要用市场的方法来解决房地产存在的问题.docx

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要用市场的方法来解决房地产存在的问题

要用市场的方法来解决房地产存在的问题

——与首都经贸大学金融学院副院长教授谢太峰商榷房地产存在的问题

作者    上海老笋

   什么是房地产？

什么是房地产市场？

现在总是会有那么一大堆人都要来热闹一下，好像不说上几句，就会显得他不是经济学家了。

今天，我也来说几句冒充一下“经济学家”，谈一谈有关房地产在中国经济目前所扮演的“角色”。

   我们现在先需要搞清楚一些基本概念。

什么是房地产呢？

我用最简单的表述为，房地产就是由土地、建材与钢筋、资金、建筑施工与劳动力、设计勘探等要素所组成的；它不属于第二产业，也不属于第三产业，定位于“2.5产业”比较合适。

那么什么是房地产市场呢？

这个市场是有这些部门与机构共同来参与的（游戏）：

土地供应方（政府）、开发商（房地产公司）、国家税务部门与政府有关审批机构、建筑材料与钢材生产与供应、建筑施工方、大量的农民工、设计勘探技术方、资金供应方（银行、上市公司股东或者大量股民的钱）、各类设备安装单位、施工监理验收机构、各类配套单位（消防、水、电、气、电梯、门窗、电讯、弱电、电线电缆等）、销售代理公司、广告策划公司与广告媒体（电视台、报刊）、二手房代理公司等专业中介机构、大量需要购买房子的客户（包括潜在客户与投资客户）、还有来自国外的购买方与投资方。

等等:

他们共同组成了（或者说是共同参与）一个庞大的房地产市场（游戏）。

这是涉及到经济领域相当广泛的一个经济产业链的行业。

没有房地产行业作为一个领头羊，后面的各个行业怎么来“玩”？

谁能够否认这样一个事实呢？

！

那么房价包含什么呢？

简单的说，房地产价格因素包括有：

土地价格、建筑材料与施工成本，各种配套与设备采购、各种税收与政府管理收支、银行利息与资金成本、房地产开发利润、设计勘探、销售费用（广告）、项目运作与公司管理成本等综合所组成的；所有的参与者这个“游戏”的都要有成本与利润要求，没有一个是“张思德”与“白求恩”。

解决房地产行业的问题，涉及房地产价格问题，不是弄几条政策就可以解决所有的问题。

没有做过深入的研究工作，就不要做出自己的判断与结论。

   中国的房地产市场真正起源于1998年，由于国家迫于财政压力，要解决经济发展中的瓶颈，也借鉴了国外以及香港的房地产市场，也是为了突破城市改造资金匮乏难题，解决居住困难提高人民社会水平，同样考虑到由于东南亚经济危机对中国经济的压力，以及中国政府承诺人民币不贬值，要积极拉动内需之要求，同时又根据房地产市场刚性需求的迹象，蛰伏多时的房地产市场终于在各种条件配合下跃跃欲试而出。

1998年的新年伊始，中国中央银行宣布：

中央银行今年支持商品住宅消费及配套服的贷款规模为1000亿人民币，占计划总额的11.11％；到1998年7月1日，延续40多年的福利分房制度也成为了历史。

为配合住房制度改革，国家已允许所有商业银行开办个人住房担保贷款。

随着国外和港、澳、台资本的输入，预售商品房合同大量出现，预售商品房抵押贷款也应运而生。

就此，中国全面开启了房地产行业与房地产市场。

其实，中国的经济从1998年起才真正开始腾飞起来。

随着房地产市场的真正起步，国内的几个主要的经济支柱产业也随之快速发展起来。

从而保证了中国国民经济快速发展，与此同时通过中国国民经济各项数据指标反应也都得到了证实。

中国经济一方面在扩大出口换取外汇同时，也让中国内部市场的需求也得到真正拉动起来。

也是由于房地产刚刚开始起步，同样吸引了不少外资来参与大规模旧城改造的开发，中国真正的内需拉动之后，中国的经济快速增长也让全世界开始瞩目。

   我们先来看看从1999年—2008年的中国国内生产总值（GDP）与国内税收总额的增长轨迹，再来做分析（下面一些数据全部来自国家公开发布的信息与统计资料）：

   一、1999年中国国内生产总值（GDP）为89677亿元；至2008年中国国内生产总值（GDP）为300670亿元；增长3.35倍；年均复合增长率为12.98%。

