房地产.docx

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房地产

一、单项选择题

1、房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于（）。

A．第一产业B．第二产业C．第三产业D．新兴产业

2、房地产开发是指在依法取得（）土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

A．国有B．外企C．私有D．社会

3、中国传统的城市住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的（）住房制度。

A．实物补贴性B．实物福利性C．低租福利性

D．货币补贴性E．低租补贴性

4、1994年7月5日全国人大常委会通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》，该法明确规定“国家依法实行国有土地（）使用制度。

”

A．无偿、无限期B．有偿、无限期C．无偿、有限期D．有偿、有限期

5、“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权利，促进房地产业的健康发展”的法规是（）。

A．《城市规划法》B．《城市房地产管理法》

C．《土地管理法》D．《房地测量规范》

6、在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平，是房地产开发过程中（）的主要工作内容。

A会计师B经济师C估价师D工程师

7、某城市地铁线的建设,使沿线房地产大大增值,这体现了房地产的（）性。

A适应性B位置固定性C政策影响性D相互影响性

8、房地产的（）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。

A适应性B位置的固定性

C对专业管理的依赖性D相互之间的影响性

二、多项选择题

1、房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对（）都具有吸引力。

A．置业投资者B．开发商C．承包商D．租客

2、房地产的（）性,决定了房地产市场是地区性的市场.

A不可移动性B适应性

C各异性D相互影响性

3、房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（）

A变现性差B投资额巨大

C投资回收周期长D需要专门的知识和经验

E具有过人的胆量和风险承担精神。

第5章现金流量分析与经济评价指标

（二）

1、某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。

该地块规划允许建筑面积为4500㎡。

开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼的年净租金收入为450元／㎡，银行同意提供的贷款利率为15％的基础利率上浮2个百分点，按季计息。

融资费用为贷款利息的10％。

开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元／㎡，专业人员费用为建造成本的12.5％，行政性收费等其他费用为60万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.0％，市场推广及出租代理费为年净租金收入的20％，当前房地产的长期投资收益率为9.5％。

项目开发周期为18个月，建设期为12个月，可出租面积系数为0.85,试通过计算开发商成本利润率对该项目进行初步评估。

[解]

（1）项目总开发价值

1）项目可出租建筑面积：

4500×0.85＝3825（㎡）

2）项目每年净租金收入：

3825×450＝172.125（万元）

3）项目总开发价值：

P＝172.125×（P／A，9.5％，48.5）＝1789.63（万元）

（2）项目总开发成本

1）土地成本：

425万元

2）建造成本：

4500×1000＝450（万元）

3）专业人员费用（建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用）：

450×12.5％＝56.25（万元）

4）其他费用：

60万元

5）管理费：

（425+450+56.25+60）×3.0％＝29.74（万元）

6）财务费用

a.土地费用利息：

425×[（1+17％／4）1.5×4-1]＝120.56（万元）或122.47（按月计息）

b.建造费用／专业人员费用／其他费用／管理费用利息：

（450+56.25+60+29.74）×[（1+17％／4）0.5×4-1）＝51.74（万元）或52.49（按月）

c.融资费用：

（120.56+51.74）×10％＝17.23（万元）或17.50

d.财务费用总计：

120.56+51.74+17.23＝189.53（万元）或192.46

7）市场推广及出租代理费：

172.125×20％＝34.43（万元）

8）项目开发成本总计：

425+450+52.65十60+29.74+189.53+34.43＝1241.35（万元）或1247.88

（3）开发商利润：

1789.63一1244.95＝544.68（万元）.

（4）开发商成本利润率为：

544.68／1244.95X100％＝44.17％或43.41%

2、某开发商以8000万元购置了一宗商业用地50年的使用权。

该宗地的规划建设用地面积为5000m2，容积率为8，建筑密度为60%，建筑层数为24层，从-2～4层建筑面积均相等。

地下两层中，-1层为车库，有供出售的100个车位，-2层为人防和技术设备用房（不可出售）；地上1～4层为用于出租的商业用房，地上5～22层为用于出售的标准层住宅。

预计项目的开发周期为3年（其中准备期为12个月，建造期为24个月）；平均建造成本为1500元/m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%，行政性收费等其他费用为200万元；地价款在项目开发期初一次投入，建造成本、专业人员费用、管理费用和其他费用在建造期内均匀投入；该项目建成后，住宅的售价预计为6000元/m2，停车位售价为10万元/个；商业用房的租金在每年年末收取，第一年的年净租金收入为1000元/m2，以后每年年净租金收入的上涨率为2%；销售费用和销售税金分别为销售收入的2.5%和6.0%。

