如何挑选一套适合自己的好房子.docx
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如何挑选一套适合自己的好房子
如何挑选一套适合自己的好房子,是广大购房者普遍关心的问题。
一般情况下,在确定购房前,大家都会实地勘查一番,以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。
近日,臣信房屋总经理柯博仁在接受笔者采访时,提出了看房、选房的“十看十不看”,供广大读者参考。
不看白天看晚上
入夜后看房,能考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施是否周全、有无摊贩等产生的噪音干扰等。
这些情况在白天是无法看到的,只有在晚上才能得到最确切的信息。
不看晴天看雨天
下过雨后,无论业主先前对房屋进行过怎样的装饰,都逃不过雨水的“侵袭”,这时房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕,是否漏水、渗水,就能一览无余。
尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板,看看是否有潮湿发霉的现象。
不看建材看格局
购买二手房时最好是看空房子,因为空房子没有家具、家电等物遮挡,可以清晰地看到整个房子的格局。
比较理想的格局是,打开大门先进入客厅,然后是餐厅、厨房,卫生间,再到卧室。
如果客厅的门直接面对卧室,则私密性较差。
各种功能区最好能有效区分开来,如宴客功能、休息功能等。
不看墙面看墙角
查看墙面是否平坦,是否潮湿、龟裂,可以帮助了解是否有渗水的情况。
而墙角相对于墙面来说更为重要,墙角是承接上下左右结构力量的,如发生地震,墙角的承重力是关键,如墙角出现严重裂缝时,漏水的问题也会随时出现。
不看装潢看做工
好的装潢都会让人眼前一亮,有时高明的装潢可以把龟裂的墙角,发霉、漏水等毛病一一遮掩。
因此,必须要注意做工问题,尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致,这些地方往往容易被忽视。
如果发生问题,对这些细小处进行修缮是很麻烦的,挑出这些小毛病,可以增加和业主讨价还价的筹码。
不看窗帘看窗外
要注意房子的通风状况是否良好,房屋是否有潮湿、霉味,采光是否良好。
检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。
不看冷水看热水
如果想要知道水管是否漏过水,可以看水管周围有没有水垢。
检验浴缸时,要先打开水龙头,看流水是否通畅,等到蓄满水后再放水,看排水系统是否正常。
如果房子没有热水供应,一般有两种情况,一是已经很久没人住了,二是可能卖了很久都没卖出去。
不看电梯看楼梯
市区内许多二手次新房大都是电梯房,电梯的功能固然重要,但楼梯也不容忽视。
看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅,这对日常生活也很重要。
不看地上看天上
除了看客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外,还要看看灯饰的路线,看一下天花板是否有水渍,或是漆色不均匀等现象。
如果有,表示有可能漏水。
可能的话,不妨带上螺丝刀,卸下灯具,打上手电筒,看一下吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等现象。
不看屋主看警卫
可以和小区管理员或警卫聊聊天,因为他们是最了解该小区基本状况的人,有时甚至比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况,从他们口中获得所需要的信息,有时还能成为买房与否的决定性因素
向房地产相关部门咨询,及时了解手续、费用、程序上的变化等最新的信息。
确定资金来源。
是自有资金,还是向他人筹借,或者向银行申请贷款。
价格和面积。
根据自己的资金,决定可能购买何种区位、多大面积的住房。
交通状况。
选择一处好的住所,等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出。
房屋价值。
通过反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;银行提供按揭时会进行评估。
确认房屋面积。
包括建筑面积和使用面积。
产权证上一般标明的是建筑面积。
最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积。
观察房屋的内部结构。
户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹;墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。
了解装修的状况。
原房屋是否已装修,装修水平和程度如何;了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。
旧房的历史。
哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;是否欠物业公司的费用以及水、电、煤费用。
物业管理。
水、电、煤费用如何收取;电梯的品牌、速度及管理方式;小区保安水平怎样;绿化工作如何;物业管理公司提供哪些服务。
产权。
注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人,到房地资源局查询此产权证的真实性,确认产权的完整性,有没有抵押、共有人等。
选择中介。
可靠中介应该提供有效的营业执照执业和经纪人姓名、证号和照片,明确经纪组织的经营范围。
在二手房交易过程中,经常会出现因产权不清导致的纠纷,那么如何了解产权的状况呢?