   二、1999年国内税收总额为10315亿元；至2008年中国国内税收总额为54220亿元；增长5.25倍；年均复合增长率为18.08%。

   三、让我们来看看这10年中的房地产市场发展怎么样，也许可以告诉你一个真实的答案。

中国房地产市场经过近10年的快速发展，从国家可靠的数据来分析（因为，2001年前的数据不完整，本文暂时不做参考之用）。

   我们就以2001年之后比较完整的统计数据做一下分析，2001年全国的房地产销售面积为19939万平方米；当年的销售收入4021亿元；到2008年的全年销售面积已经达到了62089万平方米：

当年的销售收入达到了24071亿元；销售面积8年增长了3.11倍；销售收入8年增加了5.99倍；2009年截止到9月底的数据为：

销售面积是58371万平方米，销售额达到27532亿元。

销售面积增长比例明显低于销售收入的增长比例，其中土地价格与房价的上涨是十分突出的。

其实，最为突出就是地少人多的矛盾，其次才是房地产市场发展不够充分，地区也不平衡，总体需求没有得到满足。

   10年来，中国的房地产市场快速发展是为全世界所罕见的，也为世界房地产发展史所罕见的。

为什么当许多“经济学家”感觉市场需求不足时，经济发展不平衡时，中国的经济总的需求还是很旺盛的呢？

当然，政府对国家基础建设的投资也是占到了很大的比例。

但是由于建国几十年来，中国的城市建设很不平稳，欠账很多，特别是老百姓的住房困难没有得到正常的改善，依靠福利分房来解决城市居住困难是遥遥无期的，而提高人民的生活水平成为了一句空话。

改革开放就是解放了思路，通过市场化运作，来解放生产力，大规模的利用有效的经济手段和有限的资源，来解决城市建设与改善人民的生活，提高老百姓的居住条件。

10多年来房地产市场快速发展，不仅拉动的国内最大的内需市场，也为中国经济发展安装了一部强有力的发动机，从而通过房地产的需求与发展拉动了其他行业的快速发展。

   四、从1999年—2008年全国钢铁产量来看出增长的数据：

   全国钢铁产量从1999年为12426万吨，2008年达到50116万吨，10年增长了403%；这也是在世界钢铁工业发展历史中所罕见，这是因为钢铁工业搭上了房地产大规模开发的历史发展机遇；可是“成也萧何，败也萧何”，尽管中国钢铁业产量大规模得到了快速发展，由于房地产对钢铁业的品种要求不高，也造成了中国钢铁业产品与结构存在问题的原因之一。

而在房地产市场没有真正启动的年代，钢铁业市场波动性很大，很不完善，需求是明显不足的。

   五．从1999年—2008年全国水泥产量来看出增长的数据：

   全国水泥1999年产量为57300万吨，2008年达到139000万吨，10年增长了243%；这是在世界水泥工业发展历史中所罕见，这也是因为中国的水泥工业搭上了房地产大规模开发的历史发展机遇。

