房地产成本限额标准.docx

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房地产成本限额标准

中海.万达.万科三巨头成本限额标准

完全精通房地产项目的成本控制，弄清楚所有分项工程的成本标准，建立自己企业的成本限额体系是件非常艰巨的任务。

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中海.万科.万达三巨头的限额标准，看完之后，就算您不是从事房地产行业的人，您对地产开发过程中每一步骤大的成本也会有个清晰了解和认识了，以后施工单位.设计单位.您的属下等等，再也蒙骗不了你了......

第一部分万达综合体限额标准

万达结构限额设计管控办法

1、万达所有项目均应实行结构限额设计，限额指标详见附件1：

《万达结构设计限额指标表（2014版）》（以下简称《限额指标表》）；

2、本限额指标用于指导项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同，并作为设计结果审核的标准之一；

3、项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同前，应根据《限额指标表》和项目的实际情况上报限额指标，经审批后作为发标文件的一部分，审批流程如下：

4、本限额指标为集团对外发布的指标，内控指标可上浮不超过10%；

5、《限额指标表》中未列的业态类型，由项目公司根据项目具体情况上报审批后执行。

附件一：

万达结构设计限额指标表（2014修订版）

注：

本限额指标不包括基础垫层、桩基、地基处理和二次结构；

第二部分：

万科成本限额标准

1、本标准旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制；

2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化；

3、掌握可靠成本信息，保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围，挖掘成本控制的重点，以符合公司成本管理精细化的要求。

3、工作程序

3.1项目限额内容及范围

包括成本限额和主要指标的限量控制，内容见附表1。

附表1

3.2制定限额指标：

通过分析我司项目的指标，并与同行的限额设计指标对比，制定适合于我司的限额成本指标。

3.2.1设计费限额

本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。

其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等）、审图及专业设计顾问等费用。

精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围内。

住宅设计费限额适用于住宅项目（含局部街铺、底层商业、独立会所等），写字楼设计费适用于一般公建项目（含局部街铺、社区商业、底层商业等）。

备注：

（1）参照2002版《勘察设计收费标准》、我司设计费统计及对标单位设计费统计。

（2）策划设计中心作为设计管理主责部门，负责设计费管理的总协调，设计费使用出现分歧的由策划设计中心或其授权部门解决，设计费超限额或目标的需由该项目设计主责部门按照相关流程报批。

设计费有多个主责部门的，由策划设计中心牵头，相关部门联合会签。

（3）为了确保项目的设计费计费基数的唯一性及严肃性，设计费取费基数为容积率面积+地面核增面积+地下室面积。

其中核增面积及地下室面积之和不超过容积率面积的25%，若超过25%，设计费计算面积按照容积率面积的1.25计算。

（4）精装修设计费含在精装修总限额成本内，由精装修主责部门负责管理，精装总设计费不宜超过精装总成本的4%。

（5）星级酒店、地标建筑建议另行报批。

（6）绿色咨询费不超过30万元/项目，建议控制在20万元/项目以内。

3.2.2营销费用限额：

本指标为项目为了销售而发生的各类费用，包括营销管理费、营销推广费、卖场营造费、中介销售代理费、物业管理及客户服务等相关费用。

营销费用计算以销售收入为基数。

备注：

（1）深圳项目由营销中心负责营销费总协调，进入的新区域（城市）由营销中心配合，项目公司负责总协调，已经进入的区域由城市公司负责其范围内的营销费用总协调。

（2）计费基础为销售项目第二阶段成本目标及盈利分析测算中的销售收入，不受实际销售收入增加影响。

持有物业及保障性住房不计算营销费用，物业管理及客户服务等相关费用单计。

（3）物业管理前期介入费列入总营销费用控制，本内容与当前成本目标体系中的“销售费用”内容一致。

3.2.3钢筋、混凝土限量设计标准：

由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个指标作为一个整体考虑，以下各项指标均以“建筑面积”为基数，即采用GB/T50353—2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积。