购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解,才有可能获得真实的信息。
下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。
要了解房屋的产权状况,购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。
产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”;身份证件是指身份证、工作证和户口簿;资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。
例如:
商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书;代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售,需要提供其他共有人同意的证明书等等。
其它证件是指:
出租房产,要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;共有房产,要查验共有人放弃优先购买的协议或证明;中奖房产,要查验中奖通知单和相应的证明等。
第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。
查验的具体方式是:
查验产权记录。
包括:
1、房主是谁,假如为共有财产,则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式;2、档案文号,即该宗交易的文件编号,假如查询者希望获得整份文件,可依此编号向有关方面取阅该份文件副本;3、登记日期,此日期为该项交易的签订日期;4、成交价格,即该项交易的成交价,查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”,则代表该成交价不单只包括该房屋,并且包括其它房地产成品;5、其它内容,如房屋平面图等。
第三步是查验房屋有无债务负担。
房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。
至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任,则必须查验有关的证明文件。
包括:
抵押贷款的合同、租约等,还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额,从而对该房产有更深的了解。
另外,购房者还需了解的内容有:
所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。
最后,应提醒购房人注意的是,购买二手楼房,尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。
因为按照房改的有关规定,城市职工以标准价或成本价购买的房屋,在购房后5年之内不得上市交易;5年之后,如果出售房屋,原产权单位也有优先购买的权利。
如果购买的是这样的房屋,就有可能出现问题。
总之,要了解房屋产权的真实情况,购房者除了要向卖房方索要一切产权文件,仔细阅读外,还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录,两者对照,才能清楚地知道该房的一切产权细节,不至于有所遗漏。
买房产要投入相当大的一笔资金,因此投资的安全性是每一个购房者必需考虑的首要因素,否则稍有不慎,购房人的利益就会受到侵害。
而要想确保房产安全无误,了解房屋的产权状况,则是每一个购房人在购房前必需做的事情。
购房前对所购房屋的产权有清楚的认知,不但可避免受到可能的坑害,而且购房后自己的利益也可以受到法律的保护。
要了解房屋的产权状况,购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。
产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。
身份证件是指身份证、工作证和户口簿。
资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格,例如:
商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书;代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售,需要提交其他共有人同意的证明书等等。
其他证件是指:
出租房产,要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;共有房产,要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明;中奖房产,要查验中奖通知单和相应的证明等。
第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源,查验的具体方式是查验产权记录。
第三步是查验房屋有无债务负担。
房屋产权记录只登记了房主拥有主权的真实性以及原始成交情况,至于该房屋在经营过程中发生债务和责任,则必需查验有关的证明文件。
包括:
抵押贷款的合同、租约等,还要详细了解贷款和偿还额度、利息和租金的来源,从而对该房产有更深的了解。
另外,购房者还需了解的内容有:
所购房有无抵押,房屋是否被法院查封等。
总之,要了解房屋产权的真实情况,购房者除了要向卖房方索要一切产权文件,还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录,两相对照,才能清楚地知道该房的一切产权细节,不至于有所遗漏。
一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。
在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。
二、与中介公司签订书面的中介协议。
该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定,并一定要加盖中介公司的印章。
三、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前,购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。
四、收到委托书后,在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。
该收据仅有中介公司经办人员的签字不行,一定要加盖中介公司的印章。
遵循上述四个步骤付定金,下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立,一旦上家不同意出售房屋,下家便可要求双倍返还定金。
购二手房之前,与上家谈判、议价是重要的一环。
下家如何讨价还价,才能最大限度地获取利益,同时又不致使谈判陷入僵局?