10多年之前，马路上要找一辆水泥搅拌车很难，许多特种车辆都要从国外进口。

现在，国内生产这种特种车辆已经很多了。

当然，大规模的水泥生产企业的诞生，也给环境造成一定的污染。

没有房地产市场的发展，今天中国的水泥工业会是什么样子的呢？

   六、从1999年—2008年全国汽车产量来看出增长的数据：

   中国汽车工业的发展肯定是随着房地产市场发展而兴起的，1999年中国汽车产量183万辆，到2008年已经达到了938万辆，10年增长达到了512.57%。

预计2009年达到1000万辆，中国已经成为世界上前五位的汽车生产与销售大国。

中国的汽车工业也是随房地产发展而得到了快速的发展，为什么怎么样说呢？

因为，对大多数中国老百姓来说，买一套房子的重要性肯定要比买一辆轿车来的更重要。

而且，车子一落地就会有折旧，而房子作为不动产会有升值之可能。

也就是说，在没有买了新的房子之前，绝大多数的老百姓不会做出先购买汽车的选择。

而当有了新房子之后，才会考虑购买汽车的。

   这里需要考虑的是中国人文化与传统习惯，就是对一个家庭来说房子比任何资产更为重要，房子不仅仅是满足居住与资产保值增值多少，也是一个家庭稳定的象征；而不是像美国人把自己的家可以“安放”在汽车上。

也由于中国城市改造与发展，城市发展需要有空间，许多城市边缘地区的地块价值也得到了提升，很多的房子就建造在郊区。

所以，在购买了新的房子之后，就有购买小汽车的需求了。

一部不够，就再买一部了。

同样，老的城市没有经过大规模的改造，在住房问题没有解决之前，何来停车位呢？

试想一下，当住房问题没有解决，会有多少人先去购买汽车的？

而且许多家庭会有购买两部之冲动？

没有房地产市场的快速发展，汽车工业会有今天吗的？

   自从近两年来，在世界范围内发生了严重的经济危机之后，我们国家的出口行业受到了严重的影响，许多经济学家与领导都出来呼吁，要来拉动中国的内需。

可是，那些所谓的经济学家们不懂经济，一边说要拉动内需，一边要求政府出手打压房地产行业。

那么房地产是什么呢？

是一个出气筒吗？

为什么打压了房地产就能够拉动了内需呢？

他们没有答案。

只会瞎说，以期望来吸引眼球。

谁能够告诉我，中国的房地产是伴随着汽车工业而发展起来的？

谁能够告诉我，中国的房地产是伴随着钢铁工业而发展起来的？

谁能够告诉我，中国的房地产是伴随着水泥工业而发展起来的？

同样，谁能够告诉我，中国的房地产是伴随着家电工业而发展起来的？

谁能够告诉我，中国的房地产是伴随着家庭装修业而发展起来的？

难道是中国的汽车工业托起了中国经济快速发展之路吗？

是中国汽车工业作为龙头行业拉动了这么多的行业快速发展吗？

房地产作为如此之大的产业链龙头行业，却背上了不公平的恶名。

为什么，我们不可以来冷静的想想问题结症的所在吗？

   许多“经济学家”老是闭眼瞎说，中国的经济要多发展高精尖，项目要上附加值高的产业，房地产要打压。

可他们无视目前中国经济基础的条件与历史的形成，缺乏政治头脑，不了解中国经济现状和农民的就业压力。

在占中国人口最多的农村现状怎样呢？

作为中国基本的劳动力农民工水平不高是一个很大的问题，中国的劳动力市场不平衡，农民工的就业压力很大。

新中国之后，由于中国农村的教育水平与经济条件有限，农民的文化教育一直没有得到很大的提高，又加上文化大革命的一场浩劫，他们没有得到很好的教育，没有能够掌握较高的劳动技能与文化水平，但是他们需要生存与养育后代，社会也需要安定，能让他们在短期内就上岗去从事高精尖的工作吗？