（1）整体地下室指标：

根据其特征，在指标下达时分为三项指标：

扩大地下室、人防地下室及塔楼地下室，裙楼地下室可以参考扩大地下室，因为其上部建筑对其影响较小。

备注：

（1）策划设计中心为设计管理部门，负责对钢筋及混凝土限额指标的总协调，并为项目公司（项目部）提供专业指导，并在成本目标下达时提供专业意见。

（2）地下部分限额的范围：

A）无地下室结构：

桩基础以上，含基础连系梁等，混凝土不含基础垫层量。

B）地下室部分：

桩基承台及以上，地下室天然基础或筏板基础及以上，地下室顶板及以下。

限额指标不含承台及地下室或筏板底板垫层混凝土、不含地下室内水池（现浇钢筋砼水池等）钢筋及混凝土。

（3）该限额指标制定前提为：

基础类型为桩基础，地下室底板为基础承台、底梁及底板的结构形式，地下水位同埋深，顶板覆土以1.5米以内为宜。

若确定为筏板基础或其他情形的，根据实际情况可在第二阶段成本目标下达限额指标时做适当调整。

（4）消防车道区域的调整方法：

按照地下室顶板上消防车道区域的面积，钢筋增加10kg/平米,砼增加0.1立方/平米。

（5）塔楼部分地下室，地上结构转换对其指标影响较大，不转换按照80米内、80米以上分类钢筋按130kg/平米和140kg/平米，全转换按照80米内、80米以上分类钢筋按160kg/平米和170kg/平米控制。

（6）人防地下室在塔楼投影下的，钢筋指标上限为180kg/平米。

（7）地下室经济技术指标应同时评估地下室停车位停车效率与主材用量。

地下室面积含设备房面积，但扣除赠送业主的面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积。

A）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积25%以内，33平米/辆；

B）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积30%以内，35平米/辆；

C）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以内，37平米/辆；

D）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以上，40平米/辆。

（2）地上标准层指标（该指标含阳台、凸窗等常规赠送面积）：

适用标准层及不含转换层的地上结构。

（3）地上部分综合指标：

适用有露台赠送及转换层结构。

该限额为地上部分的限额指标，做面积赠送及结构转换时，需要满足以下指标（超大面积赠送的，需策委会明确同意赠送，并明确赠送面积及赠送方式，考核指标需由成本委员在审议成本目标时下达）。

备注：

（1）计算基础面为地下室顶板面以上（不含地下室顶板）。

（2）地上部分不含砌体拉结筋、屋面刚性防水钢丝网，含建筑构件内钢筋及砼。

计算范围从地下室底板以上，含屋面女儿墙及其他建筑构件。

分母为GB/T50353—2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积。

（3）标准层必须符合标准层钢筋及砼限额指标，为了控制不合理的架空转换，地上面积综合含量指标为刚性控制上限。

（4）除入户阳台、生活阳台、客厅阳台、凸窗以外的面积赠送，赠送经过策委会确定并在会议纪要中明确，可以根据实际赠送的类型，在成本目标中报成本委员会审议，能在改造后形成封闭房间的，参照标准层限额指标，不能形成房间的按照结构板建面积计算，控制指标为钢筋10kg/平米，砼0.16立方/平米。

其他赠送方式均不调整限额设计指标。

3.2.4外立面门窗标准限额：

本限额适用于住宅产品。

影响门窗成本构成的因素包括铝合金材料断面选择、铝合金材料表面处理、玻璃选择、五金选择、门窗地面面积比等。

铝合金的成本限额需要从材料选择及开窗率等方面综合考虑，合理控制在合适水平。

本限额指标由窗地比及参照标准化研究成果的铝合金门窗综合价格共同构成。

（1）档次与材料选用参照表（住宅）

（2）窗地比控制（住宅）

计算方式为外墙门窗洞口面积/地上建筑面积，不含入户门、装饰百叶、采光井等。

（3）铝合金门窗综合价格及铝含量控制表（住宅）

其中普通型材为华南区铝合金标准化设计文件数据，同系列截面的断桥型材用量较普通型材高40%。

备注：

（1）售价一线城市6万/平米以下，二线城市3万元/平米以下的住宅不得使用木包铝等高档材料。

（2）有保温隔热要求，但不适宜使用断桥隔热铝型材的，可以选用塑钢型材代替，但是中档住宅及以下档次产品，不得选用彩色覆膜工艺等高档型材。

（3）北方地区及其他区域的普通住宅建议使用塑钢窗。

3.2.5外立面用材：

影响成本的主要要素包括外立面材料选择、施工工艺、外墙地面面积比等。

外墙的成本需从外墙的材料选择和外墙地面面积比两个方面控制，以地上建筑面积单方成本作为限额控制上限。

（1）外立面用材参考表

备注：

（1）一类材料：

干挂工艺的各类饰面、进口石材、单价超250元/m²石材或其他面材、幕墙及其他高端的新工艺类材料。

（2）二类材料：

湿贴国产石材、劈开砖、火山灰砖、高档合资品牌面砖。

（3）三类材料：

高级面砖、氟碳涂料、仿石涂料、质感涂料等。

（4）四类材料：

普通面砖、普通涂料。

（5）装饰构架：

屋面装饰功能构架。

（6）商业裙楼不适用于本限额指标。

（2）外立面用材综合指标及墙地比控制指标（按地上建筑面积计算）。

备注：

（1）此外墙费用不含基层抹灰及保温层，墙地比计算公式为：

外墙墙面面积（含外墙装饰面、建筑造型展开面，不含阳台底部涂料）/地上建筑面积。

（2）墙地比指标可作参考指标，不作考核指标。

3.2.6景观工程费限额：

为实施景观工程而发生的工程费用，包含硬景（消防道路、园路及广场等）、绿化、水景、景墙园建、外围墙、组团围墙、雕塑小品、室外照明泛光、室外照明、标识、人工湿地、500mm以内厚种植土回填等。