首先,确定自己所能承受的最高房价。
上家在挂牌售房时,也会有一个心理价位。
因此,挂牌价往往高于上家的心理价。
如果下家在看房过程中,不经意地通过语言、表情等流露出对此物业有极大兴趣,上家往往会抓住这点乘胜追击,咬住价格不放松。
其次,摸清上家的底细和心态。
了解上家出售房屋所得款项拟作何用途。
如果上家急于出售换取现金,或者,上家必须在几天之内卖房,愈接近上家的卖房期限,上家就越急于出售。
在此时议价,将对下家杀价非常有利。
否则,价格很难谈拢。
最后,注意多收集所要谈判的物业的相关资料。
下家在谈判前可以先做实地考察,详细了解物业的建筑和装修质量、小区的交通、物业管理、配套设施是否齐全,房屋在设计或规划中是否存在不足和缺陷等问题。
等到正式与上家谈价格时,下家可以把所了解的该物业的这些不足之处,不失时机地亮给上家。
此举让上家明白,你已经为此做了最充足的准备,只有他让出多少个“点”,才有把你留住的可能。
第一步
贷款方案咨询
第二步
抵押物评估
第三步
预审贷款资料通过签署贷款合同(下家)
第四步
贷款资料进银行,银行审核通过
第五步
房地产交易中心办理房屋抵押过户(上/下家)
第六步
领取新产证、他项权利抵押证明
第七步
银行发放贷款
第八步
结案
评估个人购房财力的七大步骤
第一步:
看现金等价物
此概念源自会计学,即评估你的现金,不应该看你的银行存款,还应看变现能力比较的各类股票、债券等。
现金等价物=银行存款+国库券+债券+股票+基金
第二步:
算资金周转
还款是持续比较长的时间,所以一定看自己的资金周转
资金周转留存=平均月开支×3~5
第三步:
计算筹款能力
筹款能力=现金等价物-资金周转留存+其他突进的筹款(如典当、亲友资助)
第四步:
计算月收入
月收入=工资收入+其他收益(如股票、债券等已经准备卖出筹资金,则此收益不能计算入内)
第五步:
每月合理还款能力
合理还款能力=月收入×40%~50%
第六步:
估算银行可借款额
根据自己的每月合理还款能力和可以贷款年限和自己希望贷款年限的平衡,计算可得
第七步:
估算最大房款
最大房款=筹款能力(首付款)+银行可借款额+公积金可贷金额
其中筹款能力/最大房款>20%~30%
20%为购新房,30%为二手房
申请购房组合贷款应注意以下几点
1:
所购住房应该符合申请银行的个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的购房贷款范围;
2:
在具备申请个人住房公积金贷款的资格的同时,还应具备个人住房商业性贷款的条件;
3:
申请个人住房组合贷款,个人住房公积金贷款最高为30万元。
4:
申请个人住房组合贷款中个人住房公积金贷款部分,按个人住房公积金贷款利率计算;个人住房商业性贷款部分,按个人住房商业性贷款利率计算。
二手房贷款所需资料
1:
申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的直系亲属的身份证(并随带身份证复印件)每人各1份。
2:
申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的户口薄(并随带户口薄复印件)各1份,如申请人与配偶不是同一户口的,需另附婚姻关系说明
3:
原产权证1份;现房权证中应注明是商品房、平价房或安居房
4:
经由交易中心提供的上海市房地产买卖合同2份;
5:
房价30%或以上预付款收据原件及复印件1份
6:
借款申请表1份:
个人住房商业性贷款申请表1份、个人住房公积金借款申请表2份
7:
借款合同、抵押合同1套:
公积金借款合同6本、商业性借款合同5本,抵押合同4本;担保合同1份;
8:
借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲的单位和个人住房公积金帐号(或职工住房公积金结存单)每人各1份
9:
借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲同意使用其住房公积金的承诺书每人各1份
10:
申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等。