如果，让他们的一部分人去从事建筑行业工作，也就解决了他们的基本生存问题。

有一大部分人今天放下了农具，明天就可以到城市上班做建筑工人。

帮助中国农民工解决工作不仅是一个解决农民工生活温饱的问题，也是一个涉及到稳定的政治问题。

中国自古以来就是人多地少，而且贫瘠。

而中国历史上最不稳的因素，就是来自农村。

中国共产党也是通过在农村发动革命运动来推翻蒋家而改朝换代的。

给我们农民工兄弟出路，就是一个很大的政治问题。

调整产业结构，进而调整经济结构需要有一个长期的规划与布局，需要循序渐进，急不得，还得要有外部市场配合，加上人才的培养，国内市场的培育。

而这些都是“远水不解近渴”的。

   再说，我国自实行分税制改革以来，地方财政普遍税收不足，土地出让收入等已成为许多地方政府财政预算外收入的重要来源。

地方政府要解决社会保障，城市化建设与改造任务，公务员及城市居民的各种福利，地方政府能靠什么来吃饭呢？

要靠什么来解决城市发展过程中困难呢？

我国的大规模城市化建设和城乡居民的各种福利明显改善与提高，地方政府所投入的资金主要来源就是依靠土地拍卖收入来解决的。

1987年12月1日下午，在深圳会堂内座无虚席，建国以来第一次土地拍卖会在这里举行。

大胆的深圳人迈出了中国城市土地管理制度改革的关键一步，也揭开了中国房地产开发与土地市场化运作新的篇章。

这次土地拍卖会也就告诉了政府与市场上所有的参与者，作为国家有限的土地资源是有巨大的价值的。

1988年4月12日，由第七届全国人民代表大会第一次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》第二条写道：

“宪法第十条第四款：

‘任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。

’修改为：

‘任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

土地的使用权可以依照法律的规定转让。

”

   深圳建设用地的改革直接促成了宪法的修改，国家的根本大法也肯定了深圳土地管理体制改革的做法，为全面实行国有土地使用权有偿让渡提供了根本的法律依据和保障。

此后，中央政府与地方政府需要通过市场化运作来体现土地的价值与增值，并以此来加强国力与充实地方财政。

随着20多年来的土地市场化运作，全国各地各级政府通过土地拍卖的总收入已经达到了5.2万亿。

据说，当年的这把“一锤子”已经成为国土资源部的“文物”。

当土地成为市场化的“商品”，依附在土地上面的房屋也就合理的成为了“商品房”。

   一个重要的经济产业是不是能够成为国民经济的支柱产业，不是几个人来说了算的，而是由市场经济来决定的，更不是几个号称“经济学家”来决定的。

房地产究竟是不是是国民经济的支柱产业？

事实会告诉你，历史也会告诉你，市场经济发展与需求更会告诉你。

至少，我今天可以说，中国经济这10年的快速发展，房地产与房地产市场居功至伟，功不可没。

当然，一个重要的经济产业不可能成为国家永久的支柱产业一样，都会有一定的历史局限性。

房地产也许在中国大规模的城市化建设之历史任务完成之后，退出了历史所给予的舞台，这是市场经济与历史发展之必然。

但不会是现在，也不会在短期之内退出。

房地产成为我国经济目前的支柱产业是中国经济发展过程中的必然选择，她必须要承担起历史的责任。

在美国历史上，钢铁业肯定是国家的一个支柱产业，现在呢？

日新月异，风水轮流转。

10年前的支柱产业，不等于10年后还是支柱产业。

一切都是由市场经济来决定的。

   今天，我可以告诉那些所谓“经济学家”一些基本的常识。

中国经济这十多年来高速发展，最大的秘诀就是，中国拉动了最大的内需——房地产和房地产市场，并且通过房地产完整的产业链拉动了一系列的相关产业与消费市场。

中国经济10年以来的高速发展有很大一部分的功劳也来自于房地产的开发，由于中国经济发展不平衡，地区差别很大，房地产市场与需求也是不平衡的，以后必将由中国一线城市逐步发展到二线、三线、四线城市，为中国城市化建设服务，为提高中国人民的生活水平服务。