开发建设贷款利率为6%，同档次商业用房的投资收益率为8%。

试计算该项目的开发商成本利润率。

解：

1.项目总开发价值

（1）项目总建筑面积及各部分建筑面积

项目总建筑面积：

5000×8＝40000（m2）

－2至＋4层每层建筑面积：

5000×60%＝3000（m2）

地上5－22层的总建筑面积：

40000－6×3000＝22000（m2）

（2）销售部分的总开发价值

1）－1层车库销售收入：

100×10＝100（万元）

2）5－22层标准层住宅销售收入：

22000×6000＝13200（万元）

3）总销售收入：

1000＋13200＝14200（万元）

4）销售税金：

14200×6%＝852（万元）

5）销售部分总开发价值：

14200－852＝13348（万元）

（3）出租部分总开发价值

总出租面积：

3000×4＝12000（m2）

出租第一年末的年净租金收入：

A＝12000×1000＝1200（万元）

出租部分总开发价值：

其中n＝47年，s＝2%则P=18637.55万元

（4）项目总开发价值：

13348＋18637.55＝31985.55（万元）

2.项目总开发成本

（1）土地成本：

8000万元

（2）建造成本：

1500×40000＝6000（万元）

（3）专业人员费用：

6000×8%＝480（万元）

（4）管理费用：

6000×5%＝300（万元）

（5）其他费用：

200（万元）

（6）财务费用：

土地费用利息：

8000[（1＋6%）3－1]＝1528.13（万元）

建造成本、专业人员费用、管理费用和其他费用的利息：

（6000＋480＋300＋200）[（1＋6%）2/2－1]＝418.8（万元）

财务费用：

1528.23＋418.8=1946.93（万元）

（7）销售费用：

14200×2.5%＝355（万元）

（8）项目总开发成本：

8000＋6000＋480＋300＋200＋1946.93＋355＝17281.93（万元）

3.开发商利润：

31985.55－17281.93＝14703.62（万元）

开发商成本利润率=14703.62/17281.93*100%=85.08%

第八章房地产投资的资金融通

一、单项选择题

1.资金融通过程中的流动性原则，是指金融资产在无损状态下迅速（）的能力。

B

A.偿还B.变现C.流通D.流动

2.为了降低抵押贷款的风险尤其是通货膨胀的影响，贷款人通常的做法是（）。

D

A.放宽还款期限B.降低抵押贷款比率

C.减少贷款额D.采用浮动利率

3.一般来说，房地产开发商的自有资金投入应占项目总投资的（）。

A

A.25%～30%B.20%～25%C.10%D.50%

4.对（）级企业，银行贷款利率按国家法定利率执行，一般可免除担保，如果贷款额较大，期限较长，银行也可要求由第三方提供保证。

A

A.AAAB.AAC.AD.BBB

5.某开发商自己投入30%，贷款70%，从事项目开发，已知项目开发周期3年，年投资利润率15%，贷款利率8%，则开发商自有资金年平均收益率为（）。

试题答案：

C

A.15%B.36.4%C.40.4%D.29.8%

试题解析：

设项目总投资额为A，则开发利润＝A×15%×3＝0.45A

银行贷款利息＝0.7A×[（1＋8%）1.5－1]＝0.086A

净利润＝0.45A－0.086A＝0.364A

则自有资金年平均收益率为（0.364A÷0.3A）/3≈40.4％

6.某项目已投800万元取得土地使用权，预计项目建设投资需1600万元，则今后项目开发建设资金投入（）以上，才可办理全部商品房预售许可证。

B

A.200万元B.400万元C.480万元D.600万元

7.某投资者预付150万元订购了一预售总价为1000万元的楼宇。

一年后竣工交付使用时楼价上涨了5%，则该投资者预付款的收益率为（）。

A

A.33.3%B.28.3%C.7.5%D.50%

8．个人住房抵押贷款期限可长达（）年。

C

A10B20C30D50

9．关于贷款担保说法错误的是（）。

B

A是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。

B贷款的担保人能取代借款人的信用状况。

C贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。

D贷款有保证、抵押、质押三种形式。

二、多项选择题

1.房地产开发企业的资金在周转过程中必然存在如下矛盾（）。

ABD

A.资金投入的集中性和来源分散性B.资金投入量大和来源量小

C.资金投入风险大和收益高D.投资回收期长与再生产过程连续性

2.金融机构在为开发商提供贷款时，需审查与项目有关的（）等因素。

BCD

A.开发商营业执照、办公地址B.目标收益率

C.贷款期限D.开发商拟贷款数量

3.房地产开发项目融资的资金来源有（）。

ABCD

A.银行贷款B.社会集资C.预收定金或购楼款D.承包商垫资承建

4.金融机构融出资金时通常遵循（）原则。

ABD

A.流动性B.安全性C.变现性D.盈利性

5.房地产开发商的自有资金，一般有（）等形式。

ABCD

A.现金B.应收银行票据C.近期可收回的应收款D.可抵押贴现的证券

6.金融机构为保证融出资金的安全性，可以通过（）等手段来实现。

ABCD

A.对开发商资信进行调查分析B.加强可行性研究

C.进行风险预测D.政府支持

7.房地产股票发行价格有（）等方式。

ABCD

A.市价发行B.面值发行C.折价发行D.按市价与面值的中间价发行

8.开发商对开发项目进行预售，其主要目的是（）。

AD

A.降低或转移投资风险B.树立公司良好形象E.抢占市场份额

C.延长销售期，加强公众印象D.筹措项目开发资金

9.金融机构主要根据（），确定开发企业的资信等级。

ABCEF

A.企业素质B.资金实力C.偿债能力

D.职工人数E.经营管理能力F.获利能力

10.开发商选择自己的融资方式时，应重点考虑资金融出机构的资金来源、财力状况、办事效率和（）。

AC

A.融资收费的合理性B.距离远近C.资金调动和转移的灵活性D.融资币种的齐全性

11.政府对房地产信贷资金的调控包括（）。

ABCD

A.整体规模B.贷款利率C.优先或限制贷款的领域D.抵押贷款价值比率

12.反映开发企业短期偿债能力的指标有（）。

CD

A.资产负债率B.借款偿还期C.流动比率D.速动比率

13.分析房地产开发企业的资金实力主要有（）等指标。

ABCD

A.注册资本B.实有资产净值C.有形长期资产

D.企业资金自有率E.流动资金

14影响金融机构对房地产企业资信等级进行评价的指标有（）答案:

ABC

A资金实力B企业信誉

C企业偿债能力D项目获利能力

15.房地产贷款担保的形式有（）答案:

ACD

A保证B保险C质押D抵押