向普通人；呼吁业者深入研究住宅市场，拒绝急功近利的商业炒作；呼吁所有的从业者认真研究市场和消费者的心理、行为。
②响应建设部积极推进住宅产业化的号召，扎扎实实地促进建筑材料、设备及建造技术的发展和进步。
③呼吁在住宅开发中更重视人的价值，更好地满足现代人个性化的需求；提倡合理利用宝贵资源，呼吁所有的人都来关注城市环境和自然生态，使人的安居与自然和睦共处；主张住宅开发要尊重并努力延续地方文脉，使今天的新住宅也有机地融入城市的传统之中。
④呼吁开发商尊重建筑师的设计成果，切实保护和激发建筑师的创造欲；呼吁开发商，尊重承建商的意见和利益，为“新住宅”的实现创造更和谐的合作关系；致力于通过市场化的运作，反对住宅行业在低水平上的不正当竞争。
（2）新住宅运动思想对房地产策划的影响
新住宅运动提出已有两年多，一些知名的企业如北京万科、中国海外，沈阳华新国际等，都把新住宅运动理念落实到实践，取得了明显的效果。
例如北京万科举办“万科青青家园优先认购会”，一天销售276套。
万科“青青家园”人性化的设计、明快的色彩、层层退台的丰富立面以及温馨的ENS物业管理模式引起了市场的普遍关注。
在设计上，它与传统有别，根据北京人的居住需要和经济承受能力，吸取了低层住宅便于邻里交往、居住安全及别墅亲切自然、舒适休闲的特点，拥有“有天有地”的私家花园、大面积花园平台以及新颖的跃层式设计。
2.3.3居住郊区化与新都市主义
九十年代中期，广州、深圳等一些发展商纷纷提出“居住郊区化”的理念，在郊区开发大面积的住宅小区而获得成功。
这样一来，在城市中心建楼的开发商受到的压力越来越大，他们打出“新都市主义”的创新理念，也赢得相当部分顾客光顾。
（一）、居住郊区化与新都市主义的理念
居住郊区化的内容有：
①以市场份额为核心的新的营销理念。
居住郊区化是对居住文化、消费模式的细分，是房地产供求发展的一种必然趋势。
②居住郊区化需要一个渐进的过程，即居住郊区化的实施需要有一些前提条件，比如便利的交通设施，规模大、上档次的居住小区，消费者一定的经济实力，突出的小区特点和较大的价格差距等。
新都市主义的内容有：
①对居住郊区化的极其低密度、分散化的反思。
新都市主义居住模式最根本的优越之处，在于城市资源交汇的中心地带，将现代人的时间、交通成本缩至最短，形成最具个性、时代、广泛、效率的居住主张。
②新都市主义主张，任何居住区的发展都应采取紧凑方便适于步行的邻里街区形式，这样的地区应有清晰界定的中心和边界。
③新都市主义居住区有三个要素：
生态性、经济性和产品高品质性。
（二）居住郊区化与新都市主义理念对房地产策划的影响
居住郊区化与新都市主义理念指导下策划实践，都创出成功的项目典范。
九个年代中期的广州番禺“丽江花园”、“碧桂园”等就是例子。
“碧桂园”的目标客户是“白领成功人士”，为广州居民认同居住郊区化理念奠定了基础。
广州的奥林匹克花园、华南新城、星河湾等大型楼盘的相继推出，使广州居住郊区化成为一种趋势。
提出新都市主义理念的楼盘之一并获得成功的是广州“中海名都”。
它以“都市生态园，岭南新加坡”的发展理念来指导小区的开发建设，实现旧城区居住者心中的愿望。
生态景观和生活便利是“中海名都”的鲜明特征。
新加坡主题的引入，确立小区现代、整洁、文明、秩序、温馨的生活方式，并把其先进高超的高层住宅建筑设计理念、空间功能处理、环境营造等专业手法引入“中海名都”加以借鉴。
2.3.4生态住宅思想
1998年开始，深圳、广州、上海等城市出现了一些发展商打出“生态住宅”、“绿色住宅”的理念推销楼盘。
2001年7月14日，由中国房地产业协会、广州市房地产业协会等单位共同主办的“国际居住新潮流一中国绿色生态住宅”论坛在广州举行。
2002年初广东省房地产业协会开展“绿色住区”的研究、制定标准、评优和宣传活动。
生态住宅的一大特点是健康。
“健康住宅”不仅仅是住宅十绿化十社区医疗保健，而是指在生态环境，生活卫生、立体绿化、自然景观、噪音降低，建筑和装饰材料，空气流通等方面，都必须以人的健康为根本。
生态住宅的具体要求是：
①舒适。
安静、空气、绿化被列为舒适性的基础三要素。
②方便。
居住区内外交通的方便程度；公共服务设施的配套程度；服务方式、服务项目、服务时间的方便程度。
③安全。
居住区环境保证居民的日常安全和在发生特殊情况时的安全。
④卫生。
居住环境保持空气清新，对有害气体和有害物质的浓度要规定标准。
⑤美观。
主要取决于建筑群体的空间组合
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