同时，以政府为主导的房地产发展思路，也会逐步扩大经济适用房的土地用地比例，从而加快改善城乡居民居住条件的步伐，为十多亿人们造福。

其实，我们许多的人在中国房地产开发过程中都得到了很多的实惠，很多人起码是自己的住房得到了很大的改善。

由于许多人无力解决自己居住困难的能力，但是在城市建设与改造中得到了动迁与补偿，住房条件也得到明显的改善与提高。

当然，由于地块价格上升带来房地产价格上涨，也给城乡居民购房带来了巨大的压力。

但是，房地产市场化的趋势不可能逆转，期待政府出手打压房地产的期望只能是“守株待兔”，或者说是“画饼充饥”。

只有市场化运作达到了一定的程度之后，房地产价格自然就会应声而下的。

市场经济最大的优势就在于平衡供需关系，调节市场各种资源，实现公开透明，公平合理的市场化资源配置。

市场经济就是一只无形的手，自然就有无形的力量。

   目前，中国目前需要解决的问题很多，房地产给老百姓最大的反感就是房地产行业所产出的房价太高，房地产市场的确有泡沫存在，这也是不争的事实。

但这是所有参与这个“游戏”的各方共同制造出来的泡沫。

解决泡沫，需要有更好的思路与方法。

在洗衣过程中有泡沫，一味打压，泡沫不就更多了吗？

房地产本身有问题，但不是一个简单的问题。

不要以为粗暴的打压了，全国的房价明天就会应声而下的。

想起来，从2003年开始就有不少的“经济学家”对舆论说，发现了大规模的房地产泡沫，各级领导要重视，要打压。

试问，我们现在还能够买到2003年、2004年那时价格的房子吗？

这些“经济学家”你告诉了我们，我们因为听了你的专家言论而造成了错失购房的机会，而放在银行里的钱所产生的利息有多少呢？

这些损失怎么办？

如果，那些“经济学家”还是这么简单的看待房地产行业与房地产市场，只能说明他是多么的无知与浅薄。

因为，在房地产这个“游戏”中的各方参与者，各自的利益与诉求都是不同的。

中国银行业基本认同的观点就是，给房地产行业和购房贷款者贷款是所有贷款中最为安全的业务，坏账比例也为最低。

最近，不少的中央企业大规模的不停的成为上海、北京、广州等地方城市的“地王”，为什么？

难道他们都没有了“王法”吗？

可以与中央政府的政策对抗吗？

   我们需要去认真地发现新的问题，需要科学地研究新的问题，去提出科学的解决问题思路与方案。

房地产中的确存在一系列问题，但这是市场经济发展过程中必然会产生的矛盾与问题，而且我们最后也只能通过市场经济手段来解决这些问题。

要相信中国政府与各方参与者，包括购买房子的老百姓们等所有参与者们的智慧，有问题不怕，问题总是在前进道路被逐步解决的。

我们不能够指望和依靠那些“专家们”来“闭门造车”的。

试想一下，依靠计划经济（命令经济）能够解决中国这么大的房地产需求与市场吗？

由政府与各方共同参与市场化运作，其必然的结果就是合理与公平。

相信市场经济，也就找到最好的办法与打开问题的钥匙。

历史发展到今天，人类还没有找到一个要比市场经济更合理，更科学的方法。

不管是房地产行业也好，其他的行业也好，中国的市场经济进程与发展都是不可能逆转的。

本文参考资料：

1、《吴敬琏自选集》，中国著名经济学家 中欧国际工商学院宝钢经济学教席教授、国务院发展研究中心高级研究员

   吴敬琏教授著

山西经济出版社2006年1月山西第3次印刷。

2、《自由与市场经济》，中国著名经济学家 中欧国际工商学院  许小年教授著

上海展强印刷有限公司2009年2月第1次印刷

3、《宏观经济学》（第五版），【美】N·格里高利·.曼昆著

中国人民大学出版社2007年1月第5次印刷。

4、本文的一些数据资料，由我的同事参与整理，在此一并感谢！

5、本文作者观点并不代表中欧国际工商学院教授的观点，特此声明。

本文作者，“上海老笋”，毕业于中欧国际工商学院

2009年12月5日星期六写于上海。