软硬景及按照景观面积单价均为刚性指标。

备注：

（1）景观工程单价调整系数：

一线城市系数为1，二线城市系数为0.9，其他城市系数为0.8，山地景观视情况可按展开面积作适当调整。

（2）保障性住房、两限房及廉住房项目的景观费用不适合本限额指标范围内。

（3）屋面景观费用、空中花园景观费用、别墅类产品中的庭院内景观费用适合本限额范围内。

（4）别墅类控制指标不含庭院面积。

毛坯交楼的庭院面积内按100元/平米控制，设计建成交付的计入到精装工程费。

（5）硬质景观的界定为消防通道、园路、广场、景墙、有硬铺的水景面积、泳池铺装面积等。

（6）景观成本的控制主要从以下方面：

A合理空间布局，投入到重点展示区域；

B控制水景面积；

C兼顾好本土特色与招商特色，用好本土饰材及植物；

D充分利用现有地势，避免过多造坡造山；

E植物种类及配备合理；

F控制硬景的面积比例；

G控制重点景观面积占总景观面积比例。

（7）特殊项目（如容积率高或占地较小的项目）的硬景控制比例由策委会确定。

3.2.7公共部位装修标准限额：

按照装修区域分为大堂、地下室电梯厅（大堂）、标准层电梯厅、标准层过道、会所及公共卫生间六个区域。

在装修标准上按照豪宅、准豪宅、中档住宅、普通住宅区分。

对不同区域的单个大堂及会所面积确定合理值，避免盲目做大公共区域。

（1）公共部位装修标准，含软装、硬装、空调设备及灯饰等全部费用。

备注：

（1）大堂及会所一线城市系数为1，二线城市系数为0.8，其他城市系数为0.7。

（2）地下室大堂指标准同首层大堂标准的装修，若地下室按照简单装修，应按标准层标准套用。

3.2.8销售展示装修标准限额。

（1）样板房建造标准上限管理

各区域城市样板房建造标准上限以下表标准乘以相应系数确定：

备注：

（1）豪宅项目样板房设计为非标准化内容，低端项目不做样板房，只做准豪宅及中档住宅项目的样板房限额。

（2）调整系数一线城市系数为1.0，二线城市系数为0.8，其他城市系数为0.7。

（3）建造标准、设计费按实际装修面积计算，其中阳台、露台和带装修的庭院按一半面积计算。

（4）硬装包含装修材料、人工费、洁具、工程灯具、五金、空调、橱柜、固定家具和电器等，软装配饰包含活动家具、饰品、窗帘、吊灯、植物、挂画等。

（5）营销主责部门可以根据营销需要，适当调整样板房的装修标准，但不得超过上限的20%，费用包含在营销费用总额中。

（2）销售中心建造标准（不含设计费）

备注：

（1）造价按实际装修面积进行计算。

（2）硬装包含装修材料、人工费、洁具、空调、其他固定电器等，软装包含家具、饰品、窗帘、吊灯、植物、挂画、水吧酒水等。

3.4.5后评价阶段：

（1）项目总结应有限额设计执行情况专篇，说明各阶段限额设计执行情况；

（2）财务结算价格应与各阶段限额设计进行对比。

3.4.6限额成本的检查

（1）设计主责部门检查：

设计主责部门在月报中对限额设计执行情况要求相关部门报备。

（2）成本主责部门检查：

A）在各阶段方案上策委会时，主责设计部门会同对应的成本部门（控股策划设计中心为主责的项目对口成本部门为控股成本管理部，项目公司为主责的项目对口成本部门为项目公司成本部）复核设计是否符合限额指标要求，超限额指标的应书面告知主责设计部门及设计管理部门限额执行情况；

B在第二阶段成本目标下达过程中，控股成本管理部会同项目公司、项目部成本口复核各项指标是否在限额指标范围内，若超限额指标时，应书面通知设计主责部门及设计管理部门限额执行情况；

C）在初步设计完成后，由项目公司、项目部成本口复核各项指标是否在限额指标范围内，若超第二阶段成本目标下达的限额指标时，应书面通知设计主责部门及设计管理部门限额执行情况；