(根据备注情况确定,包括工资单、个人所得税纳税单,三资企业员工由单位提供月收入证明;私营工商业者提供单位近期营业税、所得税及财务会计报表;银行存单、有价证券以及经常性汇款来源证明等)
11:
如以上资产属申请人家庭成员所有,需附送有关家庭成员同意共同还款承诺书1份
12:
已存满规定期限的住房储蓄存单和(或)存折1份(申请住房储蓄个人住房商业性贷款时需提供,其他类型则不必)
13:
企业允许借款申请办理企业住房基金个人住房贷款的证明1份(申请企业住房基金个人住房商业性贷款时需提供,其他类型则不)
一般银行会让您递交下列材料,身份证明,婚姻证明,户籍材料,收入证明及有效的交易证明材料。
然后进行审批,签定借款合同,放款。
先来说说身份证明,一般来说只要提供身份证即可,护照、现役军人证也同样有效。
但要注意,买卖合同上购买方的全部人员和其配偶都要提供。
未成年人还未领取身份证的应提供独生子女证,非独生子女应提供出生证明。
婚姻证明;指上列人员已婚的应提供结婚证明书,已成年而未婚的应出具单身证明,离异的人士应提供离婚证(法院判决书也可)和离婚未再婚证明,丧偶的应提供配偶的死亡证明(户口簿上已注明丧偶也可)及丧偶未再婚证明。
这些证明可到工作单位或街道政局开具。
再来说说收入证明,收入证明应加盖工作单位的有效公章,并写明联系人,联系电话以及单位地址以备银行核查。
另外还要提供您购买房屋的买卖合同和上家原产证的复印件以及由中介机构见证盖章的预付房款收据。
再来说说贷款涉及的费用,由于二手房交易的特殊性,银行一般会指定贷款担保公司提供服务,担保公司一般会收取手续费和担保费。
另外客户还需购规定的保险,如涉及贷款公证还需交纳公证费。
大家都很关心贷款发放的时间,一般在收齐材料后三~五个工作日便可至银行签约。
将在交易中心出他项权利证明后三~五个工作日左右发放。
最后还要提醒大家,要注意平时各种日常费用的准时支付,如水电煤气,电话、手机等费用的拖欠均会影响个人的信用值而影响贷款审核。
冲还款掌握两个时段两种方式
许多市民在还贷模式上选择公积金贷款和商业性贷款共同还贷,借款人可根据自己公积金缴纳情况到银行测算可以获得的贷款金额和每月还款数。
假设每月公积金贷款还款1200元,商业贷款还款1000,若提取公积金为1万元,选择“余额冲贷法”,提取的公积金应先归还当月应还住房公积金贷款和商业性住房贷款本息,剩余金额7800元(10000-1200-1000)可一次性冲还住房公积金贷款本金,还清住房公积金贷款后,尚有余额时,可冲还商业性住房贷款本金。
冲贷后,借款人可选择月还款额不变,缩短原还款期限方式,或还款期限不变,减少月还款额方式进行还贷。
上例如果选择”逐月还款法”,每月等额还贷金额保持2200不变,提取公积金1万元按照先扣公积金贷款再扣商业性个人住房贷款的顺序每月连续扣除,余额不足时,借款人应及时将足额金额充入还款银行卡中。
两种还贷法市民可依据自身实际情况来选择。
提取还贷时间两时段要掌握:
借款人9月至第二年3月底签订授权书的,第二年4月-6月份办理提取还贷划款;4月至8月底签订授权书的,9月-10月份办理提取还贷划款。
申请提取还贷的地点为个人住房贷款原贷款银行;提取还贷的资金储备方式有特别要求,根据上海市公积金管理中心提取还贷的规定,提取还贷资金一律不得提现和消费,只能用于归还个人住房贷款,借款人在办理个人住房贷款的同时需申办一张金穗借记卡,签署《委托银行提取住房公积金归还个人住房贷款授权书》,委托银行每年提取住房公积金划入借款人帐户,用于归还个人住房贷款本息。
另外,借款人欲变更提到还贷内容,应在规定的提取还贷时间之前向贷款银行提出申请,重新签订《授权书》。
购买二手房交易按揭贷款的基本操作流程
一、确定按揭服务公司和贷款方案
借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司,并向按揭服务公司提出贷款咨询,确定贷款方案。
二、查询公积金(如需公积金贷款)
与卖方确定购房意向后,借款人提供公积金帐号,由按揭服务公司进行公积金查询,确定可贷款的金额和贷款年限。
三、签定房屋买卖合同
借款人与卖方签定房屋买卖合同。
由于交易中心要求不同,杨浦、普陀、黄浦、长宁等区的房屋,需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。
四、准备贷款资料,审核贷款资质
按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料,有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。
五、签贷款协议,公证,保险
按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核,通过后,按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证,同时收取费用,包括房屋保险费等。
六、办理房屋过户和抵押手续
借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续,并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。
七、办理房产证和抵押证明
贷款人的房产证和他项权利证明办出后,按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。
八、银行放款
银行在收到借款人的以上两证后,按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。
申请过户
《城市房地产开发经营管理条例》中规定:
'预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。
'
房屋买卖的所有权过户和转移登记,一般在购房者购房后,由买卖双方或售房单位代理到住房所在地房产和土地管理部门办理过户与产权转移登记手续。
房屋产权证是对进行了房屋产权登记后所发证件的统称。
根据登记的产权情况又可分为《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》和《房屋他项权证》三种。
《房屋所有权证》发给拥有房屋所有权人。
《房屋共有权保持证》发给房屋共有人。
《房屋他项权证》发给与房屋所有权有关的其他财产权人,如典权人、抵押权人等。
《房屋产权证》一旦遗失,应忙到原发证机关申请补领新证。
申请人应提交补领新证申请书和登载遗失声明的报纸一份,经房管机关审查确认后,补发新证,并按规定征收重新登记费用。
大量境外客户参与二手房交易,在交易过程中,以下情况需要公证。
买卖合同公证。
主要针对房屋买卖当中交易一方为境外人。
根据上海有关政策规定,在房屋买卖过程当中如一方为境外人,则买卖合同必须经过公证后方生效,否则将无法送交易中心交易。
根据上海市公证处出具的收费标准,房屋总价为人民币50万元以下的,买卖合同公证费为总价的0.3%+100元;房屋总价为人民币50万元以上的,买卖合同公证费为总价的0.25%+350元。
委托公证。
主要指上家或下家无法亲自办理相关房产过户手续,只能委托其他人或中介公司办理相关公证手续。
由于手写委托书无法确认其真实性,交易中心一般会要求无法亲自到场的当事人出具公证后的委托书方能为其办理相关的过户手续。
由于现在二手房大多通过中介公司来交易,中介公司为方便交易一般会要求客户办理委托公证手续,所以不论是境外人还是本地人,在二手房交易中都会办理相关的委托公证手续。
委托公证费则因委托内容的不同而分为人民币300元至500元不等。
贷款合同公证。
境外人在上海购房如需贷款,则其贷款合同必须经过公证处公证生效。
只有经过公证后的贷款合同,交易中心才会受理并办他项权利证明。
贷款公证费为贷款额的0.3%。
赠与公证。
在目前的二手房交易中还有一种赠与方式,即业主自愿将房屋赠与他人,并要求将房屋产权人名字进行更改。
赠与行为必须进行公证。
有的人可能会认为将房屋赠与他人,费用会比出售房屋少。
其实,在不考虑房屋价格的情况下,赠与所产生的税费比买卖产生的税费要高。
赠与公证费为合同总价的2%。
复印件与原件相符公证。
虽然现阶段部分期房转让可以不经发展商同意进行交易,但是发展商不愿提供相关的预售合同。
交易中心规定,交易双方必须提供足够的预售合同方能交易。
因此,下家必须拿上家的预售合同办理复印件与原件相符的公证,共六本以上的合同前往交易中心办理转让手续。
这种复印件与原件相符的公证收费为人民币300元至700元不等。