D）在施工图完成设计后，正式出图前由设计部门先行提交白图给项目公司、项目部成本口，通过快速计算，在规定的时间内复核主要限额指标，若未达到限额设计要求，应由设计主责部门会同设计部门进行优化，属刚性要求的指标未达到限额范围内的，若因工期原因不能优化的，需公司分管总同意方可进入施工阶段。

3.4.7限额设计的执行情况的考核

（1）限额内容相关主责部门的考核。

将限额设计的执行情况作为绩效考核的内容，其中涉及到项目公司、项目部、精装修景观部、策划设计中心、成本管理部、营销部门等。

（2）对外部机构的奖惩。

制定履约评价细则，将限额设计的执行能力作为重要考核指标之一，并可进行适当的奖惩，具体的奖惩办法应按照公司相关管理制度进行审批。

3.4.8附则

本《指引》每年修订。

第三部分中海集团设计限额指标

第四部分：

佳兆业集团限额指标

一.佳兆业综合限额指标

说明：

1.项目档次界定：

以片区正在销售的某一楼盘（该楼盘售价约为片区平均价）为典型样板，将本项目与典型样板对比并确定档次，档次确定原则为：

超高档，售价＞片区典型样板房价130%；高档，片区典型样板房价110%＜售价≤片区典型样板房价130%；中档，片区典型样板房价90%≤售价≤片区典型样板房价110%；利润率＜目标销售净利润率，一律按降一档次定位；如片区楼盘均为高档或超高档，则直接参照其标准；我司现有开发楼盘均为高档。

2.调整系数ａ取值：

净利润率＜目标销售净利润率，调整系数ａ取0.9；售价≤8000元，且净利润率＞目标销售净利润率，调整系数ａ取1；8000元＜售价≤12000元，且净利润率＞目标销售净利润率，调整系数ａ取1.05；售价＞12000元，且净利润率＞目标销售净利润率，调整系数ａ取1.1；

3.限额指标按调整系数ａ调整后净利润率需满足目标销售净利润率要求；

二.佳兆业钢筋及混凝土限额指标

"说明：

1、本限额指标作为各下属公司一般工程结构含钢量及砼含量的上限，设计任务书中的设计限额指标应根据工程特点在此基础上进行调整，且不得超过本指标。

2、结构钢材及混凝土包含剪力墙、柱、梁、楼板、空调板、窗台板、阳台栏板、外墙线脚、屋顶构件等混凝土结构的受力及构造钢筋；不含施工措施及损耗部分钢筋、预埋件钢筋、圈梁、过梁、构造柱、砌体拉结筋、混凝土墙梁与砌体间加挂的钢丝网等。

3、结构面积S的定义如下：

S=S1+S2+S3+S4

S1=建筑面积（不含架空层面积）

S2=对于有顶盖的阳台、露台、结构连接板等按一半面积计入结构面积；小于2.2米层高的全部楼板面积计入结构面积；层高较高而未计入建筑面积的入户花园、走廊等上有顶盖的楼板面积应计入结构面积；空调板、建筑线脚等凸出构件不计入结构面积。

S3=未计入建筑面积的凸窗面积

S4=楼板开洞所预留的“赠送面积”，此部分面积的钢筋含量指标比对应限额指标低8㎏/㎡，混凝土含量指标比限额指标低0.11m³/㎡。

4、本限额指标对应的上部结构均指无结构转换层的正常上部结构，当设有结构转换层（转换率在50%以上）时，转换层以上的上部结构钢筋限额指标可以提高2kg/m2。

5、所有地下室均按照地下水位在地表以下1.5m以内的情况考虑，当地下水位低于此情况时，应酌情降低限额。

6、所有全地下室均按照覆土厚度为约1.2M考虑，当覆土厚度低（高）于此情况0.3米时，可酌情降低（增加）钢筋限额指标约8kg/m2。

7、人防地下室按照6级人防标准考虑，若实际人防标准高于6级，可酌情考虑提高地下室人防范围的限额指标。

8、对于地下室，本限额指标对应的普通桩基础或其它非筏板基础，当采用整体筏板基础或整体桩筏基础时，应酌情考虑提高整体地下室钢筋限额指标约20-40kg/m2，混凝土指标约0.20-0.40m3/m2。

9、当高层主楼的首层面积超过地下室单层面积的30%时，可酌情考虑提高地下室限额指标。

10、当地下室的人防结构面积大于85%时，钢筋限额指标可提高10-20kg/m2；当地下室的人防结构面积小于15%时，钢筋限额指标可降低10-20kg/m2。

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